城市更新背景下縣域老城區老舊小區更新策略研究
——以旌德縣徽水河沿岸項目為例

江美菱JIANG Mei-ling；程樹瑋CHENG Shu-wei；趙靜ZHAO Jing

（①安徽長泰建筑有限公司，旌德 242600；②旌德縣住房和城鄉建設局，旌德 242600）

0 引言

城市更新是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。根據國家統計局的數據，2023 年中國的城鎮化率為52.57%，新時代我國城市化建設已上升到新的階段，開始由大力建設向全面維護更新轉變，城市更新進入高質量發展時期。老舊小區改造作為城市更新的重要組成部分，是老城區市民生活環境和質量提升的關鍵，隨著國家大力推進鄉村振興，小城鎮老舊小區改造進入了新的階段。

縣域小城鎮特別是城關鎮的基礎設施及多層高層建筑等大多集中建設于上世紀七八十年代，隨著縣城的不斷發展，市政配套設施老化、公共服務缺項等問題日益突出。通過網絡調查問卷設計和開展的調查研究發現市民對于老舊城區改造的意愿強烈，對進行城市更新具有積極態度，急需對老城區的基礎設施更新和生活環境進行改善。根據網絡發放的343 份調查問卷，收回有效問卷328 份，通過對問卷進行分析得出老城區改造市民要求改造的原因和改造原則及目標。

1 老城區老舊小區改造困難原因及改造目標

1.1 老城區老舊小區更新改造困難的原因

1.1.1 建設使用年限久，城區環境質量差

上世紀七八十年代建成的老城區一般建筑密集，除沿主要道路的沿街舊建筑通過規劃改建，呈現新建筑景觀外，在街區內部的大部分建筑房屋質量低劣，道路交通不暢，基礎設施不夠完善，缺少停車場、綠地、公共活動區域等，且消防設施不足，人居環境急需得到改善，尤其嚴重的是大多數老城區采取雨污合流管道或者管涵，影響城市河道水質，影響城市內部防洪排澇。

1.1.2 開發新城區成本低，老城區改造難度大

在經濟利益的驅動下，開發商以獲取高額利潤為目標，追求單一的經濟利益，而老城區拆遷量巨大，安置工作任務重，因此大多數老城區建筑密集，少有新的工程項目建設，仍舊維持老舊建筑空間形態，生活環境質量惡化的趨向加重。

1.1.3 老城區改造制約因素多，涉及利益階層多

舊城積淀了悠遠的歷史文化，逐步形成了由多個階層、多種群體共存的社會，每個階層都有其不同利益的價值取向，由此導致整個社會存在不同的利益和目標。當前的舊城改造基本上是一個“自上而下”的過程，經濟實力強的階層利益得到體現，而忽視了經濟能力弱的階層及其要求。

1.2 縣域老城區老舊小區更新改造的原則

第一是需要政府統籌，社區參與。政府統一規劃設計并實施，社區居民全體參與，充分發揮社區街道的作用，在改造過程中充分尊重住戶的意見。第二是要一次改造，長期保持。經過本次的老舊小區改造，提高了周邊的生活環境質量，這是政府為百姓做的實事，需要大家共同保持，加強改造后的管理。第三是因地制宜的改造。不斷完善老舊小區改造的標準及規范，針對不同小區采取適合的改造措施，保持其特有的歷史人文風貌，共同推進縣城產業鏈。

1.3 老城區老舊小區更新改造目標

①優化中心城區空間布局，核算中心城區土地存量，與棚戶區改造等政策性項目相結合，進行中心城區逐步的拆遷改造，提升中心城區人居環境品質，改造過程中應注重保持中心城區原有的城市風貌和歷史文脈。

②梳理中心城區道路系統，特別是結合城市建設，優化道路系統，對道路網、道路寬度等內容進行微調，配套停車場等交通輔助設施；結合城區特點，與河流水系、旅游景點、人文歷史資源等結合暢通老城區步行體系。

