韌性視角下老舊小區良性自循環更新機制探索
——以合肥市西園新村為例

■ 王 磊 WANG Lei 徐 震 XU Zhen

0 引言

隨著城市發展重心逐漸由增量建設向存量提升方向轉移，以高水平、高質量發展為核心的公共空間重構成為城市規劃新的發展方向[1-2]。改善公共空間質量不僅可以提供更適宜的居住環境，也有利于強化城市抵御、適應、反沖外來風險的韌性[3]。2020年10 月29 日，中國共產黨第十九屆中央委員會第五次全體會議通過《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》[4]，明確提出了推進以人為本的新型城鎮化、建設韌性城市的內容。

居住社區是城市生活與社會活動的主要空間載體之一，是城市更新與可持續發展的關鍵環節[5]。作為城市的子系統與基本單元，居住社區的改造奠定了城市韌性提升、空間高質量發展工作的基礎，是改善人民生活質量的惠民工程。其中，老舊小區空間的改造不僅是滿足人民美好需要、促進城市高質量發展的重要抓手[6]，也是居住社區改造工作的核心所在。

然而，現階段老舊小區更新工作應對的情況較為復雜：在物質空間環境上，老舊小區更新工作受限于資金，只能局限于基礎設施維護與修復，無力推進更深層次的改造項目；在社會空間環境上，老舊小區的基礎服務設施有所缺失，無法滿足以老齡及幼齡居民為代表的弱勢群體的日常使用訴求。為了使改造后的老舊小區具有“高質量高韌性”，筆者認為，應同時提升小區的物質與社會空間環境品質，綜合滿足社區居民在物質與精神領域的使用需求（圖1）。在提升老舊小區建成環境品質的基礎之上，促使社區持續正反饋的運營，恢復再循環的韌性，完成基于社區利益、人文關懷與社會脈絡的有機更新（圖2）；同時，綜合協調更新住宅、服務、生態等生活環境，建立全生命周期管理的常態化長效機制，實現老舊小區更新的活力永續[7]。

圖1 老舊小區更新主要矛盾

圖2 老舊小區更新對策

1 理論概述

1.1 城市更新的變革

截至2022 年底，我國常駐人口城鎮化率已達65.22%[8]，城鎮化進程明顯進入中后期，城鎮化速度進一步放緩。在此背景下，城市更新作為國家主導、順應時代及現實需求的政策性綱領，成為城市成熟階段持續推進的新常態。城市規劃總體方略也已向存量更新與精明增長轉變，存量提質改造與增量結構調整并重的城市更新模式更符合城市的可持續發展需求。

在我國過去的城鎮化進程中，核心機制是以土地財政為載體的增長邏輯[9]。以地方政府作為主導者和決策者、開發商等作為主要參與者，共同構成地方權力機構，制定城市空間改造實踐的相關政策[10]。在效益優先的內核思想作用下，地方政府主導的城市空間增長表現為零散的碎片化增長與大規模拆建的波浪式粗放增長[11]；開發商則在資本驅動下，采用形式母體堆砌拼貼的方式對歷史文化街區進行更新，導致歷史建筑的保護總是為商業所讓步[12]。在這樣的環境下，可供居民使用的城市公共空間不斷遭到侵蝕、擠壓；與此同時，以新城為主導的增量規劃也帶來了土地資源浪費、犧牲環境等消極影響[13]。

從現實運營角度看，現代城市功能的復合屬性決定了以經濟為中心的發展方式無法持久。城市更新作為改善“城市病”的重要手段，成為提升城市空間質量、塑造高品質人居發展環境的總體方略。在城市文脈、生態、社會保障等公共性需求下，城市更新是城鎮化發展到一定成熟階段的必然選擇[9]。相較于之前的粗放式擴張，城市更新理念將規劃重心轉變為注重社會與人文內涵的有機更新模式[14]，對公共服務與社會人文有著更高的標準。這既需要政府自上而下的推動與指導，也需要自下而上的多元參與[9]?？傮w而言，我國城市更新呈現出局部性、探索性、街區層級漸進式更新的特點。

