如何加強公租房物業管理初探

文／羅洪賓 邵陽市住房保障服務中心 湖南邵陽 422000

引言：

公租房的出現有效的調整了城市住房供求結構，能夠提高政府服務功能，有利于民生穩定發展，能夠促進我國城市化的發展與建設。公租房一般是由地方政府建造并租賃給符合資質的人群，基本是集中住房，因此，需要提供公租房的物業管理服務，促進公租房的生態環境發展。在開展公租房物業管理服務的過程中，很多物業公司由于經營和管理等各種問題的影響，可能會降低物業公司的服務職能，影響居住群體的生活體驗，還會造成業主與物業產生沖突與矛盾，在很大程度上影響著政務服務的形象，久而久之，不利于城市的發展與建設。因此，需要對公租房物業管理過程中的所存在的問題進行剖析，減少業主和物業公司矛盾。

1.公租房物業管理所具有的特點

1.1 公租房物業管理服務具有公共性

物業管理是對管理范圍內的公共物品進行維修、保養、監護，這種管理方式不僅適用于各類大型小型的商品房小區，也同樣適用于公租房管理。在公租房物業管理服務中，它的物業管理服務的質量與水平不會受到某些業主拒交物業費或延遲交物業費的影響，仍然會按照相關的規章制度履行物業管理服務，對相關的公共物品以及公共區域進行維護管理，這就是公租房物業管理服務的公共性，在一定程度上體現了公租房物業管理服務的公平一致性[1]。

1.2 公租房物業管理范圍大

公租房是由政府推出的，在建立的過程中，政府為了提高土地的利用率，降低政務服務成本，大部分的公租房和普通的商品房相比，容積率大且住房規模廣，在這樣大范圍的環境下，公租房物業管理的范圍也將會擴大，同時也迎來了新的要求與挑戰。目前公租房保障對象主要包括地區最低收入階層，以及畢業大學生，外來務工的中低收入人群，由于保障對象不同，并且流動性不同，會出現住房人員退租或自行轉租的情況，從而也會對公租房物業管理服務造成一定程度上的困難。

1.3 公租房物業管理的對象缺乏消費意愿

公租房居住的群體中有很大一部分人員是需要特殊照顧的群體，例如有各類重癥疾病人員、長期慢性疾癥人，由于這些人員特殊，可能會出現經濟困難而滯納物業費的情況，在缺乏消費意愿的情況下，會打亂公租房制定的物業管理計劃，也會增大公租房制定管理標準的難度，以至于公租房在物業管理過程中頻繁的調整物業管理計劃，從而會出現調整后的管理標準會與部分公租房相關居住群體產生矛盾。

2.公租房物業管理存在的問題

2.1 公租房物業管理在成本與服務收費方面存在問題

我國公租房具有面積大、范圍廣、容積率高的特點，在這樣的特點之下，建設出的公租房會有很多公共區域、小區入口、水箱水泵、電箱等各種公共服務設施。由于公共服務設施過多，平時在進行物業管理的過程中，所需要維護維修的設施就較多，這就對公租房物業管理提出了更高的要求，需要增派更多的物業管理人手進行維護維修，同時也需要增加更多的物業管理設施設備，這樣才能夠滿足物業管理規范的相關要求。然而在公租房物業管理過程中，由于物業管理規范的質量及要求一再提高，會造成公租房物業管理服務成本提高。另外，公租房屬于一種過渡住房，租客人員復雜，就會出現更多的住房損耗，加大了對物業維修管理的難度，從而也會導致物業管理成本逐漸增加。雖然物業管理成本增加了，但在服務收費方面卻收費較低，因為公租房有特殊的屬性，相對于商品房而言，它的物業收費相對較低，收費門檻的提升也受到了嚴格的控制與監管，不能隨意提高收費服務門檻，從而就會出現物業管理服務成本與服務收費不能成正比，久而久之，多數物業管理公司會由于支出較多，收入較少而出現經濟虧損，影響物業公司的正常經營。而部分物業公司為了維持經營就會出現私自降低物業管理標準和物業服務質量的現象，從而出現一系列的衛生以及基礎設施維護服務問題，使公租房出現未老先衰的情況[2]。

