“后房地產時代”的業主維權治理路徑研究
——基于G市的案例

張承蒙，冷美卿

（1. 北京大學 人口研究所, 北京 100871；2. 南京大學 社會學院, 江蘇 南京 210023）

一、問題的提出

房地產行業作為我國經濟體制改革的一項重要內容，從1988年國務院召開第一次全國住房制度改革工作會議起，歷經30多年的持續發展，迅速崛起為國民經濟發展的支柱產業。黨的“十九大報告”明確指出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。房地產市場受政策調控影響，疊加隨中國人口老齡化進程的加快，市場波動幅度也日益加大，房價上漲呈現頹勢，作為消費者的業主與房地產開發商之間的尖銳矛盾也因房價波動而日益浮上水面，各種業主維權已成為了不同城市中常見的社會現象。

在這個多方激烈博弈、制度體系尚未健全的房地產市場中，雖然消費者（業主）群體不斷擴大，但個體化的消費者仍處于相對弱勢地位，消費者主權依舊難以實現。房地產市場中的消費者往往都并非專業人士，也缺乏真實有效的信息，因此在購房時只能基于不完全的信息做出選擇，給后期的入住和使用帶來了諸多不便。面對房地產開發商的逐利行為，當個體消費者的維權無果時，團結起來進行維權成為業主的無奈選擇，由是業主維權運動蓬勃興起，并迅速席卷全國、愈演愈烈。

誠然，并不是每次的業主集體維權行動都能迫使房地產開發商做出“進行整改、提高產品質量”等的承諾和讓利舉措，但也讓業主看到了維護自身權益的成功可能性，由此“房鬧”現象開始在全國各地頻發。這引發了我們對于業主維權行動的迷思：為何業主認為自身權益受損時，往往采取參與集體維權、以“鬧”來維護自身權益，這樣的維權方式是否是業主們的理性選擇？由此，本研究試圖從“成因”和“過程”兩個視角去貼近“房鬧”場景，重點去理解房地產市場中消費者傾向于通過“鬧”來實現個人權益訴求的內在行動邏輯和社會根源，并從更廣泛的意義上探討房地產市場監管制度、房地產市場秩序與社會發展的關系。

二、文獻回顧

與其它集體行動維權不同，業主維權屬于基于已達成交易合同的糾紛，本應在一般的法律框架或在相關政府部門的協調下解決，而這種有組織、有目標、有規模的維權行動，卻一再與現有的“維穩體制”發生碰撞[1]。業主維權，作為一種屬于經濟學范疇的消費現象，演變為一種常見的社會行動，并且不斷沖擊著房地產市場的原有秩序。本研究主要基于國內的既有文獻成果，從業主維權、集體維權和行動二個方面進行研究回溯。

（一） 業主維權研究

業主維權是本研究的核心議題，業主維權行動通常被認為是一種商品房制度改革的“結構性產物”[2]，而從宏觀的社會結構到微觀的業主維權行動，不同的學者給出了不一樣的分析路徑。

社會動員視角下的業主維權，認為業主維權的過程就是社會動員的過程，動員能力的大小與參與維權的因素有關，成敗與維權的手段和策略有關。業主維權行動有著政治屬性，遵循著從利益訴求到主張權利進而自主創制規則的邏輯，行動最終能夠改變既有框架內的不合理規則[3]。

劉能較早關注了業主維權現象，認為“怨恨”、“積極分子及其組織能力”和“參與者的成本—效益考量”是發生業主集體行動的自變量[4]，張磊對此也持有相近觀點，指出“有效動員”是業主維權成功的關鍵要義[5]。從某種意義上，維權業主群體是一種“應激性共同體”，業主以“個人利益鏈接”為中心[6]，業主對個人利益的認知程度成為了參與動員的因素之一，在其基礎上的共同意識建構可以促成集體行動的發生[7]。

