論投資性居住權的擴張與限制

李佳瑞 蘇興仁

［摘要］ 投資性居住權的設立順應市場經濟的發展，合理設計投資性居住權具有重要意義。在參照社會性居住權制度設計規則時，應充分考慮投資性居住權的經濟屬性以及二者的相互聯系，在居住權制度的框架內與社會性居住權保持正向的、補充的、有限制的擴張。投資性居住權在主體上可以擴張至一般民事主體，但與社會性居住權發生矛盾時，應優先保護社會性居住權人的利益；客體上可以將住宅的含義擴張至居住性質的房屋；增設裁判取得、時效取得居住權的設立方式，且同樣適用登記生效主義；允許自由轉讓，但需局限于原居住權人的居住期限內；增設多種消滅方式，但需居住權人秉持物盡其用之原則，禁止浪費住房資源。

［關鍵詞］ 《民法典》；投資性居住權；社會性居住權；功能擴張；權利限制

中圖分類號：D923 ???文章標志碼：A ???文章編號：1672-0563（2024）02-0106-13

DOI：10.13773/j.cnki.51-1637/z.2024.02.012

引言

居住權制度自入典以來，由于《民法典》并未明確居住權制度的功能定位，學界圍繞居住權制度應僅定位為社會性保障功能還是應拓展至投資性經濟功能一直爭議不斷。然而，隨著市場經濟的不斷發展，社會對居住權制度的功能適用不再局限于傳統的社會性保障功能，開始轉向經濟投資領域，投資性居住權呼之欲出。投資性居住權在現行《民法典》中有無存在空間？如有，其與社會性居住權的關系如何協調處置，現行制度應當如何進行調適？這些問題迫切需要予以解決，以回應社會現實的需要，進一步推進《民法典》的實施落實。

一、投資性居住權擴張的必要性

（一）有利于豐富居住權制度價值

《民法典》作為市民社會的基本行為準則，其正當性來源于內在的價值基礎。而一項制度的設立必定存在其價值，居住權制度入典目的在于發揮其保障性作用，即保障人人住有所居，這一制度理念充分體現了民法典的人文關懷。但從立法機關的說明看，之所以創設居住權制度，是“為落實黨中央的要求，認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求?！雹儆纱丝梢?，社會性居住權具有明顯的政策導向性，這使其一定程度偏離了民法典的自由、正義、效率等核心價值，而投資性居住權恰恰能彌補此種不足。［1］66

1.自由價值

民法作為私法，自愿原則是其核心，民事法律行為起源于意思表示，意在保護當事人的自由意思。當事人可以通過言語或行動向外界表達自己的意愿，以期得到他人的認可和回應，在民事法律行為中，可以按照自己的意思設立、變更、終止某種民事法律行為，不受外界的強制或干預。社會性居住權雖有其重要地位，但現行立法的規則條件使其適用范圍較為抽象且狹窄。首先，社會性居住權的設立主體局限于自然人，這意味著社會性居住權無法滿足更多民事主體的需求。其次，社會性居住權不得轉讓和繼承，這進一步限制了權利人的自由選擇權。最后，社會性居住權的設立方式也有一定的限制，這些限制性要求使得社會性居住權的存在形式過于僵化，無法充分體現民法的自由價值，也不利于其有效存續與穩定發展。相反，投資性居住權在設立主體上可以擴張至一般民事主體，包括法人和非法人組織，這意味著投資性居住權可以滿足更多民事主體的需求。此外，居住權人可以自由地轉讓其享有的居住利益并從中獲益，投資性居住權具有流通屬性。這種自由轉讓和可獲益的屬性使得投資性居住權的適用范圍更為廣泛，也更易體現當事人的自由意思表示。投資性居住權與民法的私人自治原則不謀而合，它不僅擴大了居住權制度的適用范圍，也增強了權利主體的意思自治程度，有利于民事主體更好地實現自我價值和發展?？傊?，民法中的自愿原則是民事法律行為的核心，它賦予了民事主體的自由選擇權和決策權。然而，社會性居住權和投資性居住權的差異表明，現行立法對居住權的限制和規定不利于民事主體在社會活動中自由發展和居住權制度價值的實現。因此，進一步完善立法以更好地適應社會的變化和發展，保護人們的合法權益有其必要性。同時，需要加強對法律的解釋和應用，確保法律的公平公正，以實現民法的真正價值。

