房地產企業成本管理能力提升策略的思考

鐘艷萍

摘 要：地產政策的推陳出新，深入推動了房地產行業改革。當前大環境下，房地產企業面臨著新的機遇與嚴峻挑戰，如何通過有效的成本管理實現降本增效，而不是以房價的提升獲得利潤的增長，成為當前房地產企業要解決的關鍵問題。受市場、經濟及政策等因素的影響，房地產企業融資與拿地難度增加，項目成本管理體制的不完善也使企業資金鏈的運轉遭到限制。在此情況下，房地產企業應當做好成本管理工作，采取有用的成本管理措施對現有資金、資源進行合理運用，避免無效的資金、資源浪費，從而促進自身成本管理能力提升，保障資金鏈正常運轉，進一步達成效益最大化目的。本文站在項目成本管理的角度，重點分析了房地產企業在不同項目建設階段存在的成本管理問題，提出了相應的管理能力提升策略與保障措施，希望對房地產企業加強成本管理提供有用幫助。

關鍵詞：房地產企業；項目建設；成本管理；問題；策略

為引導房地產企業健康發展，相繼出臺多個地產政策對房地產市場進行宏觀調控，從融資端、拿地端限制并規范房地產企業市場競爭。隨著房地產項目工程原材料價格的不斷上漲，再加上融資成本的增加與項目成本管理體制的不完善，有不少房地產企業資金鏈斷裂，造成“爛尾樓”問題的出現，損害了人民群眾的合法效益。從當前情況來看，實施項目全過程成本管理，通過項目成本的有效控制降低企業的無效成本消耗，提高企業利潤，是房地產企業健康發展的主要路徑之一。

一、房地產企業項目建設不同階段的成本管理問題分析

（一）前期投資設計階段

1.調研分析不深入，投資盲目性強

拿地投資是房地產企業項目建設的基礎，時間跨期短、資金需求量大。一旦投資失誤，企業就會面臨嚴重的投資成本問題，并遭遇巨大的經濟損失。因此，拿地投資的成本管控在企業成本管理中占據重要地位。據中國房地產報所給出的行業分析信息顯示，2021年城市商服用地、住宅用地價格保持在較低水平，但仍然保持上漲態勢。受此影響，多數企業拿地時并未對國家、地方地產政策及城市發展規劃進行深入研究，沒有開展周密的調研分析工作就直接進行拿地投資，不重視相應的成本管控工作?？傮w來看，拿地投資的盲目性較強，增加了后續成本管控的難度。

2.策劃設計中對成本控制重視不足

策劃設計方案合理性的高低與否，直接影響房地產項目的總體工程造價。合理策劃設計方案，既考慮到了施工現場環境、施工技術工藝等多種成本動因，又能夠保障工程的及時交付，提高銷售回款的速度，從而維持企業資金鏈的正常運轉。大多房地產企業將項目工程的策劃與設計委托給第三方，第三方設計人員普遍存在“重效率、輕效益”的問題，僅考慮到了項目設計需求的達成，忽略了設計中的成本控制，導致工程造價偏高。也有人員盡管認識到了成本控制的重要性，但卻忽視了市場需求與房屋購買者的需求，給后期銷售帶來了困難，加大了銷售回款壓力。

（二）招投標階段

1.缺乏完善的供應商評估體系

在整個房地產項目建設中，原材料、機械設備等供應商處于供應鏈源頭位置，供應商所提供的原材料、機械設備，其價格、質量是否達標，是否滿足工程項目建設要求，直接影響整個房地產項目建設質量，關系到房地產企業品牌形象、社會形象的樹立。但是，從當前房地產企業發展情況來看，在供應商的選擇上，大多企業缺乏完善的供應商評估體系。具體表現在以下幾個方面：一是選擇標準不完善?！皟r低者中標”是多數房地產企業的供應商選擇標準，過分重視價格會產生系列的房地產項目建設問題，如不計成本降價造成項目工程質量不達標、低價中標高價索賠等。二是供應商分類不完善。不少房地產企業以服務、物資價值為基礎對供應商進行分類，該分類方式忽略了供應商資質及其供應能力對原材料、機械設備供給的影響。三是評價方法不完善。部分企業選擇供應商時依靠決策管理者的主觀判斷，并未經過嚴格的評價與選擇程序，供應商是否可靠有待進一步確定。

