基于法經濟學成本收益分析的小產權房問題優化路徑研究

胡涬

摘 要｜隨著我國城市化進程不斷加劇以及長期以來我國二元土地所有制的影響，我國部分城市周邊逐漸出現越來越多的小產權房，并占據了一定的市場份額，而小產權房在法律意義上還存在著很多問題。2022年《農村宅基地管理暫行辦法（征求意見稿）》公開征求意見，本次修改對于監管更加重視，對于農村宅基地的管理、使用等也更加符合新的社會經濟條件下的要求。黨的二十大召開以來，在以中國式現代化推進中華民族偉大復興的新階段下，我們如何更好解決現有的小產權房問題，本文就圍繞此問題，從我國小產權房的發展及現狀出發，分析我國的小產權房問題，依托法經濟學科斯定理及漢德公式理論，采用成本收益分析方法，并結合實際對小產權房問題進行法學分析和法經濟學分析，最終從得出對小產權房問題解決的優化路徑建議。

關鍵詞｜小產權房；成本收益分析；科斯定理；漢德公式；實證分析

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一、問題的提出

小產權房是我國經濟發展到一定階段，受我國經濟政治制度影響而形成的具有中國特色的社會現象。所謂小產權房，指的是在農村集體土地上違法或違規修建的，沒有獲得縣級及以上國土和房屋產權管理部門發放的具有法律效力的國有土地使用權證和房屋所有權證的房屋和其他建筑物。1978年十一屆三中全會召開以后，在家庭聯產承包責任制和國家土地所有制市場化改革的推動下，大規模集體所有制逐漸向社會主義公有制轉變，在土地公有制的基礎上，使農村獲得生產和分配自主權，國家土地所有和集體土地所有也更加協調發展。隨著我國社會政治經濟的不斷發展，小產權房發展形勢趨緩，逐步退出歷史舞臺中央。

當前，學界基本明確小產權房問題的由來，根本原因是我國的二元土地所有制，對于現存的小產權房問題，學界基本持相同的態度，即根據情況進行不同處理。不同學者研究過程中的主要分歧在于對小產權房合法性的認定以及對這一類問題的解決上，對于小產權房問題解決的對策，大部分得到共識的觀點主要是：分類管理、改革我國的城鄉二元土地制度、完善法律法規、加強監管、將小產權房定位為保障性住房、完善我國的戶籍制度等。但面對不同的解決路徑，不同學者各執一詞，難以完全一致。

本文就將結合小產權房問題的發展，梳理當前學界給出的最主要的一部分觀點，從法經濟學視角出發，通過成本收益分析以及基本的法學分析，明確何種解決措施才是小產權房問題的最優解。

二、我國小產權房問題的發展及現狀

本章主要明確小產權房問題產生的因素，同時運用實證分析方法，對小產權房問題的發展及現狀進行梳理。

（一）小產權房問題產生的影響因素

1.二元土地所有制是其產生的根本原因

從20世紀50年代后期起，由于計劃經濟體制的確立，戶籍分為城市戶籍和農村戶籍，城鄉二元體制在我國形成了。相應地，我國的土地所有制也成為國家土地所有權和集體土地所有權的二元土地所有制。而二元土地所有制的存在也正是小產權房問題存在的根本原因。

根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條和《中華人民共和國城市房地產管理法》第六條規定，房地產開發只能針對國家所有的土地，農村集體所有的土地想要改變用途，進行開發及房地產建設，只能先通過國家有關部門的合法補償征收后變為國家所有的土地，然后才能通過公開出讓的形式，讓有資格的房地產商用于房地產開發。城市近郊及農村的集體所有的土地在法律上來看不具備房地產開發資格，在此土地上修建的房屋也不具備國家法律承認的產權，他在法律上不具備對國有土地的使用權和對房屋的所有權，只在經濟上擁有對該房產的狹義的所有權和使用權。

