農文旅項目開發運營全過程管理顧問咨詢服務模式

文︱林峰

旅游項目的綜合開發往往有很強的綜合性效益，可以帶動一個地區的經濟發展，也可以提升該地區的文化品牌，對區域經濟、人文、生態都具有深刻的影響。項目的從無到有，涉及多方面利益，必須科學規劃、精心設計，做好旅游項目開發建設各階段的管理工作。綠維文旅推出農文旅項目開發運營全過程管理顧問咨詢服務模式。中國非常需要這樣的全過程的咨詢服務，這將是中國未來農文旅開發運營非常重要的推手模式和最經濟化的模式。

旅游項目開發的四大階段

根據旅游項目特點和項目開發建設的客觀情況，可以把旅游項目開發建設過程劃分為四個階段：開發前期籌備階段、開發招商投資階段、開發建設階段、開發運營階段。每個階段對應的核心任務如下。

1.開發前期籌備階段

投資決策與研究：投資決策過程中，最重要的是對旅游資源及項目開發價值的評價。投資方可委托旅游投資顧問公司進行市場調研，對資源價值、市場環境、客源區域、游客結構、消費習慣、價格接受度的初步考察之后，對項目總體進行可行性研究，平衡好項目總投資額、成本回收期及經濟、社會效益，最終出具一份《可行性研究報告》作為決策依據。

策劃、規劃咨詢方案：通過產品策劃明確項目定位、業態配比、產品組合、經營周期，并與此同步編制旅游總體發展規劃，確定規劃條件，或直接編制控制性詳細規劃。

項目設計、運作策劃：項目設計不是旅游規劃，項目設計及項目開發運作的策劃，主要解決主題定位、市場定位、游憩方式設計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等問題。必須聘請專業的旅游項目開發咨詢顧問公司，提供《旅游項目總體策劃報告》及《旅游項目開發運作計劃》。

政府審批事項辦理：通過政府的各項審批非常重要，主要是用地審批與手續報審。其中涉及發改委立項、可行性研究報告審批、規劃評審、市級/省級/國家級重點扶持項目立項與申請、國債項目等特殊扶持申請，規劃委批準，土地規劃審批，建設土地的招、拍、掛與征用，合同中政府承諾的落實，施工圖的審查，建設準備與報建批復等，這些工作為政府資金申請、銀行融資、戰略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作奠定基礎。同時，在投資商與旅游資源控制方簽訂合同前，須劃定紅線，確定項目的開發用地和建設用地，確定核心土地購買權、門票收益權、項目開發與招商權等所有權和經營權。

2.開發招商投資階段

資金運作與招商引資：旅游項目的開發一般都是回收期較長的長線投資，分階段的招商引資成為旅游項目開發的具體和持續工作。目前，往往通過“引智”達到“引資”，將“資源”在“智力”的創意下轉化為“資本”，邀請專業咨詢公司，借用其專業的、廣泛的人才和資源渠道，對旅游項目進行推介。

3.開發建設階段

開發建設階段以建設工程管理為主，重在建設的招標管理工作和后期的驗收管理。

工程招標與建設管理：以項目經理為首協調各方，負責工程招標、建設準備和工程施工期間的管理工作，監督、控制工程進度、安全與質量，協調各施工單位的交叉作業，保證工程按設計要求和合同要求完成。旅游工程中主要有基礎設施與公共設施建設項目、重點引擎與一般項目、區域綜合開發項目等。

工程竣工驗收：項目建設工程結束后，項目法人要組織建設單位會同設計、施工、設備供應單位及工程質量監督等部門，全面檢查是否符合設計要求和工程質量，并取得竣工合格資料、數據和憑證，促進項目及時發揮投資效果。

4.開發運營階段

開業前籌備：項目建設完工階段，必須著手管理團隊的架構與服務人員的培訓工作，確保管理體系和相應的管理制度的完整。人員管理涉及導游、保安、環衛人員、技術維護、營銷人員等服務人員，必須通過現場實操、崗位培訓、應急演練等夯實性基礎工作的培訓管理，才能運行到位。另外，旅游標識系統、旅游衛生系統、旅游安全保障系統、游覽服務系統、游客接待服務系統等也要在開業初期保證正常運營。開業前還要有切實可行的開業營銷方案，營銷隊伍要理清渠道、展開品牌推廣和活動促銷，提高項目的社會影響力。

開業試運營：重點是樹立品牌意識，做好文化體系建設和特色服務。推進旅游項目的文化體系建設和加強主題服務設施，實施豐富多樣的主題活動、內部運營與營銷相互促進、完善提升管理水平，建立預防為主、防消結合的安全保障體系，強化團隊和人才培養，以“外樹品牌，內立品質”為理念，保證項目的良好口碑和品牌知名度，促使客流量穩步上升、內部運營體系規范高效。