2.正義價值

正義價值是當代一切法律制度所應追求的實現人類基本倫理的價值，是保障人民群眾根本利益的出發點與落腳點。法律因其普遍性不僅可以防止立法者或司法者偏向特權階層的個別利益，而且有助于實現公眾在規范內的自由和平等。［2］社會性居住權因其限制較多，無法充分體現其正義價值。如社會性居住權的主體限定為自然人，則將法人與其他組織排除在居住權資源分配內。而社會性居住權的無償設立也會導致居住資源的合理供應比例降低。不可否認，社會生活中絕大部分人均以尋求某種利益目標而為一定行為，社會性居住權的無償設立無疑會打擊所有權人奉獻房屋居住權的積極性，最終導致居住資源極度短缺，社會公眾合法獲得居住資源難上加難。分配公平正義是體現正義價值追求的具體表現形式之一，資源分配應根據特定標準進行公平分配，旨在強調“人人各得其所”［3］。而投資性居住權因規則限制減少和適用條件放寬使其恰到好處地彌補了社會性居住權在正義價值中的不足與缺陷。由于投資性居住權將適用主體拓展至法人和其他組織，使得法人與其他組織既可以像自然人一樣擁有居住權，還可以成為居住權設立人。這一改變突破了自然人作為社會性居住權中唯一主體的限制，故在參與主體上，投資性居住權能夠更為平等地對待符合參與條件的社會成員，使更多的社會成員享受居住權制度所帶來的利益分配。除此之外，投資性居住權體現等價有償的交易規則，其恰恰是實現法律正義價值在財產性質的民事活動中的有效體現。［4］

3.效率價值

首先，社會性居住權無償設立易被濫用，而公權力機構為防止此種現象發生會投入大量的精力，從而提高管理成本，致使該制度的效率價值降低，這無疑與制度設立之初衷相背離。其次，市場交易圍繞等價原則與有償交換為基本條件。因為人的自發利己性，當市場交易主體之間通過等價有償的形式實現其交換價值時，這種結果導向會直接或間接地鼓勵或促進公眾創造社會財富并推動社會的不斷發展與進步，無疑是效率價值的體現。而投資性居住權正因其有償性與上述緣由相吻合，使得居住權在自由流轉的過程中產生社會財富，從而使房屋的財產價值最大化。值得注意的是，這種結果需要以投資性居住權的流通性、非專屬性為前提，其中，流通性更為關鍵。因為這是對投資性居住權在物權層面的獨立交換價值的肯定并使其從房屋的財產價值中解放出來，有利于建立統一的居住權市場，實現房屋利用效率的最大化。［1］70投資性居住權的效率價值還體現在，其使居住權這一原本只“認人”的制度轉化為“認錢”的制度。［5］這種“認錢”的制度直接改變了爭奪居住資源的競爭規則，將按照社會身份分配居住資源的競爭規則轉化為了按照價格分配居住資源的競爭規則。新的競爭規則在分配居住資源時更有效率，大幅降低了交易成本，極大增加了交易機會。因此，這種出錢競爭的方式不僅能更廣泛地滿足公眾的居住需求，也會激勵公眾積極地創造社會財富，直接帶來社會財富的增長。不僅如此，這種“認錢”的競爭規則能使競爭引發的無謂損失和競爭成本降到最低，所以也是最有效的。

（二）有利于實現物盡其用推動經濟發展

隨著市場經濟的不斷發展，社會對居住權制度的功能適用不再局限于傳統的社會保障性功能，開始轉向經濟投資領域。居住權制度的功能屬性從保護弱勢群體的倫理性功能發展到了為實現所有權人對財產利用多樣化的投資性功能，［6］因此，投資性居住權的擴展是居住權制度發展至今所煥發出的新的生命力。并非如部分學者所言“在我國房地產市場并不成熟的環境下，投資性居住權的前景有限”［7］，而恰恰伴隨當代建筑的單位價值不斷增加，建筑物多元利用已成趨勢，立足于房屋多元利用這一現實根基，居住權始能煥發出無限生機和活力。［8］229投資性居住權契合了我國經濟投資諸多領域的現實需求。投資性居住權的經濟功能對應的是公眾的投資需求，在市民生活中可以很好地適用于一些投資領域，包括合作建房、合作購房、分時度假酒店、以房養老等領域。這些領域在實施過程中的問題缺陷體現了對投資性居住權的需求，將投資性居住權合理運用，可更大地發揮居住權制度目的以及經濟效用。

1.合作建房或購房設置居住權的需求

在依法合資共同建房或者合作購房的特定情況下，當事人之間可能存在如下約定：各方根據出資數額比例的差異可享有不同的權利。如出資較多的一方可獲得房屋所有權，出資較少的一方則有權取得其在世期間的房屋居住權，以此滿足雙方合資的雙重目的。如此一來，在居住權已登記的情況之下，房屋所有權人便不得擅自處分房屋，即使房屋所有權人出賣或者抵押房屋，居住權人的居住權依然依附于房屋所有權之上，居住權人的權益仍可得到有效保障。

