基于層次分析法的老舊小區商圈適老化改造研究

汪燁菁 薛堯丹 周道辰 閆志勇 劉景東

摘 要：老舊小區的適老化改造受到了社會各界廣泛的關注，社會各界和國家政府都投入其中，如何提高老年人生活品質已成為社會熱點問題。本文以問卷調查法獲取一手數據，通過實地調研獲得針對不同群體的數據，包括居住在老舊小區的老年人群體、老年人子女、已退休人員和預備退休人員四類人群，分別獲取31份、45份和40份有效問卷。并通過訪談法了解老舊小區周邊商圈的商家適老化改造意愿，以達到供需雙方平衡的目的。本文以層次分析法為主要數據分析方法，得到上述四類人群對餐飲服務行業、文化娛樂行業、醫療保健行業與生活用品業的綜合需求權重，最終為商圈適老化改造提出主要發展醫療保健行業、重點發展文化娛樂行業、均衡協調發展餐飲服務行業及生活用品行業的建議。

關鍵詞：老舊小區;商圈適老化改造;層次分析法;需求導向型

本文索引：汪燁菁，薛堯丹，周道辰，等.<變量 2>[J].中國商論，2021（16）：-010.

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2021）08（b）--04

經濟水平的快速發展與老齡化程度的日趨加重促使國家和社會更加關注老年人的生活質量及消費需求?，F階段國家和社會在針對老舊小區改造方面主要集中在老舊小區內部公共空間、基礎設施等的改造，為老年群體出行、休閑等活動提供便利，提高了老年群體的生活質量。此外，社會經濟的發展也帶動了老年群體的消費欲望，但老舊小區周邊商圈更符合年輕人的購物需求，缺乏適合老年人的消費對象，缺乏對老舊小區周邊商圈的適老化改造。

問卷調查結果顯示，無論是老年群體自身還是老年人子女，或是預備退休人員都尤為關心老人的身體健康狀況，更希望得到這方面的適老化改造。針對老年人身體狀況，醫療保健行業如服務較為完善的醫院對于老年人是剛需，使其更方便地體檢與就醫。同時在飲食上，低糖低鹽的特殊化餐飲服務為老人所需，綠色健康食品也不可缺少。隨著經濟的發展，老年人文化娛樂需求也有所提高。最后，生活日常用品是不可或缺的商品，也受到關注。

綜上所述，本文將問卷調查法、訪談法與層次分析法相結合，進行了商圈適老化改造中針對餐飲服務、文化娛樂、醫療保健與生活用品行業的需求導向研究，以期更合理地投入資金達到更好的適老化改造效果。

1 文獻綜述

老齡化的加劇使得以老年人為主要居住群體的小區增加，國家與社會更加關注老舊小區中老人的生活質量。我國城鎮化建設步伐日益加快，導致老舊小區已無法滿足老年人的生活及消費需求[1]。國家為改善老年群體的生活環境、滿足老年群體消費需求，對老舊小區進行適老化改造，主要改善了小區內基礎設施落后的情況，尚未對老舊小區周邊商圈的適老化改造進行研究。

1.1 老舊小區現狀及改進措施

我國老舊小區目前普遍存在物理環境破舊、基礎設施建設不完善、公共空間環境質量低、新型養老模式的沖擊等方面的問題，國家針對這些問題出臺了相應政策。

1.1.1 物理環境破舊不堪，存在安全隱患

老舊小區由于存在時間長，加之規劃布局不合理，不僅居住的舒適性無法保障，連安全保障也成為難題。因而在物理環境的改造中，要實施硬件與軟件并舉，修繕老舊房屋與道路的同時建立起完善的社區服務體系，讓老年人在生理與心理上享受更好的服務。

1.1.2 基礎設施建設不完善，功能缺失嚴重

老舊小區開發建設之初規劃比較簡單，在城鎮化飛速發展的今天，老舊小區基礎設施薄弱的缺點越來越突出。大部分老舊小區綠化面積嚴重不足，基礎設施殘缺破舊[2]。加之老舊小區缺乏外部資金，物業管理及安保嚴重缺失，給老年人的生活帶來極大不便。因此在公共設施改造方面，要對老舊小區進行重新規劃與改造，分清主次，將功能性問題放在第一位，然后再考慮美觀化的問題，及時排除安全隱患并實時監督[3]。