1.2 演進韌性視角下的更新

作為更新層級的基本單元，老舊小區的改造工作是促進城市公共空間高質量發展、提升“人-地”情感連結的關鍵點，是城市更新的重要一環。老舊小區的更新不僅需要平衡管理部門、社區居民、管理者、經營者等各方利益的多元參與，也需要解決社區功能織補、環境提升、弱勢群體友好化等實際問題。本文以演進韌性視角為切入點，剖析老舊小區在人口設施雙重老齡化下的現實問題，探索多方條件約束下的老舊小區更新策略。

韌性理論（Resilience）經歷了工程韌性—生態韌性—演進韌性的發展，相較于前兩個階段，演進韌性理論更加關注社區面臨的老齡化、基礎設施維護、人流衰退等長期“慢性燃燒”問題[15]。在判斷系統演進韌性階段方面，岡德森（Gunderson）和霍林（Holling）提出的適應性循環理論（Adaptive Cycle）闡釋了系統韌性變化與其所處演進階段之間的相關性，指出韌性系統是一個不斷調整的自適應循環，包括開發、保存、釋放與重組4 個階段[6]（圖3）。

圖3 住區的演進韌性循環

演進韌性視角下，老舊小區可以憑借基礎設施、建成環境等物質要素及社區資本、組織制度等社會要素，抵抗、適應外界沖擊，并具有多樣性、穩健性、冗余性等特性支持社區可持續發展。相應地，可將社區韌性劃分為兩大類，即：①由基礎設施韌性和建成環境韌性組成的物質空間環境韌性，反映社區的客觀物質要素；②由社區資本韌性與組織資本韌性組成的社會空間環境韌性，代表社區居民日常生活體驗與外界物質空間的交互關系[6]。對于缺乏外界資金支持的老舊小區更新項目，可以從物質經濟與社會文化兩方面修復老舊小區的韌性：一方面，利用社區閑置資源設置可持續商業，在物質空間環境上改善社區衰敗的空間環境，保障公共空間；另一方面，通過弱勢群體友好化的方式，在社會空間環境上改善弱勢群體使用體驗，凝聚居民認同感，提升小區活力（圖4）。以此促進老舊小區更新與運營的良性自循環，推動社區的可持續發展，避免社區在不全面、不徹底更新后可能發生的二次衰敗。

圖4 在物質與社會環境兩方面修復社區韌性

2 經濟自循環導向更新策略

2.1 土地再資本化

城市更新作為一種錯綜復雜的區域經濟振興活動，其本質是以空間為載體進行資源與利益的再分配[16]。土地資本化即土地資源向土地資產轉換后，最終向土地資本轉化的過程[17]（圖5）。隨著配套基礎設施等土地資本更新，土地的“租差”逐漸增長，直至租差能支付土地資本化所需的成本及相應的利潤后，租差便作為內在驅動促使土地資本化的發生。對于生產力持續提升的經濟體，這種土地資本化將會重復出現，即土地再資本化[18]。

圖5 土地的資本化與再資本化

從社會資本角度，存量市場下老舊小區土地再資本化的動力源自政府對建設項目與用地規劃許可的發展權賦予[10]。然而，老舊小區難以通過大面積融資的方式平衡復建成本以獲取土地增值收益，也難以通過大范圍更新的方式帶來高效的土地資產流通增值。一方面，由于預期級差地租無力覆蓋更新成本與利潤，追求經濟效益的開發商、金融機構等外界資本并不會積極參與老舊小區更新項目；另一方面，由于基層的財政壓力、老舊小區專項資金的緊缺，作為融資主體的政府難以處理不斷加劇的收支矛盾[19]。資金的制約令社區的更新只能局限于基礎服務設施等剛性需求，加上單憑政府部門主導更新工作，難以協調社區改造帶來的多方利益沖突[20]，如此往復，老舊小區的維護管理便會陷入惡性循環中，難以憑借自身的韌性進入下一個建設期。

對于老舊小區空間更新在資金上的困頓，可以利用社區本身的“微資源”進行改善。充分挖掘老舊小區本身空間類、建筑類微資源[2]（圖6），吸引城市更新基金、房地產投資信托基金（REITs）等資本參與社區更新運營[19]。對社區空間類與建筑類微資源進行改造再利用，不僅可以有效改善社區的物質空間環境，提升社區空間利用率；還可以在補充社區基礎服務與商業功能的基礎上，為社區提供額外的經濟收益。換言之，通過商務運營、社區改造等方式，可使老舊小區的存量微空間擁有激活社區人流活力、提供租差利潤、彌補社區缺失基礎服務功能的潛力。