2.分時度假酒店居住權的需求

分時度假酒店也稱時權式酒店，即酒店向消費者出售一定時期內使用酒店住宿或娛樂設施的權利，該權利允許轉讓或交換。分時度假酒店整合了旅游、房地產和金融資源，擴大與提高了度假旅游產業資源的邊際效益，實現了資源的高度共享。隨著社會生活質量的不斷提升，不少家庭一年中會有旅行、度假等需求。假如消費者以單獨房產的形式投資房屋用于度假，其成本極其高昂且性價比較低。而分時度假酒店居住權的基本理念是通過消費者的共同投資，在一定時間內獲得使用酒店的權利。此種方式既可以降低消費者所負擔的成本，還可以分時段最大效用地發揮酒店所有權的分配方式，實現物盡其用，發揮最大的經濟效益。

3.優惠性住房居住權的需求

優惠性住房在我國體現為經濟適用房、廉租房、公租房、共有產權房等多層次保障性住房，其共同特點就是以買賣房屋的所有權方式提供保障。但是，在實踐中，所有權人的房屋交易行為難以有效監督和限制，因此不利于我國住房保障制度的目的實現，［9］而居住權制度對于住房保障更具突出性效果。通過居住權制度，國家不必出售房屋所有權，在保有所有權基礎之下，為被保障者設立終身或者期限內的居住權。如此既能讓居住者享受優惠性住房，實現保障目的，又可以降低建房需求，提高房屋利用率，極大程度上規避了部分社會成員的房產投機性。顯而易見，居住權制度與保障性住房相比，顯得更加方便靈活和長效穩定，具有一石二鳥之效用，更有利于保障國家和居住者的雙方利益。

4.“以房養老”居住權的需求

“以房養老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，是指老人將自己的產權房出賣、抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金用于養老生活，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權?！耙苑筐B老”方式既能將房子變現用于養老，在一定程度上減輕子女的養老壓力，又能使其老有所居，［10］這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。隨著社會老齡化加劇，養老問題日益凸顯，老年人的經濟需求難以得到有效保障，而居住權制度無疑可以有效地解決好這一實際問題。假如利用居住權制度，允許老人在房屋上為自己設立居住權后轉賣或是約定老人轉賣房屋后，買方須為老人設立居住權。由此以來，老人轉賣房屋獲取資金，可供生前享用并享有住房保障，買方又以低于市場價值的價格獲得房屋，并且該消費具有一定的投資增值屬性，這樣的制度于雙方而言均是利大于弊的。

（三）有利于司法判決公平正義

在北大法寶中以區分案由和搜索關鍵詞相結合的方式查詢有關居住權的司法判例（見圖1），《民法典》自2020年1月1日正式實施至2022年11月，在婚姻家庭、繼承糾紛案由之下的居住權糾紛共有3833例，在物權糾紛案由之下的居住權糾紛共有7086例，在合同、準合同糾紛案由之下的居住權有7201例。居住權糾紛在社會生活中時常發生，不僅數量多，而且范圍領域廣，既存在于傳統的婚姻家庭、繼承糾紛之中，也存在具有財產屬性的合同、準合同糾紛之中。

在上述條件下，增設當事人為“公司”這一關鍵詞后，婚姻家庭、繼承糾紛案由之下的居住權糾紛有76例，物權糾紛案由之下的居住權糾紛有982例，合同、準合同糾紛案由之下的居住權有3388例，分別占據所有居住權案件數量的2%，14%，47%。由此可見，居住權的主體不僅僅包括自然人，公司也常作為居住權的案件糾紛的主體，公司的參與印證居住權的投資屬性開始隱現。

再次增設審理程序為“二審”或“再審”的搜索關鍵詞，獲得婚姻家庭、繼承糾紛案由之下的居住權糾紛27例，物權糾紛案由下的居住權糾紛488例，合同、準合同糾紛案由之下的居住權糾紛1012例，分別占據公司作為居住權主體案件糾紛數額的36%，50%，30%?？梢姸彴讣盗枯^多，由此反映出司法實踐中對居住權問題的爭議較大。

