淺談地鐵車輛基地上蓋物業綜合開發設計

付?？?/p>

(中國電建集團華東勘測設計研究院有限公司,浙江杭州 311122)

1 地鐵車輛基地上蓋開發目的

車輛基地上蓋開發可以帶動片區城市的區域活力,增強上蓋區域的城市可達性,改善地塊活力屬性并提升價值,也能充分激活用地潛力,實現土地復合利用并提升使用率。在城市長期發展與建設過程中,城市功能的不完善與某些功能性缺失的問題逐漸突顯,其內在面臨的轉型與發展需要,倒逼軌道交通車輛基地的開發能夠合理利用土地資源,并建議采取上蓋立體綜合開發的模式,從而達到具有針對性地為片區城市補充缺失的業態功能,促使片區城市更為合理地發展。

在車輛基地的設計中,檢修庫等具備停車列檢功能的大型廠庫常常設置于地面,其占地面積大、城市割裂性強,嚴重影響城市整體風貌。因而對此類用地進行垂直復合利用,是在不影響軌道交通基本功能的前提下,發揮加蓋大板的城市塑造意義,有助于改善車輛基地的“疤痕效應”,使工業地塊更好地融入城市整體景觀。

2 地鐵車輛基地上蓋開發必要性

車輛基地的上蓋物業開發,既能緩解城市用地緊張的局面,也能充分利用城市政策解決一定程度的住房需求。進行車輛基地上蓋開發的必要性主要通過幾個方面體現。

2.1 給城市發展帶來不可估量的收益

車輛基地開發對城市發展的意義主要體現在實現商業價值、改善城市住房緊缺問題及提升空間環境品質等方面。從商業價值方面來看,軌道交通車輛基地較長的用地規模與巨大的建筑體量若不進行綜合開發,則從一定層面講將會失去大量商業開發價值和城市發展意義。

同時,對于商業開發來看,車輛基地的設置又往往結合車站站點進行一體化開發,此種優勢隨著辦公、商業及居住等功能的植入,極大地提升了城市片區的活力,增強區域消費力,促進片區城市及其周邊區域的發展,達到全面提升土地價值的目的。

2.2 起到積極推動軌道交通建設的作用

軌道交通建設資金的投入組成,常見的組合模式為政府、軌道集團和社會資本共同投入,且政府和地鐵公司往往為投資主體。同時,國內的地鐵票價由政府來制定,作為城市公共福利性交通設施,通常票價不會太高,而僅通過這樣的方式難以平衡地鐵公司在建設和運營過程中產生的投資成本和維護成本。而對于結合軌道交通站點設置的車輛基地上蓋物業開發,雖初期的投資成本較高,但后期商業回報價值,可使其成為回籠資金的有效的途徑。

2.3 對城市空間結構起改善作用

從城市環境的角度講,車輛段屬于工業和市政用地,且其巨大的占地規模和對周邊道路的阻斷,會影響片區城市的空間結構。通過對車輛段片區城市空間結構的調整、公共空間的植入以及片區環境的改善,提升了片區城市整體使用品質,將不利因素轉化為有利優勢,充分打造積極與富有活力的城市節點。

3 地鐵車輛基地上蓋開發主要原則

車輛基地開發應本著“功能疊合、立體高效、安全優先、循環生態”的規劃理念,結合片區城市特點與規劃控制因素、上位規劃業態等,分類明確開發形式可行性。車輛基地的綜合開發選址選擇,建議選擇周邊交通條件相對較好、片區開發較為成熟的地帶,并結合站點開發一并考慮,從而能夠充分發揮軌道交通站點的一體化輻射能力。同時,對區域功能各項需求應統籌考慮,確定綜合開發的功能定位和業態配比。

