地產風云：優勢企業聯盟與新金融運動

本刊編輯部

土地公開交易的實施和房地產業金融信貸緊縮政策使絕大部分企業面臨生死困境，有人有錢卻買不到土地、有人有土地但卻無錢開發。在這種背景下，企業聯盟與金融創新成為2004年房地產公司安全過冬的主題。

房地產企業的新公私合營運動

任志強（華遠集團董事長）：近年來的土地公開交易的實施，使開發項目的啟動資金壓力大大增加，即使是一些大企業也出現了現金流問題。完全根據自有資金開發是遠遠不夠的，很多企業感覺到資金困難，出現了各種各樣的聯合。

比如萬通通過和國有企業泰達合作，利用國有土地的資金支付現實土地資金，并且獲得資金支持。在不久前深圳的幾次土地拍賣，都是大企業之間的聯合競拍的結果。招商和華僑城最近就以16億元聯合拍得土地共同開發，它們都被國資委定為五大領頭企業之一，但也選擇了聯合的方式。

陳明鍵（東方高圣總經理）：萬通今年和泰達的戰略合作，這是一次有標志性意義的事件。昨天馮侖在年會上提出搞活大中型民營企業，相對國有企業，今天更加迫切的可能是民營企業的改革，而民營企業的改革重在資本開放。最近出了一本書叫《路線》，就是講新公私合營的路線，民營企業應該和國有企業優勢結合起來，就是孫悟空和唐僧結合的模式。

黃怒波（中坤集團董事長）：我們還沒有加入中城房網等企業聯盟。我認為聯盟是強者的游戲，聯盟就是一種生存的呼喊，它究竟是代表了地產業長期的方向，還是行業冬天里互相溫暖的方式呢？

我覺得聯盟是必要的，但房地產公司的項目操作、產品定位、企業文化都有極強差異，是如果兩個公司合作開發一個項目，肯定很難。我們的選擇是自己先通過金融創新先活下來，做大后再說和別人聯盟。

王偉斌（雙全集團董事局主席）：聯盟可以達到資源的共享，各個方面優勢的互補，可分兩種：松散型和緊密型，松散型可能也能達到互補；緊密型的聯盟當然說有利有弊，如果雙方磨合的過程中不能把真正的機制、文化及對產品理念上的認識等分歧真正解決，可能會適得其反。另外優勢地產企業聯盟也會促使銀行增加對房地產公司的融資服務。

探尋金融創新

任志強：這兩年資本市場逐步開放，有很多企業利用境外市場，或者發展信托等方式、企業聯盟比如中城房網的基金等，拓展資金渠道。將地產操作能力和金融釋放能力相結合的創新越來越多。國內企業的問題是不透明，財務、管理運營等，都不容易得到境外資本的信任。

2005年金融與地產的結合會更多，包括與資本市場、境外基金及其他方式的聯合會更多，資本市場的認可程度最后將決定房地產企業發展的前途。

郁亮（萬科集團總經理）：大家都想從海外拿錢，真正拿到的不多，原因有幾個：一是中國房地產業的透明度不高；二是中國企業普遍信用程度不高，三是房地產業的高收益決定了其高風險，國際資本提出不低于20%的回報率，很多企業不能接受這個代價。

萬科目前做了各類嘗試，股權信托、債券信托等等。每種信托你不嘗試就不知道風險和問題在哪里。

王均金（均瑤集團董事長）：溫州的房地產項目融資有很特別的方式。溫州有很強大的民間資本，一個房地產項目可能有幾家企業合作，這幾個企業再把項目拆分到每家去認購，他們把房子再賣給親戚朋友。這種情況溫州比較多，也是溫州房地產業很特殊的一種聯盟，也有融資的特征。

溫州企業資金勢力雄厚，也有很強的信用體系。一兩百萬平方米的好項目，還是比較容易做到找十幾家企業聯盟開發的。只要是好項目，在溫州的融資渠道還是很多。