③充分利用現有景觀資源，進行水系岸線的整治與改造升級，提升中心城區景觀環境品質，構建中心城區人文歷史與自然資源相呼應的格局，塑造中心城區空間風貌特色。

④升級改造各類基礎設施，補充完善各級公共服務設施，改善中心城區生活條件，增加中心城區現代生活活力。

2 旌德縣徽水河沿岸老舊小區更新改造案例

2.1 旌德縣徽水河沿岸老舊小區更新改造項目概況

旌德縣徽水河沿岸老舊小區更新改造項目總用地面積41427.4 平方米，改造范圍位于徽水河西岸，勝利路至江村大道段約1 公里范圍，橫跨和平路大橋。更新改造設施主要包括1#-40#建筑立面改造，周邊基礎設施和環境改造提升，建筑立面改造面積約15664.9 平方米，室外環境提升面積約6924.6 平方米?；账友匕稊M改造建筑40棟?，F狀具體包括①沿岸改造范圍較長，建筑年代久遠，外墻不同程度的空鼓脫落，影響美觀；②建筑高低不一，單層、多層、廠房種類雜亂無章；③居民亂搭亂建、占用綠地種菜、占用公共空間等現象嚴重；④屋面做法多樣化，平屋面、坡屋面、上人或不上人屋面都存在，且屋面大多都經過住戶的自行改造占用。室外環境現狀：①居住區缺少路燈、監控等基礎配套設施；②市政排水均為雨污合流，且管道管徑較窄，排水壓力較大；③公共空間缺乏，如停車場、廣場、健身區域等活動空間；④景觀小品及亮化缺失。

2.2 老舊小區更新改造目標

旌德縣中心城區改造項目地處徽水河沿岸，沿岸新建的慢城綠道將和平路大橋上下游連成一個整體，沿岸的改造以保持歷史原有的樣貌，打造出一條具有縣城特色的沿岸風景街。改善縣城面貌，提高基礎配套設施，展示城市現代化宜居生存空間為本項目建設的目標。

2.3 旌德縣徽水河沿岸老舊小區更新改造存在的問題

2.3.1 老舊小區基礎配套設施不完善

本項目城市更新改造范圍內的老舊小區建設年代久，建設標準較低，設計規劃的基礎設施和配套建設比較落后，且在長時間的使用下，許多基礎設施出現了老化、破損，管線電路亂拉亂接等問題。在建設時期，幾乎是沒有考慮停車場、公共綠化、公共照明和環境保護等方面，不僅導致城市老舊小區內缺乏完善的基礎設置，而且還導致了小區內部私搭亂建、道路擁堵的現象。

2.3.2 老舊小區住戶不夠配合

此項目改造范圍廣，內容多，任務重，所涉及到的小區住戶就越多，每個人對規劃設計都有一定的認知，因此，現場實際就需要更多的溝通與理解。比如，建筑的門窗統一改造，部分住戶就不同意拆除原始門窗來更換；住戶擅自搭建的彩鋼棚、占地種植蔬菜等都是普遍存在于老舊小區改造中的問題。這些問題不去解決，會導致改造無法實施。

2.3.3 老舊小區改造過程中協調管理的難度較大

由于在建設期內未考慮基礎設施的建設，所以老舊小區的供水、供電、消防、網絡等配套設施需要進行全面的升級改造。經過幾十年的使用，小區內很多外露不明的管線，更加重了協調溝通的任務，一旦協調不成功很容易造成工程的停滯。

3 旌德縣徽水河沿岸老舊小區更新改造策略

3.1 基礎類改造項目應用策略

基礎類老舊小區改造主要指滿足小區安全運行和基本生活需求的內容，包括房屋安全性能提升、基礎設施改造、基本公共服務等。因為旌德縣位于皖南山區，擁有一些徽文化底蘊，可以根據具體項目的實際進行多元化組合，這些基礎類改造技術主要有小區道路更新改造、更新排水管網、新建停車設施、增加游憩設施、管線入地、基礎照明更新等，具體可以根據實際情況進行基礎改造類的配合。

3.1.1 小區道路更新改造

上世紀七八十年代修建的水泥混凝土道路，經過幾十年的沖刷，路面早已坑洼損壞，很多石子都外露出來，再加上地下的修修補補，道路路面已破舊不堪，道路拆除重建已成必然。有些道路是水泥路面，雖然破舊但基礎較好，可以采用基層處理加鋪瀝青形式予以改善，即“白改黑”。有些小區道路可以應用透水鋪裝進行更新改造，一方面可以有效的減少路面積水，另一方面也是海綿城市技術應用。

