營改增政策下房地產企業促銷活動中的稅務籌劃策略

姚雪球

2016年3月23日發布的《財政部 稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》提出，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”）試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，均納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。在營改增政策下，企業需要進行合理的稅務籌劃，以適應不斷變化的市場環境?；诖?，本文以房地產企業為例，研究了營改增政策下房地產企業促銷活動中的稅務籌劃策略，以期為相關人員提供參考。

一、營改增及稅務籌劃概述

（一）營改增概述

營改增即營業稅改征增值稅，是指在中華人民共和國境內銷售服務、無形資產或不動產的單位和個人，應當按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（以下簡稱《實施辦法》）繳納增值稅，不繳納營業稅。營改增是中國稅制改革的一個關鍵節點，其目的在于完善我國的稅收制度，減輕企業稅負。因此，推進營改增充分體現了我黨全心全意為人民服務的宗旨。

（二）稅務籌劃概述

稅務籌劃是指納稅人在實際納稅義務發生之前，在嚴格遵守稅法的前提下，通過籌劃和安排企業投資、經營、理財及利益分配活動，以充分利用稅法所提供的包括減免稅在內的一切優惠政策及可選擇性條款，獲取最大稅收利益。

二、房地產企業促銷活動的類型

為應對激烈的市場競爭，房地產企業需要采用多樣化的促銷手段來滿足消費者的多元化需求。目前，常見的房地產企業促銷活動包括打折促銷、贈品促銷、跨行業合作促銷等。其中，打折促銷是指通過降低商品房價格來吸引消費者購買；贈品促銷是指通過贈送一些商品（如家具、裝修材料、家電等）來吸引消費者購買；聯合促銷是指房地產企業與金融企業、旅游企業、教育企業等聯合開展促銷活動。這些促銷活動充分體現了房地產企業的市場響應能力和創新精神。

三、稅務籌劃在房地產企業促銷活動中的作用

在房地產企業促銷活動中，稅務籌劃具有重要作用，其不僅是一種經濟手段，還是一種戰略選擇。具體體現在以下幾個方面。

（一）合法節稅

通過稅務籌劃，房地產企業可以在促銷活動中合法節稅，獲得更多的資金，并利用這些資金來研發新產品、開拓新市場和打造品牌優勢，從而增強自身的市場競爭力。

（二）降本增效

通過稅務籌劃，房地產企業可以在促銷活動中降低成本，提高經濟效益。例如，房地產企業可以將促銷方案和稅收優惠政策相結合，從而降低促銷成本，提高毛利率。

（三）規避風險

通過稅務籌劃，房地產企業可以在促銷活動中規避稅務風險和法律糾紛，確保促銷活動合法合規。

四、營改增政策下房地產企業促銷活動中的稅務籌劃問題

（一）打折促銷活動中存在稅務籌劃問題

雖然打折促銷在短時間內能夠刺激消費者的購買欲望，但是其帶來的稅務籌劃問題不容忽視。在打折促銷活動中，稅務籌劃風險主要體現在減除折扣額方面。例如，《國家稅務總局關于折扣額抵減增值稅應稅銷售額問題通知》規定，銷售額和折扣額在同一張發票的金額欄分別注明的，可按折扣后的銷售額征收增值稅；未在同一張發票的金額欄注明折扣額，而僅在發票的備注欄注明折扣額的，折扣額不得從銷售額中減除?！秾嵤┺k法》規定，納稅人發生應稅行為，將價款和折扣額在同一張發票上分別注明的，以折扣后的價款為銷售額；未在同一張發票上分別注明的，以價款為銷售額，不得扣減折扣額。然而，部分房地產企業并未注意嚴格遵守這項規定，他們只將折扣額填寫在發票備注欄，卻未在同一張發票上注明銷售額和折扣額，導致折扣額無法從銷售額中減除。

（二）贈品促銷活動中存在稅務籌劃問題

贈品促銷作為一種常見的銷售手段，可能存在進項稅額抵扣問題。例如，《實施辦法》規定，用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣，其中納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。由此可見，房地產企業給客戶的贈品屬于交際應酬消費，贈品的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。然而，部分房地產企業嚴格遵守這項規定，他們往往將贈品的進項稅額從銷項稅額中抵扣，導致后期的稅務申報存在較大風險。

