共享辦公商業模式比較及創新路徑研究

馮念青

（安陽師范學院建筑工程學院，河南安陽 455000）

一、引言

自2015 年以來，從外國引入的共享辦公在國內如雨后春筍，一時間孵化空間、創意空間、文創空間等眾多共享空間快速發展，表面上看是“大眾創業、萬眾創新”浪潮的推動，但實際上是人們在互聯網時代下交流和資源共享的需求推動了辦公空間的創新呈現。但是，共享辦公在經歷了行業的起步、高速增長、迅速降溫的發展曲線后，目前已經到了理性發展階段。隨著WeWork 撤回上市申請及國內幾家共享辦公企業被曝存在資金鏈斷裂風險，行業也開始受到質疑。多方面因素都在呼喚著要對互聯網時代下共享辦公空間運營及持續盈利的商業模式認真探討。[1]

國外目前關于共享辦公的研究更多的是探討區域性共享辦公空間的模式，強調人際關系和由此帶來的商業價值。國內相關研究更多的是解讀，而對共享辦公商業模式及發展趨勢的研究還比較薄弱。事實上，國內一些共享辦公的龍頭企業也已開始探討未來辦公的形式和新興一代職場人的辦公需求特點，比如共享際、夢想加等，已在探索具有持續性和前瞻性的共享空間商業模式，讓共享辦公真正成為滿足未來人們辦公需求的主力供給，而不僅僅是初創企業的暫居之所。

二、共享辦公主要商業模式比較分析

（一）重資產持有模式

持有模式即共享辦公企業自身直接持有物業。在這種模式下，服務提供商一般從傳統寫字樓經營轉型為共享空間的持有經營，往往以開發商為主。最初以去持有空間的空置為目的，逐漸形成以空間為載體提供綜合共享、增值服務的全共享辦公模式。代表企業有SOHO 中國旗下的SOHO3Q、卓越地產旗下共享辦公品牌“卓越E+空間”、中駿旗下品牌“FUNWORK”等。

有的持有方把共享辦公作為在運營其他業態的一種補充，如SOHO 中國。SOHO 中國以開發具有建筑獨特審美的寫字樓為主營業務，有快速回籠資金的散售項目，也有部分戰略持有。2015 年共享辦公初露端倪，SOHO 中國即同步推出了他們的共享辦公品牌SOHO3Q，并幾乎在其持有的每一處寫字樓內都設置共享辦公。一方面給原有租戶提供了一個彈性發展空間，可把傳統辦公客戶的額外需求有效吸納，尤其是一些大型企業的創新部門或新孵化企業；此外也可以從共享辦公中的創業公司中篩選出增值迅速的企業，為其寫字樓挖掘、培養潛在優質客戶。

也有一些持有方把共享辦公作為資管運營整體解決方案中的一項，比如卓越E+。卓越集團以住宅和地產開發起家，塑造了很多有影響力的卓越地標，有著豐富的商業運營管理經驗。近年來，資產管理已作為卓越集團一項重要的業務內容開展，因此共享辦公與甲級寫字樓、產業園區、長租公寓一道組成了其完整的資管解決方案，在獲取各種類型空間資源或輸出管理時都能提供有效方案并有已付諸實踐的成功管理案例。某種程度上，卓越集團在其自有寫字樓內重資產打造共享辦公是為了塑造品牌營銷力和彰顯資管能力，為輕資產資管模式開路。

另外，作為寫字樓持有方以自有資產進入共享辦公，也有打造寫字樓“會客廳”的意圖。通過在低樓層區域打造更有設計感、更新潮的空間，提供品牌體驗和傳播場景，為傳統辦公樓品牌增加差異性和展示性。

重資產持有模式下的商業模式為：持有方拿出部分議價能力較弱的樓層（一般為較低樓層）打造共享辦公，以工位或獨立辦公室的方式出租，獲取租金收益。此外，共享辦公的開放區可以作為整個寫字樓項目的“會客廳”，適當滿足樓內非共享辦公用戶的接待、會議用途，通過為公區的充分利用，提升坪效回報。

（二）長期租賃模式

長期租賃模式俗稱“二房東”模式，是空間運營方與產權方簽訂租賃協議獲得較長時間（一般為5-10 年）的使用權，由運營方支付租金，并按照共享辦公產品形態改造后出租獲取收益的一種模式。簡言之，就是獲取整租到零租的租金差價。長期租賃模式是WeWork 及國內共享辦公興起之初主要空間運營機構廣泛采用的一種經營模式。國內代表企業有早期的優客工場、氪空間、米域及夢想加等。

