基于博弈論綜合賦權的城中村改造綜合效益評價
——以廣州為例

王幼松， 郭穎豪， 張揚冰

(華南理工大學 a. 土木與交通學院； b. 亞熱帶建筑科學國家重點實驗室， 廣東 廣州 510640)

改革開放以后，城市規模不斷擴大，我國進入到了要素驅動和空間擴張快速發展的工業文明時期。根據國家統計局公報，我國的常住人口城鎮化率從1978年的17.92%提高到2020年的63.89%，以此為代價的是資源過度消耗和生態環境受損。黨的“十八大”把生態文明建設納入到中國特色社會主義事業總體布局，標志著我國空間發展和空間治理進入了生態文明新時代，城市發展建設需從“增量擴張”轉向“存量更新”，開展城市更新已成為實現新型城鎮化高質量發展的重要途徑，也將成為打造新一輪城市競爭力的關鍵。

城市更新對象主要包括舊城鎮、舊廠房和舊村莊(城中村)等，其中，城中村作為我國城鄉二元制的時代產物，有明顯的中國特色，引起了政府、業界以及學界的廣泛關注。城中村處于城市包圍地段，由于缺乏統一規劃，建筑沒有章法，土地利用效率低下，衛生、環境情況差，嚴重影響城市形象，造成諸多城市問題和社會隱患，對城市現代化發展造成嚴重障礙。同時，隨著時間推移，城中村的用水、用電、治安等生活問題日益加劇，居民們逐漸傾向于全面改造以解決現狀，而擁有產權的村民們也將其視為獲取額外利益、升級生活品質的必然選擇。因此，城中村改造對于城市發展與社會民生改善皆意義重大，成為城市更新規劃的重頭工作之一。

然而，當前我國城中村改造的成果并不盡如人意。以廣州市為例，根據《廣州市城市更新總體規劃(2015—2020)》，全市城市更新(舊城鎮、舊廠房、舊村莊)用地總計11182宗，總面積358.66 km2，其中舊村莊用地4883宗，改造面積約166.67 km2，占城市更新總用地面積的46.5%[1]，在全省乃至全國都十分突出。廣州的城中村改造工作實際于20世紀80年代便已展開，但進展緩慢。2010年，廣州市政府作出專項計劃，10年內完成52個城中村全面改造，但截至2020年只有5個村完成改造，可見城中村改造面臨著諸多問題與挑戰。各界人士通過回顧過往經驗教訓，指出城中村改造所遇到的最主要問題在于綜合效益相對低下，未達到利益相關方的期望。因此，開發一套城中村改造綜合效益的評價體系以引領城中村改造顯得尤為重要。

目前城市更新項目評價研究主要集中在產業園區更新、棚戶區改造、老舊小區改造等項目的綜合效益評價上，項目所涉及的土地性質多為國有土地，土地的部分收益權由國家享有，改造旨在優化產業結構，改善片區人居環境，因此大部分研究所構建的評價體系中社會效益所賦權重最高[2～4]。雖然城中村改造的宗旨相似，但是土地性質為集體土地，土地支配、使用、收益的權利全由村集體和村民享有，村集體和村民可通過出租物業等辦法取得可觀的收入。根據實踐經驗以及與相關工作人員的交流，強大資金支持和經濟效益才是推動城中村改造的主要動力，以往的評價體系或許不適用于城中村全面改造，而針對城中村改造綜合效益的研究較少。此外，目前少數的城中村綜合效益評價研究大都采用單一賦權法構建綜合效益評價指標體系[2～4]，但主觀賦權法是基于主觀經驗、專家判斷等，其準確性和適宜性有待檢驗，而客觀賦權法只考慮數據之間的聯系，忽略了綜合效益評價指標的物理意義，易導致指標權重與實際重要性偏離，因此，目前城中村綜合效益評價的賦權方法仍有待改善。

本文將針對城中村改造項目的綜合效益評價進行研究，提出一種改進的賦權方法以提升評價結果的合理性。首先通過文獻研究法構建評價指標體系；接著采用層次分析法確定指標的主觀權重，采用熵值法確定指標的客觀權重，引入博弈論的思想，對主、客觀權重進行組合，獲得指標的最優權重；引入模糊綜合評價法，構建更為合理準確的評價模型；最后基于評價模型，對廣州的城中村改造案例進行綜合效益評價，驗證評價模型的合理性，以期能為城中村改造工作提供借鑒。

