淺析房地產企業財務報表分析存在的問題及對策

鄧丹華

摘要：房地產企業以其經營周期長、資金占用大、受宏觀環境影響大等特點，均彰顯著房地產企業的運營管理、會計核算、財務管理上有其特有的行業特征。房地產企業財務報表中所披露數據與一般企業有著較大的區別，若局限于一般企業的財務數據解讀，將會陷入極大的誤區。鑒于此，本文結合房地產企業經營、會計核算的特點，探索房地產企業財務報表分析的特殊性，結合傳統的財務報表分析方法，提出財務分析指標的修正方法，及提升財務報表分析水平的途徑。

關鍵詞：房地產企業；財務報表分析；管理用報表

一、引言

房地產業自上世紀80年代興起，經過30多年的迅猛發展，投資屬性遠超居住屬性。但隨著政策宏觀調控的加碼，房地產的投資屬性明顯減弱，而趨于逐步回歸其居住屬性，加上三條紅線的強調控，使得各房企業的現金流吃緊。自2021年下半年恒大事件一出，諸多百強房企相繼出現財務風險，房地產“危夷”的聲音不絕于耳?；蛟S在這一刻，利潤已不再是第一動因，穩健運營才是房地產企業長存于世的核心要素。合理的財務分析，有助于掌握企業經營狀況，反映企業盈利能力，也有助于經營者對經營方針與財務政策的適當性進行判斷，不斷發掘成長動因，規避風險。

二、房地產企業財務分析概述

（一）房地產企業財務報表的特征

房地產企業經營以房地產項目為載體，房地產項目開發的主要特點有：開發周期長、業態多樣化、投資數額巨大，經營風險大。由于房地產行業經營的特殊性，其財務報表也有其獨特之處。

一方面，由于項目開發周期長，房產權屬轉移前，預售房產所收取的合同價款，因未達收入確認時點，全部列于預收賬款項目，而預繳的土地增值稅、增值稅附加稅等列于應繳稅金的借方，待收入確認后方可確認為當期損益進入利潤表。同時，未達收入確認時點，對應成本仍然在開發成本科目列示。若房地產企業存在儲備土地時，按取得成本入賬，賬面不體現儲備土地的增值變動，故未真實反映土地的實值。這些因素均會導致資產負債表中資產、負債未得到真實反映。

另一方面，在收入、成本未及時結轉的同時，當期發生的期間費用及費用化的利息于利潤表中列示，報表顯示虧損，由于成本、費用與收入不配比，造成報表利潤指標與項目實際利潤指標不符，未真實反映真實的項目利潤，或者是項目利潤在報表中反映是滯后的。

（二）房地產企業財務分析的重要性

企業進行財務分析，一方面，可為企業經營決策提供有利判斷依據。隨著市場競爭日趨激烈，通過財務報表分析，經營管理者可以更有準確了解企業的經營現狀及歷史發展情況，甚至可以通過財務數據了解經營管理水平，發現存在的問題并不斷改進，讓生產、銷售、財務等流程全面打通，減少內部流程中的消耗，使相關經營決策更加科學、合理。精準的財務信息為企業長、短期經營決策和戰略發展規劃將提供有利的判斷依據，為企業的長效、穩健、健康經營與發展打下夯實的基礎。另一方面，可為外部利益相關者的決策提供依據。以企業投資者、供應商、債權人等構成的外部利益相關者，可以通過對財務報表的數據進行分析，判斷企業的經營狀況及對未來的預期。其中，企業投資者通過對財務報表分析，可以精準了解企業經營的情況，并通過分析毛利率、資產凈利率、息稅前利潤率等指標，對企業的長、短期盈利能力，現金流情況進行分析，對企業未來的發展的情況進行預判，從而作出投資相關決策；供應商則可以通過對財務報表分析，了解其經營狀況，對交易過程中所使用的信用政策及時進行修正，以減少自身的經營風險；企業的債權人通過對企業的財務報表進行分析，特別是流動、速動比率等長、短期償債能力指標的分析，對企業的償債能力進行判斷，并對該企業的信貸政策作出決策。

三、房地產企業財務分析存在的問題

（一）分析方法本身的局限性

比較分析法通常要求可比對象與自身的規模、經濟周期、經營特點等具有一定的相似性，同時，可比公司采用的會計政策與目標公司應該是一致的，可比公司的選取難度可見一斑，因此，在很大程度上限制了該方法的運用。

趨勢分析法受制于宏觀經濟環境的影響，若處于相同的經濟環境，其結果往往能反映出企業的經營發展趨勢，而若處于的經濟環境出現極大變動，那其趨勢分析得出的結果，可能與未來的走勢背道而馳。比如，房地產2021年的大批量事故，基于2020年及以前年度所分析出來的預測結果，與2021年實際實現的業績數據必然會出現極大差異。