而業主維權實踐中，在建構抗爭話語和策略方面，管兵認為在“情緒動員”策略之上，維權者也會采取“法理策略”來增加維權成功的可能性[8]；張緊跟和莊文嘉指出業主可以采取“非正式政治的行動策略”，實現組織目標以及影響政府[9]。以理抗爭和以中老年為主體的行動策略，加上文化傳統中的道德因素，可以為維權助力[10]；而融入高級別的權威（上一級政府）來迫使低級別規則制定者（地方政府和房地產開發商）兌現業主應有權益，同樣是可行策略[11]。

（二） 集體行動研究

中國的集體行動研究已經有了非常多的成果，建立在改革開放后的社會現實基礎上的，在業主維權行動之外，主要是工人、農民等弱勢群體的抗爭性運動[12]。集體行動有著更深的社會根源，由于利益結構嚴重不平衡，矛盾的長期積壓與不間斷的爆發，極易引起集體行動的發生[13]。

工人抗爭或者說生產政治，是集體維權和行動領域的重要研究內容，與“房鬧”也有著可對話之處。李靜君認為隨著經濟快速增長而加劇的結構性不平等，導致了中國大量的民眾反抗行為，下崗的工人常常認為自己“被時代拋棄”[14]。21世紀早期的中國工人集體行動，是一種有意識的借助社會主義文化傳統，來為追求群體利益增加合法性和可能性的工具性行動[15]。

雖然消費是生產的終點和再生產的起點，但就房地產市場而言，只有少部分業主可以多次購買商品房。雖然是“有房階級”，業主還是“被房地產市場拋棄”，并不斷積累“怨恨情緒”。近年來的工人集體行動，雖然摻雜著“怨恨集聚”[16]，但與工人權利意識覺醒有著更密切的關系，工人形成了更強的集體認同和更高的價值追求，并且個體工人在“實用主義團結”邏輯下選擇具體的行動策略[17]。

與工人抗爭行動相比，業主參與“房鬧”維權與工人的“實用主義團結”內在邏輯是否一致，值得進一步討論。工人行動的“實用主義團結”有其限定的場域，即工人日常生活的空間，所做出的行動策略也無法超出自身資源和社會關系網絡的局限；但業主維權抗爭行動則不止是發生在經營者和消費者的交換空間（即“購房合同”），更是發生在更廣闊的社會現實中，業主的行動策略的選擇上具有能動性和延展性，可以為了“維護權益”這一純粹目標而去構建社會網絡。

既有研究為我們描繪了一個關于維權抗爭和集體行動的研究圖譜，而大量的實證分析則提供了直接的借鑒，尤其是關系網絡結構與集體行動交互影響機制的相關探索，為本研究提供了理論對話空間?，F有的研究從微觀或宏觀的不同視角，關注了不同類型維權抗爭的成因和演進，但仍缺乏一種過程性的考慮和理解，更缺少對個體行動者的動因分析。

而在既有的業主維權和集體行動的相關研究中，大部分文獻將此類集體行動與“怨恨”“沖動”“烏合之眾”等聯系起來，而忽略了人在參與集體行動中的理性參與。即使有諸如實用主義團結、“搭便車”等的思考，也很少去考察行動者的角色背景和價值共識。因此有必要從自覺的視角，去分析“房鬧”這一維權抗爭行動的成因和機制，去觀察個體消費者如何在掌握自身角色、實現角色自覺的基礎上參與集體行動，并運用關系理性策略來實現個人維權行動目標。這樣的新視角能夠彌補既往研究微觀、動態層面的不足，為學界和實踐界更好地理解“房鬧”做補充。

