降低房地產企業資產負債率的方式探討

冷敏

摘要：房地產企業債務管理是社會經濟發展的趨勢和必然結果.對于房地產企業來說，這種運營方式具有彌補資金短缺、使資金成本降低、加大杠桿作用等優勢，是大多數房地產企業融資的較好選擇。然而，負債經營也有一定的風險，特別是企業在負債過多的情況下經營。房地產行業不同于其他企業，特點是資金量需求大，由于房屋建造原因，資金回收期過長，這就致使房地產企業必須大量舉債才能維持生產經營。本文分析了房地產企業負債情況的現狀，提出了相應的建議和防范措施，旨在提高房地產企業能有及時意識到風險的能力，促進房地產企業長期良性發展。

關鍵詞：房地產企業；資產負債率；負債約束機制

在現階段經濟新常態下，供給側結構改革是我國在現階段必須進行的決策和思路，加強實施供給側改革也是“十三五”的具體任務。供給側結構改革的具體思路是，即去除多余產能、去掉老舊庫存、去除財務杠桿、降低產品成本、補充經營短板。其中降低杠桿可以改善房地產企業債務結構，使負債類項目比重降低，會促進房地產企業的健康發展。房地產企業作為需要投入大量資金的密集型企業，企業為了能及早收回投資，必須將開發進度加快，這樣就需要大量的資金支持，這也是使企業資產負債率逐漸提高的重要原因，進而加大了杠桿作用。國家為了穩定房地產市場，為買房者減負，通過制定一系列法規來控制房價，這些舉措對于房地產市場的良性發展起了很好的作用。房地產企業由于其特殊性，資產負債率一般都保持在較高水平，因此，如何降低房地產企業的資產負債率就很值得探討了。

一、降低資產負債率的意義

（一）資產負債率的定義

資產負債率，在房地產企業中是表示負債比例和經營活動能力的重要指標，，是反映債務籌資額在企業總資產中占有多少比例。是用企業期末負債總額除以企業期末資產總額來計算，即資產負債率=企業負債總額與企業資產總額比值的百分數。當超過一定水平時，通常說明房企業的負債過大，經營有風險。行業的不同對資產負債率的標準也是不同的。一般的行業負債率估計在30%-50%左右，但金融業和房地產業的資產負債率越來越高，有的房地產業高達78%。在房地產企業的發展過程中，房地產業資產負債率一般不能超過70%，超過則顯示資產負債率過大，需要及時調整，這樣很容易使企業的經營狀況產生不良反映，危及企業發展的情況。由于從土地交易到建造房屋時間較長，大部分房地產企業都會選擇通過借貸來獲取資金。因此大多數房地產企業均超過了資產負債率的預警線，而且相對較高，引發了一系列的資金問題。

一般來說，關注資產負債率高低的有三類人。即企業債權人，企業股東，企業經營者。對于債權人來說，他們會希望資產負債率越低越好，這樣，他們就能按時收回投資并獲得一定的利潤，資產負債率低則表示債權人投入的資金在企業總資產中占比較小，所以房地產企業承擔的風險也會較小。反之，如果資產負債率高，則表示債權人投入的資金在總資產中占比較大，很容易產生財務風險。對于股東來說，他們考慮的資本利潤率和借款利息率的大小，當資本利潤率較高時，資產負債率越高則股東受益越大，當借款利息率較高時，股東就會希望資產負債率越低越好，因為股東得拿資金來彌補一部分利息，損害了他們的自身利益。對于經營而言，若企業資產負債率越高，就會使一部分債權人不再投資，從而造成資金困難的局面，若企業舉債困難則反映企業使用債權人資金謀利的能力較低。因此，對于經營者來說，應該就自身發展和能力水平來制定合理的負債水平。

（二）資產負債率的重要性

一是影響企業信用評級。對一個房地產企業來說，舉債融資并不是唯一途徑，還有很多其他方法來融資，比如發債、信托。境內或境外發債，需要聘請信用評級機構進行評估，若房地產企業資產負債率較高，則可能導致信用評級分數下降。如果企業的信用評級持續下降或惡化，融資平臺將會受限或融資成本大幅提高，最后導致資金安全發生問題。二是觸發還款紅線。房在產企業在簽訂的借款合同中可能存在關于資產負債率的還款指標要求，如果房地上企業資產負債率高于合同規定的條款，則需要提高歸還貸款。如果存在連帶反應，房地產企業的資金鏈很可能斷裂，嚴重時可能會破產。