2.2 公租房物業管理責任與管理職責有矛盾

公租房是政府推出的民生工程，對市民政府的協調、城市長遠持久的發展有著十分重要的意義，是屬于一種非盈利的社會服務。因此，在公租房的物業管理過程中，需要秉承社會公益職能與宏觀城市發展的遠見，做好相應的物業服務職能，對所管轄內的公租房公共設施進行監護管理以及維修，還需要協助社區管理的職責與功能，要求物業管理替代政府收取公租房租金、監督公租房使用是否違規，并嚴格管理監督，禁止私自裝修、破壞住房等。雖然公租房物業管理在投標的過程中，都有明確規范相應的管理責任與社會的責任，但是在實際在管理的過程中，由于各地區的《公共租賃住房管理實施細則》會出現對物業管理規定不詳細的情況，同時沒有明確物業公司與社區的角色定位，從而會引發公租房物業管理過程中，沒有明確規定收費水平以及違約責任標準，使服務質量得不到保障，而部分住戶由于不滿物業管理的服務方式，就會引發各種各樣的矛盾。另一方面由于未明確規定公租房物業服務的內容，缺乏一定的法律依據以及合同依據，部分住戶會認為物業應當履行的責任而未履行，從而會引發雙方的矛盾。

2.3 公租房物業管理的市場化與公共物品有矛盾

目前市面上的物業管理模式主要采用的是市場化管理模式，物業公司主要是以盈利為目的，這種管理方式常見于商品房和商業住宅。然而，我國公租房小區物業管理是實行的委托專業物業服務企業管理公司進行管理，這種情況下就會出現部分公租房小區的物業收費水平與周邊住宅區物業收費水平一致，從而違背了公共物品屬性的原則。在這樣的背景之下，房租收費標準與物業收費標準會存在明顯的差距，很多住戶會由于收入不高，月收入來源較少，同時對公租房的租房成本預期較低等因素，造成心理上不平衡，從而會出現與物業管理公司產生矛盾的情況。除此之外，由于大多數住戶自認為公租房屬于民生服務，是政府提供的福利，對物業的服務要求本身不高，就會十分抗拒物業費的繳納，以至于出現物業收費困難，物業服務質量下降等一系列問題，久而久之，如果這種市場化與公共物品矛盾化得不到改善，將會影響城市公租房項目的發展。

3.加強公租房物業管理策略分析

3.1 優化資金的收取途徑

公租房物業管理需要優化資金的收集途徑，縮小收入和支出的差距，減少物業管理公司的經濟損失，這樣才能夠落實公租房的公共福利性質，從而提高城市低收入階段人群的生活質量，并保證物業公司的合理權益。由于目前公租房物業管理成本較高，收費門檻較低，相關的物業部門可以根據實際情況進行一系列的資金申報，通過資金申報的方式來獲取物業管理過程中相應部分的資金費用。例如公租房物業可根據當地公租房房租管理機構所制定的50%的租金福利為比例進行物業費收取，同時進行其他部分系列的資金申報，一般采用這種收費方式可以由公租房物業公司向承租管理機構進行申報，承租管理機構向地方政府進行申報來實行，通過資金援助的方式為公租房住房群體承擔相應的物業費用。這樣不僅能夠有效保證物業的服務質量，還能減少公租房居住人群與公租房物業管理之間的矛盾，有助于降低公租房居住群體的生活壓力與生活成本[3]。

3.2 優化市場，使用專業的物業團隊

目前公租房想要提高經濟效益，需要提高物業管理公司的管理責任，規范物業管理公司的管理內容以及相關的管理質量和標準?？梢圆捎脙灮袌龅姆绞狡赣脤I的物業團隊對公租房開展物業管理，可以在一定程度上提高物業管理公司的管理職能，為公租房住房群體樹立正確的物業管理認識，使公租房群體認識到什么是真正意義上的公租房物業管理，需要將收費標準以及相關的管理質量標準和服務標準進行明確，從而緩解物業公司與公租房住房群體之間的矛盾和誤會。例如招標公司在進行專業的物業團隊招標的過程之中，需要明確公示公租房小區的物業收取費用，以及預期的管理標準，這樣物業管理公司提供物業管理費用就有了計算參考。在這樣的情況下，就可以有效避免因為后期管理過程中管理成本與實際收入產生的矛盾，從而出現物業管理職責缺失、物業服務質量下降等情況，減少出現與居住群體發生矛盾的情況。

