現代經濟形勢下房地產企業財務戰略的思考

黃慧雪

摘 要：。通過制定合理的財務戰略，并且將其落于實處，能夠有效整合內部資源，科學配置有限的資源，尤其是內部資金高效流動，成本與效益保持均衡狀態。但不可否認的是，部分房地產企業制定財務戰略時，由于多個因素的影響，可能不符合現實狀況。鑒于此，基于現代化經濟形勢下，本文主要探究了房地產企業財務戰略方面存在的問題，分別從籌資、投資、股利分配三個層面進行了分析，并針對發現的問題提出了合理的改進意見。希望本文的研究可以更好的為房地產類企業發展提供理論和實踐性的幫助，促進其適應時代變遷，穩步經營發展。

關鍵詞：財務戰略；房地產企業；戰略優化

現代化經濟形勢下受各種內外部因素的影響，房地產行業從原本經濟高速增長轉變為高質量發展，加快轉型和創新成為必然，尤其是財務戰略，其作為整個戰略規劃的重點，其設定和執行是否到位，關乎著房地產企業高效發展。國家出臺一系列的政策，有效調控房地產行業，面對新形勢如何增強核心競爭力、獲取可觀的經濟效益，作為當前急需考量的重點。財務戰略管理模式能夠很好的解決這些難題，也因此被廣大經營者、投資者看重并應用。所以本文主要對當前房地產企業財務戰略方面存在的問題展開論述。

一、現代經濟形勢下房地產企業財務戰略方面存在的問題

本文主要通過案例分析的方式采集H房地產企業相關數據信息，并對其財務戰略各方面的問題進行詳細探究引入本文研究課題。

（一）籌資戰略

1.籌資方式較單一

房地產企業在實際業務活動經營過程中需要的資金量較大，多數情況下會采用股權融資、債權融資、內部留存、混合融資等方式籌集到足夠資金。但是H企業更多的選擇債務融資方式，籌資方式較單一，且融資成本顯著提升，使得企業對債務融資方式依賴性逐漸增大，企業面臨的財務杠桿也在持續增加。具體債務融資數值如圖1所示：

從圖中數據可知，該企業連續五年間的負債結構中，流動負債占比較高，且逐步呈現增高的狀態，非流動性占比相對較少。但是隨著時間的變遷，企業流動負債占比呈現逐漸增大趨勢，表明企業后來在選擇向金融機構進行短期借款，如上圖中短期和長期借款占比趨勢，在2017年長期借款占比明顯高于短期，后來在2021年短期借款稍微高于長期借款。

2.內源性融資水平低，償債風險較高

H企業近五年資產負債率分別為81%、78%、89%、90%、84%，可見其比例較大，說明企業經營者要格外關注資產負債情況，可以考慮內源性融資來獲得足夠資金，滿足企業長久穩定發展的資金需求。當前發展現狀來看，企業多數融資是向金融機構進行的長期、短期貸款，而且資產負債率水平較高，說明企業要面臨著較大的資金償還壓力，如果實際經營中因為某種特殊原因無法達到預期營銷，難以通過投資項目獲取相應的經濟收益，不能按時償還貸款，企業就會產生嚴重的財務風險。

（二）投資戰略

1.高溢價并購商譽減值，財務風險較大

本文主要采集了企業總資產增長率和投資收益增長率兩組數值，并把變化情況匯集于圖2。

從圖中可知該企業總資產有持續減值風險，說明近幾年的投資效果較差，不能通過項目投資獲取較佳的經濟效益，并沒有達到預期價值提升。而投資收益增長率也呈現負增長情況，說明企業實際投資項目經營很差，對整個投資項目管理不到位，無法確保投資成本與收益均衡，甚至對原本的業務經營造成了極大阻礙。

2.并購盲目，對被并購方發展前景調研少

下表是企業在同一時間段進行的兩個項目投資情況，而且從實際年報結果披露信息可知，這兩個項目投資效益很差，根本無法獲取預期收益，也使得企業面臨著嚴重的經濟壓力和經營風險。究其原因可能是在項目投資前忽略了全面的信息調研、發展前景調研等情況，不能掌握項目投資可行性，無法盡可能減少各類投資風險，增加投資風險。