1 城中村改造綜合效益的內涵

城中村改造涉及村集體與村民、政府和開發商等不同行為主體的利益，他們相互影響，相互作用，是一種錯綜復雜的社會行為，城中村改造擔負著改善人居環境，推進城市化進程，創造經濟收益等責任。因此，不同的行為主體對城中村改造有不同的評價標準，如何保障各行為主體的利益，從多方面、多角度評價這種社會行為的綜合效益，是推動城中村改造的關鍵所在。

目前，業內學者針對城市更新和城中村改造效益進行了不同層次的研究。Rothenberg[5]將效益成本分析方法應用于城市更新項目的經濟評估；Brindley[6]認為城市更新應注重可持續發展的社會效益；郭紅[7]認為城市更新活動會對環境造成巨大破壞，應從環境效益的角度對城市更新活動進行評價；申俊鵬等[4]以城中村改造的主要參與者為基礎，構建了基于政府、村民、開發商三方利益的城中村改造綜合效益評價指標體系。在城中村改造中，經濟效益是動力，社會效益是主要目標，環境效益是可持續發展必須關注的問題[8]，同時各利益相關方都需要追求各自利益的最大化，比如政府更注重社會效益、環境效益，開發商更注重經濟效益，居民更注重經濟效益和社會效益。因此，在考慮利益相關方效益的同時，為了更準確地評價城中村改造的綜合效益，本文構建了經濟效益、社會效益和環境效益相統一的城中村改造綜合效益評價模型，為城中村改造綜合效益評價研究提供參考和借鑒。

2 構建評價指標體系

城中村改造的目的是改善居民生活環境，促進城市化發展，創造更大的經濟收益，其綜合效益評價的衡量指標紛繁復雜。根據相關文獻的研讀和整理分析，主要的評價指數基本上可以被社會效益、經濟效益和環境效益囊括，因此本文將從這三方面系統分析較為常見的城中村改造綜合效益評價指標。

通過文獻研究，篩選出與城中村改造綜合效益評價相關的10篇文獻，并對這些有代表性的文獻進行研究，得到了頻度較高的評價指標集，如表1所示。

表1 城中村改造綜合效益評價指標

本文根據定性與定量相結合原則、全面系統性原則、分布性原則以及前瞻性原則，結合城中村改造實際情況，在參考Singh[10]，Shen[11]，Tasaki[12]等多篇相關文獻的基礎上，對現有的關于城中村改造綜合效益評價層面的指標體系進行補充和完善，構建了如表2所示的城中村改造綜合效益評價指標體系。

表2 城中村改造綜合效益評級指標

3 構建評價模型

3.1 層次分析法確定評價指標的主觀權重

層次分析法可以對復雜系統的決策思維過程進行建模和量化[19]，它可以將評價指標有序劃分，對各層次指標進行兩兩重要性比較，計算得出指標的權重。具體步驟如下：

(1)構造判斷矩陣

采用結構化專家訪談法，邀請2位高校教授，2位企業專家以及1位政府專家，按照1—7數字標度法對同一層中的各評價指標兩兩之間的相對重要程度給予判斷，依次為“非常不重要”、“不重要”、“稍微不重要”、“同樣重要”、“稍微重要”、“重要”、“非常重要”，得到每一層內指標的判斷矩陣。

(2)計算歸一化指標權重

(1)

式中：aij為指標i與指標j相對于判斷準則的重要值；n為指標數量；wi為第i項指標的權重。

(3)計算判斷矩陣最大特征根λmax和一致性檢驗

(2)

(3)

(4)

式中：CI為一致性指標；RI為隨機一致性標準值；CR為隨機一致性比率，若CR≤0.1，則判斷矩陣通過一致性檢驗，否則需要重新調整矩陣中相關要素取值，直到通過一致性檢驗為止。

計算得出各指標權重分配如表3所示。

表3 層次分析法確定各指標權重

3.2 熵值法確定評價指標的客觀權重

熵值法是基于數據本身的離散程度，利用模糊綜合評價矩陣確定各指標權重系數的一種方法[20]。確定權重之前先假設有n個樣本，m個指標，具體步驟如下：

指標數據標準化。進行正向指標與負向指標的標準化，得到標準化矩陣Y。

當指標為正向指標時，

(5)

當指標為負向指標時，

(6)

式中：xij為第i個樣本的第j個指標的數值；yij為第i個樣本的第j個指標的標準值。

第j項指標下第i個樣本值占該指標的權重pij為：

(7)

定義指標熵：第j項指標的熵值ej為

(8)