2.城市化進程加劇了小產權房問題

20個世紀90年代以來，尤其是進入21世紀以后，我國的城市化進程不斷加劇，越來越多的年輕人涌入城市，伴隨著社會經濟的發展，房價不斷上漲，對于部分居民來說，在城市購房壓力較大，而小產權房由于存在一定的弊端，其價格遠低于一般的房價，供房壓力較小，因此逐漸在市場上占據更高的市場份額，也導致小產權房問題在眾多大中城市近郊顯現。

3.戶籍和限購政策助推了小產權房的出現

除本節第二點所提及的房價以外，戶籍制度及部分大中城市對于房產的限購政策也助推了小產權房的出現。部分城市在購房時對于戶籍提出了明確的要求，這導致很多務工及選擇定居大城市的青年人在購房上受到了阻礙，而小產權房在購房條件上相對較為寬松，因此，小產權房成為這一部分居民購房時首選的對象。其他相關的政策也是如此，當潛在購房對象認識到購買完全產權房的可能性不大時，小產權房便成為首選。

此外，部分學者認為我國的住房保障制度缺陷是小產權房產生的直接原因，雖然我國建立起公租房、廉租房等相關政策，但由于其供應數量不夠，且房價長期居高不下，因此，小產權房依舊受到廣泛關注。

綜上所述，我國的小產權房問題是在我國土地制度、房地產政策等多種因素的作用下共同產生的結構，小產權房問題產生的背后體現了我國當前在房地產方面存在的現實問題。

（二）小產權房問題的發展

結合中國裁判文書網上我國2009年以來的小產權房糾紛案件，對我國小產權房糾紛案件進行了整理分類，從時間維度、空間維度、糾紛爭議點三個方面對小產權房的現狀和發展進行分析，以更好地為后續分析提供幫助。

從時間維度來看，自2009年以來直到2022年12月31日，我國各級地方法院共處理小產權房案件29604件，2013年開始增速逐漸趨快，這也是受到2011年以來我國房地產業房價高速上漲的影響，其中案件數量增長速度在2017年開始逐漸趨緩，在2019年達到峰值，隨后開始逐年遞減。這表明近年來，小產權房發展的高峰期已經度過，我們今后需要將更多的目光聚焦在小產權房問題的解決之中。同時，通過這一數據表明，小產權房糾紛案件在2012年開始進入高速增長階段，因此也可以驗證小產權房在大產權房房價過高時，可以作為大產權房的替代品快速占據相當程度的市場份額。

從空間維度來看，在我國近年來的近三萬件小產權房糾紛案件中，地區分布十分不均勻，其中糾紛案件最多的省份（直轄市）是河南省，其次分別為山東省、江蘇省。而上海、天津、浙江這一類經濟發達的地區并不在前十名的榜單之內，據此可以排除小產權房現象和經濟發展存在正相關關系。

從糾紛爭議點看，我國小產權房糾紛案件的主要爭議點集中在合同有效性、房屋買賣、返還、強制性規定、利息、交付、駁回、所有權、不動產等多個方面。其中關于合同糾紛的案件居第一，其中合同糾紛案件數量達12454件、合同無效案件5216件、買賣合同案件3306件、無效合同案件2255件、合同約定案件2044件。同時根據數據顯示，在有記載的裁判文書中，小產權房還會受到婚姻關系、擔保關系、建設工程、拆遷、清償、處分等多種因素的影響。據此可以推斷，小產權房在購買過程中存在較多、較大且不確定的風險，各方需要謹慎考慮后做出決定。

小產權房的發展在我國經歷了多年，隨著國家政府的不斷調控，以及對于住房、土地管理辦法的不斷修訂完善，小產權房的糾紛問題較往年有了很大程度的改善但依舊居高不下。就中國裁判文書網上有記載的小產權房糾紛案件來看，小產權房購買風險較大，且影響因素眾多。因此，從經濟學的風險偏好角度來看，對于風險追求者，在考慮了眾多影響因素之后，對于小產權房價格低的優勢依舊持一個積極態度；而對于風險回避者和風險中立者，則有可能會放棄繼續購入小產權房。