居住權的人役性與居住性具有可分離性，居住權的本質特征是住房所有權與使用權的兩權分離，即通過房屋所有權與使用權之分離滿足民事主體對于房屋的多元需要，而非限制于特定人的人役性。保障特定家庭成員的居住利益，只是古羅馬特定時代背景下創設居住權制度之初始動因，而非其本體及其內生特質。［8］224隨著市場經濟的不斷發展，居住權的投資屬性逐漸顯現，除自然人外，公司開始成為居住權案件的主體。在合同、準合同案由之下，居住權案件糾紛數量較多，這些受訴案件在一定程度上反映了社會對居住權制度的需求，居住權不僅僅只體現社會保障性功能，也存在一定的投資性功能。在司法實踐中，部分判決體現出了居住權的投資性經濟功能，主要表現在承認合資建房、以房養老、酒店式公寓有償設立居住權的合法性。①而《民法典》的頒布，并未清晰定位投資性居住權的功能屬性，對居住權制度的功能界定問題沒有統一的判斷標準，從二審和再審的數量看，法官在司法實踐中難以把握法律適用問題，才導致對同一案件重復審理情況較多，不僅浪費司法資源，也未達到法律制定的預期性效果，使得居住權制度的穩定性受到嚴峻考驗。因此承認居住權投資性功能具有必要性，同時應該確定投資性居住權的制度設計以更好地適用于司法實踐之中。

二、投資性居住權擴張的可行性

（一）《民法典》預留了投資性空間

居住權在《民法典》的規定之中，除了體現其保障弱勢群體的價值追求，還在一定程度上體現了其投資屬性。

首先，《民法典》第368條明確規定“居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外，”除外的規定可以理解為居住權在滿足雙方有約定這一條件下可以有償設立，隱含了居住權的投資屬性。同時，《民法典》第369條也規定“設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外，”此條規定與368條相似，除外規定認可居住權具有可出租的權益，隱含了居住權的投資屬性。

其次，在設立主體規定上也預留了空間?！睹穹ǖ洹返?67條規定居住權合同中應該包含“當事人的姓名或者名稱和住所”。學界對居住權主體爭議頗多，基本形成嚴格限定為自然人主體和可擴展至法人或非法人組織主體兩種不同觀點。其中支持擴張居住權主體的觀點認為，居住權制度的設計不能局限于對特定弱勢群體的居住保障，還應該拓寬視野，為當事人利用房屋提供多種可供選擇的財產利用方式，彰顯居住權的財產性價值，實現多元化融資渠道需求。［11］從367條“當事人姓名或者名稱”的規定可以看出，設立人除了特定的自然人外，還可能包括法人或其他組織。因為只有法人等團體的特定化可以通過名稱來識別，而識別自然人身份的標識不是名稱而是姓名。

（二）域外已有立法實踐可資借鑒

1.德國

德國存在兩種性質不同的居住權，一是《德國民法典》規定的限制人役權的居住權，二是《住宅所有權法》規定的長期居住權。在傳統的居住權已漸漸不能完全滿足居民的物質需求和居住需求的時候，為了適應社會的變遷，德國立法者設立了長期居住權，使居住權具有流通性的同時滿足了特定人對他人房屋居住的要求。長期居住權的特別之處在于《住宅所有權法》第31條第2款表明長期居住權的設立可以不以居住為目的，①第33條第1款則規定權利能夠繼承和轉讓，②第35款規定只有在第三人或者是所有權人同意的情況下，權利人才能夠將長期居住權轉讓給他人。③這就表明，長期居住權不具有人身專屬性，權利人可以按照規定繼承和轉讓，并允許其從中獲得合理收益。第33條第4款同時明確了當事人設立有長期居住權時，可以對房屋的養護和維修以及所有權人在特定條件下要求提供擔保等內容進行約定。④德國法律通過兩類居住權的有效互補，最大限度滿足人們居住和經濟兩方面的需求。同時應當注意的是，德國的居住權立法之所以采取“兩步走”模式，是《德國民法典》規定的居住權不可轉讓原則造成的。由于《德國民法典》已經明確居住權不得轉讓，為了解決這一問題，《住宅所有權法》才設立了長期居住權，其第33條第1款規定，當事人設立長期居住權的

應當將轉讓或繼承進行約定，禁止轉讓、禁止繼承的約定均屬無效。使用“應當”一詞，使得長期居住權中對于轉讓與繼承的規定具有明顯的強制性。因此，我國在設立投資性居住權的時候也應當注意與《民法典》物權編中現有的居住權立法相整合。

2.法國

法國《民法典》制定之時，社會正盛行自由資本主義和人文主義，契約自由和意思自治已經得到普遍認可，這樣的精神同樣體現在居住權制度中?！斗▏穹ǖ洹返?28條規定居住權的使用及范圍依雙方當事人約定，①所以法國民事主體完全可以自由約定投資性居住權的范圍和內容，并不絕對地強調滿足生活居住的需要，其并非專屬于弱勢群體的權利。當事人設立居住權完全可以突破專屬性，在意思自治中約定轉讓與繼承。

