房地產現狀及調控措施探討

何 佳 銅陵市園林管理局

房地產行業是國民經濟的重要支柱力量，目前房地產規模以及數量呈持續擴增趨勢，依然有著很強的發展后勁，但這一現象帶來的問題就是過高的房價。很多城市和地區的房價，已經遠遠超出居民的消費水平，可支配收入和房價之間有著極大的差距。隨著房價的上漲，國家出臺了金融政策、稅收政策等予以管控，主要目的就是為了營造良好的市場秩序，實現行業的健康發展。目前，部分政策能落實到位，但有些政策在實施時仍然面臨著各種困難。因此，必須要發揮國家和政府的宏觀調控作用，推動國家政策的完善，為房地產行業的穩定發展“保駕護航”。

一、我國房地產現狀

(一)房地產政策調控背景分析

房地產是國民經濟的重要組成，城鎮化建設進程加快的背景下，行業發展勢頭迅猛。當前人們收入水平得到了提升，房地產產品開發與建設規模越來越大，滿足了人們的住房需求。人們對住房的要求日益提升，更加注重居住環境與配套設施的完整性，為了實現這一目標，很多開放商和房地產企業都加大了投資力度，越來越多資金聚集到該行業。隨之而來的是，很多房屋都存在著安全和質量隱患，房屋價格讓居民難以接受，市場供需關系并不平衡，為了利益不擇手段的情況屢見不鮮，如“爛尾樓”等，嚴重侵害了廣大群眾的個人利益，擾亂行業發展秩序，對國家經濟發展造成嚴重阻礙。為了解決上述問題，國家相繼出臺了一系列政策，以加強宏觀調控力度。政府干預是行業實現穩定發展的觀念，但是依然難以從源頭上解決問題，甚至還加劇了房地產市場的“馬太效應”。因此，需要對行業發展背景進行深入調查，加強管控力度，盡可能維持市場經濟總量的平衡，將其作為行業穩定發展的重要手段。

(二)房地產政策調控現狀分析

房地產經濟在一定程度上決定了國民的生活水平，政府部門和社會各界都要充分關注。要結合房地產市場的實際發展情況，采取科學有效的管控手段，以此作為提升區域經濟發展水平的重要手段。新時代背景下，北上廣深以及部分一線、二線城市房價的上漲速度，遠遠超出居民工資的上漲幅度，“買房掏空六個錢包”的現象十分普遍。很多家庭就此背上二十年，甚至是三十年的房貸，生活壓力非常大，也有很多居民的消費能力不足以買房，紛紛選擇外遷，導致大量房地產庫存過剩。開發商和房地產企業的房屋建設速度，超出消費速度，這也是目前“去庫存”形勢嚴峻的主要原因。而且我國東部地區的經濟較為發達，西北部地區經濟發展比較落后，房地產區域化特點比較明顯。

(三)房地產政策調控效果

為了扼制房地產行業發展無序、惡意炒房等問題，相關部門采取了一系列的管控手段，對房地產進行了干預，取得的成就如下：第一，房地產投資力度加大，住宅數量逐年增加，解決了供需不平衡的問題；第二，有關部門不斷增加建設用地，在住房開發方面的土地資源十分豐富，滿足了廣大群眾的住房需求；第三，為了讓房地產行業始終在正確的發展軌道上，政府部門出臺了優惠政策，讓開發建設更加科學、合理。政府部門和社會各界的關注以及制定的宏觀調控方案，極大程度地促進了房地產行業的健康發展，一方面實現了銷售額和利潤的增加，另一方面帶動了區域經濟發展，全面提升了居民的生活水平。

二、我國房地產發展面臨的困境

(一)部分城市住房保障制度落實不到位

房地產行業的發展，在一定程度上決定了國家經濟的整體發展，因此為了讓其始終保持健康、穩定，政府部門出臺了很多的調控政策。但實際執行效果并不理想，很多地區房價依然難以得到管控，呈持續走高趨勢。一線城市一直都是國家房價控制方面重點關注的地區，但正因為一線城市的配套設施齊全、土地資源稀缺，房價高居不下，超出了老百姓的消費能力。住房是民生問題的重點內容，關乎到廣大群眾的根本利益，想要在短時間內解決所有問題幾乎不可能。一直以來，國家遵循人民利益至上的原則，但是在大力發展保障性住房時，面臨著很多現實問題，相關制度的內容非常復雜，涉及到多個不同的部門，落實程序比較繁瑣。各個部門必須要實現信息的高效傳輸與共享，加強協調合作，才能為住房保障制度的落實奠定堅實基礎。但就實際情況來看，只有部分城市的制度按照要求執行到位，一些地區的制度體系流于形式，這對房地產有序發展是十分不利的。