（三）聯合促銷活動中存在稅務籌劃問題

《實施辦法》規定，納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。應稅行為的年應征增值稅銷售額（以下簡稱“應稅銷售額”）超過財政部和國家稅務總局規定標準的納稅人為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人；年應稅銷售額超過規定標準的其他個人不屬于一般納稅人；年應稅銷售額超過規定標準但不經常發生應稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規模納稅人標準納稅。增值稅的計稅方法包括一般計稅方法和簡易計稅方法，一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅，當其發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為時，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更；小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。然而，聯合促銷活動是由房地產企業和其他不同行業性質的企業共同舉辦的，這些企業的年應稅銷售額和計稅方法存在一定差異。因此，房地產企業聯合促銷活動涉及的增值稅計稅方法較為復雜，如果沒有嚴格按照《實施辦法》來計算增值稅，就會增加企業的稅務風險。

五、房地產企業促銷活動中稅務籌劃問題的解決策略

（一）打折促銷活動中稅務籌劃問題的解決策略

在打折促銷活動中，房地產企業不僅要留意財務人員是否在同一發票上分別注明銷售額和折扣額，還要注意財務人員是否在正確的欄次上注明銷售額和折扣額，防止折扣額不能從銷售額中減除。

（二）贈品促銷活動中稅務籌劃問題的解決策略

在贈品促銷活動中，房地產企業需要注意下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣，以防止漏稅。①用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費（包括納稅人的交際應酬消費）的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。②非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸業服務。③非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸業服務。④非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。⑤非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。需要注意的是，納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。⑥購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。其中，第④項、第⑤項所稱的貨物是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。

（三）聯合促銷活動中稅務籌劃問題的解決策略

在聯合促銷活動中，房地產企業需要選用一般計稅方法或簡易計稅方法，以減少糾紛，降低稅務籌劃風險。

1.一般計稅方法。一般計稅方法的應納稅額是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應納稅額的計算公式為：應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額。需要注意的是，當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。

2.簡易計稅方法。簡易計稅方法的應納稅額是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額的計算公式為：應納稅額=銷售額×征收率。需要注意的是，簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額=含稅銷售額÷（1+征收率）。另外，納稅人提供的適用簡易計稅方法計稅的，因銷售中止或者折讓而退還給接受方的銷售額，應從當期銷售額中扣減?？蹨p當期銷售額后仍有余額造成多繳的稅款，可從以后的應納稅額中扣減。

六、建議

為了充分發揮稅務籌劃在房地產企業促銷活動中的作用，提高房地產企業的促銷收入，筆者提出了以下幾點建議。

（一）提高稅務籌劃效率

在促銷活動中，房地產企業需要引進先進的稅務籌劃信息系統，建立大數據分析機制，以確保實時收集、處理和應用與稅務籌劃相關的數據信息，以提高稅務籌劃效率。

（二）加強協作與溝通

房地產企業需要與當地稅務機關加強溝通及合作，建立良好的關系，以便及時了解最新的稅收法規和政策，掌握稅收法規和政策的具體要求，從而確保稅務籌劃的合法性與合規性。

（三）制訂和完善稅務籌劃方案

房地產企業需要嚴格遵守相關稅法法規和政策，并結合自身的市場定位、經營環境、企業文化和戰略目標來制訂稅務籌劃方案（包括稅務籌劃目標與流程、稅務籌劃資源配置、稅務籌劃效果評估方法等內容），以確保稅務籌劃既合法合規，又符合自身實際要求。另外，房地產企業還需要根據市場環境變化和法律法規變化，及時調整稅務籌劃方案，以確保稅務籌劃方案的有效性和可行性。

（四）引進或培養稅務籌劃人才

1.招聘與淘汰并行。人才是決定企業核心競爭力的重要資源。優秀的稅務籌劃人才能提高企業稅務籌劃的成功率，降低稅務籌劃風險，幫助企業實現利益最大化。因此，房地產企業在招聘財務人員時，應將稅務籌劃能力作為一項重要的考核指標。同時，房地產企業應適時淘汰不稱職的財務人員，以提高企業整體的稅務籌劃能力。

2.培訓和教育并行。房地產企業可以采取培訓與教育相結合的方法來培養稅務籌劃人才。需要注意的是，培訓內容應涵蓋企業經營狀況、財務信息、國家財經法規等，以確保財務人員能夠勝任稅務籌劃工作。同時，對于在職多年的財務人員，房地產企業應開展多種形式的繼續教育活動，如開設稅務籌劃學習班、研討班，讓財務人員脫產到高等院校研修等，以提高他們的稅務籌劃能力。

七、結語

在營改增政策下，為了解決促銷活動中的稅務籌劃問題，房地產企業需要全面掌握最新的稅收法規和政策，密切關注我國稅法的變動情況，根據自身實際情況來制訂完善的稅務籌劃方案，創新稅務籌劃策略，合理配置稅務籌劃資源，以充分發揮稅務籌劃在促銷活動中的作用，降低稅務風險，提高經濟效益，增強核心競爭力，從而實現高質量發展。

（作者單位：廣西威壯投資集團有限公司）