3.意大利

意大利通過《民法典》的規定，將人役權分為所有權、用益物權與居住權，并且對轉讓和繼承居住權的條件進行了限制規定。意大利關于居住權制度最大的特色在于居住權的行使時效，規定如果在20年內居住權人不行使居住權，該權利將失效。意大利關于居住權設立的取得方式包括有三種，一方當事人之間可以協商設立或者通過遺贈或遺囑的方式設立，二是另一方面是根據法律規定取得，三是依時效取得。

4.借鑒意義

從表1中可以看出域外居住權立法相較于我國傳統的居住權，在主體、客體、設立、轉讓與繼承和消滅上具有突破性和較大差異性。

首先，投資性居住權主客體的開放性彰顯了民法的包容性。從各國立法經驗來看，雖然大多數國家對居住權權利主體的規定都明確為自然人主體，但法國居住權參照用益權規定的立法模式和德國在《住宅所有權法》中直接規定，表明非自然人主體也是可以成為居住權的權利主體。在域外國家逐漸將居住權發展到投資性居住權立法時，我國仍將居住權嚴格限制在人役權的范圍內，與居住權立法的發展演變進程相悖，我國在設立投資性居住權的時候應當引以為鑒。同時，大部分國家對于居住權權利客體的規定表述為“房屋”或“建筑物”，相較之下，我國民法典采取“住宅”作為居住權權利客體范圍更加狹窄，未來修法可考慮將“住宅”改為“房屋”這樣既可以擴張其運用面，又可以充分發揮物的經濟效益，推動民法典中確定投資性居住的順利進行，擴大現有居住權制度中權利客體的內涵，發揮經營性房屋保障和滿足公民居住需求的功能。

其次，投資性居住權不具有專屬性是基于社會發展的需要。投資性居住權主要目的是在市場資源配置中實現房屋利用價值最大化，發揮房屋的經濟效用，有效保護房屋所有者多樣化利用房產資源和自由支配房屋的權利，鼓勵所有權人利用房屋獲取收益。

除此之外，域外國家在居住權運行機制的設計上更加靈活多樣。如意大利在居住權的取得方式上設立了時效取得，同時約定居住權人在20年時限期內應當合理行使居住權，否則將面臨居住權滅失之風險。這對我國投資性居住權在設立及消滅方式上提供了可資借鑒。

三、投資性居住權的制度設計

（一）主體

1.自然人

自然人作為居住權的原始主體，成為投資性居住權制度的主體具有必然性。居住權的最終歸宿都在于滿足自然人的居住需求，所以自然人仍可作為投資性居住權主體。對所有權人來講，因居住權期限長，居住權人對房屋的占有使用具有極強的穩定性與隱私性，因此所有權人有權選擇居住權對象以及居住權的設立方式和后續權利。對居住權人來講，居住權人有權選擇誰能夠進入其生活空間，與其一起對房屋進行合理地支配與使用，有權與所有權人協商一致該居住權是否可以轉讓與繼承。民法講究意思自治原則，一旦當事人之間自愿選擇設立方式及后續事項，在法無明文禁止的情況下，均應該尊重當事人的自愿意思，承認其合約效力。

2.法人和其他主體

法人和其他主體可以作為投資性居住權的主體。隨著市場經濟的發展，社會對于居住權制度的需求不僅僅局限于其社會保障屬性，更多地開始向投資屬性擴張，在房地產市場尤其明顯。在此背景下，居住權制度不斷突破傳統倫理屬性，開始轉向技術性。故多數觀點認為，居住權主體不能僅局限于自然人，還應當包括法人或者其他主體。一是民事主體的權利能力一律平等，既然承認自然人作為居住權人，若無充分的正當理由就不得否定非自然人主體。更何況，實踐中涉及公司的居住權糾紛已不乏其例。［12］二是法人或其他組織較自然人更具有經濟實力，可以更好地活躍于居住權市場中，使得房屋更具有流通性。若允許法人或非法人組織取得居住權，其完全可以交由特定的自然人實際行使，如企業將其享有居住權的住宅作為工作福利分配給員工居住。［13］故擴大適用主體范圍是實現居住權功能拓展的必然要求和必然選擇，唯有如此才能夠達到居住權所欲實現的功能目的。［14］