(二)成本轉移效應導致房價上漲

房地產開發與建設，離不開充足的土地資源，我國在土地方面的管理從未松懈過，為了房地產行業的健康發展，出臺了相應的土地優惠政策。房地產企業在向政府購買土地時，前期需要大量的資金投入，開發成本的增加，必然導致銷售價格的上漲。在高價競得土地后，房地產企業為了實現利益最大化，會綜合考慮到成本與收益，通過物業、完善配套設施等一系列手段，來增加房地產產品的附加值，想方設法地增長房價。這些上漲的價格，最終會由消費者承擔。

(三)稅收調控制度落實不到位

稅收調控制度，是促進我國房地產行業健康發展的關鍵。每一年國家都會在原有政策上進行調整和補充，以協調房地產發展規模，解決發展不平衡的問題。地方政府是以中央政策為依據的，并結合具體情況對調控措施予以優化，但是調控力度有待加強。雖然說絕大部分稅收政策針對的群體都比較固定，如資產較多的人群、擁有多處房地產的人群等，但是約束力度依然有待加強?！盃I改增”政策得到全面推廣實施之后，個人在對外銷售不滿5 年的住房時，需要按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人對外銷售購買5 年以上的住房時，免收增值稅。這一政策主要針對的就是個人房屋轉讓方面，但是對房地產企業的約束力度明顯不足。事實上，房地產企業才是擁有最多房產的機構，國家應該出臺更為嚴苛的制度體系。

三、我國房地產調控措施

(一)完善宏觀調控制度

目前我國經濟發展進入到了新常態階段，房地產行業發展速度放緩，國家在這方面也出臺了一系列政策。但是仍然有部分地區房價過高，遠遠超出居民的承受范圍，二、三線城市房地產發展規模進一步擴大。對于這種情況，住建局以及其他政府部門需要進行宏觀調控，通過法律手段進行嚴格管理，從源頭上避免“炒房”的行為，加大懲處力度，充分展現法律的權威性與威懾性。此外，有關部門不僅要對房地產企業發展起到正面引導作用，更需要對房地產投資、融資進行管理，比如讓更多社會閑置資金涌入到實業中。鼓勵投資的多元化發展，避免過多資金瞬間流入到房地產行業，這能夠避免炒房現象的發生，是解決房價過高的一種有效手段。在建設保障性住房時，住建部可借鑒其他國家在這方面的經驗以及管理模式，既要滿足房地產市場的需求，又要促進行業朝著正確的方向發展。

(二)加強管理

房價高的主要原因在于土地價格高，土地開發成本高居不下，房地產企業不得不上調房地產產品的銷售價格。對于這種情況，在調控過程中，政府部門應當轉變傳統的思想觀念，不能一味地追求“政績”，而是要考慮到切實的民生問題。在地方經濟發展過程中，房地產企業扮演著十分重要的角色，要鼓勵企業采用多種不同的發展模式，帶動區域經濟增長，為其提供源源不斷的動力。在土地審批、土地價格管控等方面，必須要按照國家政策嚴格執行報備制度，對于非法變賣土地的行為，依法追究相關人員法律責任，從源頭上避免房地產投機炒作的情況發生。

(三)完善稅收調控制度

我國房地產行業經歷了多年發展，稅收制度是其中一項極為重要的調控手段。很多房地產企業為了獲取經濟效益，不惜花費大量資金來購進房屋，囤積房源，隨后再用更高的價格出售，賺取巨額利潤。針對這種“炒房”的問題，政府部門應當嚴格加強管控，調整稅收范圍，開征房屋空置稅。房屋閑置會造成大量資源浪費，而且還會讓更多居民高價購買，嚴重擾亂了房地產行業的發展秩序。通過征收房屋空置稅，增加炒房的成本，是一種有效的管控手段。迫于國家政策方面的壓力，房地產企業會減少投資比重，讓更多房地產產品流向市場，參與到正常的銷售購買環節中。此外，銀行以及相關金融機構在向房地產行業貸款時，也要接受政府部門的管理，從而避免炒房和投機性購房的行為出現。房地產稅收調控，無論是對個人還是對銀行、金融機構而言都是十分有必要的，需要結合具體需求，不斷完善稅收調控制度，發揮其約束作用。

