新時代高品質住宅項目研究
——以合肥濱湖科學城BK202203 地塊項目為例

黃朝暉

安徽高速地產集團有限公司

自改革開放以來，尤其是近十年來我國城鎮化建設取得了令人鼓舞的巨大成就，老百姓的居住環境得到了極大改善，資料顯示城市人均居住面積從1980年的人均約15 m2提高到2022 年的人均約30 m2，隨著人均居住面積的不斷提高和生活質量的改善，人民群眾對居住空間的要求已不再是單純面積上的增長，對居住環境及品質的關注也越發強烈。前些年我國城市在高速發展過程中，為了解決大量人口涌入城市所帶來的住房問題，“高容積率小區”成為城市住宅建設的主力軍，在解決了大量人口居住問題的同時，隨著時間的推移如高峰期等待電梯時間過長、小區綠化率過低、外墻保溫脫落、公共配套設施不完善等問題凸顯。在此背景下如何提升住宅品質的問題呈現在大家的面前，在政策層面建設主管部門修訂了《城市居住區規劃設計標準》的各項指標內容，該標準明確提出各級生活圈居住區用地應合理配置、適度開發，對居住小區的建筑密度、綠化率指標、建筑高度等規定性指標都有著詳盡的要求，同時建設主管部門還提出了“智能建造”“綠色建筑”及建筑領域的“雙碳”目標等一系列舉措，種種舉措都為如何提高居住區品質、更好走可持續發展的道路指出了方向。

合肥市在2022 年開始提出了高品質住宅小區的概念，在土地拍賣文件中明確指出了高品質住宅小區的建設標準以此來引領整個住宅領域的品質提升，合肥濱湖科學城BK202203 地塊項目就是高品質住宅項目中具有典型性的代表項目。

項目基地位于合肥市濱湖科學城上海路、揚子江路交口西南。東至上海路，西至江西路，南至南京路，北至揚子江路，總用地面積57288.1 平方米（合85.93畝），含規劃綠地2141.5 平方米（合3.21 畝），幼兒園用地5800平方米（合8.7 畝），A 地塊用地面積為 49346.60 平方米（合74.02 畝）。

一、總體設計概念

好的整體規劃是高品質住宅建設的基礎，高品質住宅項目需要注重城市與區域設計，充分考慮與周圍地塊的協調關系；挖掘和展現項目所處地段的特征，突出項目特點。我們需要站在紅線外考慮問題，不僅僅局限本地塊內的規劃設計，更加重視城市界面的展示效果，補充城市生活場所并進一步增添生活舒適度。

本項目在整體規劃時力求分區明確合理，避免業態之間的相互干擾，實行人車分流。在有限的用地內創造盡可能大的景觀花園，營造一個優美、舒適的生活空間。達到整體一致、系統完善、簡潔流暢、疏密有致的環境空間，使社區具有較高的文化、藝術品位。用獨特的語言去營造休閑、浪漫的生活環境，演繹一個嶄新而獨特的規劃設計理念。

沿揚子江路設置1 座保障房及1 座辦公樓，以及結合主入口設置1 層局部2 層沿街商業，地塊內住宅樓層數為25 層，地塊中心設置超大尺度景觀中心花園，形成疏密有致，高低錯落的整體規劃形態?，F有規劃布局不僅使小區內部居住舒適，同時面向城市極為友好。

總體規劃建筑布局均為南北向布置，充分利用夏季主導風保證良好的日照與通風。建筑外圍護墻采用保溫墻體，屋頂保溫隔熱采用構造措施杜絕冷橋，控制體型系數及窗墻比，充分體現節能設計思想。

二、節能設計概念

高品質住宅建設是一個系統工程，其中綠色節能是其重要的組成部分，隨著國家“雙碳”目標的提出，如何在房屋建設領域實現“雙碳”目標是一個需要考慮的問題。本項目在保證外觀效果的同時，采用住宅體型規整的方式降低過長外墻面帶來的能耗；在建筑外墻材料的選擇上采用真石漆，玻璃為主，外裝材料與結構外墻之間設置保溫層；同時控制體型系數及窗墻比，適當開設建筑外窗，為取得良好的保溫效果，所有窗玻璃均采用單層低輻射玻璃，外窗框架采用鋁合金斷橋型材；在架空層及屋面均做保溫隔熱處理。常用的家用電器均采用節能型器具，比如項目采用的戶式中央空調、節水型馬桶等；在商業以及社區配套建筑外墻材料的選擇上，以玻璃、真石漆，局部石材，局部鋁板，局部一體板為主。玻璃均采用單層低輻射玻璃，結合立面設計外遮陽設施，局部朝向的窗戶考慮做中置百葉。