（二）客體

《民法典》規定的居住權客體為“住宅”，意為用于居住的房屋，然而，有些房屋的功能卻并非僅限于此。房屋所有權人可以使不具有居住功能的房屋具有居住功能或者至少可以使不具有居住功能的房屋之部分具有居住功能。在社會性居住權領域，對于只滿足特定自然人的居住需求而言，其客體設定為住宅是合適的，但在投資性居住權領域，其主體范圍擴張到非自然人主體，因此其客體也不應局限于“住宅”這一范圍中。如在現實中，分時度假酒店、酒店式公寓、民宿等房屋均可設立居住權，但這些客體與傳統意義中的住宅有所區別，如酒店不只可以提供居住服務，還可以提供包括游戲、購物、宴會等娛樂服務。因此在投資性居住權領域，“住宅”一詞范圍太小，不足以統攝房屋的所有種類，應將住宅擴張解釋為房屋才更為合理，包括房屋整體或房屋的一部分。另外，房屋的附屬設施原則上應納入投資性居住權的客體范圍。

（三）設立

1.設立條件和設立方式

投資性居住權在設立條件和設立方式上較為寬松。就設立條件而言，投資性居住權主要是體現其經濟功能，在市場經濟活動中，應當最大程度地遵循當事人意思自治，由此允許有償設立，且唯有有償設立才可體現其經濟屬性。同時，投資性居住權在設立方式上應更加多樣化，不僅可以通過遺囑或合同方式取得，還可以通過時效、裁判等方式取得。值得注意的是，與社會性居住權不同，社會性居住權不得轉讓出租，因此其只存在原始取得居住權一種路徑。而投資性居住權因突破了人役權性質，具有財產屬性，在一定條件下可以流轉，因此存在原始取得和繼受取得兩種路徑。

2.有償設立和無償設立

立法機關對《民法典》第368條規定解讀為居住權原則上無償設立，①由此理解，居住權無償設立還存在例外情形，即允許非無償設立。應該說，這一理解具有合理性。無償設立的居住權為社會性居住權，因為社會性居住權初衷是保障弱勢群體，且居住權人與所有權人之間具有特殊的情感關系，常發生在家庭內部關系之中。但是居住權在我國承擔著更為重要的功能，以房養老，豐富房屋的利用形式，將房屋提前變現安享晚年的目的注定不可能是無償設立的。在合理情況下，當事人選擇有償設立居住權的，應該充分尊重當事人的意思自治，依法確認有償設立居住權合同的效力。［15］因此，法條肯定有償設立是極其正確的。

3.適用登記生效主義

居住權設立適用登記生效主義，不登記權利無法設立生效，該強制登記生效的行為于居住權雙方當事人都是有益的。這意味著所有權人設立居住權時必須向登記機關登記，否則不發生物權效力。為了更好地保護居住權人的利益，登記機關不僅應該在不動產登記簿上登記居住權，而且還應該在房屋產權證上注明登記情況，并且向居住權人發放居住權證。

4.設立形式

居住權的設立形式在民法典主要體現在依遺囑取得與依合同取得，隨著居住權的功能拓展，房屋以“所有”為中心的理念轉向以“利用”為中心的理念，為適應這一變化，設立居住權的方式還應當增加依裁定和時效等方式取得。依裁定取得居住權是因為成文法過于剛性，難以顧及社會不斷發展所生的新問題，而通過賦予法官自由裁量權，可以妥善解決這一問題。依時效取得，是占有他人不動產或動產并行使某些權利，持續達一定期間，因此而取得權利的法律事實。［16］我國臺灣地區民法、日本民法規定所有權以外的不動產物權取得可以準用所有權取得之規定，可以認為這是承認了時效取得其他物權。依時效取得的積極意義是為了讓人們愛惜財產和權利，并積極地發揮權利的作用。［17］值得注意的是，居住權時效取得的房屋不限于他人未登記的房屋，對于已經登記的房屋仍然可依時效取得居住權。這是因為，若將時效取得的范圍限定在未登記的房屋，就我國目前未登記房屋較少的情形下，時效取得居住權將毫無意義。此外，應當對依據時效取得居住權進行登記，自登記時取得居住權，否則不具有對抗物權人的效力。

（四）轉讓

社會性居住權應嚴格限制流轉性。社會性居住權旨在保護弱勢群體的利益，是強勢一方因其與弱勢方的親情、友情或其他社會關系而為其無償設立的居住權，旨在保護“特定”弱勢方的利益，具有強烈的人身依附性色彩，一旦權利人死亡，其享有的居住權也隨之消滅。與此相反的是，投資性居住權在一定條件下可以進行流轉。緣由在于，投資性居住權旨在實現其經濟功能，在投資性居住權中，并無明顯的強勢方與弱勢方角色地位，投資性居住權的設立多為當事人雙方合意產生的結果，旨在滿足各自需求，各取所需，屬于市場經濟中的一種投資方式，因此可以不限制，允許自由流轉、出租。具體制度設計可以借鑒德國《住宅所有權法》長期居住權的規定，投資性居住權可以讓與、繼承、出租，但須征得所有人或第三人的同意。