長期租賃模式下，共享空間運營方只是單純地賺取租金的差價是難以為繼的。共享辦公從產權方租賃較大面積的辦公場地時，因為租賃時間長且面積較大，一定程度上保障了產權方較長時期的穩定現金流收益，租賃價格一般會低于市場價格，但是在充分競爭且透明的市場價格下，這種折價的空間也不會很大。而共享空間在承租面積后還需要投入前期的場地設計、裝修費用以及辦公設施、網絡設備和通訊等費用，承擔招商運營過程中的空置成本和銷售、運營成本。根據共享辦公行業測算，在合理定價基礎上，共享辦公空間至少要做到85%的出租率才能實現盈虧平衡，預計五年才能現金流回正。所以，共享辦公空間運營商不僅要做好成本控制，力爭賺取更多的租金差還要設法以場地為資源和平臺獲取增值收益，這是共享平臺區別于普通“二房東”的關鍵所在。

共享辦公必須要有足夠的場地才能吸引足夠多的用戶（或者是會員），有足夠且有相似需求的會員才能吸引和保留為這些會員提供服務的供應方，這構成了共享辦公增值服務的基本商業邏輯。所以，從共享辦公賽道起跑之初，資本就推動著空間運營方往規模之路前進。以優客工場為例，公司2015 年成立后立即獲得資本青睞，迅速投入巨資尋找物業、裝修開業。據調研，優客工場的前20 個空間基本上都是采用長期租賃模式經營，一方面有利于挖掘優勢地段的優質房源，另一方面，此種直營模式也能確保經營和服務標準統一，直營模式對于優客工場前期領跑賽道做出了突出貢獻。2018 年在資本推動下通過并購等方式迅速做到了行業領先。優客工場招股書顯示，截至2019 年9 月30 日，優客工場共布局了197 個辦公空間，其中171 個空間已在運營中，其中132 個屬于長期租賃的直營模式。

長期租賃的商業模式是空間運營方從產權方手里整租空間，然后以共享空間的方式改造并靈活地租賃給目標客戶，以收取租金，并通過為入駐企業及自由個體提供企業成長和個人辦公增值服務收取服務費，此商業模式中引入了第三方服務商作為外部參與者。

然而，這種長期租賃模式卻不利于對抗經濟發展周期，而且因為投入較大，在缺乏資本支持情況下，會影響運營機構的擴張速度。

（三）合作模式

合作模式是指空間提供方與共享空間合作共同投資并分享收益的經營模式。合作模式不同于租賃模式下共享辦公運營方收益和風險均自己承擔，而更多的是合作雙方優勢互補且榮辱與共。一般包括合作運營和合資運營。合作運營指的是寫字樓開發商免費提供場地，空間運營方設計、裝修、采購設施設備及招商運營，對外使用共享辦公品牌，且由共享辦公運營方與入駐企業簽訂租賃服務協議并收取空間服務費，產權方和運營方按收入的一定比例分成。合資運營指的是產權方和運營方共同出資成立合資公司租賃產權方持有的寫字樓空間，委托共享辦公企業以其名義對外經營，共享辦公企業提取總收入的一定比例管理費后，再根據按持股比例對經營利潤進行分成。在實際運作過程中，合作運營分成模式較為普遍。

在合作模式中，共享辦公空間參與雙方是一種合作關系。雖然本質上仍是賺取的租金差，但實現形式上更體現按“貢獻分配”的原則，所以更能得到參與雙方的接受。一方面，對于空間運營方來說，裝修及設施設備由業主方共同承擔，無需占用大量現金。在運營過程中不用單獨承擔空置成本，即使經濟下行也不會如長期租賃模式下須獨自承受租金市場下行的虧損。當然，此種模式下盈利和虧損上下浮動的空間都有限。另一方面，對于業主方來說，無需面臨長期租賃模式下租金低于市場價下的忍痛割愛，也不會放棄市場上行區間可能的更高的利潤空間。業主方還會認為這種模式下運營方“多勞多得”，其收益和項目經營情況捆綁，能夠激勵運營方傾斜資源的投入、以更積極有效的方式運營項目，提升項目整體租金水平、降低空置率，從而有利于提高業主方的收益。

對于共享空間運營方來說，雖然這種模式利潤空間不及長期租賃模式，但占用資金更少，有利于迅速擴大規模，占領市場。而且全權由共享辦公企業來設計和運營，能夠保證產品和服務體驗的一致性，有利于提升企業的品牌形象。