三、小產權房問題的成本收益分析

當前，雖然小產權房在法律上依舊存在著一定程度的風險和問題，但是其確實滿足了很大一部分居民的生存要求，從法經濟學角度來看，這其實就是買賣雙方對于其財富最大化的追求，以及對成本和收益的一種博弈和權衡。成本—收益分析方法是貫徹整個法經濟學研究的重要分析工具之一，本章將主要運用成本—收益分析方法，以漢德公式的運用為主要手段，結合科斯定理、財富最大化等對小產權房問題進行法經濟學分析。

本章下面的分析，將傳統漢德公式中的B、PL的因素加以轉化，基于一定的假設及理性人分析，做出小產權房買賣過程中的成本收益分析，從而從法經濟學的視角深入闡釋在小產權房買賣過程中，不同的利益方為什么會做出不一樣的選擇。

（一）小產權房產生的法經濟學分析

小產權房修建的合法性從法律上來看，覆蓋面具有一定局限，并不涵蓋全部的小產權房。根據《中華人民共和國民法典》第三百六十二條規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施?！比绻‘a權房是用于自住并且不出售，其一般會獲得鄉鎮人民政府或者村（居）委員會頒發的房屋產權證。因此，小產權房本身的修建如果用于自住，并不違法。

當前我國小產權房自住的少，大多是修建后出售。小產權房是建造在城市近郊及農村的宅基地上的，從宅基地使用權人來看，農村宅基地不用繳納土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅，以及與地產開發相關的各項稅費，而一般而言，相同面積的土地，用于耕種取得的收益要小于轉讓房屋取得的收益。

假設該土地用于耕種的收益為E1，耕種過程中產生的成本為C1，其最后的利潤為P1，則：

P1=E1-C1? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（1）

耕種受自然環境等影響較大，具有很強的不確定性。

假設用于建造小產權房的收益為E2，建造過程中產生的成本為C2，其最后的利潤為P2，但其需要面臨來自法律的風險，假設風險為R2，則：

P2=E2-C2-R2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（2）

此處提及的風險，來自其修建、售賣等行為。

首先這一類土地屬于農村集體所有的土地，從法律上來看，不具備從事房地產開發的資格，商品房性質的小產權房建造行為侵占了農民集體所有土地，違反了《中華人民共和國土地管理法》。同時，其無法獲得由國家相關部門頒發的房屋所有權證和國有土地使用權證，不被法律認可。其次小產權房的買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地是不可買賣的，因此該行為面臨追責風險。同時，賣方與該房產一直保持著一定的關系，當買方再次處置該房屋時，賣方依舊需要面臨一定的法律風險，且賣方一般是該宅基地原來的居民，出售該房產的行為違反了法律規定。

但是，通過當前我國各地法院判例來看，不同地方法院，甚至同一地方的上下級法院，對于小產權房買賣案件的判決情況都不相同。部分法院認為，該合同的訂立建立在雙方自愿的前提下，買賣雙方當事人只要補辦相應的法律手續，該合同依舊有效；但另一部分法院認為，小產權房的買賣本身就是違法行為，因此這一行為不受法律保護，國土部門也并未承認小產權房的合法性。

根據漢德公式可知，一般情況下，行為人會將E2-C2和R2進行比較，如果R2較大，行為人會放棄自己的行為。但通過前文的論述得知，當前法律對于小產權房的處置還存在一定的不完備，同時此處的R2是從修建者認定的風險，對于修建者而言，這一行為在其看來一定是利大于弊，因此對于其而言小產權房的違法風險與其他行為相比來說較小，即R2在一定程度上忽略不計。同時，通過部分研究表示，同等面積的土地，用于耕種的收益小于用于建設房屋，因此E2又大于E1，且具有確定性及十分廣泛的市場。