（五）消滅

人長期不行使居住權”等情形。這些情形可歸納為居住權客體滅失、居住權主體滅失、居住權主體拋棄權利、居住權利發生混同或滅失四種情形，該四種情形的發生都會導致居住權設立或實現不能，從而導致居住權消滅。需要說明的是，由于權利主體擴大，對居住權人死亡的解釋應當包含“法人、非法人組織終止”。

四、投資性居住權的適用限制

投資性居住權因其功能效用與社會性居住權存在差異，因此二者適用于不同領域，但二者不是排斥關系，而是共存關系。由于投資性居住權的經濟效用明顯，不具有專屬的人身性質，因此相較于社會性居住權，在適用中將條件適度放寬的同時，應該對其有所限制，避免出現適用混亂的情形。［18］

（一）主體：社會性居住權人的利益優先

社會性居住權與投資性居住權可以共存，但二者都存在于居住權制度框架之下，難免會出現沖突與矛盾，如何做好二者的銜接工作以及正確處理二者的矛盾，核心在于應當始終堅持社會性居住權人的利益優先原則，優先維護保障性功能的社會性居住權。根據社會的主流價值觀，保障一般人生存權益的意義一定是大于財產權益的。因此當投資性居住權與社會性居住權出現競合或者矛盾時，應該優先保護社會性居住權人的利益。如房屋所有權人將自有房屋改為民宿出租，供前來旅行的游客居住一定期限，與此同時，所有權人在該房屋上為第三人設立了社會性居住權，則無論該居住權的設立是在投資性居住權設立之前、設立之中，還是設立之后，其均優先于投資性居住權。其帶來的后果是游客可以與社會性居住權人共同居住，或者所有權人基于合同約定對游客承擔履行不能之違約責任。

（二）客體：僅限于居住用途的房屋

如前所述，《民法典》住宅的解釋應該擴張為房屋，因為房屋對于居住權客體類型所涵蓋的范圍更廣。但無論是社會性居住權還是投資性居住權，其核心目的均包含了保證物盡其用，人人住有所居。因此居住權的設定應該是滿足居住權人生活居住需要，將“住宅”擴張解釋為“房屋”合理涵蓋了居住權的客體范圍，與此同時，應限制“房屋”的范圍僅為居住性質的房屋，包括但不限于商品房、經濟適用房、農村宅基地所建房屋等，不能為用于非居住性質的辦公樓、商鋪、廠房等。

（三）設立：登記生效且可善意取得

我國物權變動有“登記生效”和“登記對抗”兩種模式，根據《民法典》的規定，居住權采“登記生效”模式。若雙方只簽訂了居住權合同，僅僅是設立了債權，居住權人可據此債權請求設立人配合辦理權屬登記，登記后方享有物權。投資性居住權雖然不具有特別的人身專屬性，但因居住權的最終受益主體均為自然人，且投資性居住權在適用過程中存在與社會性居住權相沖突之處，如上文所述，站在保護社會性居住權人優先利益的角度之下，投資性居住權也應該采取登記生效主義。除此之外，投資性居住權可以適用善意取得制度。社會性居住權不能適用善意取得制度的原因在于其是無償設立，不滿足善意取得中相對人支付了合理對價這一構成要件，而投資性居住權因有償設立，當行為人滿足善意取得的構成要件時，即可善意取得居住權。

（四）轉讓：轉讓期限受限

投資性居住權轉讓的最長期限應限于原居住權人的期限之內，具體以原居住權人設立的期限為在世期限還是固定期限分兩種情況討論。假如原居住權人的居住期限為在世期限，則在其支付相應的對價后可以將房屋整體或者部分居住權進行轉讓，但轉讓期限受限于原居住權人的在世期限，即原居住權人一旦死亡，后居住權人的居住權將提前屆期，后居住權人應當立即返還房屋至所有權人。假如投資性居住權人享有的為固定期限的居住權，則后居住權人的居住期限不得超過原居住權人的居住期限。除此之外，若原居住權人在居住權期限未屆滿前死亡的，不必然導致投資性居住權消滅，其繼承人可繼承該權利直至居住權期限屆滿，后居住權人仍可繼續居住，但繼承人和后居住權人的權利期限僅限于原居住權人所設立的時間期限范圍之內。因此，法律在這方面立法時，還應再留下一個缺口，嚴格限制后居住權人的居住期限，防止糾紛發生。如在以房養老中，老年人為自己設立的居住權期限視為老年人的在世期限，假如老年人將居住權轉移第三人，第三人的居住期限將受限于老年人的在世期限，原因在于以房養老設立居住權不具有追索權。

