次貸危機對我國房地產抵押貸款市場的啟示

閆海英

摘要：文章首先簡要地介紹了美國的住房金融體系，然后從直接原因和根本原因兩個方面分析了美國次貸危機的產生，最后結合我國房地產抵押貸款的現狀，從金融監管、貸款模式的制定及房地產評估三個角度探討了美國次貸危機對我國房地產抵押貸款市場的啟示，從而為我國進一步深化金融體制改革、完善住房金融市場建設，提供了可以借鑒的經驗。

關鍵詞：次貸危機；房地產抵押貸款；金融監管；抵押評估

中圖分類號：F83文獻標識碼：A

文章編號：1674-1145（2009）05-0003-02

美國次級抵押貸款危機致使全球主要金融市場為之震蕩，至今余波未消。雖然當前我國住房貸款的次級債市場并不存在，但次貸危機充分展現了現代金融風險的錯綜復雜，對我國房地產抵押貸款市場的發展有很強的警示作用。分析美國次貸危機產生的根源并從中吸取教訓，對解決近年來我國房地產金融市場發展所面臨的諸多問題和突出矛盾，極具借鑒和啟示意義。

一、美國住房金融的體系

美國住房金融體系實質是住房抵押貸款體系。美國是世界上住房抵押貸款業務開展最早、最發達的國家，擁有世界上最大的住房抵押貸款市場體系，該體系以市場為主導，由規范運作、有機銜接的住房抵押貸款一級市場、二級市場和保險市場所構成。美國住房金融體系既充分發揮了商業性金融機構作用，也體現了很強的政府意志。

（一）當前美國住房金融體系的主體構成

居民家庭、抵押貸款發放機構、政府支持企業、投資者、保險和擔保機構是美國住房金融體系的五大行為主體，聯邦住房金融委員會和聯邦住房企業監管辦公室分別是住房金融一級市場和二級市場上的政府監管主體。

在住房金融一級市場上，行為主體有：貸款購房人和在一級市場上發放抵押貸款及為抵押貸款提供擔保的金融機構，即：抵押貸款發放機構和一級市場保險機構。抵押貸款發放機構主要有商業銀行、儲蓄與貸款協會（S&L）、互助儲蓄銀行和抵押銀行等金融機構，一級市場上的保險機構主要是人壽保險公司、聯邦住房管理局和退伍軍人管理局。除上述機構外，美國房地產一級金融市場的金融機構還包括房地產信托投資公司、私人擔保保險機構、農場主住房管理局等。

在住房金融二級市場上，行為主體是由政府機構、政府發起設立的企業及私營機構構成的房地產金融機構。其中政府機構或由政府設立的機構主要包括聯邦國民抵押協會、政府國民抵押協會及聯邦住房貸款抵押公司三大機構。美國是二級抵押市場最發達的國家，二級市場的發展，是美國政府多年來大力扶持和干預的結果。

（二）當前美國住房金融體系的運行模式

美國政府將全國分為12個片區，相應建立了12家聯邦住房貸款銀行（作為聯邦貸款銀行系統的成員機構），聯邦住房金融委員會通過直接監管12家聯邦住房貸款銀行間接實現了對一級市場的監管；二級市場由聯邦住房企業監管辦公室負責監管聯邦全國抵押協會和聯邦住房貸款抵押公司。聯邦住房金融委員會和聯邦住房企業監管辦公室與監督管理局、儲蓄機構監督管理局、聯邦儲備系統管理委員會共同稱為美國金融體系的五大監管機構。

在住房金融一級市場上，商業銀行、儲貸協會、互助儲蓄銀行等金融機構與購房人簽訂抵押貸款借款合同，金融機構發放住房抵押貸款，購房人按約定逐期還本付息，借款人必須購買抵押貸款保險，聯邦住房管理局、退伍軍人管理局為符合條件的客戶提供住房抵押貸款保險，私營保險機構提供相關的商業保險。聯邦住房金融委員會對住房金融一級市場實施監管。在一級市場上，私人金融機構對貸款者進行嚴格的審查，對貸款對象的選擇一般注重償還能力強、信譽可靠的客戶，以利于抵押貸款的良性循環，但也有選擇償還能力稍弱、貸款面很大的中下收入者，以利于房地產抵押貸款的長期效益。為滿足房地產金融市場的多樣化需求，提高金融機構的市場競爭力，開發出了許多創新的抵押貸款工具。除傳統標準的固定利率抵押貸款以外，還開發了浮動利率抵押貸款、逆向年金抵押貸款、分享增值抵押貸款、漸進型抵押貸款等新型抵押貸款工具。