3.1.2 更新排水管網

早期的地下排水是雨污合流制，且排水管道管徑較小，遇汛期或雨水較多的季節，道路排水不通暢，部分檢查井堵塞，造成路面積水嚴重，影響了當地居民的日常出行，地下排水管網拆除新建迫在眉睫。清理、整修、補建化糞池，實施雨污分流，保證路面排水通暢。針對原有的磚砌排水井，務必全面進行改造，改造可以采用現澆井、預制井、模塊井或者河馬井予以更換，確保排水官網安全。

3.1.3 新建停車設施

中心城區的老舊小區建設集中，相鄰小區之間只有供車輛行駛的單行道或者供小型電瓶車通行的狹小巷道，也沒有專門停放各種車輛的區域，直接導致了很多住戶亂停亂放習慣的養成。此次中心城區的公共空間將會被充分利用，解決小區內住戶停車難的問題，拆除私自占道區域，新建停車場，新建新能源充電樁，與城管部門配合道路兩側統一規范商戶經營范圍，規劃非機動車停車位置等。

3.1.4 增加游憩設施

規劃地塊范圍之內的老舊小區路段，有城市綠道的帶動，能夠有效的將居住空間與戶外游憩空間連接起來，將散步和少量游憩做為設計目標，在綠道整個路線當中適當穿插小型廣場、運動設施、景觀小品以及配套輔助設施等，同時，配備夜間亮化燈帶增加氛圍感。

3.1.5 桿線入地

老舊小區最突出的問題之一就是雜亂無章的桿線，這是多年來居民生活氣息的展示。走進小區映入眼簾的就是各種高高低低的電線纏繞在一起，很難分辨強弱管線，也辯不出線路的走向和用處，這不僅是一種嚴重的安全隱患，也降低了中心城區的整體視覺效果。所以完善老舊小區管線就要做到桿線入地，條件不具備的地方統一高度和線路走向，各部門安排專業人員實地整理桿線，杜絕亂拉亂接，提高老舊小區整潔度。

3.1.6 基礎照明更新

地塊內的老舊小區室外幾乎沒有路燈照明，部分照明電線老化亮度較弱，存在一定的安全隱患，完善和規范基礎照明建設是改造中不可或缺的一部分。在街道沿路和轉角處隔10-20 米安裝一桿路燈，路燈采用LED 節能路燈或者太陽能光伏路燈，確保能全覆蓋照明，路燈納入城管部門，與道路路燈實現智能同步控制。

圖1 基礎改造類項目

3.2 完善類改造項目應用策略

完善類老舊小區改造是指滿足居民生活便利和改善型需求的內容，包括建筑外立面、環境及配套設施、節能改造等。具體的完善類改造項目應用策略包括外立面保溫改造、建筑外部綠化改造、第五立面綠化、太陽能利用及雨水收集改造、公共區域整治、加裝電梯等。

3.2.1 老舊小區建筑外立面改造

一些老舊小區外墻在建設時未設計外墻保溫層，對于老舊小區外墻保溫改造中也要實事求是，對于外墻較好的老舊小區，如果存在二次裝修的可能，建議采用內保溫的方式進行保溫改造。老舊小區建筑門窗各式各樣，有木質、鐵制、塑鋼、鋁合等各種材質，門窗是建筑圍護結構保溫節能較為薄弱的環節。因此改造建議采用保溫性能好的門窗材料。

3.2.2 老舊小區建筑第五立面改造

改造區域內第五立面絕大多數平屋面的架空隔熱層早已損壞，現針對這類平屋面，在不影響采光、房屋結構的前提下，將隔熱層拆除，改造為斜屋面。原為小青瓦的斜屋面隨著時間的推移，逐漸老化、漏水，在經過實地走訪后，將小青瓦更換為琉璃瓦，對全部屋架進行檢查修整，損壞的屋架必須更換。有條件的可以考慮升級為光伏屋頂或者綠化屋頂，一方面可以節約能源，另一方面可以增加城市綠化率。