在結合控規法定圖則的前提下,加強區域交通的專項規劃研究,對一定建設規模綜合開發的公共交通服務水平作分析與論證,重點研究片區城市范圍內的道路層級設置、交通組織形式、公共交通配套、停車場數量點位設置等內容,通過交通專項研究的反饋信息,反向推動法定圖則的優化。片區城市設計,應以車輛基地及周邊地區整體作為設計研究范圍,以上為規劃作為指引,以城市定位作為條件,形成空間有序、邏輯合理的設計成果。

上蓋開發的強度應秉持“技術合理”和“經濟可行”,在保證結構安全的前提下充分考慮城市控規要求和業態需要,合理研究確定片區及蓋上開發強度。同時還應特別注意上蓋地塊相鄰落地白地區域的開發強度控制,應與片區城市統籌考慮。在建筑天際線關系上也應適當考慮建筑間距和高度控制,創造起伏有序的整體片區城市天際線關系,避免出現過于密集和不利塑造空間通廊的情況。

4 地鐵車輛基地上蓋開發與城市發展關系

城市未來發展方向,往往以城市總規作為明確目標,同時對各個片區城市做控制性要求。

因此在車輛段上蓋開發的前期階段,應以城市總規作為依據總則,結合城市發展需求的導向,以求合理設置車輛段上蓋開發的業態功能。車輛段上蓋開發尺度較大,在城市空間尺度中屬于大型建筑群,應以片區城市研究的視角來看待起發展變化。所以在規劃設計初期,應充分考慮車輛段用地周邊的城市功能組成,結合片區城市范圍內的人群特點進行分析和判定,在此基礎上將多種功能進行復合化,從而形成對周邊城市功能的補充。

當然,城市的發展相對于軌道交通線網的規劃設計有一定的滯后性,在對目前郊區地段即城市發展水平較低的區域,應充分研讀城市發展規劃的政策,在區域發展定位基礎上,為車輛段上蓋二次開發留有充足的余地和條件。同時,合理設置線網的車輛基地位置,將其視為片區城市發展的活力激發點,會更好地實現資源開發和共享,這對減少投資和增加收益,都會起到積極促進的作用。

5 地鐵車輛基地上蓋開發案例分析

5.1 上海吳中路停車場上蓋開發

吳中路停車場是上海軌道交通10號線一期工程停車場,占地規模約23.4 ha,基地東臨虹莘路,背靠吳中路,西靠環西大道,南至虹泉路,地塊周邊主要以現狀及規劃居住為主。

由于停車場南北側存在明顯的居住街坊空間關聯,貿然采用傳統的開發方式,必然會對城市肌理造成極大割裂,因此吳中路停車場上蓋開發必須以片區城市空間形態為基礎,充分依托開發業態及特定模式,合理控制開發強度并為片區城市功能輔以補充。

在項目設計實施階段,為與片區城市其他公建設施進行差異化處理,采用商業化引導的開發理念模式并確立上蓋以文化娛樂為主,集辦公、商業、會展及創意產業為一體,并設立博物館、主題酒店和活動中心。面向吳中路的主要高層建筑控制在42 m之內并線型排列,結合上蓋平臺高度,在確立蓋上地標建筑的同時,合理控制天際線關系。蓋上柱網關系順應蓋下布局,具備核心筒落地條件的區域進行特別處理,做到上下體系順應一致。沿城市主干路一側設置上蓋的車行匝道橋并與市政道路無縫接駁。景觀層面通過有序的綠植組織和景觀體系,打造和諧的生態微環境。

5.2 深圳前海灣車輛段上蓋開發[1]

前海灣車輛段是深圳地鐵1號線續建工程車輛基地,占地規模約56 ha,選址位于南山月亮大道西側附近。蓋上空間特別注重公共區域的層次性,如大尺度集中式公共空間主要通過高品質的城市景觀來展現以強化區域節點標志性,中型尺度的組團內部庭院式空間主要借助特色公園來改善環境品質,不同層次的區域之間通過慢性系統相互聯系,利用連續而富有特色的小型節點形成步移景異的蓋上步行體系。