圖6 社區的微資源

2.2 老舊小區微資源盈利

老舊小區的空間類微資源主要指社區中未得到有效利用的邊角碎片地塊[2]。這些零散的閑置用地與低品質空間往日并未得到足夠重視，可考慮引入經營實體獲取經濟收益，并優化住區居民的使用需求。①將閑置場地設置為停車場，有效利用空間。拓展的停車位不僅可以促進社會資本的參與，增加社區經濟收入；也可以適當緩解社區停車位數量緊缺的不便。② 在社區的邊角區域布置售貨機、充電樁等商業設施，以有效補充小區缺失的日常生活擴展服務，同時強化小區的經濟盈利能力。

老舊小區的建筑類微資源主要指社區內因建設年限久遠、日常維護不當等原因而閑置或半廢棄的建筑物[2]。對于此類建筑，可積極引進外資，待進行必要的修繕維護后，將功能置換為各類商業及服務業設施。重新投入運營的閑置建筑滿足了居民的民生需求，可推進社區生活圈附屬功能配套建設工作，同時為社區提供租金、經營分紅等利潤。

通過挖掘社區的微資源潛力，在經濟制度上建立“自上而下”與“自下而上”相結合的自主街區更新模式。一方面，在滿足城市高質量發展要求的基礎上，降低社會資本參與改造的交易成本[21]；另一方面，微資源再利用獲得的收益可以支持社區持續完善公共服務功能，提升公共空間與人居環境質量，保障后期空間更新工作的正常進行。

3 弱勢群體友好化導向更新策略

老舊小區更新不僅是個體居民居住品質、社會交往、歸屬感和自我價值的實現，也與社區的社會福祉、文化活力等社會高質量發展息息相關。老舊小區公共空間是城市開放空間中的薄弱一環，對老齡、幼齡等弱勢群體的友好性也更為孱弱。社區改造項目不僅需要經濟效益支持物質空間環境的更新，亦需要關注社區弱勢群體的日常生活體驗。通過對政策進行適應性調整，推進小區社會空間環境的持續自我調整與自我優化，從而全面且持續地滿足老幼弱勢群體在社會文化方面的需求。

3.1 老舊小區空間柔性化治理

根據《第七次全國人口普查公報》，我國60 歲及以上人口比重為18.7%，其中，12 個省份65 歲及以上老年人口比重超過14%[22]。然而，目前大部分老舊小區的適老化程度都處于較低水平，空間普遍缺乏人文環境塑造，無法滿足當前老齡化現狀[23]。人口與住區的雙重老齡化日趨嚴重，使得老舊小區的適老化改造問題無可避免地成為城市發展與更新的核心議題。

面對社會中長期老齡化的嚴峻形勢，如何提升社區適老化水平，逐漸成為城市更新的政策導向。2019 年的《政府工作報告》[24]中首次提出了“柔性化治理”理念，秉承多元參與、友好合作、協同共治的治理形態，主張“以人為核心，提高柔性化治理、精細化服務水平”。

相較于傳統的社區治理策略，柔性化理念聚焦于社區空間更新中的多元參與，柔性化更新強調安全性、便利性與科學性，旨在提升住區居民的獲得感、幸福感與安全感，反映了開放包容、社會關懷與公平自主理念[23]。柔性化理念通過與老齡居民多維度的溝通，在求同存異中凝聚共識，將“以人為本”的概念貫穿社區更新的全過程，在物質空間環境與社會空間環境上均有優勢（圖7）。

圖7 柔性化策略下對社區的適老化改造

（1）在物質空間環境上，柔性化治理理念注重老齡群體的實際需求，提升老年人的生活品質。一方面，柔性化更新強調老年群體的日常體驗，從老齡化視角出發改造社區環境。例如，加裝室內基礎服務設施以提升老年人日常的便利性與安全性[25]；設置戶外運動及休憩空間，促進老年人出行的積極性與人際交流。另一方面，可提升對老齡群體的安全照護，如加裝走廊扶手、無障礙通道等輔助設施，以保障老齡群體的安全與便利。通過在社區設置服務中心，為老齡居民提供日常起居、醫療保障等服務，關照老年人的生命安全。