因素分析法通過循環替代法，逐一分析各種因素對其影響，但現實經營中對目標分析指標的影響因素是多樣化的，分析過程中僅能提取出幾個較為重要指標，而在分析過程還有潛在假設，各影響因素相互不關聯，即，有且僅有一個影響因素變動，其他因素是保持固定不變的。

比率分析法將財務報表中部分相互關聯的項目通過相對數進行比較。該方法所使用的是歷史報表數據，屬于事后分析法。

除此之外，上述分析工具中的部分數據是不匹配的，并沒有對資產、負債、損益屬于經營活動還是金融活動進行區分。

（二）財務報表本身的局限性

財務報表是會計核算的產物，會計核算是在會計基本假設的前提下進行的，僅反映企業經營活動中與經濟業務直接相關的數據，無法全面反映企業的所有信息，并且從時間上看，財務報表反映的信息屬于事后信息，具有一定的時滯性。除此之外，房地產企業的核算特殊性，造成其資產、負債、利潤在項目不同周期均可能未真實反映企業的財務狀況，因此，在進行財務分析時，應盡最大可能的將存在偏離的數據進行合理修正。

（三）企業財務管理的局限性

目前，很多房地產企業管理者對財務工作的重視程度不夠，從而不會費心、費力去搭建貼合企業經營現狀且與戰略發展相匹配的財務分析制度，造成了財務分析工作者在實際工作中既沒有制度指引工作，又沒有可參考的示例，在極大程度地限制、約束了房地產企業的財務分析工作的開展。同時，房地產企業經營過程中面臨強競爭、高周轉等嚴峻的經營環境，管理者基于業績壓力，必定更關注能帶來短期收益的經營活動中，將更多的關注集中于項目投資、銷售等經營活動中，而對企業的長效經營活動存在一定的忽視，當然也會忽視財務分析工作。在經營決策中，經營管理者可能更多地關注項目周轉期、利潤等短期指標；而財務報表分析形成專項報告中的其他數據，對經營決策方針的指引或者判斷等作用，并不能得到有效的發揮。

隨著財務系統的不斷迭代，財務機器人等高科技投入到企業財務工作中來，使得財務部分基礎崗位實現了自動化。但無論財務系統如何發展，最終都是需要人去進行分析的，所以，人這一核心因素直接決定財務報表分析質量的高低。大多數財務人員在進行財務分析時，往往忽略了企業的實際經營狀況、行業所處地位、生命周期等因素，沒有將定量與定性、財務與非財務等多維度的經營數據結合起來進行分析，更多地會照本宣科，按照書本知識進行分析，單純套用財務分析公式、使用報表財務數據，使得財務分析結果粗糙，分析結果質量不高，同樣影響管理者的分析決策；嚴重的時候，甚至有可能分析結果與實際情況相背離。

四、提升房地產企業財務報表分析水平的策略

（一）房地產企業財務報表分析數據修正建議

1.修正財務報表數據

首先，對預收賬款進行分析，結果客戶合同、回款情況，設置達一定回款比例后，雖未交房，仍然確認收入。經此修正后，利潤表中反映的收入可與當期實現的合同收入基本達到一致，規避了收入確認滯后的問題。同時，資產負債表的負債的虛高情況將得到極大降低。經調整后的報表，將更貼近于房地產企業的實際經營狀況。

其次，對未進行決算的工程，按照收入配比原則，使用項目工程預算造價的預計單方成本估算當期成本，同時對損益表和資產負債表進行調整。

最后，根據提前確認的收入與成本，確認相關稅金，如城建稅、教育費附加、土地增值稅等，并調整入稅金及附加科目列報。

上述調整僅限于在對財務報表分析時進行的調整，而非對賬務核算進行調整，即常說的調表不調賬，不影響財務的日常賬務處理，但應做好調表記錄，以便于往后年度的分析。

2.進行比率分析時的修正

房地產企業財務報表常用分析工具中的比率分析法，包括長、短期償債能力分析、營運能力分析、盈利能力分析等。在未進行報表項目修正的情況下，進行比率分析時，應對部分指標進行修正。比如：進行資產負債率分析時，若使用報表披露的數據計算資產負債率，資產負債率極高，原因是負債中包含大量的預收賬款及較低的開發成本數據，故而導致資產偏低、負債偏高，無法反映企業的真實資產負債率。故在運用資產負債率進行比率計算時，可將負債中的預收賬款進行相應的剝離，調整開發成本，并以調整后的報表數據進行比率分析。

