房地產企業融資的困境和出路

陳?

摘要：房地產有別于其他行業，它對于資金的需求在項目開發前期就將達到峰值，一旦無法及時獲取資金對于房地產企業而言將產生毀滅性的影響。近年來，房地產企業持續出現爆雷，使得金融機構對該行業的貸款審核更加謹慎，企業從傳統金融機構獲取的資金從規模、融資成本方面來看都不具備優勢，亟需加以研究。本文介紹了房地產企業融資風險過大的危害性，分析了目前房地產融資風險管理中存在的主要問題，并據此提出防范房地產融資風險的對策建議，以期為化解房地產融資的困境提供參考。

關鍵詞：房地產企業；企業融資；融資風險

房地產經過前面十幾年的高速發展，行業整體已經逐漸進入疲軟期。尤其隨著恒大等一系列知名房企暴雷，2021年全國房地產企業進入持續震蕩調整，大量老牌房企陷入危機，這也導致金融機構對房地產行業融資的評估程序更加嚴苛，企業難以從傳統的融資方式獲取資金。房地產企業面對目前的融資困境，如何尋求新的融資渠道、如何建立完善企業內部的融資風險管理體系，如何降低融資環節的風險，是目前房地產企業亟需解決的問題，亟需加以研究。

一、房地產企業融資風險管理概述

房地產行業對資金需求周期與其他行業有很大差別，因其涉及前期土地的購置，資金需求量會在前期達到峰值，房地產企業在開發前期就介入融資風險管理非常必要。融資風險管理是指企業通過內部控制等方式控制融資成本，同時在融資過程對可能產生的風險進行有效識別、分析、提示及應對等一系列管理過程的統稱。

（一）房地產企業的主要融資方式

房地產企業在進行項目開發前期首要考慮的是開發資金的來源及融資渠道，其次是各種融資方式的優缺點及適用條件。目前房地產企業的融資主要來源有：自有資金、銀行貸款、上市發行股票等，相關主要融資方式的優缺點及其適用條件如下：

1.使用自有資金。自有資金通常來源是企業已開發項目取得利潤和股東實繳資金、公司留存收益等。自有資金是企業實力的體現，若企業要通過其他方式融資，自有資金也是評價企業還款能力的重要指標。使用自有資金作為資金來源優勢在于企業無需向外部披露經營相關信息，能有效保護企業的商業秘密，劣勢在于要求企業擁有可持續的盈利能力，鑒于自有資金的以上特點，該種融資方式適用于資金規模較大，經營狀況良好的企業。

2.銀行貸款融資。房地產開發企業通過銀行進行融資通常采用開發貸的模式，開發貸主要分為以下幾類，商業用房開發貸、住房開發貸、土地開發貸、房地產開發企業流動資金貸款等。采用開發貸方式融資能融通大額資金，通過開發貸取得的資金能用于該項目與開發、建設、經營管理等相關各項支出，屬于專項使用。但其辦理手續繁瑣，對企業要求較高，其使用范圍也有很大限制。銀行貸款目前仍然為房地產企業融資的主要方式。

3.上市融資。對于規模較大、知名度較高的房地產企業可采用上市融資的方式獲取資金，該種方式主要通過發行股票獲得資金，其優勢在于能在短時間內獲得一定數量的資本，且不用固定時間還本付息，其劣勢在于前期辦理流程時間較長，而且手續繁瑣，僅適用與大型房地產企業，中小型企業很難實現上市融資。

（二）房地產企業融資風險過高的主要危害

1.過度依賴債權融資，融資比例失調

銀行貸款融資仍然為房地產企業目前常采用的融資方式，且比例通常占融資總額的50%以上。銀行貸款融資存在按合同約定還本付息，房地產行業在最近幾年已接近飽和，銀行放貸額度也已近極限，融資成本也逐年攀升。企業如完全依賴銀行貸款提供資金，一旦宏觀經濟環境發生變化，銀行信貸政策也會隨之發生變化，放貸環節就會出現問題，資金鏈中斷會影響整個開發進度。

2.融資渠道狹窄，無法籌集足額資金

房地產行業在前幾年進入高速發展階段，同時也因過快發展導致行業架構不穩健，存在較大風險。近幾年投資者對房地產行業整體持觀望態度，認為其屬于高風險行業，宏觀經濟環境的變化，導致房地產市場的整體供求關系不穩定，可能造成產品的滯銷。傳統的融資渠道受市場影響融資額度有限，企業缺乏創新的融資渠道，無法籌集到足額資金。當經濟水平處于高位時，客戶購房熱情會隨之提高。當經濟低迷時，客戶對房地產的需求會明顯下降。經濟整體發展不穩定時，房地產行業更難獲得資金，而此時是資金需求的高峰期。