（2）在社會空間環境上，柔性化治理理念有利于改善社區更新與管理過程中的溝通問題。一方面，柔性化更新可在傳承歷史傳統文脈的基礎上，實踐社區更新的新機制與新模式；特別是面對老齡居民群體，可有效提升政府在空間改造針對性政策上的施行與反饋效率，化解硬性單一政策法規推進后可能造成的風險。另一方面，可以優化并完善政府社區更新的相關政策，減少不確定性風險，高效維護老年居民的訴求表達渠道，保障老舊小區空間更新過程的順利推進。

總之，柔性化更新更有利于把握社區空間改造過程中的本質，使總體更新方針與更新內容細節更契合老齡居民的實際需求。從物質空間環境與社會空間環境兩方面進行針對性的改造，提升老齡居民群體的日常生活體驗。

3.2 老舊小區空間兒童友好化

老舊小區公共空間作為城市開放空間中的薄弱部分，提升公共空間的兒童友好水平，是保障幼齡弱勢群體空間利益的重要舉措，有利于實現老舊小區公共空間的充分利用和發掘（圖8）。目前，老舊小區公共空間質量和環境容量普遍不容樂觀，在兒童友好發展方面更處于困境之中：大多數老舊小區更新策略傾向成年人，忽視了兒童的運動游樂需求；普遍存在的占道擴建、綠地私改車位等公共空間私有化行為則進一步壓縮了兒童的公共活動場地。要解決這些問題，必須將老舊小區公共空間更新規劃與兒童需求有機結合起來，這不僅需要統籌考慮空間環境的改善、居民訴求的滿足、社區可持續發展等問題，更涉及物質、社會及經濟等多維要素。

圖8 兒童友好型社區公共空間構成示意圖

老舊小區的空間環境與兒童的戶外活動具有一定的相關性，這種連接體現在物質空間和社會空間兩方面[26]（圖9）。物質空間方面，由于老舊小區建成年代不同，面臨建筑與公用設施不同程度的老化、兒童戶外活動空間不足等一系列普遍亟待解決的問題；社會空間方面，與新建住區相比，老舊小區有著更為融洽的鄰里關系，在某種意義上增加了父母讓孩子在社區中進行自主活動的意愿。因此，提升老舊小區的兒童友好度，可以從社區的物質空間環境與社會空間環境兩方面入手（表1）。

表1 老舊小區兒童空間友好化策略

圖9 老舊小區公共空間與兒童活動的互動關系

3.2.1 物質空間環境優化策略

（1）優化多功能兒童服務設施，提高公共空間可達性。一方面，在盡量不穿過社區主要車行道的前提下，開辟安全可達的兒童戶外活動通行網絡；另一方面，分時管控社區交通，通過在社區主要車行出入口附近建設立體停車庫，盡可能地減少機動車對社區兒童活動的干擾，減少靜態交通侵占兒童活動區域。

（2）整合相對獨立的組團景觀和破碎的消極空間，并散點化布置社區照明，改善公共空間夜景表現。同時，串聯住區內的各種功能空間，對社區內的小品設施進行自然性導入，注重兒童景觀小品的設計與自然性元素的結合。

3.2.2 社會空間環境提升策略

（1）合理規劃兒童醫療站點，建立“區—街道—社區”三級兒童醫療服務圈。加強兒童健康知識宣傳及正確引導，完善老舊小區醫療健康服務體系，可根據社區兒童數量、人口年齡結構等情況，合理配置醫療健康服務資源，提高老舊小區兒童醫療健康服務能力。

（2）塑造全齡友好空間，注重營造老幼代際互動的活動場所。以適兒化設計、多樣化活動組織和社區管理等方式，促進兒童與小區中各類人群的良性互動，實現社區更新、激發社區活力、發展創新經濟的新引擎。

4 案例分析

4.1 西園新村概況

西園新村位于安徽省合肥市蜀山區合作化南路和南一環路交叉口（圖10、11），始建于1985 年。小區占地面積約16 hm2，總建筑面積約23 萬m2；住宅層數多為6 層，共有約1.3 萬名住戶。小區周邊商業及教育資源豐富，配套資源較為完備，但現有的公共空間模式和品質已無力滿足居民日益增長的美好生活需要。