持續運營升級提檔：隨著已開發旅游資源價值的逐步釋放，要不斷進行旅游延伸產業的開發和完善，同時根據市場新需求不斷推進旅游產品的深度開發與更新，適當的進行持續性包裝并打造項目IP。

旅游項目開發建設流程

由于各種原因，現在也出現了“邊規劃、邊報批、邊建設、邊開放”的開發現象。綠維文旅在多年的研究和實踐基礎上，提煉出了旅游項目的一般開發流程。在一般開發流程里，綠維文旅特別強調了“四先定律”：一是先進行產品策劃，再編制規劃，而非先規劃后策劃；二是先規劃再建設，而非盲目建設，或搞四邊工程；三是先確保旅游特許經營權，再鎖定核心地塊的資源權益；四是先設計商業運作模式，清晰把握資金運作思路，找準盈利點再投入資金。

旅游項目開發建設流程圖

策劃規劃設計顧問咨詢服務

旅游項目從投資意向產生到項目建成交付使用，必須經歷一個完整的開發過程。這個過程由若干個環節組成，每個環節相對獨立，卻不孤立存在，它們之間相互聯系，環環相扣。

農文旅開發運營全過程管理顧問咨詢服務模式

綠維文旅正在全力推廣農文旅開發運營全過程管理顧問咨詢服務模式。

模式由來：這個咨詢服務也是來源于《旅游開發運營》書籍?！堵糜伍_發運營教程》于2019 年中國旅游出版社出版，且被評為十三五精品教材。這本書是在上百個開發運營案例研究的基礎上形成的一本具有“旅游開發運營”全新知識架構的方法論教程。這本書立足旅游發展新階段，首創旅游開發運營知識體系，結合經典案例教學，形成了覆蓋旅游開發運營全要素、全產業鏈、全過程的新理念、新模式、新方法，以旅游引領區域綜合發展的視角和市場化的理念，對現階段旅游管理學科的知識架構形成了結構補充，對旅游目的地綜合開發、旅游策劃規劃設計、旅游投融資、旅游運營與管理都能夠起到有效的整合指引作用。

這本書基于綠維文旅近二十年的工作經驗，總結了農文旅開發運營從前期開發、中期建設到后期運營的全過程以及各階段的任務要點。

模式介紹：農文旅開發運營需要一個機構從頭到尾為我們的投資企業、開發企業等，從前端到后端提供全方位服務。綠維文旅過去做的是規劃和設計、建造、運營，今天我們不只是做這些，而是做這些內容的咨詢服務，這個咨詢服務包括投融資咨詢顧問服務、策劃規劃設計顧問咨詢服務、工程建造顧問咨詢服務、運營顧問咨詢服務。

（1）策劃規劃設計顧問咨詢服務

（2）投融資咨詢顧問服務

提供的服務內容包括但不限于：協助甲方進行產品、資產、財務和經營情況進行綜合梳理；對甲方公司進行盡職調查，形成《盡職調查報告》；融資方案的設計（資產優化方案、資產盤活方案和股權轉讓方案等）；對接目標投資人，進行項目路演；協助甲方進行融資談判；其他與投融資相關的咨詢服務。

（3）工程建造顧問咨詢服務

（4）運營顧問咨詢服務

策劃規劃設計顧問咨詢服務

工程建造顧問咨詢服務

農文旅開發運營全過程管理顧問咨詢服務模式是中國文旅產業高質量發展的咨詢服務創新模式，需要深入探索其管理要求和咨詢服務內容。農文旅開發運營全過程管理咨詢服務模式，即包括農文旅開發運營過程中的財務顧問咨詢、策劃規劃設計咨詢、工程管理咨詢和運營管理咨詢四位一體的訂單式管理咨詢服務模式。該模式解決了三個脫節和四大分離的問題。該模式以運營全程參與為前提，使前期策劃、規劃、設計、報規、報建等高效落地，土建、房建、市政、景觀、室內、游樂互動等建設過程緊密結合，大幅提升項目工程效率和持續經營回報能力。

圍繞四個方面的咨詢，構架咨詢服務方案，形成咨詢服務的內容，落地實現咨詢服務的效果，構成一個服務模式。全過程管理咨詢在工程過程中已經非常成功，主要是造價管理、項目管理、工程監理等內容，綠維文旅不做工程管理，我們做的是開發運營管理，解決的是資金問題、土地問題、策劃設計產品與后端運營之間的關系，這樣一個開發運營的全過程管理，是在工程管理之外的更大的全過程管理。