三、分析視角：消費者自覺-關系理性

“房鬧”作為一種經濟—社會行動，其核心是維護個體利益，所以不能算作一種普遍的社會行動。因此，本研究將從自覺理論視角詮釋個體消費者參與維權的行動軌跡。

（一） 消費者自覺

自覺理論（the Self-awareness Theory）又稱為自我意識理論、自我覺知理論，通常與自我決定理論（the Self—Determination Theory）聯系在一起使用。消費者自覺是指消費者明白了自己的消費者身份，意識到他的權益（通常有四個：選擇，信息，安全和可聽見），一般被認為表示“消費者了解產品或服務的特征以及營銷手段”（購買地點，價格和促銷活動）[18]。在充分了解其權益的基礎上，消費者才能產生動機，進而表達出參與某類行動的意愿、意志和選擇。

消費者自覺理論所固有的心理學和社會學取向，也可以規避原有的新消費理論過于強調消費者需求和效用分析的不足。新消費者理論認為，消費商品的過程，是一個從商品獲得某種物質（或服務）的過程，消費者購買商品的目的，是為了獲得這些物質（或服務），而不是商品本身。然而，業主維權并不僅僅是一種為了維護權益、提高產品效用的行為，聯系到新消費者理論的觀點，也存在部分消費者認為其所購買房屋遠低于效用的判斷，即“貨次價高”。所以本研究引入了消費者自覺理論，能夠滿足對于消費者參與“房鬧”行為的分析需要。

從社會認同的角度來看，“自覺”與“社會認同”也有很強的關聯?！拔覀兊恼J同感在很大程度上受到我們所屬社會群體的影響”[19]，在“房鬧”中，消費者形成自覺后，會產生對“維權者”這一群體的認同，進而強化他對于自身權益和角色的理解。社會認同的研究者，通常關注群體承諾可以在多大程度上影響一個人的自我認知和社會認同感[20]。對于本研究而言，消費者自覺這一理論可以做出很好的解釋，即消費者如何認知所購買的“商品房”，如何認知自己的消費者身份歸屬，進而做出參與維權自主決策。

（二） 自我行動與關系理性

在消費者自覺分析、回答為什么要參與“房鬧”的基礎上，繼續引入自我行動和關系理性視角，試圖回答：怎么樣維權才能成功。這一視角包含著自我行動和關系理性的兩層概念，并存在三條公理：“自我有著很大的自主性或能動性；自我處于社會關系網絡的中心；自我有著充分的經濟動力或者經濟理性去建構和利用他的關系網絡”[21]。在房地產市場內，個體消費者的維權往往無疾而終，面對房地產開發商的爭利行為，團結起來進行維權逐漸成為業主的選擇。

如果將業主維權視作一種社會行動，這個視角就是指關系理性對消費者自我主義的“嵌入性”。格蘭諾維特對嵌入性進行了擴展，并將影響市場再生產過程的社會結構或者關系網絡視作社會資本[22]。與嵌入性的“結構-行動”模式不同，“房鬧”作為市場與結構交織的市場環境，可以發現自我行動和關系理性邏輯下的“自覺-行動-結構”模式具有更好的解釋力：參與“房鬧”維權的業主，具有很強的自主性和能動性，能夠認清自己的權益，清晰表達自己的訴求①對在不同“房鬧”或同一個“房鬧”的不同參與者而言，其訴求各不相同，有“退房、房地產開發商賠錢、提高裝修標準、修改設計圖、提高公共空間裝修標準、增加綠化等基礎設施、修建小學幼兒園等配套設施”等。；每個個體都處于不同的維權關系網絡的中心，并有充分的動力和理性去形塑和維護基于維權的關系網絡，以實現個人訴求。