美國的住房金融二級市場是在一級抵押市場基礎上發展起來的，是最初的貸款商用已貸出的抵押貸款與投資商之間再進行交易的市場，即二級市場的運作機制實質上就是住房抵押貸款證券化的過程。美國的住房金融二級市場通過住房抵押貸款證券化，分散了貸款發放機構的信用風險和市場風險，提高了住房金融一級市場的流動性。政府國民抵押協會對聯邦住房管理局、退伍軍人管理局的抵押貸款證券化產品提供擔保，聯邦住房企業監管辦公室對住房金融二級市場實施監管，對金融機構主要的經營產品及業務范圍進行限制，并通過制定住房貸款利率等措施對二級市場實施間接調控。

二、美國次貸危機產生的原因

美國次貸危機產生，其直接原因是金融機構過分自信、過度拓展次貸業務，而其根本原因則在于政府監管缺位。

（一）次貸規模的膨脹

美聯儲的13次降息和17次加息是促使房地產市場由熱轉冷的誘因，也是次級抵押貸款市場由繁榮轉向危機的外部政策因素。從2001 年1 月起，為刺激經濟，美聯儲連續13次降息，截至2003年1月，聯邦基金利率從6.5%降到1%的近30年最低水平，并維持到2004年6月；而自2004年6月至2006年6月，美聯儲為抑制流動性過剩而連續加息17次，聯邦基金利率從1%提至5.25%，翻了兩番半。從2001年1月到2004年6月，過剩的流動性刺激了以房屋為代表的資產價格的持續快速攀升，次級抵押貸款市場也隨著房價的上漲繁榮起來。在美元流動性泛濫的情況下，美國房價不斷攀升，房貸公司金融品種創新、融資規模不斷擴大，美國人的買房熱情不斷升溫，金融機構也不斷用升值的房屋抵押、進行再融資再放貸。從2004～2006年發放的次級貸款從2007年開始，59%的貸款月供增加25%以上，19%的貸款月供額度增加了50%以上，越來越多的借款人因利率上升而無法按時償還貸款。自2006年第2季度以來，美國房地產價格出現了負增長，抵押品價值下降，還款壓力大幅上升，次級貸款的購房投資者，傾向被迫違約，放棄房產，使風險集中釋放，釀成抵押貸款市場危機。

（二）政府監管缺位

1980年，美國國會通過《存款機構放松管制和貨幣控制法案》，取消了統一的抵押貸款利率，允許貸款發放機構根據借款人的風險和信用狀況設定靈活利率，銀行業管制自此放松。儲貸協會經國會同意，開始與私人金融公司等商業性貸款機構競爭，行業紛爭進一步引發兼并浪潮，一級市場上抵押貸款發放機構重新洗牌，商業銀行、保險公司、信貸公司和私人貸款機構成為金融服務的主要提供者。

聯邦住房貸款銀行會員機構并不是一級市場上的全部抵押貸款發放機構，這意味著還有其他金融機構未受到聯邦住房金融委員會監管。而占有次貸市場較大份額的幾大抵押貸款發放機構，都不是聯邦住房貸款銀行會員。

在二級市場上雖然大多數住房抵押支持證券是由政府支持企業發起的，受到聯邦住房企業監管辦公室的嚴格監控，但由私人機構發起的住房抵押支持證券則不在聯邦住房企業監管辦公室的監管范疇；而且，除住房抵押支持證券以外，二級市場上基于住房抵押貸款的證券產品及其衍生品品種繁多，創新速度很快，加大了市場監管的難度。

三、美國次貸危機對我國房地產抵押貸款市場的啟示

目前我國房地產抵押貸款市場還只僅限于抵押貸款的一級市場，對貸款人的信用考查也還處于一個模糊定位的階段，而且房地產抵押評估體系比較混亂，整體來說，我國房地產抵押貸款市場的發展還處于初級階段。從而，對于我國整個房地產抵押貸款市場的長期規范發展，就必須全面考慮各市場參與主體，針對不同控制因素進行調查研究，從而為形成一個完善的房地產抵押貸款體系奠定基礎。