1.1.3 公共空間質量低，適老性弱

居家養老是我國老年人的主要養老模式，社區公共空間則是老年人日?；顒拥闹饕獔鏊?，然而如今老舊小區的公共空間利用率不合理[4]。對于公共空間的改造，要充分考慮到老年人的心理和生理需求，增加休憩及健身設施。

1.1.4 養老新模式帶來新挑戰

在社區居家養老模式下，從社區養老與居家養老兩個層面采取措施進行適老化改造。社區層面對養老服務設施的改造進行充分考慮，優先考慮多社區共享以及與城市配套共享，再整合社區內的服務設施，結合實際情況對養老服務設施進行完善。居家層面首先解決老年人的出行及安全問題，做到最大程度的適老化[5]。

1.2 現階段老舊小區改造中存在的不足

現階段關于老舊小區適老化改造的研究主要是從公益方面進行，雖然公益性的改造可以在減輕居民消費支出的基礎上提高居民的生活質量，但這方面的支出將轉嫁于社區以及政府身上，這在一定程度上會加重政府的負擔，也將影響社會資金的流動，對經濟的發展造成阻礙。隨著經濟社會的發展，人們不再局限于低層次的需求，而想要滿足老年群體更高的消費需求需要巨大的資金投資，是社區以及政府單方面難以做到的。

這也是目前老舊小區改造存在的局限性和不足之處，即忽視了商業性質的改造方向，忽視了老舊小區周邊商圈的適老化改造。老舊小區周邊商圈的改造能將一部分的改造權限交由更了解老年人消費需求的商家，同時還能將部分的資金投入轉嫁到商業活動中來。這不僅能夠減輕社區以及政府在適老化改造中的經濟負擔，同時還能為老人提供更加專業化的服務。未來的老舊社區改造應將老舊小區適老化改造與商圈發展結合，全方位改造居民居住的生活環境，全方位均衡發展。在滿足老年人消費需求、消費習慣以及提高生活品質的前提下，助力商圈經濟的發展，大力促進“銀發產業”的發展。

1.3 社區商圈的現狀及局限

伴隨著經濟的發展，社區商業應運而生，作為最貼合消費者需求的消費場所，它具有巨大的前景。然而在我國，對社區商業發展的研究仍處于探索時期，它的升級和完善十分重要。對于老舊小區適老化的改造來說，周邊的商圈同樣也要緊跟改造進度進行轉型升級，對這方面的研究是現階段所缺乏的。

隨著老舊小區適老化改造進程的加快，社區商業的服務需求趨向于特殊化和專業化[6]。社區商業應向著全業態方向發展，這就需要充分考慮消費者的消費訴求，在被改造的老舊小區及其周邊生活的居民大多為中老年人，他們的消費需求對于商圈改造而言尤為重要。因此，通過需求導向理論來了解需求并結合供應端，達到供需平衡是現階段研究所欠缺的。在明確消費需求的前提下運用層次分析法來劃分發展和改造權重，更好地利用商業資源，避免資源浪費，這對于現有的研究來說也是缺少的部分，同時是本研究將要彌補的部分。

2 樣本構成

本文數據主要來源于對合肥市廬陽區龍王社區和照山社區的群眾進行走訪和填寫問卷所得。問卷共有三種類型——針對社區中的老年群體、老年人子女和預備退休人員。其中針對社區中的老年群體我們采取線下問答的方式進行問卷填寫并回收31份有效答卷，包含60～80歲的老年群體意見，相對完善。針對老年人子女和預備退休人員的問卷調查采取線上與線下相結合的方式進行，各回收45份和40份有效答卷，調查對象各方面特征差異很大，問卷結果具有普適性。本文在基于問卷分析結果的基礎上進行層次分析法的權重衡量，最后得出綜合權重以對比各行業的需求導向。

3 基于AHP方法的老年群體需求分析

3.1 AHP方法簡介

AHP即層次分析法，是由美國運籌學家T.L.Saayt教授提出的多目標決策方法，這種方法將定性與定量分析結合起來。近年來，層次分析法越來越多地應用于各個領域[7]。該方法主要有以下幾個步驟：