（四）管理輸出模式

管理輸出模式即品牌輸出模式。業主方持有場地，聘請共享辦公運營企業按照共享辦公的產品要求和特點對場地進行改造并招商運營的模式。模式的核心是通過品牌或管理工具的輸出實現增值，盈利模式是收取品牌管理費或智能化管理平臺使用費。此模式下，共享辦公運營方更多為業主方提供智力支持，比如提供共享辦公設計的建議方案，由業主方最終決策并承擔改造費用；委托共享辦公運營方以共享辦公品牌招商運營，入駐企業與業主方直接簽訂合作協議并收取租金或服務費。業主方除了承擔共享辦公運營方派駐項目人員的人工成本外，按照收入的一定比例分成支付給品牌方作為管理費支出。在實際運作中，業主方在產品和運營策略上對品牌方標準的遵從度與品牌方的影響力有直接關系。此模式類似于酒店管理行業的管理輸出，但因酒店管理方往往已經具有一定規模和影響力，所以加盟方或者委托方一般都是按照品牌方的產品特點設計實施，也完全借助品牌的平臺運營。

此模式下業主方對項目仍有把控，且能借用共享辦公運營方的品牌優勢和招商運營能力，過程中業主方對項目的管理可以根據需要進退自如，所以這是場地持有方嘗試和探索共享辦公業態的有效途徑。對于共享辦公運營方來說，無需任何現金性投入，不占用資金，即可積累客戶量，做大規模。

從未來發展趨勢來看，在資產回報率降低且競爭日益激烈的經濟時期，管理輸出這種輕資產模式能夠通過資產、資源和資本的優化配置充分發揮專業化和品牌化優勢，在減輕資產壓力的同時擴大業務經營并獲取增值服務收益，將是很多共享辦公品牌獲得行業影響力后的重要選擇。[2]

（五）四種典型模式比較分析

共享辦公運營的四種模式從持有模式、長期租賃模式、合作模式到管理輸出模式，是一個從重資產逐步到輕資產過渡的過程。其本質都是創造相對于傳統辦公的價值提升，不同在于分配機制（四種商業模式運作流程如圖1 所示）。

圖1 共享辦公的四種模式

這四種模式并不是共享辦公行業發展和進化的先后歷程，也不是某一個企業單一對應某一種模式的嚴格區分，而是企業根據自身所處發展階段及競爭環境，結合各模式的優缺點而采用其中的某種或某幾種模式，在企業不同的發展階段，幾種模式間也會相互轉換。四種模式各有優缺點，也都有其存在的價值（見表1）。但事實上任何單一的模式只能適用于企業發展的某一階段或某些項目，而在整體規劃中，首先需要綜合考慮多種模式的復合創新，如規模擴張期應考慮場地獲取能力和標準產品的打造和更新迭代，這時候長租公寓模式是更有效的；當規模和影響力達到一定程度的時候，重資產模式會成為快速發展的制約，此時合作分成和管理輸出模式不僅可以有效擴張，還能降低風險。

表1 共享辦公四種模式的優劣勢對比分析

以優客工場的成長路徑為例。優客工場成立于2015 年4 月，原萬科地產的毛大慶為其創始者，而紅杉資本、真格基金、創新工場、億潤投資、清創科控、諾亞財富等多個投資機構共同投資了優客工場。在短短16 個月內，優客工場融資超過6 個億，以長期租賃模式開啟了瘋狂的租賃、裝修、招商的節奏，在這一年多快速布局16 個城市，50 余個場地。2017 年－2018 年優客工場繼續擴大股權融資和長短期借貸，獲得的現金全部用于新場地的擴展和并購其他共享辦公運營企業，這兩年期間，優客工場通過股權置換等方式，收購了洪泰創新空間、深圳Wedo 聯合創業社、廈門愛特眾創空間及無界空間的全部股權，使得優客工場的場地規模迅速擴大。截至2019 年9 月30 日，優客工場已在中國的41 個城市及新加坡布局197 個聯合辦公空間。因此，優客工場的第一個發展階段就是以資本為依托，采用“長期租賃模式”迅速擴大規模，占領市場，形成行業口碑。從2019 年下半年開始，優客工場運營和儲備的輕資產空間和面積比例快速上升，優客工場在實現規模增長后也在轉變商業模式，從最初擴張期的租賃模式調整為輕資產模式或管理輸出模式，營業收入正從單一的房租走向以房租為主，其他非房收入為輔，且其他收入占比快速上升的階段。[3]2019 年和2020 年上半年優客工場的市場及品牌服務收入分別為5.34 億和1.26 億元，分別占總營業收入的45.8%和31.7%。

三、共享辦公商業模式的創新路徑選擇

（一）共享辦公商業模式的創新原則

第一，明確服務定位。共享辦公的未來不僅在于要把大空間化整為零吸引中小客戶，而是要找到可持續的發展定位。要在地產屬性基礎上構建服務屬性，為持有方提供資產管理和升值的解決方案，為客戶提供靈活的辦公空間，并以空間為載體提供企業成長生命周期中的各種解決方案。[4]比如為創業初期企業提供人力、培訓、財務、稅務托管等服務以及全周期的投融資服務，為成長企業提供定制化辦公空間服務等，將單一的空間價值轉變為基于空間和會員的價值整合者，從提供空間向提供依托于空間的服務轉變，從關注產品向關注人轉變，這樣才能因創造價值而保持持續的競爭力和發展空間，適應未來辦公需求。