（一）完善金融監管體制

市場并不是萬能的，政府的監管是不可或缺的。從美國次級債的運作過程來看，由于次級債這種金融產品自身的設計缺陷，加之政府部門監管不善，最終引致次貸危機的爆發。次貸危機反映出美國規制性監管模式既缺乏靈活性，還具有滯后性。美國次貸危機反映在債券市場，卻根源于信貸市場，表明在一個統一的金融市場中風險具有較強的傳染性和擴散性，風險監管不再是單個部門的事情。

就我國實際情況而言，目前金融監管與金融創新之間還未形成正和博弈的良性互動，創新活動給我國監管工作帶來了現實挑戰：一是金融創新進一步擴大了外部性效應，強化了風險的傳染性；二是金融創新強化了信息不對稱，使監管部門處于信息的劣勢地位；三是金融創新使一國金融體系暴露在全球金融風險之下，增加了政府監管的難度；四是金融創新使金融風險表現得更加隱蔽，增加了監管部門準確監測風險的難度；五是金融創新導致監管主體缺位，形成了監管的“真空帶”；六是金融創新使衍生工具的復雜性不斷增加，對監管人員的綜合技能提出了現實挑戰。隨著境內跨市場金融產品創新和金融綜合經營步伐的不斷加快，我國應吸取美國次貸危機的經驗和教訓，必須在堅持以規制性監管為主的基礎上，實現規制監管與原則監管的有機結合。

（二）制定合理的抵押貸款方案

在房地產抵押貸款中，必須全面考慮各類風險，對各類風險進行分類分析研究，并相應制定出合理的抵押貸款方案，從而將各類風險降到盡可能低。房地產抵押貸款中常見的風險主要有：違約風險、抵押物風險、通貨膨脹風險和利率風險、抵押物變現風險及外在風險，及按照借款人的行為劃分為理性風險和被迫違約的違約風險。金融機構應綜合考慮各類風險，制定出合理的房地產抵押貸款方案。

目前國內房貸違約風險有加劇的趨勢。首先，盡管從2008年9月16日來連續五次降息，但是在此之前，我國貸款利率的大幅攀升已加重了購房者的還貸負擔；其次，由于通貨膨脹的加劇，國內居民的消費開支增加，而預期收入卻不明朗，而且有惡化的傾向，進一步加大了還貸難度。當貸款利率上升到一定水平，風險累積到一定程度，稍有變故，理性違約率和被迫違約率都將會急劇攀升。

（三）規范房地產抵押評估行為

次貸危機的爆發，可以說是美國住房金融體系內部系統性問題的集體體現，借款人、經紀人、貸款機構、投資公司等房地產抵押貸款市場的參與主體均負有責任，但是，房地產評估師在整個事態中的推波助瀾的作用也是不可忽視的。據不完全統計，美國住房抵押貸款中有一半的個案被高估了10%，有25%的貸款被高估了11%~20%。在房地產抵押評估中，很多評估師一般會采用市場比較法，就算是采用收益法進行抵押評估，資本化率或報酬率也是要根據可比實例來求解，所以已高估了的抵押評估對象，又會成為之后抵押評估業務中的可比實例。這個過程不停地自我復制，無疑將美國房價帶到一個個的新高。因而，房地產抵押評估過程中的問題成為美國次貸危機產生的一味加速劑。

目前，我國房地產抵押評估體系仍較混亂，借款人、經紀人、貸款人和評估師四方構成一個復雜的利益共同體。借款人為獲得高額貸款，經紀人為取得更多傭金，貸款人為完成業務、放出貸款，評估師為爭取業務、收取傭金。經紀人受借款人委托，評估師是受貸款人委托，評估費有借款人支付，各方最后一致默認通過抵押房地產價格的虛估。在房地產市場行情較好的情況下，高估了的抵押房地產又會成為抵押貸款評估業務可比實例；但當出現大面積違約時，由于房價下跌，原評估價格大幅縮水，加上銀行處置資產的費用，抵押房地產處置后很難彌補銀行的損失。

考慮到房地產抵押評估在房地產抵押貸款中的重要性，針對我國房地產抵押評估的現狀，應加緊規范房地產抵押評估行為，打破評估行業中所存在的“劣勝優汰”的潛規則，消除評估師為獲取源源不斷的評估業務而受制于金融機構的情況，加強房地產評估師的獨立性，使房地產抵押評估價格更加客觀公正地反映當地的房地產市場行情，符合市場發展的規律。

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