某縣不動產登記機構員工詢問:一、A公司把股權100%轉讓給了B公司,現B公司要求把原來登記在A公司名下的房產產權轉移到自己名下,我們可否憑股權轉讓協議辦理?二、某甲委托代理人將自己所有的一處房屋賣給他人,在申請轉移登記時權利人并未到我單位直接提出登記申請,而是委托他人代理。因委托書已經辦理了公證,我單位為某甲辦理了轉移登記。在登記完成后幾個月,某甲突然反悔,要求撤銷這一登記。我們告知登記事項已經全部完成,買方已經領取了權屬證書,沒有理由撤銷這一登記。但某甲認為按照法律規定,登記申請時應當對他進行詢問,而他并未到場接受詢問,因此登記程序不合法。問:某甲說的理由是否成立?三、某乙將自己的戶口從農村遷出,變成了城鎮戶口。家中原來有宅基地及房屋,是某乙和其配偶共有,已辦理過權屬登記?,F在某乙來我單位要求放棄該處宅基地使用權及房屋所有權,全部產權歸他配偶所有(某乙配偶仍為村民)。對此,我們應如何辦理?
金紹達:一、A公司的股權全部轉讓給B公司后,B公司就成了A公司的股東,但此時A公司作為法人仍然存在,A公司名下的房產權屬并未因股權轉讓而發生變化。所以,B公司無須也不應當將原來登記在A公司名下的房產轉移到自己名下,股權轉讓只是股東發生變化,而與不動產登記無關。因為股東雖然發生了變化,但企業法人并未改變。如果日后A公司由于解散等原因使法人消滅,在通過清算后,才有可能把原A公司名下的房產轉移到B公司。
二、《不動產登記暫行條例實施細則》第12條規定當事人可以委托他人代為申請不動產登記,《不動產登記操作規范(試行)》2.1.1規定:“申請是指申請人根據不同的申請登記事項,向不動產登記機構提交登記申請材料辦理不動產登記的行為”。不動產登記機構工作人員根據不同的申請事項向申請人詢問,是登記申請中的一個部分?!睹穹ǖ洹返?12條在規定登記機構的職責時,在第2項規定“就有關登記事項詢問申請人”,明確是詢問申請人而非產權人。某甲出具的授權委托書已經經過公證,證明了委托的合法性和真實性,《不動產登記暫行條例實施細則》第12條規定,授權委托書經過公證的,委托人無須到場。在合法的代理人向登記機構提出登記申請時,代理人就是申請人,登記機構向代理人進行詢問,就是詢問申請人,不存在不合法的行為。某甲認為登記程序不合法的理由不能成立。
三、放棄在法律上也叫拋棄,拋棄的法律后果是使被拋棄的財產成為無主財產,無主財產應當歸國家或集體所有,到不了某乙配偶的名下,所以放棄并不是某乙的本意。某乙實際上是要把宅基地使用權及房屋所有權無償地轉讓給配偶,所以可以用贈與的方法轉讓,辦理轉移登記。