四、案例選?。篏市業主“房鬧”維權行動

（一） 概念的厘清：研究對象的呈現

對于“房鬧”進行內在機制研究之前，需要先界定研究涉及的主要概念，以規范研究的邊界。首先，“房鬧”是本研究的特指稱謂，雖然有“鬧”字，但屬于完全中立、不含任何負面評價和價值傾向的詞匯，特指“房地產消費者為了維護自己所認為應有的各種正當權益，而組織起來明確指向開發商和物業公司的集體斗爭行動”，包括了集體談判、集體訴訟、集體上訪或信訪、集體游行示威等多種不同形式的對抗行動?！棒[”字所蘊含的污名化，也反映著消費者作為弱勢群體，在與強大的房地產開發商博弈過程中，其話語權的日漸喪失。因為“房鬧”雖然目標指向明確，但也側面沖擊著社會秩序，由此房地產開發商為了強調消費者維權的非正當性，屢屢冠之以“鬧”字，以實現對其正當性的剝奪，以及獲得地方政府部門出于維護社會穩定需要所給予的潛在行政支持。

需要指出的是，在本研究中“房鬧”只是業主維權斗爭行動的代稱，這種行動的直接目標并不是推動現有的政府或者制度的變革，而是為了維護自己主張的權益，使房地產開發商做出一定的退讓。在現行的主流“開發-運營一體化”場景下，房地產項目開發與建成移交初期的物業運營管理歸屬于同一家公司，因此本研究中的“房地產開發商”，既包括了傳統意義上以房地產開發經營為主體、通過實施開發過程而獲得利潤的企業，也包括了商品房建成移交初期的物業管理公司。

而關于“消費者”的定義，本研究關注的是房地產交易市場，所以“消費者”即指在商品房交易中處于買方的個人和組織。而由于商品房預售制度的存在，因此既包括了已擁有房屋所有權的業主，也包括已經與房地產開發商達成預售協議、尚未取得房屋所有權的業主。為了限定研究對象的邊界，本研究的行動主體主要是對商品房設計方案、建設進度、交付質量等不滿而采取行動的消費者，租戶和“釘子戶”不在本研究之列。

為了全面深入地獲取研究信息，本研究借鑒人類學的田野研究方法，進入到“房鬧”發生的場域，作為“觀察者”和“參與者”，以各種能夠被接納和承認的身份（家屬、業主等）參與到“房鬧”維權行動中，融入到“房鬧”群體的日常社會交往中，以觀察社會關系網絡在“房鬧”行動中的嵌入，以及社會關系策略如何運用。在觀察“房鬧”全過程的同時，對“房鬧”維權行動中的發起者、參與者（按照參與程度的不同在此劃分為核心參與者、普通參與者、淡漠參與者）等，按照知情同意、平等、非損益的研究倫理和原則，進行深度訪談。通過定性研究方式，對現有理論是否能夠有力地解釋實際操作現象和理論解釋現象的不足和矛盾之處，在微觀層面給出分析和解釋，下方表格中是本研究所運用的被訪談者基本信息（見表1）。

表1 訪談對象基本信息

（二） 案例回顧

本研究選取筆者曾經親自參與過且至今仍在斷斷續續開展的G市業主“房鬧”維權行動為案例。該案例發生在房地產開發商W公司（以下簡稱W公司）所負責開發運營的G市H項目樓盤（以下簡稱H項目）。G市業主維權的主要周期長達一年，自2018年11月部分業主實地查看H項目施工現場，發現住宅設計方案不合理之時開始醞釀；到2019年3月W公司交付H項目第一期住宅時，第一批收房的業主在驗房收房流程中發現大量問題與W公司正式交涉；再到2019年6月部分業主發現，按照原有施工進度即將竣工的第三期住宅中部分樓棟原址竟然仍未拆遷，預計400多戶業主預期嚴重延后入住，在第一批收房業主發現房屋質量嚴重問題的刺激下，尚未等到交房便憤而加入維權陣營；隨著維權行動的聲勢漸漲，同項目其它期次的業主，在前期參與“房鬧”維權的業主訴求之上，又增加了降低物業費、增加綠化等訴求。

