住房制度的金融創新

郭煒

【摘? 要】今天，我國的房地產行業已經從當年的停滯階段發展到如今的全面發展階段，房地產行業取得了巨大的成就與突破。成就的背后，卻離不開住房制度改革和創新?；乜次覈康禺a行業的發展歷程，自 1978 年 9 月鄧小平同志提出解決城市住房問題以后，中央領導同志就高度重視人民群眾的住房問題，這在很大程度上推動了住房制度改革工作在理論和實踐上的探索，同時也推動住房制度改革不斷發展。然而在新時代新形勢下，房地產行業要獲得穩定長足發展更是離不開住房制度的金融創新。

【關鍵詞】住房制度;金融創新

1.住房的發展歷程

我國的房地產發展主要分為四個階段，分別是1919年-1978年的停滯階段，1978年-1990年的導入階段，1991年-1997年的初步發展階段及1998年-今天的全面發展階段?；乜催@四個發展階段，在1980 年之前，我國并沒有房地產這一概念，當時我國對于人民群眾的住房采取的是國家政策分配制度，我國并不存在房地產交易市場。1980年被稱為中國房地產的元年，在這一年中央領導把房子定義為商品，中國房地產正式成為了一個產業，這一年的 4 月，鄧小平主席提出“出售公房，調整租金，提倡建議個人建房買房”的設想，從此，房地產開始成為一種商品，我國的房地產業在那時開始萌芽。

1988年，房改正式全面試點，土地禁錮也終于完全放開，使住房這個大宗商品進入消費市場。1993年上半年我國房地產行業全國平均價格達到第一個巔峰，是喜也是憂，金融體系不完善而帶來的土地炒作催化泡沫。1998年，是中國房地產行業發展的一個里程碑，同時也是住房制度改革的一個分水嶺。7月3日，國務院下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，取消了原先的福利分房制度，遏制房地產市場進一步下滑的危險，培育新的經濟增長點，這一政策也終于將住房推向市場化。住房市場化在2004年-2013年，是中國房地產業發展的黃金十年，這十年也是政府對于房地產業發展格外關注的十年，更是政府對房地產業發展提出調控政策最集中的十年。政策主要集中在金融、財稅、土地、行政四個方面，集中、多、出臺頻度高是當年政策的幾大特點。遺憾的是政策都只浮于表面，未觸動房地產發展的根本動力，造成歷次調控均以失敗告終。房地產業渡過“黃金十年”， 經歷十年的輝煌繁榮后，如今的房地產業逐漸走向白銀時代。

2.當前住房制度

2018年，兩會工作報告中首次提出堅持住房只住不炒的定位，要落實地方主體責任調控，建立健全長效機制，以此來促進房地產市場的平穩健康發展。這一政策的提出，在引導公眾樹立正常消費觀念的同時，有效的抑制了房價的瘋狂上漲，進而冷卻炒房過熱的勁頭。在購房需求方面，政府支持居民購房自住，發展共有產權住房，并提倡多主體，多渠道的保障住房租賃市場的供給，大力推行租購并舉的住房制度，全力實現市場的供需平衡。在市場供給方面，啟動三年的棚改攻堅計劃，保障人民住房的同時，為人們提供樂居適居的居住環境，以此來平衡不同區位條件下居住環境，進而分散“購房流”。2019年，在之前兩會工作報告的基礎上對住房進一步提出要求，要更好地解決群眾的住房問題，住房市場的主體責任，改革完善住房市場體系，促進房地產市場平穩健康發展。同時，對于基本的保障性住房建設要繼續推進，以此來保障困難群眾的基本居住需求。2020年，兩會工作報告中，再次提出堅持住房只住不炒的定位。這一政策的實施有效抑制炒房熱，從根本上來說，是人們對住房態度的積極轉變。對于房地產業的發展而言，是一種良性健康發展，對于其長遠發展是有利的。同時，對于老舊小區，當前的制度從“拆”到“改”，為老舊小區加裝電梯，發展用餐，保潔等多樣的社區服務，適應時代的發展，真正意義上的將住房定位于“住”，進一步穩定住房市場。

3.住房制度未來的發展方向

新時代背景下人們對于住房態度雖然從之前的“狂熱”過渡到如今的理性，但是從另一個層面而言，人們卻對于住房提出了更高的要求。所以新時代背景下，住房政策的發展應注重創新，不僅在單一的制度層面，更要在金融層面體現創新。

處理好政府和市場的關系。其核心點在于房住不炒、因城施策。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展，因城施策，分類指導，一城一策。 “主動有序擴大金融業對外開放”，“ 著力構建市場機制有效、微觀主體有活力、宏觀調控有度的經濟體制”等。

住房市場從增量市場轉為存量市場。房地產盈利能力下降，部分一線城市二手房交易量已遠超一手房交易量。進入存量時代，地產發展模式發生改變，資產運營成為重點，出現房企巨頭拆分物業上潮。存量時代，新房增量有限，依靠賣房盈利的路徑遇到瓶頸，運營好存量資產成為各大企業的共同方向。一些大型地產企業開始積極拓展其他業務加強物業服務開發是房地產企業在存量時代做出的重要布局。

除此之外還應該關注市場機會，積極謀求轉型。房地產行業應該積極行動起來，不斷完善發展體系。比如當前我們對于居家養老的研究相對比較少，或者說比較欠缺，所以后續在住房發展和老齡社會大背景下，應該強化適老性的發展。比如包括老舊小區改造等，在今年兩會中繼續被強調，此類領域也可以和養老地產、養老服務做結合，以真正吻合業主或老齡人的需求。要充分重視投資和消費兩端的商業模式創新，以促進房企的戰略轉型。

回看住房發展的歷史，住房市場發展到今天經歷了一系列改革和創新，未來的住房市場也將成為房地產業發展的重點項目。當前我國在住房市場方面保障中低收入人群住房，堅持住房不炒，在住房租賃市場方面越來越重視，著力增加人民幸福感。住房金融方面，在降低居民住房標準，提高金融的支持力度的同時也著重提出防范風險，避免過度的金融支持，以此確保住房金融市場的健康平穩運行。一級市場轉向二級市場要更加關注部分資產信貸化，合理資產證券化。住房市場由增量市場轉為存量市場意味著房地產開發更要注重質量，房地產運營將更要偏向服務化和多元化，住房市場將進入“物業管理”時代。此外住宅金融市場要更好地利用當前資源，跟上“互聯網+”的潮流。

參考文獻

[1]莊涵.我國房地產行業發展歷程[J].社會聚焦，2019（3）

[2]康天錦.我國住房制度改革的發展歷程（1978-1991 年）.[J].住房制度改革，2020（5）

[3]劉光宇，陳永慧，張杰.房地產40年發展歷程.[J].安家，2018（5）