由于前海灣蓋上業態主要分為商業開發、保障性住房及配套、辦公及公寓這幾種類型,因而結合蓋板下部的結構條件,在檢修庫區域設置住房及配套,便于結構下落,在咽喉區柱網較密集的區域設置景觀廣場、公共活動空間或小規模商業,并利用軌道間空隙布置可平行排列的辦公樓或公寓等。蓋上區域實行有序的人車分流,蓋上交通借助坡道與市政道路連接,滿足各種形式的交通組織通行。

5.3 上海金橋停車場上蓋開發[2]

金橋停車場是上海9號、12號、14號線共用的停車、列檢及維護保養的場段,占地規模約97 ha,基地東側為外環運河,西側為金穗路,南至桂橋路,北為金海路,地塊周邊主要為研發和生產廠房。

結合浦東新區的“產城融合”整體規劃,金橋停車場上蓋需要承載更多的城市功能,在城市交通設施基礎功能之上,融入商業、辦公、酒店、居住等復合業態,利用上蓋豎向空間容納更多城市功能。在充分分析周邊既有交通條件以及城市高差的基礎上,利用立體交通的理念,分層對上蓋開發的整體交通組織作以梳理,按照地面層、交通層、景觀層等形成具有不同側重點的動線組織,統籌對內和對外的交通銜接,在復雜的外部城市交通環境下結合交通數據模擬和分析論證,優化道路設置并達到內外平衡。

6 地鐵車輛基地上蓋開發實施要點

6.1 規劃層面實施要點

軌道交通車輛基地由于功能復雜、形態不規則,因而人很難融入到城市格局之中,且其周邊土地的集約化利用程度不高,往往會對城市空間的連續性產生極大的不利影響。所以從規劃層面角度需要采取“城市織補”的有效措施,合理進行片區城市規劃設計,將上蓋開發與周邊城市進行“縫合”,使上蓋開發積極融入到片區城市之中,成為城市要素的一份子。

6.2 策劃層面實施要點

產業策劃是上蓋開發建筑功能基礎,通過充分研究上蓋業態布局并進行頂層設計,抓住片區城市發展與蓋上產業業態之間的關系,并與建筑方案設計形成一一對應,使得上蓋開發與片區城市互聯、互通、合理融入,成為助推城市發展的動力因素之一。

6.3 交通組織層面實施要點

上蓋片區周邊交通組織方式主要分為車行交通和人行交通,其形式可分為匝道交通和架空步道。匝道交通主要通過車行道路結合橋梁的方式與蓋板連接,并和周邊市政道路形成完整體系,解決蓋上蓋下的車行需求;架空步道則通過靈活設置結合多標高平臺,打造便捷順暢的慢行系統路徑。

6.4 結構合理性層面實施要點

車輛段上蓋結構合理性層面主要包含2個部分內容:

(1)蓋上建筑向蓋板下部區域落柱的合理性,因咽喉區軌道關系復雜、道岔集中,上部柱網需要充分結合蓋板下部的落柱條件進行尺寸調整,在滿足限界的前提下合理確定跨度,同時上部單體的核心筒等剪力墻結構,還需要充分考慮結合蓋板下部單體建筑的柱網關系進行一體化布置。

(2)大板層設置的結構合理性,建議充分利用結構轉換的要求,合理確定轉換層層高并加以利用,發揮上蓋功能集約化的優點。

7 結束語

地鐵車輛段上蓋開發技術復雜、規模巨大,其上部物業與下部車輛段的合理設置是上蓋項目建設的必要條件之一,若設計中出現技術脫節,將會給后期開發和運營帶來極大難度和未知困難,因此在規劃設計之初就應充分研讀規劃與政策的控制因素、確立準確的設計原則、尋求上蓋開發合理的片區城市融入方式,平衡各方需求和充分解決重難點問題,為后期順利運營和開發提供有力的技術保障。