3.1.1 建立層次分析結構模型

分析評價系統中各要素之間的關系，建立系統的遞階層次結構。先依次確定目標層、方案層和準則層，然后對該層次結構模型中每一層次影響因素的相對重要性進行定性判斷與定量表示，再通過數學方法計算每一層次的權重，最后據此進行評價，選擇最優方案。

3.1.2 構造判斷矩陣

該判斷矩陣為A，對應元素為。表示要素與的相對重要性，此值根據定性判斷得出。

3.1.3 一致性檢驗

若，判斷矩陣B具有滿意一致性;

若，判斷矩陣B不具有滿意一致性，需要重新構造，直到滿意為止。

3.2 建立老舊小區周邊商圈老年群體消費需求指標體系

3.2.1 層次模型構建

合理的指標體系是保證分析準確性的關鍵。本文將對各行業進行調研，進而分析影響行業發展重要性的因素并結合問卷調查結果，建立如圖1所示的層次結構模型。圖1中準則層的主要人群 （B1）對方案層餐飲服務行業 （C1）、文化娛樂行業 （C2）、醫療保健行業 （C3）和日常生活用品 （C4）的重視程度不同，收入水平 （B2）、居住情況 （B3）、老人身體狀況（B4）和老人文化程度 （B5）的情況亦是如此。

3.2.2 建立權重評價體系

老年群體社區周圍商圈構造因素指標的層次結構構造形成后，我們通過查詢資料、問卷調查得出結果并結合專家打分的方式給予各部分因素權重，以表格形式列出各個影響因素后根據打分結果來判斷它們對于滿足老人需求的重要性，以此來構建兩兩因素之間的判斷矩陣。求解出每個因素的相對權重之后即可進行矩陣最大特征根的計算，根據計算結果再進一步分析，判斷矩陣一致性以保證因素相對權重的合理性。根據上述流程得出判斷矩陣如表1所示。

運用Matlab計算得到表1中各指標權重Wi。其最大特征值為0.3844，一致性檢驗結果CI為0.0539，一致性比例CR為0.0481，均小于0.1，易知判斷矩陣具有一致性，可繼續進行分析計算。

再次運用Matlab計算出餐飲服務等方案層的因素權重系數，最終得出各產業構造比例結構的綜合權重，計算結果見表2。

由表1可得，對產業結構產生影響的權重排序依次為：老人身體狀況（B4）>老人文化程度（B5）>收入水平（B2）>居住情況（B3）>主要人群 （B1）.也就是說，老人身體狀況對適老化商圈各行業的發展影響最大，老人文化程度次之，之后是收入水平，居住情況和主要人群對各行業的側重發展影響最小。由此可見，社會經濟的發展使得大家不再拘泥于收入，更注重老年人的身體狀況。

由表2可得，醫療保健的權重為0.4672是最大的，這說明醫療保健的消費需求最大，同時也是最需要改善的。因此，醫療保健產業需要更多的投入，在構造合理產業結構時需要重點關注。位居第二的是文化娛樂行業，這代表著當代老年群體的需求已不僅僅停留在物質層面，他們還渴望精神層面的豐富，在合理配置商圈資源時也應給予一定偏向。

根據計算結果，也可得出適老化商圈產業結構的參考模型中各產業比例：餐飲服務業19.4%，文化娛樂業21.2%，醫療保健業46.7%，生活用品業12.7%。

4 總結與展望

基于層次分析法對老年群體的消費需求及習慣進行分析，分析結果將四大產業的發展權重和改造資源進行初步分配，并結合老舊小區周邊商家的改造意愿和能力進行可行性與可發展性的檢驗。從供需雙方充分考慮，以求得供需平衡，在保障老年消費者的消費健康和消費需求的前提下，促進商業協調發展，充分挖掘消費潛力。

根據研究結果可知，醫療保健業是老年消費者最重視的，也是對消費者最重要的，應投入最大的資金比重，著重發展。老年群體越來越渴望豐富的生活，文化娛樂業在商圈中應處于第二發展地位。餐飲與生活用品作為基本生活需求，已基本滿足但缺少更高層次的發展，應適當投入進行結構調整及改造升級。