（三）股利分配戰略

1.股利分配制度缺乏穩定性

H企業近幾年由于各種經營不當、投資不當、外部宏觀政策調控等因素影響，使得內部分紅政策并沒有頻繁發生變動，本文主要對其重組后的三次股利分配進行分析，具體情況如表2所示。

表中顯示該企業三次分紅股利支付率依次是6.02%、8.87%、41.67%，最后一次股利支付率與之前相比，幾乎是指數類增長，是因為企業本年度現金流量較充足。從投資者角度分析，并根據當前變動較大的股利分配政策，并不能很好的評估、判斷企業盈利能力，這樣就會使投資者對企業失去信心，進而影響后續的一系列融資性活動。

2.未充分發揮股利分配的獎懲職能

從表中股利分紅情況看，股利分配方式相對較固化，并沒有太多變化，而且主要采取了現金股利和股票股利兩種。從企業自身發展情況分析，在需求大量資金的情況下，這樣的分配方式有利，但是對于廣大股東而言，容易出現不良的連鎖反應，股東并沒有通過股利分配方式充分獲得利益，所以對股東的激勵作用相對較弱。

二、優化房地產企業財務戰略的建議

（一）籌資戰略

1.增加內部融資

目前房地產企業依靠外源性途徑獲得融資的路徑較多，其成本高、償債壓力大等，反觀融資成本低、風險低的內源性融資就有了明顯的優勢，所以廣大房地產企業可以在未來融資路徑中多考慮內源性融資。內源融資主要是指企業經營活動結果產生的資金，即企業內部融通的資金，主要由留存收益和折舊構成，企業不斷江自己的儲蓄轉變為投資的過程，要順利實現內源性融資，就要從內部管理水平做起，不斷提高資金運營效率、質量，提高企業整體的盈利水平和資產的有效利用率。

2.制定多元化融資策略

即便債務融資方式在實際運用中并沒有太多限制，但是過多的債務性融資依舊會加大企業償債壓力、財務經營風險。如上述問題所述，如果實際經營中企業并沒有獲得預期收益，就無法在規定時間內償還債務，就會引發一系列嚴重的財務危機、聲譽危機等。房地產行業承接項目資金需求量大、項目復雜，應主動擴展融資途徑和方式，除原本債務性融資方式，還應逐步擴展其他融資方式，如股權融資方式，股權融資方式沒有到期償還資金的緊迫感和壓力，所以企業可以考慮采用股權融資和債務融資相結合的方式獲得足夠的經營資金。

（二）投資戰略

1.制定項目投資調研和評估機制

上述案例中房地產企業投資了影院和娛樂行業，都是從未涉足過的新型領域，所以在進行投資前要進行全面的市場調研，準確估測項目投資成本耗費和最終收益，確保其具有可行性才能進行投資，并且在做好投資全過程管理，確保投資決策科學、合理，避免后期收益不達標，給企業造成嚴重的經濟損失。所以房地產企業項目投資小組需要對每個目標投資項目進行全面的、多角度的市場前景調研、發展趨勢評估、投資可行性判斷，并通過股東會議投票決議，保障所投資項目投資回報率能夠達到預期，有較高的投入產出比值。

2.重視并購后的資源整合

在當前經濟形勢下，為了占據更大的市場份額，提高自身核心競爭力，越來越多企業經營者選擇并購重組的方式進行規模的擴大、資源的整合、業務領域的拓展。選擇并購重組是對并購方所有資源、技術、資金、文化等的有利要素進行完美歸集，并充分利用發揮其最大價值，以便為企業贏得更高的并購、經營效益。對于上述案例中選擇的影院、娛樂領域并購項目，企業可以充分利用其影院資源植入房地產項目廣告，實現資源的有效共享、利用，以此來提高房地產企業主營業務的交易量，增加其營業收入。