3.3 在物業管理模式中融入運營和社區管理

由于目前公租房存在管理職責與管理責任的矛盾，因此為了緩解這種矛盾，政府可以進行適當的管理放權，通過管理放權增強物業管理公司的職能，從而促進公租房小區的物業管理。例如政府可以為物業管理公司提供符合法律規定的物業管理APP，相關的物業管理公司可以通過物業管理APP 有效的公示相應的物業管理內容，提高物業與公租房住戶的聯系及溝通效率，并且有助于政府、社區以及居住群體及時掌握公租房的相關動態，從而提高對公租房的管理效率。例如物業公司在進行公租房物業管理的過程中，如果發現了有公租房損耗問題，可以通過拍照記錄并上傳APP 的方式進行存檔，在交房之前對損耗之處與租房人員進行二次確認，在租房人員進行退租之后，通過現場比對，判定相應的賠償及押金抵扣，從而能夠減少物業管理在維修損耗房屋方面的支出，也能減少與住房人員之間出現的矛盾[4]。

3.4 加強公租房物業監管，提高物業管理作為

公租房是國家民生工程，它的物業服務質量與國家資產價值、住戶權益密切相關，因此，在公租房的物業管理中，可以開通相應的投訴建議渠道，接受廣大人民群眾以及相關住戶的投訴建議，并逐漸的完善物業管理方式。并且可以建立由住戶代表和公租房管理人員共同組建的公租房監察委員會，監察委員會的主要職責是對物業管理公司以及居住群體進行監管，通過監察委員會嚴格監督公租房物業管理公司和公租房居住群體，在有監督的情況下，能夠有效的促進公租房物業管理公司有所作為，充分發揮服務職能，更好的為居住群體進行服務，做好相關公共設施的維修維護工作，創造更好的公租房小區環境。還能夠管控相關的租戶群體，監督租戶群體愛護公共設施與環境，與公租房物業管理公司共同構建良好的公租房環境，比如在進行監管公租房物業管理的過程中，一旦發現租房人員惡意破壞公共設施，出現轉租、轉讓等不符合國家公租房管理的現象，公租房監察委員會可以及時向物業管理公司反饋，物業管理公司可按相關規定以及實際情況進行處理和匯報。除此之外，監督的過程中，如果相關物業管理公司的部分人員出現了違規或不履行相應職責的情況，公租房監察委員會也可以向公租房管理公司投訴相關的物業人員，物業管理公司收到投訴后，需要盡快的核查并處理，根據情況給出相應的處分，從而有效提高公租房的物業管理質量。

3.5 對公租房物業管理方法進行創新

目前公租房的申請條件逐漸放寬，人口越來越多元化。在公租房的物業管理服務過程中，相關管理者不能只以一個角度服務于不同層次的居民，可以從多角度出發，做好公租房的物業管理服務。物業管理公司可以通過與社區聯合，社區應加大投資，設計不同種類的社區活動，豐富公租房群體的生活，提高人們的生活幸福感。因此公租房的管理者應該針對不同需求層次的住戶，提供個性化的服務，滿足住戶需求。例如針對公租房中退休老年和學齡前兒童多的特點，應創建托老所和義務幼兒教育，針對待業人員多的特點，可以安排志愿者或一些非盈利機構進行周期性勞動技能培訓和工作介紹等，從真正意義上做好公租房物業管理，滿足人們的各項需求，做好基礎的物業管理服務，從而減少物業公司與公租房居住人員的矛盾[5]。

結語：

公租房是標準的國家資產，具有公益性質，目前是我國城市化發展的重要住房保障項目。因此，為了提高公租房的城市建設效益以及城市化的發展速度，增強公租房群體的生活質量，需要公租房的物業管理嚴格執行相關管理標準和規程，做好公租房的物業管理服務，減少與居住群體之間的矛盾，從而能夠有效的保障國家資產能夠最大化的利用。相關物業公司在進行公租房的物業管理過程中，可能會因為管理范圍廣、管理群體復雜、收入較低、成本支出較多等多種現實問題產生一系列的管理矛盾，在出現矛盾的同時需要物業管理公司深層次的剖析矛盾產生的原因，通過合理合法的手段進行化解，從而做好公租房的物業管理，減少居民與物業之間的矛盾。