三、綠色建筑

綠色建筑是高品質住宅發展的必然趨勢，綠色建筑的評價指標包含：安全耐久、健康舒適、生活便利、資源節約、環境宜居等5 個維度。本次高品質住宅項目按照國家綠色建筑三星級要求來執行，在方案設計階段整體構思建筑方案與綠色建筑技術的融合，充分運用適宜，高效的綠色示范技術，創造一個綠色特征明確、全壽命期環保節能和舒適高效的居住社區，保證實現綠色建筑三星級的建設目標。

如何達到綠建三星的設計標準，本項目在方案的策略上主要考慮以下措施：

（一）規劃設計

1.建筑規劃布局合理，不形成無風區和渦旋區，同時在項目場地內實行人車分流，保證小區內部有相對完整的活動空間。

2.全過程體現無障礙設計理念，所有人行通道均采用無障礙設計，電梯的配置均滿足無障礙電梯的要求，公共配套設施設置無障礙衛生間。

3.呵護人們身心健康，在室外設有健身運動區，室內文體活動室設開放式健身區域，在充分保障活動場地的同時注重安全性，在場地出入口及建筑出入口周圍設置導向系統，在濕滑、碰頭、夾手等場所設置警示標識。

4.充分考慮環保設施的布置，設置生活垃圾分類收集，垃圾容器和收集點的設置合理并與周圍景觀協調，考慮部分人群有吸煙的習慣，設計中專門布置了室外吸煙區位置，以避免吸煙者對他人造成影響。

5.在保溫節能方面，除了設置一般項目的外圍護結構保溫之外，還設置了外窗可調遮陽系統，提高了居住的體驗感，節約能源消耗。

（二）建筑設計

1.BIM 技術合理應用，BIM技術是目前建筑設計領域較為前沿的一項設計手段，使用該技術可提升設計質量、全方位地管控建筑的全生命周期。

2.提高采光標準，住宅保證臥室、起居室的窗地面積比達到1/6，保證室內良好的自然采光和自然通風效果。

3.優化節能設計，本項目選用的建筑供暖空調負荷比國家或行業有關建筑節能設計標準規定值降低20%以上。

4.充分考慮室內環保的各項指標要求，控制室內主要空氣污染物的濃度：室內主要空氣污染物濃度達到降低20%的目標；

5.防水方面不僅注重室外防水的高要求，室內同樣也充分優化防水措施，在衛生間、浴室的地面設置可靠的防水層，在墻面、頂棚設置防潮層。

6.在室內隔聲方面，加強了室外與臥室之間、分戶墻兩側臥室之間的空氣隔聲性能及臥室樓板的撞擊聲隔聲性的措施，確保高品質住宅的隔音效果；

四、海綿城市

海綿城市是生態文明建設背景下，基于城市水文循環，重塑城市、人、水新型關系的新型城市發展理念，具體是指通過加強城市規劃建設管理，充分發揮建筑、道路和綠地、水系等生態系統對雨水的吸納、蓄滲和緩釋作用，有效控制雨水徑流，實現自然積存、自然滲透、自然凈化的城市發展方式。

城市用水水源以地下水為主，地表徑流量較小，水資源短缺、地下水超采、城市周邊水體污染較嚴重。低影響開發雨水設施系統的設計主要側重于對水質的改善、補充地下水和雨水的綜合利用，即側重遵循“凈”“滲”“蓄”和“用”。

作為高品質住宅建筑應充分考慮海綿城市工程在本項目的落地：

1.在屋面，一部分可下滲或排入雨水管，進行間接利用，另一部分可進入雨水池或景觀水體進行調蓄、儲存，經過濾消毒后集中配水，用于綠化灌溉、景觀水體補水和道路澆灑等。

2.在道路、廣場等其他硬化地面的雨水，應利用可滲透鋪裝、下沉式綠地、滲透管溝、雨水花園等設施對徑流進行凈化、消納，超標準雨水可就近排入雨水管道。

3.觀設計中結合總圖綠地布置下凹綠地，下凹式綠地在綠地建設時，使綠地高程低于周圍地面一定的高程，以利于周邊雨水徑流的匯入。下凹式綠地透水性能良好，建設成本與常規綠地相近，可減少綠化用水并改善城市環境。