2.合同管理不規范

合同管理是成本管理中的重要內容，合同是否依法簽訂、合同條款是否完善、用語是否規范、合同雙方責任義務是否明確、合同責任義務是否如實履行等，對房地產項目總體的成本控制有間接影響，嚴重時會造成巨大的經濟損失?，F階段，多數房地產企業合同管理仍然存在較大的發展空間。

（三）工程建設階段

1.部門協作不到位，增加無增值作業成本

房地產項目工程建設，需要各部門的通力協作。受信息溝通機制不健全的影響，實際工程建設中企業各部門協作并不到位，如項目設計人員與施工人員溝通不充分，引發了現場施工與合同規定不符的問題，導致工程監督與管理的矛盾沖突。當現場施工作業不滿足合同要求時，無增值作業成本就會大大增加，進而提高成本管理難度。

2.信息化管理滯后，難以做到成本全流程控制

信息化、智能化發展背景下，多種信息化系統平臺被廣泛應用于房地產工程項目建設中，促進了其管理效率的提升。從行業信息化發展的角度來看，盡管隨著OA辦公系統、ERP系統及CRM系統等的應用，房地產行業業務流程在線化已經基本實現，但是行業整體的信息化管理較為滯后，數據孤島現象較為突出，各管理系統間的數據各不相同，難以做到成本的全流程控制。正是因為數據建構關系困難、集成計算困難、后臺處理有限等問題的存在，前端大量數據反而給后端的成本管理造成困擾。因此，房地產企業在成本中應當重視信息化建設，尤其是各管理系統的互聯互通。

（四）工程竣工階段

1.結算制度有待進一步完善

完善的結算制度是竣工結算工作成效的重要保障，但就當前房地產企業制度建設情況來看，大多企業的結算制度建設還有待進一步完善。比如，部分企業并沒有建立結算復審制度，未制定統一的結算標準，造成資料后補等問題的發生，不僅延長了竣工結算的時間，也增加了項目管理成本。

2.成本考核評價工作落實不到位

從諸多研究與企業項目建設情況中可知，當前房地產企業成本考核評價工作的落實并不到位。首先，對成本考核評價權責的劃分不夠細致，缺少專業人員承擔相應工作。其次，對評價對象及方式的確定并不合理，企業全員并未充分參與到成本考核評價中。再次，對于項目建設中成本控制動態的更新與反饋并不及時，在一定程度上增加了考核評價工作的滯后性。最后，過分關注項目施工，對項目竣工后的成本考核評價并不重視，難以積累成功的成本管理經驗，也不能獲得有用的問題反饋信息。

二、房地產企業項目建設不同階段成本管理能力提升策略

（一）前期投資設計階段

1.加強調研分析，減少投資盲目性

房地產企業可在效益最大化目標指導下，加強對市場、經濟、政策環境以及土地所在地區自然環境的調研分析，基于此進行拿地投資，從而減少投資的盲目性。在此過程中，深入了解市場變化、經濟動態與政策導向，明確土地性質及其周邊基礎設施建設情況，并結合企業發展戰略規劃與短期經營管理目標要求，對拿地投資的可行性進行分析。同時，圍繞目標地塊，制定項目工程投資方案，科學預測項目工程造價、成本及利潤等，并委托有資質且社會信譽良好的第三方專業機構進行論證，進而做出投資決策。

2.提高對策劃設計中成本控制的重視

房地產企業應提起對策劃設計中成本控制的重視，確保策劃設計方案的合理性，以減少后續階段方案調整所引起的成本支出問題。選擇設計方時，充分考慮設計方的資質、設計成功案例、社會信譽、人員素質等基礎信息，優選資質好、有豐富設計經驗、社會信譽高、人員專業能力強的設計單位進行合作。合作中要求設計方從成本控制的角度出發提出策劃設計方案，結合項目實際、市場需求優化方案。在確定最終的策劃設計方案時，企業應經過嚴格的審核程序，通過科學論證與成本方案比選增強方案的合理性，避免后續的方案調整。

（二）招投標階段

1.建立健全供應商評估體系

新的時代背景下，房地產企業項目成本管理從單個企業延伸至整個供應鏈，前端對接供應商，后端對接消費者。建立健全供應商評估體系，有利于企業整體成本管理能力的提升。為了保障原材料、機械設備的價格、質量符合項目工程需要，與優質供應商間達成良好的戰略合作伙伴關系，房地產企業可完善供應商選擇標準，遵循“三公原則”對供應商進行選擇，從屬地化、標桿合作經驗、適配度等多個維度出發，采取分類、分級的方式，將優質、潛在的供應商引入供方庫?；诖?，站在合作兼容的角度綜合評估候選供應商是否能夠與企業達成長期戰略合作。

