試析大型低密度住宅項目施工的監理質量控制

楊家新（上海百通項目管理咨詢有限公司， 上海 200127）

0 引 言

我國特大型城市如上海、廣州等，經濟發展較快，但人口稠密、建筑物林立，住在城市中心的人們在工作與生活的雙重壓力下，開始向往起郊區的生活。于是，大型低密度住宅應運而生。目前，我國房地產市場在滿足人們基本居住需求的前提下，正逐漸向高品質住宅方向發展，所追求的是更廣闊的居住空間和更優質的居住環境，而大型低密度住宅的推出恰好滿足了這些要求。大型低密度住宅小區具有高綠化率、低容積率等顯著特征，可分為聯排別墅、獨立別墅、多層住宅洋房等幾個類別。低密度住宅通過營造良好的社區氛圍，增強建筑與室外空間之間的親和性；將建筑與景觀融合在一起，形成具有多層次居住空間的高質量住宅。

相較于其他住宅項目，大型低密度住宅項目存在以下難點：基坑圍護沿建筑紅線緊貼布置、施工道口少、開發速度節奏快。因此，在實際施工管理過程中將面臨較大的困難，如何加強對大型低密度住宅項目施工的質量控制、安全控制和進度控制，是項目管理人員需要考慮的問題。本文以上海市楊浦區新江灣城 N091104 單元 C1-2（D7）地塊住宅項目為例，對大型低密度住宅項目施工的監理質量控制進行分析探討。

1 工程案例簡介

本住宅項目位于上海市楊浦區殷高東路及淞滬路東側、國泓路南側、清波路西側、江灣城路北側。工程用地面積為 131 998 m2，總建筑面積為 305 063 m2，基坑面積為 118 300 m2，計容面積為 151 498 m2。項目以 2～3 層的合院為主，包括 6～7 層洋房、文化中心等，共計 65 棟單體，預制裝配化率（PC 裝配率）為 34%。

2 項目施工難點

（1）基坑圍護施工離管線、地鐵站和道路較近。項目基坑圍護施工離管線、地鐵站、道路較近，西側紅線外為市政道路淞滬路，道路寬 22.0 m，西側地下分布有上海市軌道交通 10 號線殷高東路站地鐵車站，基坑距離地鐵車站外墻 9.8 m～21.2 m，局部區域分布在地鐵 50 m 保護線范圍內，其中殷高東路站地鐵車站為施工過程中重點保護對象，同時要保護國泓路、清波路以及殷高東路等道路的地下管線?；油练介_挖對地鐵正常運營影響較大，極易影響運行中的地鐵結構，加劇風險隱患發生，加大該項目施工難度。此外，由于基坑圍護施工離管線、地鐵站、道路較近，對基坑施工要求更加嚴格；各個工作面同時施工，如基坑圍護、土方開挖、地下結構等，施工管理難度也相應增大。

（2）現場施工用道口少。由于該項目臨近地鐵車站，與多條道路相鄰，交通運輸較為密集，人流量較大，加上楊浦區新江灣城住宅項目工程規模較大，現場用于施工出入臨時道口較少。因樓號多、間距較小，內部可用于大型機械、材料運輸的施工道路較難布置，對項目施工帶來一定影響。以上因素造成材料、機械進出施工場地極為不便，若組織管理不善，極易導致各施工工序銜接不當，造成相互制約，擾亂施工秩序，為項目施工埋下安全隱患，降低施工效率和質量的同時，也難以保證項目在規定的合同期內完成施工任務。

（3）塔吊布置困難。塔吊是現代建筑施工過程中最為重要的起重運輸設備，塔吊合理布置對項目施工效率十分重要，同時也是大型低密度住宅項目施工部署階段核心內容之一。項目占地大、樓棟單體多、PC 裝配率高、單個構件重量大等特點，施工需求塔吊多布置較難，在一定程度上限制了塔吊的選型、定位及回轉吊裝活動。如果在低密度住宅項目施工前期準備籌劃工作不到位，塔吊布置方案隨意，沒有根據低密度住宅項目施工情況來考慮塔吊起吊位置、安裝部位、塔吊中心距離、拆除等因素，不僅會降低塔吊利用率，也會延緩住宅項目施工進度及安全拆除工作。