對比公式（1）和（2）可得，P1小于P2，因此行為人選擇將宅基地用于建造小產權房，這也是行為人追求財富最大化的結果，小產權房因此產生。

（二）小產權房受歡迎的法經濟學分析

本節將主要分析小產權房在市場上受歡迎的原因，即本節的行為人是購買小產權房的居民。從法經濟學角度來看，這其實也是行為人追求財富最大化（損失最小化）的結果。

根據《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定：“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房?！币虼?，將小產權房售賣給非本集體組織以外的人，尤其是城鎮居民，也是違反了相關法律法規。

但當前我國的小產權房大多存在于城市近郊及農村，購買者多為城市居民或者外來務工及青年人，他們大多為無法購置大產權房的居民，即為了滿足其生存需求。假設其在城市中租房的租金為每年A元，購房需花費B1元，滿足戶籍制度等要求耗費的成本為D元，其在城市工作10年后通過貸款F1買了房，最終購房的花費為X1，其余開銷成本為C3，則：

X1=10A+B1+F1+D+C3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （3）

假設其購買小產權房的最終購房花費為X2，由于小產權房在法律上存在問題，因此其價格遠低于大產權房，設購房花費B2，租金依舊為每年A元，其在城市工作5年后通過貸款F2買了房，其余開銷成本為C4，所面臨的風險為R3，則：

X2=5A+B2+F2+C4+R3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （4）

從買方來看，雙方雖然簽訂了合同，但買方并未取得國家房地產部門頒發的房屋所有權證明，其在經濟意義上擁有了該房屋狹義上的所有權和使用權，但在法律意義上并不被認可，買方今后在該房屋的處置、買賣、轉移中將存在很嚴重的法律風險。不僅如此，城市近郊及農村土地受城市規劃建設的影響，不排除拆遷改建的可能，即該房產具有被拆除的風險，而房屋拆除的賠償款也不會歸買方所有。因此，從法律意義上來看，買方其實只是購買了該房屋的使用權，并不具備處分權和所有權。

此處假設行為人為法律意義上的完全行為能力人，為經濟學上的理性人，根據前文可得，當行為人購買小產權房時，一定是了解了小產權房的風險的，對于小產權房在轉讓、售賣等過程中存在的問題是能夠接受的，因此此時的R3較小，同時B2、F2、C4又遠低于B1、F1、C3。

對比公式（3）和（4）可得，X2遠小于X1，因此行為人選擇購買小產權房，這也是行為人追求財富最大化的結果，小產權房因此受歡迎。

同時，假設行為人在不考慮風險的情況下，最終購房花費為X2，則：

X2=5A+B2+F2+C4? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （5）

由（3）-（5）得購買大產權房和小產權房的差額Y，對于Y和R3，正是由于法律制定當前的不完備，導致Y遠大于R3，行為人即使不考慮風險的因素，依舊是選擇購置小產權房更符合財富最大化的要求。

（三）國家干預小產權房問題的法經濟學分析

本節簡單來說，當前小產權房問題在全國各地層出不窮，但涉及法律糾紛的與一般法律案件相比較少，假設處理類似案件所消耗的人力、物力、法律資源等成本為C5，國有土地及相關部分因此產生的損失成本為C6，總成本為C7，則：

C7=C5+C6? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（6）

假設出臺法律所消耗的成本為C8，法律出臺以后維護法律所需要的司法、執法及相關小產權房建筑拆除、改造、按流程轉化等成本為C9，總成本為C10，則：

C10=C8+C9? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（7）

對比公式（6）和（7）可得：

當C7小于C10時，國家會繼續以當前形勢處理小產權房的產權糾紛問題；

當C7大于C10時，國家會選擇出臺法律，對原有小產權房的產權界定進行明確，并對小產權房的建造行為加以限制。

除上述三項分析外，從經濟學研究中的外部性角度來看，小產權房的存在對城市化進程也產生了一定的負面影響，給當地的城市化建設和發展帶來了負外部性，如果不能很好地解決小產權房問題，長期將對城市建設發展形成阻礙。同時根據財富最大化原則，當前小產權房問題的存在很大程度上受到我國經濟發展及居民經濟水平的影響，小產權房問題也從側面反映了我國經濟發展過程中需要注意的問題。