4.1 餐飲服務行業

“民以食為天”，餐飲是滿足人們生存的基本需求之一，與老年人的身體健康息息相關。由于老舊小區的居民大多年齡偏大且行動不便，食品的安全健康、供給的便捷性顯得尤為重要。在老舊小區周邊商圈餐飲業的改造過程中，首先要保持小吃餐飲在老百姓家門口的便民利民性。在此基礎上，應重新合理規劃后再整改小吃街，與商戶洽談，對門店進行統一的設計與裝修，打造干凈整潔的餐飲空間，然后再讓商家入駐提供服務。此外，政府與商家在食品安全與環境衛生方面應該通力合作，政府設立餐飲合格標準，商家積極遵循，食藥監局與街道社區負責對商圈內餐飲的品質進行監督把關，從市級層面對符合餐飲標準的商家進行補貼，提高商家整改的積極性。由此，建立一個圍繞著老舊小區的優質商圈餐飲體系，全心全意為老人們服務。

4.2 文化娛樂行業

隨著老齡化社會的到來，老年人越來越渴望豐富多彩的文化娛樂生活。為滿足老年人的文化娛樂需求，需要政府與民間相結合。首先老年人需要專屬于他們的場地，因此在環境整改與建設上要先下工夫，建立環境優美、設施齊全的老年人娛樂場地，引進社會上的藝術團體，提供戲劇、舞蹈、棋牌等娛樂項目。開辦老年大學，為老人提供有償的文化教育服務，帶動老年文化產業的形成與發展，打造為老年人服務的、系統的和豐富的文化娛樂商業圈。同時，社會和子女要幫助老人打破重積累、輕消費的傳統觀念，讓文化商圈的發展與老人生活的豐富達到共贏。

4.3 醫療保健行業

老年消費者對于自身的身體狀況最為看重，從而導致醫療保健業成為老年消費群體最為重視的產業，但由于老舊小區周邊醫療設施不完善，造成居民就醫不便。對于商圈適老化而言，要著重引進醫療機構。醫療機構可以為消費者提供更加專業的基礎性醫療服務，并與大型醫院及醫療服務者聯動，線上對接病患情況。在商圈中與醫療機構合作，增設一些免費的基礎性醫療設施，便于老年人自行使用，同時可與多家企業合作在商圈中開設專門的保健藥品專賣店，給消費者提供更加優惠的價格。建立穩定的商圈醫療網絡[8]，將商家、醫療機構以及消費者相連接，當遇到消費者有突發情況時，商家可以通過網絡及時聯系醫療機構并反饋情況。

4.4 生活用品行業

現階段老舊小區周邊的生活用品商店可基本滿足老年消費者的需求，這對于商圈適老化改造而言可適當降低投入權重。但商家零散且規模較小，監管較為困難，對于商圈改造來說可適當將該類商家進行整合集中管理，劃分固定區域供其集中經營。政府部門也可聯系并提供優質的供應商，確保商品源頭的安全和高質量。商圈可采用O2O模式，完善物流配送體系，將線上交易平臺、線下實體店及線下物流配送相融合[9]，建造適合于老年人的線上消費社區，家中子女可通過線上社區為家中老人購買商品，為老年人提供便利。

參考文獻

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Research on the Transformation of Old Communities Suitable for the Elderly in the Business Circle Based on Analytic Hierarchy Process

School of Business， Anhui University

WANG Yejing? XUE Yaodan? ZHOU Daochen? YAN Zhiyong? LIU Jingdong

Abstract： The transformation of old communities suitable for the elderly has been widely concerned by people of all walks of life， so the community and the national government are involved in it. How to improve the life quality of the elderly has become a hot spot in the society. In this article， primary data are obtained through questionnaire survey， and data targeted at different groups are obtained through field research， including the elderly living in the old communities， the children of the elderly， the retired and the prospective retirees， with 31， 45 and 40 valid questionnaires obtained respectively. In addition， the interview method is used to learn the willingness of businessmen in the surrounding business circle of the old communities of adopting the transformation to cater for the elderly， so as to achieve the balance between supply and demand. Based on the analytic hierarchy process （AHP） as the main method of data analysis， it comes to the comprehensive demand weight of catering service， culture and entertainment， healthcare and daily supplies of the four groups. Finally it puts forward main development of healthcare， with focus on culture and entertainment， balance and coordination of catering service and daily supplies of the elderly in terms of the transformation in the business circle.

Keywords： old communities; transformation for the elderly in the business circle; analytic hierarchy process （AHP）; demand-oriented