在G市業主維權案例中，H項目的業主采取了多種形式與房地產開發商進行博弈，多個場外力量介入參與（見圖1）。通過圖1，可以發現消費者是在逐步明晰自身權益的基礎上展開維權的，其間反復周折，既有部分業主因實現目標或缺乏信心而退出，也不斷有新的業主加入維權行動。經過多次斗爭后，2019年10月，房地產開發商最終讓步，做出兩點承諾：一是進行整改、完善交付質量；二是允許有退房意愿的業主退房。雖然后續的接觸中，部分業主仍有其它訴求，想要繼續開展維權行動，但大部分業主的訴求得到滿足，主要的“房鬧”維權行動就此告一段落。

圖1 G市業主維權行動時間路線圖（作者繪制）

五、“房鬧”的行動邏輯：“何以鬧”以及“如何鬧”

在房地產市場業主維權的結果上，常常表現為：“鬧成了”，房地產開發商做出讓利舉措，業主權益得到保障；“沒鬧成”，業主們雖然參與了集體維權行動，但房地產開發商依舊無視業主訴求，業主權益繼續受到侵害。那么，為何有些業主維權“鬧成了”，有些卻“沒鬧成”？本節通過研究業主自身的行動邏輯，以及業主、房地產開發商、政府在房鬧過程中的多方博弈，試圖理解“何以鬧”和“如何鬧”的深層意涵。

（一） 消費者自覺促成參與維權

消費者自覺從兩個方面促成消費者（業主）參與維權行動。首先，消費者將參與維權認知為自己的理性選擇。在消費者自覺的情況下，無論是長時或者短時，都能夠給消費者帶來最大效用。理性選擇和效用，是經濟學和經濟社會學關注的基本概念，理性選擇即表示人們會做出對自己而言效用最大的決策。

發展商這幫人不負責任，把我們騙得真的是團團轉，讓我們落入他們設計好的圈套。去找了他們好幾次，但是遲遲都不給出解決方案，一拖再拖都過去好幾個月了。我們之前也給政府反映了，但是政府說這部分損失應該由開發商來承擔。之前我老公和其他幾個業主想去堵路，但是被警察攔住了。其實我們也不想這樣的，這不是都被弄得都沒辦法了，也只有這一條路可以走了，我們只是想通過這種方式引起政府重視，逼發展商出來解決問題。（HZM訪談）

雖然社會層面的公共決策，因為信息不對稱等因素而有著“阿羅不可能”之類的悖論，但個體決策卻直接與消費者的認知有關，也就是當消費者認知到通過參與“房鬧”來實現其權益是最優選擇時，那么他就會參與到“房鬧”行動中。

促使消費者參與維權的另一方面是消費者將維權行動視作維護自己利益的政治行動。在消費者自覺的情況下，參與“房鬧”（以鬧分配）是消費者自我利益通過“街頭政治”的表達，也是房地產市場中剩余資源重新分配的機會。鄭振清等學者指出街頭政治是對當前政府管控體制的集體反映，能夠減緩或抑制政治—社會火山（Political-social Volcano）的爆發[23]。

當時售樓處的那幫子銷售人員口口聲聲說房子不會降價，結果現在一下子降這么多，收了房又看到房子質量又這么差，偷工減料的，這換誰能受得了！辛辛苦苦打工掙錢，就是為了能有套房子，安個家，現在呢好不容易買著了，又是遇到房子降價又是裝修不過關。我這一輩子也就只能買這么一套房子，真的很不甘心。必須得給個說法才行，不然沒完?。℉SY訪談）

作為個體消費者的業主是“房鬧”維權的參與者，他們對于商品房產品的認知、以及對于自己作為購房者的權益認知，是直接相關的因素，通常消費者對商品房交付質量、物業服務質量等的負面評價是參與“房鬧”的促成因素，而“房價降低”則直接刺激消費者參與到“房鬧”行動中。