3.融資法律體系的不完善，導致資金鏈斷裂

目前我國針對房地產行業融資的法律體系不完善，現有條款無法滿足房地產行業多元化的融資需求。企業在融資的實際操作過程中，會遇到各種問題，由于政策原因問題得不到有效解決，從而增加融資難度。融資管理體系不夠健全，無法將各種融資模式涵蓋在內，對融資方無法有效約束，可能無法篩選出不合格的融資方，導致最后無法按時還本付息，造成房地產企業資金鏈斷裂或者投資者無法收回資金引起投資失敗。

4.盲目融資導致企業融資成本過高

當企業缺乏有效的融資途徑又亟需資金運轉時，會存在盲目融資的情形。為盡快獲取資金，企業會選擇融資途徑更為靈活但融資成本偏高的融資方式，這也是企業發生融資風險的主要原因之一。

（三）房地產企業加強融資風險管理的現實意義

1.有助于降低房地產企業的融資風險

企業加強融資風險管理的最現實的意義是降低企業的融資風險。制定相關風險管理制度能促進企業對融資過程中的風險進行管控，提高企業的融資風險抵御能力。房地產行業資金變現周期較長，加強企業融資風險管理可以有助于提醒企業時刻關注經濟市場的變化及房地產行業的變化，降低融資風險發生的概率。

2.有助于拓展房地產行業融資渠道

房地產企業通過融資風險管理，加強對融資過程的風險識別、分析、防范，從而在融資風險可控的范圍內拓展房地產融資渠道。隨著房地產行業的發展，新融資渠道的拓展在及時解決融資難題的同時也帶來更多融資風險，因此提高企業融資風險管理能力是未來房地產企業勢在必行的重要措施。

3.有助于促進房地產行業融資管理制度的完善

房地產行業作為融資量極大的行業，加強融資風險管理有利于促進企業融資管理制度的建立。融資管理制度中風險管理又是極其重要的一環，做好企業融資風險管理是建立融資管理制度的基礎。

二、現階段房地產企業融資風險管理存在的主要問題

（一）融資風險意識不強

房地產屬于資金密集型行業，項目前期是資金需求的高峰時期，也是融前管理重點關注的行業。房地產開發企業往往忽視項目的投前管理與建設中的融資過程管理，整體上對于資金的融資風險意識不強，這是造成房地產開發項目投資管理失敗的主要原因之一。

（二）融資管理水平不高

一方面，由于企業對融資管理不夠重視，組織人員設置缺乏融資管理部門及熟悉融資管理流程的相關人員。企業未從投前、投中、投后三個階段分別對項目進行管理，在投前缺乏對項目資金的整體把控，在投中缺乏對現金流情況的把控，在投后缺乏對整體項目融資情況的復盤及分析。

另一方面，部分企業缺乏專門的融資管理部門，無法從專業融資視角統領融資全流程，缺乏專業性；融資管理制度不健全，導致企業融資缺乏必要的管理制度，無法再過程中及時發現融資風險，缺乏靈敏性；部分企業雖有專門的業務部門及相應的管理制度，但未及時根據宏觀經濟走勢作相應調整，缺乏時效性。

（三）融資渠道狹窄導致融資成本較高

目前房地產行業過度依賴債務融資，因融資渠道的缺乏房地產企業不得不選擇融資成本較高的債務融資途徑，這種情況可能導致房地產企業陷入資金鏈斷裂的風險中。房地產行業投資回收期通常較長，企業缺乏行之有效的融資風險管理辦法會導致部分企業為滿足經營資金需求盲目融資，或者選擇融資成本較高的渠道。一旦企業出現資金周轉困難會導致資金鏈斷裂陷入破產風險中。

（四）融資風險評價體系不健全

大部分房地產開發企業都沒有健全的風險管理體系：一是未建立統一的融資風險管理理念，企業應從上到下樹立風險意識，以便從源頭發現風險；二是未建立能承擔風險管理職能的組織體系，企業缺乏具備金融素養的人員，其他員工未接受過融資方面的培訓；三是企業建立的內控制度未能涵蓋融資風險管理的主要環節，不能起到識別風險的作用，缺乏時效性；四是缺乏管理信息系統的支撐，房地產企業要進行系統化的融資風險管理，需要信息系統的支撐，企業管理者往往忽視這方面的資金投入，這也是體系建立不完善的重要原因。

（五）融資風險管理缺乏責任與考核機制

房地產企業在建立融資風險管理制度的同時要考慮后續執行問題，大部分企業在融資管理中缺乏過程控制，未明確責任和管理權限，同時缺乏考核機制無法調動風險管理人員的積極性，也無法評價其工作成果及促進企業融資風險管理，