第j項指標的權重wj為

(9)

本文采用結構化專家訪談法，邀請來自高校、企業和政府相關部門各20人對每個指標的重要性進行評分。問卷采用李克特五級量表設計，1表示該指標在城中村改造綜合效益評價中的很不重要，2表示不重要，3表示一般，4表示重要，5表示很重要。共發放了60份問卷，除不規范和不完整的問卷外，剩余有效問卷50份。計算結果如表4。

表4 熵值法確定各指標權重

3.3 博弈論組合賦權

基于博弈論的組合賦權法是將不同方法得到的指標權重進行組合，通過求解各指標不同權重之間的極小化差得到最優的評價指標權重[21]。具體步驟如下：

設城中村改造綜合效益評價指標基本權重向量集wk={wk1,wk2,…,wkm},k=1,2,…,L，其中wk為第k種賦權方法確定的權重集合，m為評價指標數量。記綜合權重向量w為L個基本權重向量的任意線性組合,ak為組合系數：

(10)

根據博弈集結模型的思想，本文對前述主、客觀兩種權重進行最優線性組合，以離差最小化為目標，得到最優權重值w*，即優化目標函數為：

(11)

按照矩陣微分性質將上式等價變換為最優一階導數條件的線性方程組形式：

(12)

求解上列矩陣式得出組合系數a1，a2，再進行歸一化處理，最終得到基于博弈論組合賦權的綜合權重為：

(13)

表5 基于博弈論確定各指標權重

從表5可以看出，城中村改造綜合效益評價系統中經濟效益權重最高，為0.398，其次是環境效益和社會效益，分別是0.346，0.256，這與城中村改造發展的特點基本一致。以廣州為例，廣州的城中村改造從最初的“政府主導”模式到“政府主導、社會參與”的開發模式，表明政府緊張的財政與改造資金需求量不斷加大之間的矛盾是引進社會力量的主要原因，村集體、開發商等利益相關方經濟效益是推動改造的動力，所以經濟效益權重占比最高。而改善居民居住環境，提升城市形象是居民和政府的共同目標，同時應該關注社會的可持續發展，促進社會進步。此類模式也已在全國多地得到借鑒與推廣。

此外，在各類效益中，社會效益應重點關注居民滿意度和改造后續發展潛力，應在改造過程中著眼于居民需求，充分保障居民參與權，努力提高居民的生活質量和水平。經濟效益應重點關注居民收入和城市整體經濟發展，促進城市整體經濟的發展，增加居民的物業租金收入，這是改造的焦點所在。環境效益應重點關注環境質量改善狀況和城市景觀功能改善程度，通過改善環境質量和舒適度提高居民生活愉悅感。

圖1是各評價方法的權重結果曲線，分析得出：受主觀因素影響，層次分析法特別突出了經濟效益指標權重，達到0.507，降低了社會效益和環境效益權重；熵值法突出環境效益指標權重；基于極小化差異均衡理論的博弈論組合權重法，得出的權重結果介于兩者之間，各指標權重得到一定的平衡，在一定程度上減少了主觀意識或客觀數據造成的影響，得出了更科學合理的加權結果。

圖1 各方法權重結果曲線

3.4 構建多層次模糊綜合評價模型

在城中村改造項目的評價過程中，評價指標一般比較復雜，具有一定的層次性。同時，每個層次包含的評價因素較多，評價指標往往具有模糊屬性。因此，本文以評價體系為基礎，對各層次的指標進行了多層次模糊綜合評價，得出了較為客觀的評價結論，具體步驟如下：

(1)確定評價集。將城中村綜合效益的評價效果分為很差(1)、較差(3)、一般(5)、良好(7)、很好(9)，由此確定評價集的標準分值為V=(1,3,5,7,9)。

(2)構造模糊評價矩陣

(14)

式中：qij=pij/p,qij為第i個評價因素對第j個評語的隸屬度,pij為第i個評價因素做出第j個評價等級的評分人數,p為評分總人數。

(3)歸一化處理評價矩陣。

Bi=ωiQi={bi1，bi2，…，bin}

(15)

(16)

(4)計算模糊綜合評價結果Z=B·VT，其中V為評價集的標準分值。

基于以上步驟，構建出城中村改造綜合效益評價模型，該模型綜合考慮公眾的意見，量化了城中村改造綜合效益評價中的定性因素，使評價過程更科學有效，評價結果更清晰合理。

4 實證分析

4.1 案例選取

琶洲村和潭村是目前廣州市完成全面改造的5個城中村其中的2個，據有關數據整理和調研，琶洲村改造成果綜合評價位列5個村之首，潭村最后，本文將選取琶洲村和潭村兩個典型的城中村改造案例來驗證城中村改造綜合效益評價模型和計算方法的可行性。