（三）股利分配戰略

1.保持股利分配政策穩定且連續

房地產企業經營者、管理者在進行股利分配時要充分考慮當前企業經營發展階段、實際財務狀況、股東權益、相關聯企業權益、股東接受程度等因素，并且對制定的股利分配政策發布后可能產生的影響和后果進行合理預測，確保企業最終收益情況、利潤水平在可接受范圍內?？傊康禺a企業股利分配政策相關負責人要想制定出合理、科學、可行的股利分配政策，就要提前做好各種數據信息調研、市場局勢評估、外部競爭企業、股東訴求等情況，在詳細分析后制定出符合企業實際發展狀況的長久、穩定的股利分配政策，既要保障股東方權益，還要保障企業利益不受損，使二者保持在一定平衡狀態。

2.采取剩余股利戰略，發揮激勵職能

在房地產企業實際資金緊張的情況下，也不能完全不對股東進行股利分配，可以適當減少收益分配、留存部分收益，但是不能不分配。所以企業在進行股利分配過程中需要考慮自身經營實力，除去必要流動資金、資產后對剩余股利進行再分配，保障股東對企業盈利水平有一定的信心，并且能持續穩定的進行投資。對于表現突出的員工也可給予一定股利做獎勵，來激發員工工作積極性。

（四）保障財務戰略實施的措施

1.強化財務風險防范

房地產企業資金體量大，涉及的業務活動較分散，人員聘用較多，所以在資金、財務管理方面有著很大難度，為了保障其各環節都能夠順應財務戰略執行，就要加強現有各層級人員的財務風險防范意識和控制能力，并且制定完善的財務風險應急預案，做好常態化演練，使得人員增強財務風險防范水平和能力，高效開展財務戰略活動。

2.提高運營效率

房地產企業可以采用多元化的方式，注重賬款催收，及時江款項回收，減少資金占用，確保內部擁有充足的資金流，緩解當前資金壓力；科學制定項目建設進度計劃，嚴格按照其計劃實施，減少項目建設周期，提高資金周轉率；對各崗位員工進行合理績效考核，并給予獎懲，激發員工個人潛能，確保全員注重資金管理，減少資金浪費或低效使用，提高資金管理水平，為企業戰略管理奠定扎實基礎。

3.重視財務團隊建設

房地產企業要想穩定經營發展自然離不開專業的財務人員團隊和戰略管理型的財務人才，具體措施如下：其一加大對行業尖端財務人才的引進力度、可社招、可校招，并加大對行業尖端人才的資金投入力度，讓優秀財務人員為當前企業財務人員進行專業性技能培訓。企業領導層要重視與高校、兄弟企業的合作，聯合培養綜合素質強、專業技能高的財務管理人員，為在職財務人員提供可行的學習、實踐機會。其二房地產企業人力資源管理部門要制定完善的人才培養計劃，可采用線上培訓或線下相結合的方式，避免有些員工因為時間安排不妥當錯過重要培訓活動。為了保障培訓活動確實有效果，企業可以設置培訓考核，并把考核結果與員工個人績效相關聯，促進員工能夠積極主動的學習行業先進知識體系、借鑒優秀企業成功經營管理經驗，利用自身技能更好的為企業發展做貢獻。其三為了保障財務部門內部人員能夠很好的完成各自崗位工作，可以設置內部稽核崗位，制定完善的內部稽核工作制度體系，促進財務內部人員相互監督、相互協作，提高財務管理工作水平，以保障企業資金的有序安全運行。

三、總結

總而言之，房地產企業加強財務戰略管理是順應當前時代變遷、經濟形勢變革的最佳路徑，也是必然路徑，企業經營者要重視財務戰略各個層面的劃分、目標的制定、制度的設置、方案的實施等，保障企業能夠借助完善可行的財務戰略模式實現整體經營管理水平的提升、經營模式的創新、戰略價值的提高等。上文中詳細分析了房地產企業財務戰略方面存在的問題，后文對此提出了詳細可行的應對措施，具體措施有：增加內部融資、制定多元化融資策略、制定項目投資調研和評估機制、重視并購后的資源整合、保持股利分配政策穩定且連續、采取剩余股利戰略，發揮激勵職能、強化財務風險防范、提高運營效率、重視財務團隊建設。希望本文的研究有一定的理論和實踐意義。另外聲明本文的研究可能由于實際調研時間、企業數據保密限制等原因，所表達結論也存在一定的局限性，日后將持續在實踐中對其進行深入探討、研究。

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