（五）消滅：保證物盡其用

民法典規定的居住權消滅方式包括居住權人死亡和居住期限屆滿兩種情況。毫無疑問，此兩種消滅方式對于社會性居住權和投資性居住權均適用。對社會性居住權來講，其旨在保護弱勢群體利益，這里的弱勢一方大多數為無住房保障的人，因此為其設立居住權保障其生存居住需要，不存在浪費房產資源一說。但對于投資性居住權來講，其具有明顯經濟屬性，居住權人或許并不存在住房困難的情形，因此可能會長期不行使居住權。無論是社會性居住權還是投資性居住權，其二者均存在“物盡其用”的共同目的，無論當事人是出于什么目的或心態設立了居住權，都應該保證房屋在居住權期限內實現效用，讓其功能有效發揮?；蛟S會有人認為投資性居住權人屬于花錢辦事，其有自主決定如何使用房屋的權利，持該想法的當事人租賃房屋即可，沒有設立居住權的必要。不過，如果居住權人長期不行使投資性居住權，必將造成居住資源的浪費，所以還是應該秉持投資性居住權設立的根本目的是保障房屋物盡其用。換句話講，如果投資性居住權可以因取得時效而取得，那么其也可因消滅時效而消滅。此外，經過登記的投資性居住權消滅的，當事人應當及時到不動產登記機構辦理注銷登記。

五、結語

居住權制度由傳統的倫理性向具有經濟功能的投資性拓展是順應社會發展的必要過程，但應將這種擴張理解為有限制的擴張，如此才能做好二者的有效銜接，實現居住權制度的最大效用。居住權的主體應當擴大至自然人、法人和其他組織，不過在投資性居住權適用過程中，應該保障社會性居住權人的優先效益；宜將居住權的客體范疇住宅擴張解釋為房屋，但需要限制房屋的用途，將其限定為可居住的房屋，而非投資性商鋪等；投資性居住權的設立方式還應當增加依裁判取得和時效取得兩種方式，不過其生效要件仍需與社會性居住權保持一致，采用登記生效規則；鑒于投資性居住權的經濟功能，需要突破原有不允許居住權流通的限制，讓居住權作為一項物權可以轉讓、出租和繼承，不過轉讓期限應受原居住權期限的限制；消滅方式還應增加“房屋滅失”“法人、非法人組織終止”等多種方式，且投資性居住權人的權利行使必須合理，保證物盡其用，否則將面臨居住權滅失之風險。

居住權的功能拓展有利于讓法律更加適應人民群眾的社會生活和市場經濟發展的雙重需要。法律作為上層建筑的一部分，是由經濟基礎決定的。法必須適應經濟基礎的要求而作相應的變化，否則就不能達到為自己經濟基礎服務的目的。事實上民法典對投資性居住權的回避并未妨礙實踐中對其形成認同，在市場經濟的發展過程中，已經出現了民間“投資性居住權”樣態，因此民法典應當對此作出回應。

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［責任編輯：付麗萍］

The Extension and Limitation of Investment-oriented Residence Rights

LI Jiarui1， SU Xinren2

（1.Law School of Sichuan Normal University，Chengdu 610068，Sichuan；

2.Organization Department of Panzhihua University，Panzhihua 617000，Sichuan）

Abstract： ?The establishment of investment-oriented residence rights is in line with the development of a market economy，and the rational design of such rights is of great significance.When referring to the rules for designing the system of social residence rights，full consideration should be given to the economic attributes of investment-oriented residence rights and their interconnection，maintaining a positive，complementary，and limited extension alongside social residence rights within the framework of the residence rights system.In terms of subject，investment-oriented residence rights can be extended to include general civil subjects，but in cases of conflict with social residence rights，priority should be given to protecting the interests of social residence right holders.Regarding the object，the definition of residential housing can be extended to include dwellings of a residential nature.Methods for establishing rights through judicial acquisition and acquisition through the passage of time should be added，with the same principles of registration being applicable.Transfer should be allowed，but limited to the original residents period of occupancy.Multiple termination methods should be added，but the principle of the efficient use of property should be upheld，and wastage of housing resources should be prohibited.

Keywords： ?Civil Code；investment-oriented residence； social residence right； functional extension； limitation of rights