通過以上措施，按照海綿城市建設要求，在場地中設置了下凹綠地、雨水收集等雨水調蓄措施，年徑流總量控制率不小于91%，以達到綠色三星的建設目標。

五、超低能耗

此項目在方案設計階段主動研究適應氣候特征和場地條件，通過被動式建筑設計最大幅度降低建筑供暖、空調、照明需求，通過主動技術措施最大幅度提高能源設備與系統效率，充分利用可再生能源，以最少的能源消耗提供舒適室內環境，保證室內環境參數和能效指標符合國家標準規定，力爭實現建筑能耗水平較國家標準《公共建筑節能設計標準》GB50189-2015 降低50%以上。

（一）本項目超低能耗建筑策略與措施

1.規劃與方案設計

（1）規劃布局上夏季增強自然通風、減少熱島效應，冬季增加日照，避免冷風對建筑的影響，同時建筑的主朝向宜為南北朝向，主入口宜避開冬季主導風向，整體的布局充分考慮到了當地居民的生活習慣。

（2）建筑方案設計采用簡潔的造型、適宜的體形系數和窗墻比，真正做到了被動式建筑設計優先的設計策略。

2.隔熱保溫

作為合肥超低能耗首批項目的試點，在保溫隔熱方面采取以下措施：

（1）適當增加外墻保溫層的厚度保證圍護結構的保溫層均勻、連續，外墻傳熱系數控制在0.40W/(m·K）以內，同時提升了外墻、外窗的隔聲性能。

（2）提升屋面保溫層厚度，屋面傳熱系數 控制在0.35W/(m·K）以內。采用正置式屋面做法，保溫層靠近室內一側設置防水層，屋面結構層上、保溫層下設置隔汽層。

（3）外門、分隔供暖空間與非供暖空間的戶門采用節能門，氣密性能6 級，使室內溫濕度環境更穩定，受外界環境變化影響變小。

3.高性能外窗

提高門窗的性能指標，項目采用三玻兩腔斷橋鋁合金外窗，門窗的主要物理性能為：傳熱系數 ≤ 1.80 W/(m·K)，氣密性能8級。高性能門窗的設施讓室內溫差更小，杜絕冷凝結露現象，保證室內健康，提高舒適度，延長產品壽命。

4.建筑氣密性

為了提高建筑的舒適度，在窗洞口和穿透圍護結構的管道處使用氣密性膠帶，樓板/墻體及其聯結處使用室內抹灰，通過增強建筑氣密性可以防止冷風滲透，降低能耗，提高舒適性，防止主體結構發生冷凝破壞。

5.熱橋處理

（1）熱橋是圍護結構中傳熱集中的部位，減少熱橋可以保證圍護結構表面溫度均衡，杜絕冷凝結露，保證室內健康，延長結構壽命。

表1 超低能耗住宅建筑約束性指標

（2）保證外圍護結構穿透處保溫連續、密實無空洞。

6.新風熱回收及通風系統

項目按照超低能耗建筑對室內新風系統的要求設置的新風系統具備熱回收、新風除霾功能，同時與室外連通的新風、排風和補風管路上設置保溫密閉型電動風閥，并與系統聯動。

7.照明電梯系統

（1）項目選擇了高效節能光源和燈具，采用 LED 作為光源。起居室、臥室、餐廳、廚房和衛生間照明功率密度設計值達到5 W/㎡。

（2）電梯系統采用節能的控制和變頻調速拖動方式系統。無外部召喚，且電梯轎廂內一段時間無預設指令時，應自動關閉轎廂照明及風扇。

8.再生能源

在可再生能源的選擇上，采用了地源熱泵機及空氣源熱泵的方式來實現可再生能源的再利用，在具體指標上采用的地源熱泵機組設備能效比國標限值提升12%以上，水泵效率0.85，變頻。冷卻塔效率0.7，變頻。在空氣源熱泵的選擇上，采用了一級能耗的產品同時COP 不低于4.4。

結語

本項目是合肥市提出的高品質住宅建設標準在實際項目建設中的一次成功實踐，該項目牽涉到超低能耗住宅、綠建三星、地源熱泵等技術運用，本項目的建設為后續相關項目的開展積累了寶貴經驗，起到了借鑒作用。