2.規范合同管理

房地產企業可從合同簽訂、履行及變更等不同管理環節入手，規范合同管理。合同簽訂方面，房地產企業應嚴格遵循國家法律法規要求進行合同簽訂，簽訂時仔細審查合同條款的完善性與合規性，了解合同中是否明確指出簽訂雙方的責任與義務。合同履行方面，房地產企業應動態監督合同雙方的責任、義務履行情況，確保各項合同條款的落實。合同變更方面，房地產企業應當就合同變更的原因與合同方進行變更協商，重新調整合同內容，了解變更后合同雙方的責任、義務，以避免后續的合同糾紛。

（三）工程建設階段

1.促進部門協作，減少不必要成本消耗

溝通機制不健全是各部門協作不到位的主要原因之一，為促進部門協作，減少不必要的成本消耗，房地產企業應健全已有溝通機制。一，優化現場施工部門與項目部門間的溝通，加強施工人員對工程所用施工技術的認知與了解，增加現場施工與合同規定的一致性。二，提高施工部門內部的溝通效率，確保不同施工作業的有效對接，減少作業對接不到位所引起的作業失誤問題。三，改善項目部門對外的溝通方式，項目組接到施工部門所反映的施工問題后，及時就施工問題與合同方進行溝通，作出必要的合同調整。

2.推進信息化建設，實施成本全流程控制

房地產企業應緊抓信息化、智能化發展機遇，深入推進信息化建設，通過各管理系統間的互聯互通，實施成本全流程控制。首先，完善軟硬件環境建設，更新陳舊硬件設備，拓展軟件功能。其次，在各管理系統間建立數據鏈接，將成本管理系統與其他管理系統聯系在一起，必要時將各管理系統集中到統一的系統平臺中。最后，增強企業信息化系統的數據建構、集成計算與后臺處理能力，做好對前端數據的收集與運用。

（四）工程竣工階段

1.完善結算制度

竣工結算是項目成本管理的最后階段，在此過程中，企業組織人員、材料及機械退場，移交工程技術資料并辦理決算手續，分析、比較工程各項費用并查漏補缺。一方面保證了結算的正確性與完整性，另一方面為未來項目成本管理指明了方向，同時將竣工結算成本降到最低。房地產企業應當完善現行結算制度，制定統一的階段標準，明確項目建設中各部門的結算工作要點，比如要求項目部及時發放結算通知單、施工部及時上報結算資料等，并設計規范化的結算審批流程，切實落實初審、復審工作。

2.充分落實成本考核評價工作

成本考核評價是房地產項目建設中的關鍵環節，房地產企業可通過有效的成本考核評價及時發現、處理當前項目建設中的成本管理問題，從項目與人員兩個維度促進企業成本管理成效與能力的提升。在實際項目建設中，房地產企業應充分落實成本考核評價工作。企業決策管理層要提起對成本考核評價的重視，制定嚴格的成本考核評價標準，細化評價權責，并合理界定評價對象及范圍。

三、房地產企業成本管理能力提升的保障措施

（一）深化成本管理意識

成本管理能力提升不是企業某部門的單獨責任，而是需要企業全員的共同參與。企業從決策層到基層人員，都應當深化成本管理意識，從思想上重視對成本的控制，從而將成本控制貫穿到日常工作流程中。

（二）提升人員綜合素質

專業的人員團隊能夠為企業成本管理能力的提升提供有力的人才保障，供應鏈下的房地產項目成本管理，對人員綜合素質有更高要求，企業應當根據不同階段的成本管理需要，加快落實人員培訓工作，進一步提升人員綜合素質，打造專業的人員團隊，從而奠定堅實的成本管理工作基礎。

（三）加強成本管理體系建設

完善的成本管理體系，涵蓋權威的組織引領、健全的制度保障以及成熟的信息化管理機制。在成本管理過程中，企業除了完善現行管理制度外，也應加強組織建設，調整現有組織架構，使之滿足新時代背景下的成本管理需要，同時推進管理信息化發展，構建系統的信息化管理機制，為成本管理保駕護航。

四、結語

綜上所述，房地產項目建設不同階段均存在一定的成本管理問題，影響了企業的整體效益。在新的時代背景下，房地產企業應當基于供應鏈，實施項目全流程成本管理，并解決當前存在的成本管理問題，同時深化成本管理意識，提升人員綜合素質，加強成本管理體系建設，進一步保障企業成本管理能力的提升。

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