二、房地產企業資產負債率的現狀

通過查看近兩年的財務報表，資產負債率長期處于警戒線之上是非常不利于維持企業日常運營的。2020年二季度以來，房地產市場熱度恢復，許多優質的地塊進入市場使企業熱情高漲，資產負債率有所上升。2020年中期，上市房地產企業資產負債率平均值為71.42%，對比2019年，2020年房地產企業資產負債率上升2.19%，這說明現階段的關鍵仍是降負債。在第一陣營房地產企業中，碧桂園、萬科、融創中國等企業降杠桿效果明顯。其中融創中國資產負債率為86.6%，對比2019年下降了1.6%。2020年中期，第一陣營房地產企業資產負債率均值為86.66%，較去年同期上升0.05%，還處于較高水平，仍需降負債。第二陣營房地產企業資產負債率均值為75.89%，較去年同期下降1.26%，第三陣營房地產企業資產負債率均值為81.17%，較去年同期下降1.03%。2020年以來，受大環境影響，中小房地產企業為了維持生存，不得不通過杠桿效應運營，希望能渡過危機。

2021年，全國辦公樓投資額為5974億元，同比下降8%，新開工面積5224萬平方米，同比下降20.9%。商業營業用房開發投資額12445億元，同比下降4.8%。新開工面積14106萬玉米，同比下降21.7%。這說明房地產行業已進入調整階段，由以前以增加產量為主轉變為增加產量和去庫存量并重階段。房地產企業高負債率模式已不再適應現階段發展環境，以開發為主必然會轉為以服務為主這一趨勢。但國內購買市場仍然有較大空間，將運營為核心、能夠無障礙提供持續現金流的商業地產業務將成為少部分房地產企業發展的新方向。

三、房地產企業資產負債率較高的原因

（一）國家宏觀調控的原因

我國從計劃經濟時代進入到如今市場經濟時代，相比而言，市場經濟時代的競爭更加激烈，企業為了發展壯大想方設法尋找融資渠道，舊債未清，又增新債，資金無法及時回籠，使得資產負債率不斷提高。隨著國家稅收制度的不斷推進，國家對企業所收的稅種和稅率也在不斷調整增加，大致來說，房地產企業所承擔的稅負比其他企業要高，這也存在一定的不平衡性。企業尋求發展的最快捷途徑只有向銀行借貸融資，這也就使得房地產企業資產負債率長期都保持在較高水平。

（二）企業自身的經營管理問題

企業為了發展投入大量資金，如果盈利較差或者經營不善，以及風險因素等，導致虧損，為維持生存需要借貸融資，并且利息較高，致使資產負債擴大。首先房地產企業的資產負債率過高會給企業帶來不良的杠桿效應，可以將借入資金來調節企業本身自有資金的獲得能力，企業在借入資金的過程中所負擔的利息是比較穩定和可以預計的，當負債利息率低于投資利潤率的時候，會大幅度改變權益收益率，這樣會使企業產生額外的資金收益。其次，房地產企業通過借入資金來經營可以彌補企業經營過程以及擴張過程中所急需的資金。最后，在良好的宏觀經濟形勢情況下，資產負債率過高可以讓企業擴張加劇，發展迅速。

（三）缺乏科學的負債約束機制

一方面表現為企業負債比較隨意，主要是因為企業的一些短期行為而導致企業缺乏相應的發展規劃，房地產企業在生產經營中只注重速度而不注重長期效益，舉債過度則會導致企業增高籌資成本，經濟效益日益下滑，長期以往企業將難以承受。另一方面表現為企業因層次不同而形成的權益差別，使得企業的決策者經營者之間存在互相比較的內在動力。企業決策者為了獲得更高層次的企業權益，包括職位提升、工資增長、享受特殊權益等，無形中助長了企業增長負債值。企業為了加大規模不惜大量舉債以實現規?；a，這些都是企業資產負債率不斷增長的主要原因。

（四）房地產企業拿地價格過高

無論規模大小如何，大部分房地產企業現在資產負債率都會過高。因為現在的地價正在持續走高，這樣使得房地產企業的利潤會降低，只有企業擴大規模，才會獲得比較充足的資金，因此對于房地產企業來說，儲備土地就非常重要的。儲備土地就意味著有銷量，意味著可以持續發展。但是過多的土地儲備就意味著需要大量資金，從而導致負債過高，畢竟企業自有資金有限，為了購買土地，必須大量貸款。這些外借成本越高，也造成房地產企業資產負債率逐漸增高。