3.2.3 老舊小區公共區域整治

清理樓道亂堆亂放、亂搭亂建占用公共空間，樓道內乳膠漆出新，修整樓梯扶手、欄桿，修繕破損臺階踏步，將老舊小區公共區域在硬件方面進行現代化改造，排除安全隱患是根本，提升公共區域人居生活環境是關鍵，同時增加公共區域的智慧化控制和感應監控系統等。

3.2.4 加裝電梯

對于部分老舊小區需要加裝電梯的問題，可以采取補償共享策略，加裝電梯第一受益人肯定是頂層住戶，第一權益受損的肯定是首層住戶，可以采取對首層住戶補償機制，推進老舊小區加裝電梯改造，方便居民生活。

3.3 提升類改造項目應用策略

提升類是指豐富社會服務供給、提升生活品質的內容，包括衛生、托育、養老等公共服務設施配套建設以及智慧化改造。完善類主要應用策略可以包括：片區集中智慧物業管理、建筑智能化改造、完整社區建設等。

3.3.1 片區集中智慧物業管理

首先針對無物業的老舊小區由政府統一進行片區集中智慧物業管理。重新設計優化物業管理布局，針對既有物業需要對物業管理進行培訓或者更換。對于物業管理的升級，一方面是管理路徑和方式上，優化管理方式，拆除老舊小區占綠、毀綠的違章建筑物及構筑物，恢復本質區域功能，另一方面在現代化物業管理水平上，根據當下一老一小管理、家庭醫生管理、智慧養老服務、智慧快遞服務等多方面智慧化進行改造，老舊小區改造的同時建設智慧管理應用設施設備。

3.3.2 老舊小區建筑智能化改造

增設智能安防系統，安裝高清智能監控攝像頭，覆蓋小區入口、公共區域和停車場等重要地點，以提高安全防范能力。增設智能門禁系統，使用智能門禁系統替代傳統門禁，可以通過手機APP 或刷卡進行出入，提高安全性和便利性。增設智能垃圾分類系統，引入智能垃圾桶，通過感應設備幫助居民實現垃圾分類，提高社區的垃圾處理效率。增設智能能源管理系統，安裝智能電表和水表，幫助居民實時監測能耗情況，通過手機APP 進行遠程控制和管理。增設社區信息化管理系統，建立社區信息平臺，提供居民在線社區服務，包括公告發布、活動通知、報修服務等。

3.3.3 老舊小區完整社區建設

完整社區建設是一項全面考慮居民需求、社會互動和可持續發展的綜合性工程。首先，通過規劃和改善基礎設施，提升居住環境的舒適度和便利性。這包括交通系統、公共交通、綠化空間、以及智能化設施等。其次，社區服務平臺的建設至關重要，通過數字化手段提供信息發布、社區活動管理、報修服務等功能，促進居民間的交流與合作。引入智能安防系統、智能停車管理等技術，提高社區的整體管理水平。社區文化建設也是不可或缺的一環，通過文化中心、公園、社區活動等方式，增強社區凝聚力，豐富居民的文化生活?？沙掷m發展的理念貫穿整個建設過程，包括節能減排、垃圾分類、以及可再生能源的利用，為社區的長期發展提供可持續的動力。通過這一系列的措施，完整社區建設不僅提高了居民的生活質量，還為社區創造了一個宜居、智能、文化豐富且可持續發展的生態體系。（圖2）

圖2 縣域老舊小區更新改造流程圖

4 項目改造后的效果及評價

項目改造后的效果及評價見表1、圖3。

表1 旌德縣徽水河沿岸老舊小區更新改造策略應用及改造效果評價

圖3 縣域老舊小區更新改造前后對比圖

5 結語

城市更新中的老舊小區改造屬于民生工程，是利用經濟、合理的方式推動城市的更新，使新舊街區在空間上無違和感的相結合，創造出一個舒適的建筑空間?？h域城鎮老舊小區所進行的更深層次的改造和提升規劃設計，目的就在于改善和提高現有的環境效果，是提高縣域城市形象和品位，提升人民生活質量的關鍵。本項目的老舊小區改造所面臨的問題及采取的應對策略具有一定的普遍性，也具有一定的特殊性，希望能夠為類似的項目的城市更新改造提供借鑒。