（4）現場裝配式構件（PC 構件）堆場布置挑戰大。裝配式預制外墻板、隔墻板、樓梯、預制梁、凸窗板和疊合板等都屬于 PC 構件，大型低密度住宅項目施工涉及大量PC 構件的使用。由于楊浦區新江灣城住宅項目棟號多、樓間距小，施工現場以及運輸道路較為狹窄；加上每層建筑PC 構件用量較大、種類多且重量大，在一定程度上加大了現場 PC 堆場布置難度，若設置不當將影響 PC 構件進場、地庫頂板的安全，進而影響項目施工的順利進行。

（5）滲漏隱患多。由于大型低密度住宅項目地下室面積大，基坑多為盆式，底板結構厚度相對較薄，如果結構沉降縫、施工縫設置不合理，加上地庫頂板大型車輛超載等因素，易造成地庫滲漏。此外，建筑外立面造型復雜、工序繁多，易造成門窗、外墻、退臺滲漏，嚴重影響住宅品質。

3 項目施工監理質量控制

3.1 施工前的籌劃工作

為了確保大型低密度住宅項目順利施工，做好前期施工籌劃工作十分必要。若前期籌劃做得好，既能減少大型低密度住宅項目后期施工過程中不必要問題的發生，又能最大程度地保障項目最終的施工質量。建筑高度低、層數少、樓間距小、施工道口少以及開發速度快是大型低密度住宅項目基本特點，雖然具有開發優勢，但項目管理的難度相對較高。做好施工前期籌劃，有利于住宅項目快速進入施工階段，施工前期籌劃主要包括以下幾點：一是施工場地調研。在大型低密度住宅項目施工前期，針對該項目施工區域進行勘察與調研，確認地質條件、管線以及周圍環境，根據建筑工程項目管理規范和施工現場要求，統籌規劃施工前期各項基礎工作，同時將各項勘察數據做好記錄，為后期現場施工管理及施工方案確定提供參考依據；二是根據臨時施工道口開設情況，結合施工圖總平面，規劃臨時施工道路、材料堆場，籌劃施工順序。此項工作基于業主進度要求分為打工程樁、基坑圍護、地下結構、主體結構等 4 個主要施工階段。內容包括場地堆土外運、施工便道修筑、地下障礙物清除、地庫頂板材料堆場、運輸道路設置加固措施等。根據現場施工場地實際情況編制相關方案。三是圖紙會審。圖紙會審前，項目監理工程師應了解和熟悉此項目施工質量標準，認識審查施工圖紙，明晰圖紙中各環節設計意圖，使其達到超前控制目的。例如：建筑圖與結構圖是否一致，土建工程與水電安裝工序是否協調，PC 深化、底板沉降縫、施工縫設置是否合理，等等。仔細審查完畢后，方可組織施工。

3.2 施工階段的全過程質量控制

（1）施工前期準備階段質量控制。再次確定施工組織設計、施工方案、施工技術、施工材料以及施工設備等是否存在遺漏和缺陷問題，并確定現場施工管理人員是否到位，核心技術施工人員是否具備資質等，原材料必須符合設計文件要求，明確施工現場管理細則，確保大型住宅低密度住宅項目順利施工。

（2）施工階段質量控制。包括施工圖紙變更、施工工序質量控制以及隱蔽工程驗收、分項工程驗收等。加強工序管理，確保各施工工序銜接恰當，驗收合格后方可進入下一道工序，隱蔽工程施工質量必須要仔細核查，針對不符合要求的分項工程，必須要求施工單位進行返工。

（3）工程驗收階段質量控制。此階段需要總監理工程師帶領各專業監理工程師對大型低密度住宅項目施工質量情況以及使用功能進行全面檢查，并根據質量控制資料逐項對項目各區域功能進行嚴格細致的檢查與驗收，若存在需要整改的問題，則應在整改符合要求后再次驗收，直至符合大型低密度住宅項目施工合同、設計文件及驗收規范的要求。

3.3 明確施工質量控制重點

施工過程中質量控制重點包括建筑物水準點、基準線測量與復核，保證此環節與項目規劃相一致，若發現問題，應及時進行處理。施工材料入場后，現場監理人員應根據材料單據再次核對施工材料，確認材料類別、數量、規格以及性能是否符合要求，檢測合格后方可用于工程。加強防水隱蔽項目檢測，對屋面、衛生間等項目進行防水試驗，確認無滲漏后方可進入下道工序施工。充分發揮監理作用，做好與施工單位各部門的溝通協調工作，做好事前和事中控制。技術資料是大型低密度住宅項目施工重要文件，同時也是評價住宅項目施工質量的重要依據。