（五）房地產企業預售房屋回款

現在房地產企業資產負債率過高也在于企業預售房回款，因為很多樓盤特別是大型房地產企業的樓盤通過預售時可以賣掉大部分房產，加大了回款，但是購房者支付給房地產企業的預售款雖然是屬于企業的收入，但是在會計處理業務上來說只能計入預收賬款，這個科目也是負債類科目的主要科目之一，這也就增加了負債。這是因為，預售樓房時并未真正交房，預收的房款也是用于樓盤建造，只有等真正交房時才能轉為收入。

四、降低房地產企業資產負債率的具體措施

（一）確定企業戰略目標，合理使用資金

一個企業的戰略目標是它的靈魂，它指引著企業發展方向。作為房地產企業，戰略定位的不同，企業的經營政策和財務政策也會發生不同的變化。房地產企業只有確定了明確的經營方向的才能避免投資風險，合理使用資金，才能有效提高資金的使用性，按照企業發展規模適時借入資金或歸還資金，進一步控制企業的資產負債率。因此，根據發展戰略目標確定使用債務資金的時間，將資產負債率控制在合理范圍之內。

（二）加大直接投資，增加權益融資

根據資產負債率的計算公式可以看出，資產和所有者權益有所增加，而在負債沒有改變的情況下，資產負債率也會下降。因此，增加注冊資金后，會增加公司資產類科目，也會增加所有者權益類科目，如實收資本、資本公積等。在負債不改變的情況下，資產類或所有者權益類科目增加，從而可以使資產負債率降低。在房地產企業日常經營過程中，增加資產、所有者權益，降低負債，加強權益融資對于改變資金結構也是非常必要的。雖然在負債融資中可以抵銷部分成本費用，但不能通過加大負債比例來實現發展經營，這樣必然會影響企業的健康發展。募集資金的渠道很多，比如收到個人投資款或外企業的投資來募集資金，發行普通股，發行債券，可以獲得大量的經營資金，不但能滿足公司的經營資金，也可以防止利率變動所帶來的風險。

（三）尋找企業合作，增加資金保障

在現階段市場環境競爭激烈中房地產企業擁有較強的優勢，在與銀行信貸等金融機構合作中往往比其他企業更具有融資優勢。一個房地產企業，自身有大量的資金來源保障日常經營，在企業規劃的發展計劃時，才不會考慮是否缺少資金這個問題。房地產企業要加大與銀行、信托機構等金融機構的合作，爭取較多的貸款優惠政策，通過融資手段來降低融資成本，進而降低資產負債率。如果房地產企業擁有良好的信譽，優質的項目，那么在與銀行談合作時，就會搶占先機，也會獲得比其他小企業更加優惠的貸款政策，這樣也會降低企業的資產負債率。

（四）加快回款速度，加大開發力度

雖然房地產開發的周期很長，但是只要資金充足，拿到土地使用權后加快建設，取得商品房預售許可證，在市場發展良好的情況下，最快可以在半年后實現資金回，在一年內可以完成資金平衡。但若遇到市場情況不好或者投資力度太過，則需要考慮能否在預售環節推出優惠政策。如果優惠力度比融資成本高，則可以執行，反之就需要考慮其他途徑了。許多房地產企業在行情不好的時候，會經常采取打折的方式進行銷售。另外，房地產企業在與銀行等其他金融機構合作時，應該就合同相關條款進行認真研究討論，積極爭取政策，簽訂合同后積極與銀行聯系，盡量縮短時間，這樣就有大量的資金可以充分

利用了。

（五）利用制度管理，加強考核監督

房地產企業應該將盤活存量房產當成企業目標任務之一，增加資金流入，讓企業能良性循環發展，使資產利用率和變現力有所提高，這樣就可以使企業的財務狀況有所改善。另外，房地產企業應建立一套本企業適合本企業發展的應收款項管理制度、資金存貸管理制度、資金使用管理制度、資產清查管理制度等，這樣可以達到去庫存，改變資金結構，提高資產質量，財務杠桿作用加大，調整資產負債率的目的。一個大型的房地產企業一般會存在很多二級子公司，在年初制度考核目標時，應把降低資產負債率也當作全年考核重要目標，監督督促下級公司為實現這個目標積極想辦法，采取多樣措施，集團應根據下級公司實際情況，合理制定獎罰措施，為了降低集團的資產負債率而共

同努力。

五、結束語

房地產企業資產負債率高是普遍現象，降低資產負債率不是一個短期臨時性工作，而是一項長期系統性工作。房地產企業應意識到房地產企業的發展趨勢，根據企業戰略目標，合理制訂一個符合國家政策、合理的資產負債率區間，才能降低企業的經營風險和財務風險，促進企業健康快速的發展。

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