（六）融資機構與人員缺乏經驗

現有房地產開發企業隨著企業規模的擴大，逐步建立獨立的融資部門負責開發項目的融資活動的開展。房地產企業的內部融資機構相比于金融機構的融資部門綜合素質有很大區別，具備融資管理的人員缺乏相關經驗，特別對房地產行業融資流程不熟悉，難以準確預估相關融資風險。

三、防范房地產企業融資風險的對策建議

（一）提高融資風險防范意識

房地產企業缺乏先進的融資管理經驗，但是可以通過引入融資機構的專業人才解決這一問題，通過融資專業人士的加入推進房地產企業融資管理制度的建立。首先企業需對上至領導下至基層員工進行融資風險防控教育，可通過集中培訓、自行學習等方式提高自身融資防控意識；其次企業可通過引入的融資專業人士建立健全融資管理制度，并可通過其從業經驗幫助企業規避部分風險，盡量降低重大風險的發生概率。

（二）完善融資管理制度

房地產企業應建立健全符合行業特點的融資管理制度，針對行業融資量大，融資時效性要求較高，融資渠道較窄等特點梳理融資管理的重點及難點，設計針對性強的管理流程。企業應關注融資的全過程而不僅是事后管理，在融資前做好盡職調查綜合考慮后謹慎選擇合作的金融機構；融資過程中做好過程管控，及時發現過程中的風險點，做好風險應對措施，同時做好融后管理，在投資完成后完整梳理融資流程并在公司層面對融資管理制度的運行情況進行分析，為后續相關制度的調整完善提供依據，進一步提高公司融資管理水平。

（三）拓展房地產行業融資渠道，降低融資成本

企業需在綜合考慮自身發展狀況、市場競爭環境的復雜程度及自有現金流的情況等方面的影響因素后來思考如何拓展房地產行業融資渠道。房地產企業不能按原有融資模式僅依賴債務融資獲取資金，，積極探索新的融資途徑：一是采用項目融資的方式，該種融資方式是以預期的資金流或收益，以及項目的資產等來安排資金的籌措，而不是以開發商的資信作為依據，與傳統融資比較優勢在于取得貸款比例較高，并可以得到較長的貸款期限；二是供應鏈融資，通過解決供應商資金問題從而解決開發商需要融資用于支付供應商款項的問題。供應商可以通過商業承兌匯票和應收賬款進行融資，這種融資方式優勢在于效率高，但同時隨著監管要求的提高，對融資方的要求更嚴苛，獲取資金難度加大；三是房地產投資信托基金，該種融資方式是以發行收益憑證的方式獲取特定多數投資者資金，由專業投資機構進行投資經營管理，并按投資比例將投資綜合收益分配給投資者的一種信托基金。房地產信托基金優勢在于更多的降低融資成本，但同時將銀行貸款風險轉移至信托機構增加其風險。房地產企業要更好的采用該種融資方式就需要調整金融產品的結構來平衡風險和收益，這也將成為以后房地產行業主要融資方式。

（四）完善融資風險評價體系

企業應建立健全融資風險評價體系，從風險識別、風險承擔以及風險管理等方面綜合評價企業融資風險管理體系的運行效果。要明確管理融資風險的部門，設置對應融資風險管理的組織架構，同時應該建立能涵蓋融資風險管理主要環節的融資風險管理制度體系。的，企業應從如下方面考慮制度的建立：融資風險管理決策制度、融資風險識別與評估制度、融資風險監測預警及應急處理方式、融資風險管理考核及評價等。一套完整的融資風險管理體系需依托信息系統的運行，通常融資風險管理信息系統應具備如下主要功能；融資風險信息的共享、融資風險的預測和評估、融資風險監控等。

（五）培養企業內部風險管理人才

企業應重視內部專業融資人員的培養，提高企業自身的融資管理水平及融資風險防范措施。企業管理者應有意識的引進專業融資人員，同時做好內部相關人員的培訓工作。一是設立內部融資專員崗位，通過引入的專業融資人士對其進行崗前培訓；二是企業可通過與相關金融機構合作，多進行業務方面的交流和探討，提高公司整體的金融意識。

綜上所述，房地產企業建立健全融資風險管理體系是現今企業亟待解決的問題，企業應從提高全員的融資風險意識出發，設立內部融資人員崗位并做好培訓工作，提高企業自身融資水平盡可能降低融資風險的發生概率。房地產企業在未來一段時間內應將融資管理的重點放在如何拓寬融資渠道、如何尋求新的融資渠道、如何控制融資成本上，同時應將融資風險管理與企業內部控制相結合，內部控制的有效實施是保證融資風險管理“落地”的有力保障，而融資風險管理的引入也拓展了內部控制的外延和內涵，提高內部控制的實施效果。

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