（二） 多方博弈致使“房鬧”產生不同結果

考慮到中國的社會主義性質和城市土地所有權屬，可以將“房鬧”的參與主體劃分為消費者（業主）、政府、房地產開發商三類。在“房鬧”發生的市場環境中，這三者的博弈偏好存在較大差異，也將使“房鬧”抗爭的最終結果有所不同。房地產交易市場的三方主體的不同偏好分別為：消費者恐慌于持續上漲的房價，購買前希望政府能夠出臺政策控制房價、甚至房價降低，而購買后卻又希望房價保值增值；政府擔心房價過高引起社會不公平、破壞穩定，但又想獲得土地財政收入和帶動的其它收入；房地產企業則希望土地成本保持穩定、政策預期限制減少，又想獲得更大利潤。

1. 政府

隨著以住宅為主的房地產市場不斷發展，對拉動經濟增長和提高人民生活水平發揮了重要作用。促進房地產市場持續健康房展，是地方政府促進消費，拉動投資增長的有力措施。與此同時，當前我國房地產市場發展尚不平衡，房地產市場服務體系尚不健全，住房消費有待拓展；房地產開發和交易行為不夠規范，前期規劃、預售審批環節不嚴格，為“房鬧”埋下隱患。一旦消費者發生“房鬧”事件，可能會涉及住建、國土規劃、市場監管、公安、信訪紀委等多個黨政部門，而分化的行政體系，則為抗爭精英的關系運作提供了可能機會。政府是整個房地產市場的初始供給者，同時也是市場的監管者，而政府在消費者維權過程中的應對機制在一定程度上決定了“房鬧”的走向。

2. 房地產開發商

我國房地產行業的快速發展，導致房地產市場的競爭越來越激烈。部分地產企業為追求利益最大化，質量管理和服務存在較大差距。房地產開發商是直接的供給者和獲利者，繳納出讓金獲得政府出讓土地的使用權，通過銀行貸款獲得流動性資金進行開發、銷售，從而獲得巨大利潤?！胺眶[”事件發生的主要因素與房地產開發商相關：一是房地產公司資金鏈斷裂、無力繼續開發，只能跑路或破產倒閉（爛尾樓的主要成因）；二是各種原因導致工程進度慢、延期交付；三是交付質量差，綠化基礎設施和車位配套設施不完善，地鐵、學校規劃等前期宣傳未兌現而涉嫌銷售欺詐；四是物業服務質量差，等等。隨著建筑房地產開發項目的不斷增加，消費者也逐漸在其中關注到房地產開發項目暴露出的質量問題。面對當下業主的“房鬧”，如何應對和化解是房地產開發商在經營管理過程中必須慎重考慮的重大風險管理課題。房地產企業在“房鬧”行動中，應該遵循傳統策略工具，積極應對“房鬧”事件，面對負面新聞快速反應，正面發聲，防止企業名譽損失進一步擴大，并確保購房者的權益得到最大程度的保障。

3. 消費者（業主）

普通購房者的訴求多有不同，對在不同“房鬧”或同一個“房鬧”的不同參與者而言，其訴求各不相同，有退房、房地產開發商賠錢、提高裝修標準、修改設計圖、提高公共空間裝修標準、增加綠化等基礎設施、修建小學幼兒園等配套設施等。雖然消費者人數較多，但是他們的行動能力較低。對于維權而言，有時并非“人多力量大”所能及。從法律實踐的角度看，“法權抗爭”仍是業主維權中不可或缺的有力武器[2]，某些情境下，通過巧妙信訪、新聞輿情等“法外活動”，可以作為訴訟籌碼，以爭取到“合理審批”[24]。訴訟維權在某些維度上為業主營造了抗爭的機會空間，新聞媒體的關注為訴訟增加“法律量”，但訴訟難以獲得實質性勝利，并且難以與政府和房地產開發商進行“討價還價”[25]。但隨著公民權利意識的覺醒，業主維權沖突升級的可能性會有所增強。在自身權益受損的情況下，部分消費者可能會寄希望于抱團來尋求社會的幫助或采取合法途徑以外的方式解決問題，以求改變現有狀況，維護自身權益。一旦集聚成較大的難以掌控的群體組織，群體性事件發生的概率就會急劇上升。參與者為了擴大事件影響，采用的方式與手段進一步升級，造成的社會影響將更加惡劣。