（二）引用管理用報表分析體系

在運用報表分析工具時，無論是比率分析、趨勢分析，還是運用杜邦財務分析體系，其運用的數據均來自于傳統的財務報表。特別是在運用杜邦財務分析體系時，總資產凈利潤計算公式中的總資產與凈利潤不匹配，并且沒有對資產、負債、損益區分屬于經營活動還是金融活動。經過學者們對傳統財務報表的運用與反思，并嘗試和探索的新的管理用財務報表體系，核心思想是將公司的活動分為經營活動、金融活動兩類，以分別反映公司不同類型的業務，同時還能將股東價值的驅動因素反映出來，從根本上加強了企業整體財務情況的可預測性，繼而使企業管理能與外部環境變化有效結合，對企業決策進行適時的完善和調整，從而實現股東價值最大化的目標。

適時引入管理用報表分析體系，可以更細致地區分經營活動與金融活動，對房地產企業的經營活動也將有更將明確導引作用。

（三）進一步提高財務報表的質量

財務報表的質量受會計核算準確性、及時性等因素直接影響，而會計核算的準確性也體現著整個企業的財務管理水平。企業應該重視會計核算的標準化及準確性，確保會計核算中產生的數據是真實的、準確的、可信的，如此方可產出高質量的財務報表。此外，還應加強業財融合，強化對非財務數據的收集，以利于進行分析時，尋找形成此結果的底層原因，同時，也可以通過分析財務數據、非財務數據，找出一些重要財務指標的業務驅動因素，向經營業務提供財務數據支持，而不是僅僅提供一個干癟的、無內涵的財務指標。也就是說，財務不僅僅應關注財務數據，更應該通過財務數據去反觀業務，通過財務的專業分析來反向指引業務。

（四）整體提升財務人員的分析能力和綜合素養

房地產企業屬于特殊行業，會計核算具有其特有的行業特征，其涉及的稅種相對較多，相對復雜，對財務人員的要求相對來講比較高，不僅需要較強的專業能力，更需要擁有強大的自學能力，必須不斷學習房地產行業不斷變化的稅收法律法規，以適應崗位的需求。

房地產企業財務人員，一方面，需要不斷加強自身專業素養的提升，另一方面，應加強財務報表分析的培訓與學習，不斷將各種分析工具運用于實踐，摸索各財務指標與經營業務的內在聯系，逐步擺脫埋頭記賬的賬房先生的形象，向業財融合的財務伙伴發展。

（五）管理層加強對財務報表分析的重視

房地產企業管理層應充分調整各部門、各人員對財務報表分析的重視程度，并對相關分析人員進行充分地培訓，充分確保財務報表分析工作能有效地進行。只有有效的共同協調配合，才能在對財務報表分析的過程中及時發現企業經營管理中存在的問題，并挖掘其業務動因。除此，還應積極借助輔助軟件，如OFA；通過預設的參數，消除人為因素而導致財務分析數據失真。

（六）加強業財融合的推進

受制于財務報表披露數據類型的限制，非財務信息往往不被反映在其中，一些比較重要的非財務信息可能會被披露在報表附注中，但那僅占極小的比例，因此，在運用財務指標進行分析的同時，應將財務信息、非財務信息進行充分融合。

房地產企業應充分運用現代化技術手段，全面搜集相關信息、數據，并結合企業自身經營情況，篩選并將其運用到分析中去，以提高財務分析效率及質量?；谄髽I所處生命周期、行業整體發展態勢、宏觀經濟形勢，充分且恰當運用財務指標進行析，這樣得出的分析結論，一方面能合理保證分析結論的可靠性與充分必，才能有助于企業全面的、恰當的了解、分析企業的信息。

五、結束語

房地產企業由于項目開發周期長、資金投入大、投資回收期長等特點，使項目公司面臨較大的經營風險和財務風險，其財務報表所反映的信息與企業實際經營情況往往產生較大偏差，因此，對房地產企業財務報表分析不能完全局限于企業財務報表上的數據。與此同時，企業憑借其擁有較多的一手數據進行財務報表分析，可以有效反映公司項目運營成果、揭示經營風險及財務風險；同時，還可以結合企業戰略目標，為企業的長遠發展，提供夯實的財務支持。雖然其對企業的作用不言而喻，仍面臨諸多問題，但隨著房地產企業經營經驗的積累，管理層對財務工作的重視程度也在逐漸提高，財務從業的整體素質在人員不斷更迭的過程中也得到了有效的提高。經過此輪風波，相信各房地產企業必將會加強管理層對財務分析工作的重視，不斷提升企業的財務分析能力，并逐步形成適合企業自身的財務分析制度、體系。財務分析從業人員的整體素質雖已得到有效的提高，但仍應在專業鉆研上不懈努力，以更好地為企業經營決策提供財務指引。

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