4 解決施工難點的建議

（1）針對基坑圍護施工。出于對地下管線、道路以及地鐵車站的安全考慮，建議業主召集相關管線單位做好管線交底工作，取得相關管線施工綠卡后方可進行施工?；訃o施工周邊環境保護措施十分重要，對監理提出的措施是強化總承包單位、圍護施工單位和監測單位的責任。根據現場實際情況，要求施工方細化基坑施工方案，了解基坑開挖區域地下管線和地鐵結構的準確位置。開挖過程中，要避免地下管線、地鐵結構上施工，并與相關單位負責人建立溝通機制，一旦出現險情，便可立即啟動應急預案并采取相應措施，以防安全事故的發生。

（2）針對現場施工用道口少。大型低密度住宅項目規模較大、施工復雜，出于對該項目施工安全性、便捷性的考慮，與施工地區相關管理部門進行協調，盡量增設道口，同時籌劃好施工順序、施工節奏、各種材料使用量和機械設備進出場時間等因素，確保大型低密度住宅項目施工順利進行。若道口設在交通運輸密集、人流量較大區域，施工單位應配置專人負責道口交通，維持交通秩序。嚴禁非施工車輛及行人在施工道口調頭、逗留，以免影響交通運輸和安全事故發生。

（3）針對 PC 堆場布置。PC 構件入場前期，根據樓號、塔吊起吊半徑在每個施工區域設置 1 個 PC 堆場，PC堆場的設置不能影響場內運輸道路的通暢。若 PC 堆場設置在地庫頂板的，應對地庫底板進行加固處理，并限制堆載量以防堆載量過大而造成地庫頂板裂縫。同時還要做好運輸道路的加固措施，確保地庫頂板的安全。PC 構件進場后，利用塔吊按施工吊裝順序有序吊至專用堆放場地內。預制構件堆放必須符合要求，場地上的構件應作防傾覆措施。PC 構件堆場應與施工現場進行隔離防護，嚴禁非 PC構件操作人員進入，吊裝過程保持平穩，有專人指揮，以防堆放過程中 PC 構件因磕碰而受到損壞。

（4）針對塔吊布置。塔吊位置的布置不同，對塔吊的型號選擇和安裝拆卸都有很大影響。塔吊布置要充分考慮塔吊的利用率和 PC 預制構件的質量，應綜合考慮大型低密度住宅項目構件的起吊位置和安裝位置，以期能最大范圍地覆蓋樓棟，提高塔吊的使用效率。還要考慮塔吊安裝拆卸起重機械、運輸車輛進出施工場地通暢。同時要保證塔吊與塔吊之間安全距離；協調好塔吊之間的作業順序，嚴格按審批方案執行。既能避免相鄰塔吊運行時相互干擾，又能發揮各自的施工作用，避免發生安全事故。

（5）針對滲漏難題。對大型低密度住宅項目地下室的滲漏，地下室底板防水卷材應采用空鋪法施工，地下室結構底板設置合理的沉降后澆帶和施工后澆帶，嚴禁隨意留置施工后澆帶?；炷翝仓栏癜捶桨笀绦?，地庫頂板防水層施工完成后應及時做好保護措施，以防防水層被破壞。若外墻門窗滲漏，應細化門窗防水節點做法，做好技術交底，嚴格監控工序施工順序，嚴禁工序倒置，并做好外窗淋水試驗。廚房、衛生間、退臺、屋面防水施工完成后，必須嚴格執行隱蔽驗收和蓄水試驗，確認無滲漏后方可進行隱蔽。

5 結 語

綜上所述，大型低密度住宅項目建設，在一定程度上可以滿足我國城市快速發展的要求，以及滿足除了實現居住基本功能以外，對大居住空間、優質居住環境以及良好社會氛圍等的要求。鑒于大型低密度住宅項目的施工難點，必須加強施工各個環節的監管力度，確保項目施工完成后符合國家質量標準。只有這樣，才能打造成安全、高質、高效的精品工程。