（三） 關系理性策略促使“房鬧”成功

“中國人并非是個人行動者而是自我行動者，自我行動受自我主義和關系理性的驅動和約束。從自我行動到關系行動,再到小集團或派系行動，構成了中國人自我行動的邏輯進程”[26]。雖然消費者（業主）群體不斷擴大，但在當前制度體系尚未健全且市場發展不充分的環境中，若業主想要進行維權，如同“原子化”的消費者肯定“鬧不起來”，其個體利益也容易被房地產開發商忽視，而所以將個人的利益主張和訴求置入到具有共同或相近目標的關系網絡中，即可促成集體行動的成功，因而實現個人利益就變得可行。

在群里面想退房的人有一大半，天天爭論不休。我們年紀大了也懶得折騰了，只想讓開發商給我們按時交房。之前W公司說我們的問題比要退房那幫子人的好解決多了，還說逾期交房每天都會有相應的賠付。當時說得很好，但是現在也沒有說究竟什么時候給我們交房，而且連個錢的影子都沒見到。反正遲都遲了，還不如好好整，不要為了準時交房不給違約金就縮短工期偷工減料，到時候準時交房我們也是不認的。（TGB訪談）

如果從個人層面的“維權成功”來考慮，那么一定會有這樣的問題，“維權者的利益是否一致，心是否齊，是否存在機會主義和小團體？” 但參與“房鬧”本身就是一個以個體利益為目標的自我行動，只有個體目標得到了實現，才能稱為成功。在訪談和參與觀察中，“關系理性”這一概念已經多次得到確認，來自不同地區的購房者因為“房鬧”而形成了較為熟稔的社交圈子，部分成員之間的稱謂已經較為親密（諸如“哥哥”“姐姐”等），甚至還會有共同參與的社交娛樂活動。

如果不是鬧了幾次，我也不會認識這一幫朋友和兄弟姐妹，都是要跟W公司（此案例中的房地產開發商）鬧到底的鐵桿。前幾天我還在跟老肖、老董（其它兩個“房鬧”參與者）他們幾個約起打麻將哦。我跟他們平常說的話，比跟我家老袁（此處指受訪者WYJ的丈夫）說的還多，他啥子都不了解，也不支持我在這里瞎鬧，他還怕我哪天遭人家報復，但他不曉得人家W公司本身就做的不正規，怕我們鬧，咋個還敢主動惹事。我們這些人做啥的都有，醫生、教授，平時我們除了交流房子，還有很多其它的資源可以共享，偶爾聊聊投資啥的，所以認識到這一幫朋友是值了。（WYJ訪談）

受訪者WYJ的話無疑是對關系理性最好的闡釋，加入“房鬧”的個體是為了實現個人訴求，并且會通過淡化自我利益、積極參與社會交往等手段，來實現對所在“房鬧”群體的認同和歸屬。每個個體都處于不同的維權關系網絡的中心，并且有充分的動力和理性去形塑和維護基于維權的關系網絡，以實現個人訴求。實際上這種社會關系網絡，也確實可以促成“房鬧”群體的團結，乃至“房鬧”的成功。

我們現在主要的訴求就是以維權為主，老王、老彭他們在的A、B兩個區目前已經有蠻多業主啟動退房官司籌備了，包括他們倆自己也是。好多人都不怎么在群里說話了，我估摸著也有少部分人單獨去找了開發商，現在來來回回的也就是我們C區的這幾個人還在說說話。（GWC訪談）

同樣顯而易見的是，這種社會關系網絡并不穩固，一旦個體實現訴求后就會退出集體行動，這種行為并不是制度經濟學所批判的“機會主義”，因為它能夠被其他的成員（甚至是仍然沒有實現利益訴求，仍繼續參與“房鬧”的成員）所理解?？赡軙衅渲械膫€體繼續保持社會關系網絡，但不再以“房鬧”為關系網絡的核心關注事項，而是出于其他社會交往的自我需要。