四、我國小產權房問題解決的路徑優化

從法經濟學視角來看，我們在追求效率和公平正義的同時，力求實現社會財富的最大化。前文所述的內容從實證分析方法著手，進而從科斯定理、財富最大化理論和漢德公式對小產權房問題存在的原因進行了更深刻的分析，同時結合小產權房問題發展的實際情況，認為以下三方面內容對于小產權房問題的解決具有借鑒意義。

（一）推動二元土地所有制協調發展

根據前文所述，當前我國小產權問題存在的根本原因就是我國的二元土地所有制，本文認為隨著我國社會經濟的不斷發展及法治建設不斷加強，我國的二元土地所有制也需要隨之一起發展，不斷明晰集體所有土地的產權及職能，并根據實際情況做出調整，隨著二元土地所有制的發展完善，小產權房的產權界定問題也將進一步得到緩解。通過推動二元土地所有制的協調發展，可以從社會層面提高效率，進而縮小小產權房的市場，以最終促進小產權問題從根源上消除。

（二）完善住房保障制度

當前我國小產權房具有廣泛市場的主要原因就是多數務工人群及進大城市發展的青年人的實際生存需求。如果可以不斷完善住房保障制度，給予更多居民妥善的安置，不僅可以推動更好地城市化建設，還能逐步降低小產權房問題的比例。從法經濟學角度來看，消費者對于自己的“成本收益”進行分析，當住房保障制度得到極大程度的保障，消費者自然會降低對小產權房的需求。

（三）加強小產權房監管和處分

對于當前的小產權房，在今后的發展及法治建設過程中，會不斷地被規范化，那針對以往的小產權房，政府及當地有關部分則需要對其進行良好的監管和處分，對于其中嚴重影響集體利益的進行拆除，對于實質上滿足居民基本生產需要的，可以通過相應程序補辦有關流程，推動這一部分小產權房的合法化。

五、結語

小產權房問題的存在是我國實際發展中造成的現實問題，小產權房問題的解決需要法學界及經濟學界長期不斷的努力，從其根源來看，還是要給予居民更好的物質精神生活，提高居民的整體生活水平，這也是我國法學和經濟學發展的重要目的之一。本文通過實證分析、成本收益分析方法著手對我國的小產權房問題進行了分析研究，進而從科斯定理財富最大化理論角度出發，結合漢德公式進行分析，只有當二元土地所有制被更好地協調推進、住房保障制度得到進一步完善以及對于小產權房的監督管理和處分也不斷加強了，小產權房問題才能真正得到解決。

Small Property Housing Based on Law and Economics Cost-benefit Analysis Optimization Path Study

Hu Xing

Shanghai University of Political Science and Law， Shanghai

Abstract： With the continuous intensification of urbanization and the influence of dual land ownership in China for a long time， more and more small property houses have gradually appeared around some cities in our country and occupied a certain market share. However， there are still many problems in the legal sense of small property houses. In 2022， the “Interim Measures for the Management of Rural Residential Land （Draft for Comment） ” is open for comment， and this amendment attaches more importance to supervision， and the management and use of rural residential land is also more in line with the requirements of new social and economic conditions. Since the 20th National Congress of the Communist Party of China， in the new stage of promoting the great rejuvenation of the Chinese nation with Chinese-style modernization， how can we better solve the existing problem of small property houses？ This paper focuses on this problem， analyzes the problem of small property houses in China from the development and current situation of small property houses in China， relying on the Coase theorem of law and economics and the theory of Hand Formula， and adopts cost-benefit analysis method. Combined with the actual situation， the paper analyzes the problem of small property right house in law and law and economics， and finally obtains the optimization path suggestion to solve the problem of small property right house.

Key words： Small property house; Cost and benefit analysis; Coase theorem; Hand formula; Empirical analysis