琶洲村是借助亞運契機被列入廣州市“三舊”改造首先啟動的9個村落之一，位于東南珠江的南岸，西起琶洲塔公園，東至黃埔村，南起新港東路，北至閱江路，緊鄰國際會展中心，與廣州國際金融城隔江相望，總用地面積75.7萬m2，改造前總建筑面積為66.16萬m2。潭村是珠江新城需要改造的3個舊村之一，位于珠江新城東部，西臨廣州賽馬場、潭村路，東臨華南高速公路，南臨獵德污水處理廠，北臨君逸花園，橫穿花城大道，總用地面積8.34萬m2，建筑面積17.59萬m2。改造前均存在建筑密度過高的問題，難以滿足消防、通風、采光、日照、救護等要求，環境臟亂，超市擁擠，房屋老舊，存在許多安全和衛生問題，同時因用地規模有限，配套設施不完善，缺乏足夠的綠化休閑空間，村民居住環境舒適度低。

本文將采用問卷調查形式，邀請琶洲村和潭村村民、相關政府工作人員和企業工作人員對改造效益進行評價。問卷采用李克特五級量表設計，指標在改造綜合效益評價中的1表示表現很差，3表示較差，5表示一般，7表示良好，9表示很好。問卷于2021年6～9月發放，以線上線下相結合的形式。琶洲村共發放159份問卷，回收有效問卷150份，其中村民120份，相關政府工作人員15份，企業工作人員15份。潭村共發放157份問卷，回收有效問卷150份，其中村民126份，相關政府工作人員14份，企業工作人員10份。問卷數據統計結果如表6所示。在利用問卷數據進行進一步分析前，利用SPSS25和AMOS22對問卷量表的信度與效度進行檢驗，檢驗結果如表7所示。其中，B1和B2維度指標的Cronbach’sα均大于0.8，反映了量表具有較好的信度，且各維度指標的CR值均高于0.7，AVE值均大于0.5，反映了量表具有較好的結構效度與聚合效度[22]。B3維度指標的Cronbach’sα稍小于0.8，AVE稍小于0.5，但已十分接近，亦可以滿足探索性研究的要求。

表6 琶洲村與潭村改造效益評價的問卷數據統計

表7 城中村改造綜合效益評價量表信度、效度檢驗結果

根據原始問卷數據，計算得出琶洲村模糊評價隸屬度為：

B1p=ω1pQ1p=[0.008，0.03，0.111，0.31，0.541]

B2p=ω2pQ2p=[0.012，0.035，0.121，0.303，0.529]

B3p=ω3pQ3p=[0.014，0.025，0.104，0.335，0.522]

Bp=ωpQp=[0.011,0.03，0.113，0.316，0.53]

琶洲村社會效益評價結果Z1p=B1pVT=7.695，經濟效益評價結果Z2p=B2pVT=7.607，環境效益評價結果Z3p=B3pVT=7.650，綜合效益評價結果Zp=BpVT=7.644。

潭村模糊評價隸屬度為：

B1t=ω1tQ1t=[0.055，0.186，0.262，0.322，0.176]

B2t=ω2tQ2t=[0.090，0.139，0.257，0.330，0.185]

B3t=ω3tQ3t=[0.009，0.040，0.139，0.389，0.424]

Bt=ωtQt=[0.053，0.117，0.217，0.348，0.265]

潭村社會效益評價結果Z1t=B1tVT=5.752，經濟效益評價結果Z2t=B2tVT=5.760，環境效益評價結果Z3t=B3tVT=7.358，綜合效益評價結果Zt=BtVT=6.311。

4.2 結果分析

根據對問卷數據的計算分析，琶洲村改造綜合效益評價結果為7.644，位于良好(7)與很好(9)之間，基本上兼顧了社會、經濟、環境三方面的重要性，追求可持續發展，追求綜合效益的最大化；潭村改造的環境效益為良好(7)與很好(9)之間，但社會效益和經濟效益未達到良好水平，致綜合效益評價結果偏低，為6.311。