通過理論探討和觀察、訪談所獲取的實證資料，研究業主、房地產開發商、政府如何在“房鬧”行動的沖突邏輯之間進行權衡，可以勾勒出一幅“房鬧”行動機制的想象圖景，來理解業主的“維權共同體”如何發展壯大并采取行動，以及如何實現“維權成功”，又或者何以產生了維權失敗結果（見圖2）。

圖2 業主維權的“消費者自覺-關系理性策略”路徑圖（作者繪制）

從業主的“房鬧維權”路徑圖中，我們可以看到：業主作為消費者權益的主體，出于維護自身權益的自覺需要，積極參與到具有“明顯對抗”性質的維權行動；房地產開發商作為銷售獲利的主體，尤其是房地產市場初顯下行趨勢的背景下，對消費者的讓利會直接造成自身盈利的損失、甚至自身經營的穩定。房地產開發商與業主形成了直接的利益沖突方，基于利益立場圍繞商品房交易展開博弈，而政府作為相對的第三方被卷入到博弈中：政府有著天然的“為人民服務”的職責，要保護廣大業主的合法權益；同時，政府也要充分考慮到在行政執法的裁量空間內，對房地產開發商的處理措施是否會影響本地未來的財政收入，使本地黨政負責人在以GDP為核心的政治晉升錦標賽中處于不利地位，并使地方財政面臨壓力、醞釀經濟風險；最為重要的是，由于業主維權通常帶有“鬧”的性質，“鬧”及其延伸出來的不穩定因素，以及“以鬧維權、按鬧分配”維權思維的傳播擴大，是政府想要極力避免的內容。因此，地方政府通常面臨著艱難權衡，根據維權博弈的激烈程度，通常會發現這樣的搖擺現象，即：地方政府時而站在業主一方、維護業主權益，向房地產開發商施壓，要求房地產開發商合理合法依照約定滿足業主需求；時而偏向于房地產開發商一方，與房地產開發商采取協同策略，試圖分化業主的維權動力，壓制業主的激進維權行動。但歸根結底，業主維權能否成功，關鍵還是在于業主的自我認知。業主在自覺的維權行動中，愿意參與到何種程度的維權，如何以業主的社會關系網絡來賦能維權行動、強調一致維權行動給個人帶來的利益，這些是實現集體行動、并成功維權的核心要義。

六、結論與討論

消費者權益在整個市場經濟運行中具有非常重要的地位和作用，它是正確處理生產者及經營者與消費者經濟利益關系的準則，無論從古典經濟學還是到新奧地利學派，都強調了消費之于社會再生產的重要作用。與其相悖的是，在房地產市場中，如果業主沒有提出明確訴求，其作為消費者的權益會不斷被經營者忽視、侵犯；而到了業主們參與到集體維權行動時，又充斥著買賣雙方的激烈博弈乃至地方政府的利弊權衡。

業主維權與中國房地產市場健康發展有深刻的內在關聯?！耙贼[維權、按鬧分配”的維權邏輯，雖不具有因果層面的普適性，但卻不斷地沖擊著原有的經濟社會秩序。在經濟下行的環境中，房地產市場也面臨著更多的不可控因素。政府應當謹防“房鬧”所引發的一系列社會風險，從社會治理的角度去解決房鬧問題。應當進一步完善房地產市場法律，嚴厲打擊職業房鬧行為，健全房地產爭議多主體協調機制，維護普通消費者權益，并賦予社會組織更多權利空間。房地產企業應該加強自律，依法經營，堅持質量至上的發展理念，做好開發項目開展過程中的質量管理工作。而作為消費者，應當不斷增強相關知識，強化自身權益認知，在風險發生時提高維權能力。