圖10 西園新村區位分析圖

圖11 西園新村基本情況布局

由于西園新村小學的教學質量在合肥市名利前茅，致使有相當數量的學生家長租住在西園新村；且小區內的兒童比例顯著高于其他老舊小區，公共空間活動人群也以兒童與陪護的老年人為主。因此，西園新村的空間改造既要注重物質空間環境上的硬件設施更新及微資源利用，也要在社會空間環境改造上采取弱勢群體友好化策略，尤其是針對幼兒群體的友好化策略。

4.2 西園新村更新策略

4.2.1 物質空間環境現狀及更新策略

西園新村的功能性缺失主要表現為公共服務設施缺乏與交通管理混亂。在公共設施上，小區內部設施陳舊且配置不足，公共空間鮮有針對兒童需求設置的游樂設施（圖12）；在交通上，社區道路交通擁擠、停車位稀缺，致使私家車侵占步行道與公共活動空間的行為成為常態（圖13）。因此，建議挖掘小區內部微資源潛力（圖14），活用閑置空間，進一步完善社區公共空間的服務環境，促進社區公共空間的高質量發展。

圖12 西園新村公共空間現狀

圖13 西園新村交通現狀

圖14 西園新村微資源利用策略

（1）活用遍布社區的邊角空間，增設停車位，并設置充電樁等商業設施。這不僅可以有效緩解停車位緊缺問題，改善小區內的亂停車現象；而且能夠帶來穩定的經濟盈利，可幫助解決小區后續改造維護工作中的一部分資金問題。

（2）對小區閑置建筑進行優化改造，功能置換為快遞站、醫療站、超市等商業設施（圖15）。一方面，置換的商業設施可以吸引外界資本參與運營，提供租金及分紅等盈利；另一方面，補充的商業功能可以豐富小區缺失的基礎服務，提升居民的生活質量。

圖15 西園新村閑置建筑功能置換

4.2.2 社會空間環境更新策略

在社會空間環境的改造上，以“政府引導、居民自治、專業指導”為綱領，構建社區更新的多元參與格局。采用居民“參與式治理”的方式，推進公共空間的弱勢群體友好化營造，積極引導社區居民主動參與老舊小區的改造實踐，激發社區居民的主人公意識與內在活力[27]；同時，強化制度保障，建立“總體規劃—多級賦能—制度保障”的常態化體系，實現空間改造與弱勢群體友好化的雙重目標?？紤]到西園新村居民較高的兒童比例，社區的空間改造政策有必要向兒童友好化進一步傾斜。

（1）進一步挖掘西園新村道路空間的可用性，構建兒童安全出行路徑（圖16）。對小區內相對獨立的組團景觀和破碎的消極空間進行整合，串聯各種功能空間以提升空間利用率，增加兒童進行戶外活動的意愿。

圖16 西園新村兒童安全出行路徑圖

（2）注重對老幼代際互動活動場所的營造，使育兒公共領域逐漸由家庭轉向社區。對社區公共空間的規劃設計與兒童的行為活動進行耦合與連接，促進兒童與老舊社區中各類人群的良性互動。

總體而言，推進物質空間環境與社會空間環境的良性自循環機制，不僅有利于西園新村恢復韌性，實現小區自我調節與自我優化，從而長期有效地改善西園新村居民朝夕相處的居住環境；而且有利于合肥市整體的更新發展，可進一步推動以人為本的新型城鎮化。

5 結語

在“存量提質”的城市更新背景下，城市發展由平面拓展轉型為多領域、多層次的立體增長。然而作為城市公共空間高質量發展的主要組成部分，老舊小區承受著來自物質空間與社會空間的雙重壓力。本文以西園新村為例，探討在減少對外界資本依賴的條件下，老舊小區物質空間環境與社會空間環境的良性自循環機制。在物質空間環境上，微資源再利用能夠賦予西園新村持續穩定的利潤來源，補充社區缺失的商業服務業功能，提升公共空間的服務品質；在社會空間環境上，加強空間與弱勢群體行為活動的耦合與連接，可保障弱勢群體利益，提升弱勢群體居住生活品質。這一理念對城市老舊小區公共空間的改造及運營思路有一定的啟發，對后續類似空間的建設與發展以及城市更新的推進治理工作亦有參考價值。