(四)促進房價穩定的稅收配套措施

一是利用稅收鼓勵，促進供求趨于平衡。充分發揮優惠政策的作用，鼓勵房地產企業開發修建經濟適用房和廉租房，此外鼓勵企業通過自建房、合作建房等方式，打破開放商對房屋供應的壟斷?？蓮牟糠职l達國家的房地產行業中借鑒經驗，比如德國的住宅合作社已有超過200 年的歷史，每年新建的住宅中，合作建房占比超過30%。我國政府應當結合我國國情，鼓勵企業合作建房，同時發揮稅收政策的激勵作用，提升資金利用率?？砷_辟“綠色通道”，比如修建政策性住房的，建房投資全額免繳企業所得稅，吸引更多企業參與其中。二是改革土地出讓制度。土地價格是房屋價格的決定性影響因素，建立全新的競爭指標體系，推進招拍掛制度改革，貫徹落實“協議招標，價適者得”的土地開發利用模式。三是建立差異化的住房稅收政策，目的是為了避免過激的投資行為，在房地產行業發展的過程中，應當營造一種“節約的住房消費”觀念，減少投資者在房地產方面所獲得的利潤。對于持有大量房地產的現象，政府部門應當出臺相應的管控政策，從源頭上避免富人閑置房產過多，而窮人無房可住的現象，盡可能縮小貧富差距。四是發揮稅收作用。當前城鎮化建設進一步加快，房地產行業迎來了全新的發展機遇，一線、二線、三線城市房價增長迅速，越來越多的人將購買房產作為一種投資手段，也將房地產看作是資產保值增值的工具。由于土地具有不可流動的特點，而資金的投機性，會讓大量資金向價格洼地流動，帶動房價上漲，房地產行業已經壓縮了其他行業的利潤空間，如果不加以控制，將會形成畸形的發展局面。為此，政府部門一定要嚴格進行管控，以稅收政策激勵為主，發展周邊的教育、醫療、交通，完善基礎設施建設，一方面可以避免某個地區人員流動量過大的問題，讓人流更為分散；另一方面，也避免了炒房資金壟斷土地市場的問題，使房價長期保持穩定。

四、未來房地產發展趨勢

(一)短期趨勢

第一，差別化的調控將會一直延續，黨的十九大報告中強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，應當堅持這一地位不動搖。中央經濟工作會議強調了中央政策、各地區調控政策的連續性與穩定性，在政策制定以及落實方面，需要充分考慮到各地區的實際發展情況，建立長效機制，這也是差別化調控將延續的主要原因；第二，房地產企業融資將會更加困難。根據有關數據調查顯示，全國主要的金融機構房地產貸款余額呈下降趨勢，個人住房貸款加權平均利率呈上升趨勢。中央經濟工作會議提出了穩健中性的貨幣政策，需要嚴格管控房地產行業的發展風險。從房地產企業的角度來看，人民銀行將會對其融資進行全面審慎管理；從個人的角度來看，無論是在按揭貸款，還是銀行理財方面都會受到一定影響。從這兩個方面足以證明，未來房地產融資渠道將會全面受到限制，融資會更為困難。

(二)長期趨勢

1.租購并舉新格局

2017 年我國針對房地產行業出臺了密集的政策，自那以后，每年中央和地方都會根據實際情況對政策體系進行調整與補充。住建部等九部委聯合印發的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》明確提出，要開展建設租賃住房的試點工作。很多省市地區積極響應號召，開發了租賃平臺，銀行、互聯網企業以及社會力量都涌入到房屋租賃市場中。國家出臺該政策的主要目的在于盤活房地產存量土地，去除大量的房地產庫存。

2.建立房地產調控長效機制

房產稅是國家在房地產行業調控方面采取的重要舉措，可以將其看作是行業發展的“穩定器”。近些年雄安新區、長三角城市群以及粵港澳大灣區的建設，目的就是為了緩解北上廣深、一線城市房地產行業發展畸形的問題。未來很長一段時間內，國家依然會堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，并持續出臺、完善相應的管理機制，加快房地產朝著實業屬性的回歸，避免作為投資、保值增值的工具。

五、結語

總而言之，當前我國城鎮化建設進一步加快，房地產行業迎來了全新的發展機遇，國家也出臺了一系列政策予以嚴格管控。政府部門應當嚴格加強管控，不僅要完善相應的制度體系，還應當健全稅收調控制度，強化人才培養，提升房地產企業的核心競爭力，在國家政策引導下，推動房地產行業的穩定、持續發展?！?/p>