第二，交易結構多元化。在商業模式設計上，需要引入更多的外部參與者，通過平臺的搭建讓這些參與者能夠從中獲利形成多元的交易鏈條。從外部參與方來看，有政府部門、業主方、入駐企業以及入駐企業員工、第三方服務機構、其他寫字樓持有方，能夠把這些外部參與者都整合到共享辦公模式中，才能形成穩定、多元而持續的交易結構和盈利模式（如圖2 所示）。共享辦公的外部參與方共有四大類：一是場地持有方，持有方給共享辦公提供場地，共享辦公為持有方提供資管解決方案，也有可能將空間內成長起來的企業貢獻給場地持有方的其他辦公物業；二是給B 端企業提供辦公空間，B 端企業為共享辦公帶來廣大的C 端客戶；三是第三方服務供應商，比如人力資源服務商、財稅服務企業，甚至融資平臺，共享辦公整合第三方資源給其提供平臺，第三方服務商通過給B 端企業提供增值服務而獲利，共享辦公收取一定傭金或平臺管理費；第四個外部參與方是設備供應商，比如辦公設備服務商、咖啡設備提供商、健身設備提供商等，設備商通過給C 端客戶提供設備獲取收益，共享辦公企業參與流水分成或收取租金。

圖2 共享辦公商業模式設計圖

（二）共享辦公商業模式的創新方向

第一，做大規模。規模是共享經濟的法寶和前提，有了規模共享辦公才能從“互聯網+地產”的角度來思考其商業模式。一是做大規模有利于選址的優化。當公司有了規模，就有了對上游的把控力，在獲取空間上更加主動。同時隨著空間數量的增加，經營大數據有利于提升選址科學性。二是做大規模有利于招商運營。做大規模后，可以借助本身的品牌號召力建立電話、網絡的直招平臺，減小對渠道的依賴，從而降低銷售成本，形成企業不可替代的能力。三是做大規模有利于產生鏈接。當平臺足夠大時，共享辦公企業可以有效地匹配平臺企業產生商業化合作用，增加平臺黏性的同時可以拓展平臺的收入模式。

第二，拓展非房收入。當規模做大、客戶達到一定基數時，通過提供同類人群的互動和服務，則能形成同類用戶黏性較強的線上社群，并將社區中的各種資源，如人力資源、資本資源、創意資源等定向挖掘出來，形成新的創新項目，從而形成租金、服務為基礎收入，資源匹配融合、客戶推廣接洽、定向投資回報等為增值非房租收入的格局，想象空間巨大。以辦公空間為載體提供創業企業非主營業務的服務和創投發展服務，從而形成穩定的房租收入現金流。[5]

第三，加強對上游的控制以降低周期敏感性。針對共享辦公企業對經濟周期高敏感性的痛點，應該考慮多元化空間獲取方式。與開發商合作取得空間的方式應成為一個主流渠道。對地產商而言，品牌運營商的精細化運作可以有效盤活空置資產，推動所在區域物業的商業吸引力并帶來物業增值。對共享辦公企業來說，在該模式創新下，通過將純粹的租金差收入轉為“管理費+利潤分成”或“純管理費”的模式，可有效加強公司應對和抵御下行周期的能力。

第四，持續產品創新，打造關鍵資源能力。持續產品創新，更好地滿足共享空間的最基礎需求。[6]如戶型方面，根據人們對共享辦公接受度的變化而不斷變化；產品設計方面，打造有顏值、有溫度、有智慧的辦公產品，空間功能布局設計優化；配套功能性產品（如會議室、發布廳等）的經營屬性開拓；不同業態組合的嘗試，如共享際；提高和深化信息技術能力，提高工作與溝通效率，及時捕捉客戶需求，在大數據支持下不斷優化產品。

第五，多業態組合鞏固交易結構。隨著廠房、商業改造等物業推出及政府鼓勵激活存量相關政策的出臺，為多業態并存提供了空間上的可能，也已有越來越多的企業開始進行辦公與商業、居住、公共場所等結合的探索。共享空間企業不僅可以提供辦公的場地，也可以將服務延伸到滿足吃、住、消費等更高需求上，多業態一方面提高了客戶滿意度，一定程度上能增強空間的粘性，另一方面可以進一步提高共享空間的使用率，提升場地的坪效，業態間的相互導流也有利于降低招商運營成本，形成獨特的招商模式。