(1)在社會效益中，琶洲村改造極大地提高了琶洲村及其周邊地區的發展潛力，商住條件的改善為該片區招商引資、引進新產業提供了大量優質載體，客觀上促進了該片區產業升級，與金融城、琶洲電商總部交相輝映，形成既存在差異化定位又擁有良性互動的產業集聚效應。同時琶洲村改造注重保護村落古建筑，祠堂按照“以古修古、原樣復建”的原則復建完畢，具有400多年歷史的琶洲塔保存完整，龍舟、舞獅活動延續至今，城市記憶得以保留，嶺南文化得以傳承。并且引入執信教育品牌，帶來優質教育資源?？傮w而言，居民對居住環境、公共設施、交通條件等較為滿意，但就業狀況的改善有限，因此社會效益評價結果為7.695。

潭村改造符合珠江新城和員村地區發展需求，利用較好的區位優勢，引入高端辦公和商業服務，促進了產業轉型升級，帶動了片區的發展；建于明嘉靖年間，重修于清光緒十七年、2007年的姚氏祠堂得到原地保護；改造后降低了地塊南側污水處理廠的臭氣影響，促進公共配套的服務升級，配合花城大道東延線的打通，緩解了珠江新城和黃埔大道的交通壓力。但就業狀況和文化教育無明顯改善，配套幼兒園至今未建好，居民滿意度一般，社會效益評價結果為5.752。

(2)在經濟效益中，改造使琶洲村從農牧業轉型升級為服務業，產生了良好的市場反應，符合預期，吸引投資，大量會展從業人士進入社區拉動住房、餐飲和旅游消費，消費水平的提高和產業的轉型升級帶動土地價值大幅提高，居民的物業租金大幅上漲，廣東保利借助琶洲村舊改項目，打響舊改第一槍，大大提升了品牌知名度，被評為廣東省舊改標桿企業，對其在廣州城中村改造項目的大面積鋪開起到積極作用，經濟效益評價結果為7.607。

潭村改造后引入高端商務辦公和商業服務功能，提升區域經濟活力，促進產業升級和城市整體經濟的發展，片區消費水平大幅提高，村民房屋租金收入提高數倍。但集體物業少，集體分紅收益較少，村民消費能力沒有明顯的提升，改造后珠光集團一躍成為舊改專家，積累了豐富的改造經驗，提升了企業知名度，經濟效益評價結果為5.760。

(3)在環境效益中，原本環境臟亂，潮濕擁堵的琶洲村，如今已是陽光充足，通風良好的靚麗新區。不僅住房密度大大降低，市政用地、公共建筑配套面積、綠地率等也大幅提高，居住環境全面改善，同時建成珠江南岸第一高樓，成為廣州新地標，舊貌換新顏堪稱“廣州曼哈頓”，環境效益評價結果為7.650。

潭村改造順應國家集約用地和廣州市中心區域調高容積率的趨勢，完善濱江天際輪廓線，尊重城市文脈，改善區域環境，提高人居質量，環境效益評價結果為7.358。

5 結 論

影響城中村改造綜合效益評價的因素不計其數，關系紛繁復雜，本文將層次分析法與熵值法相結合，運用博弈論在指標權重確定中能綜合主、客觀賦權法的優點，協調二者的沖突并尋找二者的一致性，將主觀意識和客觀數據的內在分布充分結合，為城中村改造綜合效益評價指標進行組合賦權，在一定程度上能提高指標權重的科學合理性。根據組合權重，由于城中村改造的資金需求不斷擴大，村集體和合作企業等利益相關方的經濟效益是改造的推動力，所以經濟效益權重最高，應予以重視。具體而言，改造應側重于居民滿意度、居民收入、城市整體經濟發展和環境質量改善等指標。

結合組合賦權與模糊綜合評價法，本文構建了一個基于博弈論組合賦權的模糊綜合評價模型，并對廣州市的案例進行了模型驗證。案例應用表明：琶洲村改造的綜合效益介于良好(7)和非常好(9)之間，居民對改造后的居住環境、綠化率、歷史文化保護、收入等方面的表現比較滿意，琶洲村也因此被評為廣東省十大舊改標桿項目。潭村改造的綜合效益介于一般(5)和良好(7)之間，就業、文化教育等無明顯的改善，但居民對改造后的環境、景觀、綠地率等較為滿意，促進了產業升級，推動了片區發展。案例結果符合客觀實際，驗證了模型的適用性。

本文構建的城中村綜合效益評價模型不僅能客觀、合理地確定評價對象的綜合效益，而且能指出城中村改造項目中應注意的重點，指導此類改造項目的改造策略和計劃，促進改造項目更好地發揮效益，具有一定的學術及實踐價值。