新土地管理法的修訂與農村宅基地使用權的流轉研究

劉世衛 陳麗 金俊杰

摘 要：自古以來，我國都以農業大國著稱，重視“三農”問題，是黨的一貫戰略思想。在新農村的建設發展階段，賦予農民長期而有保障的土地使用權，是保障農村長遠發展和社會穩定的重大戰略措施，對社會主義新農村的建設發展，具有重要意義。農村宅基地，是農民擁有合法財產的重要組成部分，而隨著農村的不斷發展，宅基地使用權流轉的情況也不斷地出現。文章對新土地管理法的修訂與農村宅基地使用權流轉進行研究。

關鍵詞：新土地管理法;農村宅基地;使用權流轉

一、 引言

在對農村宅基地使用權的主要流轉模式進行探討時，應結合實現情況的基礎上加以分析與研究。目前，我國現行法律在轉讓農村宅基地使用權時限定其只能轉讓給同一組織內部沒有宅基地的人員，而不能轉讓給包括城市居民在內的非同一組織內的人員。但目前私下轉讓宅基地使用權已經成為廣大農村地區的普遍現象，通過調研可以看到主要有以下三種模式。其一，農戶將宅基地以低廉的價格出租給城市里的務工人員;其二，農戶利用宅基地開辦工廠等非農業生產活動;其三，對宅基地使用權進行交易。上述三種模式雖然在具體細節上存在差異，但是都不同程度地違法了現行的法律制度，如何規范農村宅基地使用權的流轉過程是城市化進程中不得不面對的一大難題，對此加以探析，一方面，能夠解決諸多的現實問題，另一方面，也能夠保證國民經濟的繁榮穩定。

二、 新時代我國宅基地使用權立法的重要意義

（一）維護農民合法財產權益的重要途徑隨著我國城鄉一體化的不斷發展，人口受教育水平普遍提高，大量農村人口從鄉村涌向城市，逐漸轉化為非農業城鎮居民，相當一部分農村居民由于工作原因常年扎根在城市，其名下的宅基地長久荒置，無法得到有效利用，不利于國家優化土地資源配置。

（二）促進土地資源優化配置的必由之路改革開放后，每年超過千萬農民隨經濟發展的浪潮涌向城市，部分農民在城市中逐漸扎根，造成農村宅基地產長期處于閑置或荒廢的狀態，而我國宅基地使用權流轉限制性因素較多，收回程序不明確，甚至會導致宅基地使用權的私自交易與幕后交易，對于科學并合理地利用農村宅基地、優化鄉村土地資源配置產生阻礙作用。

三、 新土地管理法的修訂與農村宅基地使用權的流轉研究

（一）新《土地管理法修正案》與宅基地

在2019年8月26日上午，167名全國人大常委會委員在人民大會堂按下了投票按鈕，《土地管理法修正案》得以通過。這意味著新版的《土地管理法》由此誕生，并將于2020年1月1日起開始實行。全國人大常委會法工委經濟法室副主任楊合慶在8月26日的新聞發布會上表示：“在土地管理法修改當中，將保護農民利益作為基本原則和重要目標，完善了很多方面的制度”。而這些制度的完善，主要集中在農民、農村切身相關利益的三大制度改革上，即征地制度、集體經濟制度、集體經營性建設用地入市和宅基地制度。相關單位也對這次修法進行了評價，單位認為：修法是對土地制度試點地區改革成果的確認，它回應了社會關注的一些難點、熱點問題，這次修訂，是整體土地管理制度具有更科學的法理基礎，法理規則更具可操作性。但也有相關專家表示擔心，認為：土地制度的新問題仍會不斷產生，盡管《土地管理法修正案》通過了，但針對經濟社會發展需要的現實探索仍要繼續，為未來建立更加科學的土地制度提供經驗積累。

（二）城鄉統一的土地市場

在城鄉融合發展的進程中，城鄉土地結構的二元性一直是關鍵的阻礙性因素。構建城鄉統一的土地市場，首先應當保證在土地資源配置過程中市場發揮決定性作用，推行負面清單管理，清單之外由市場決定，從而給予城鄉土地平等的產權地位。同時，要制訂與城鎮建設用地相對等的交易規則、定價機制，使農村宅基地使用權的流轉逐步被納入建設用地市場并與其平等對接。農村宅基地使用權市場交易機制建立的最終結果必然是城鄉統一土地市場的確立，從而保障土地這一稀缺資源的最優配置。

（三）完善農村宅基地使用權登記制度

客觀來說，目前我國農村宅基地的登記情況不容樂觀，各地均存在著不同程度的混亂現象，假如無法明確土地使用權的歸屬問題，那么想要實施后續的相關措施就會變得極為困難，因而完善農村宅基地使用權登記制度就成為當前必須解決的現實問題。根據以往經驗需在以下兩點多加注意，其一，需堅持“登記生效”原則。無論對宅基地使用權進行哪種形式的流轉變更，都需相關人員到指定單位辦理登記手續，并以此作為法律擔保。其二，合理解決“一地多戶”等常見問題。由于生活習慣的不同，在農村地區容易出現聚居現象，因而要特別注重經濟利益分配的公平合理。

四、 結語

綜上所述，新土地管理法的修訂，對農民的權益做出了更大的保障，更加明確地指出了政府相關單位只能出于有限的幾種原因，才能征用農民土地，極大地保障了農民的基本權益。對于農村宅基地流轉，也提出一系列的改革，包括下放了宅基地審批權，豐富和擴展“民有所居”的保障形式等，對新農村背景下的農村發展，做出了極大的促進。

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作者簡介：劉世衛，陳麗，金俊杰，山東省青島市即墨區自然資源局。