論房地產建設項目可行性研究之重要性

摘要：對房地產建設項目進行可行性研究是房地產基本建設管理中的一項重要基礎工作，是保證房地產建設項目以最小的投資換取最佳經濟效果的科學方法，可行性研究在房地產項目投資決策和項目運作建設中具有十分重要的作用。

關鍵詞：房地產；建設項目；可行性研究

中圖分類號：F21文獻標識碼：A

文章編號：1674-1145（2009）05-0011-02

可行性研究是房地產建設前期工作的重要步驟，是編制房地產建設項目設計任務書的依據。對房地產建設項目進行可行性研究是房地產基本建設管理中的一項重要基礎工作，是保證房地產建設項目以最小的投資換取最佳經濟效果的科學方法，可行性研究在房地產項目投資決策和項目運作建設中具有十分重要的作用。

一、可行性研究在房地產建設前期中的作用

房地產工程項目的可行性研究是確定項目是否進行投資決策的依據。社會主義市場經濟投資體制的改革，把原由政府財政統一分配投資的體制變成了由國家、地方、企業和個人的多元投資格局，打破了由一個業主建設單位無償使用的局面。因此投資業主和國家審批機關主要根據可行性研究提供的評價結果，確定對此項目是否進行投資和如何進行投資，是項目建設單位決策性的文件。批準的可行性研究是項目建設單位籌措資金特別是向銀行申請貸款或向國家申請補助資金的重要依據，也是其他投資者的合資理由根據。凡是應向銀行貸款或申請國家補助資金的項目，必須向有關部門報送項目的可行性研究。銀行或國家有關部門通過對可行性研究的審查，并認定項目確實可行后，才同意貸款或進行資金補助。如世界銀行等國際金融組織以及我國建設銀行、國家開發銀行等金融機構都要求把提交可行性研究作為建設項目申請貸款的先決條件。

可行性研究是編制項目初步設計的依據。初步設計是根據可行性研究對所要建設的項目規劃出實際性的建設藍圖，即較詳盡地規劃出此項目的規模、方案、總體布置、流程、設備選型、勞動定員、三廢治理、建設工期、投資概算、技術經濟指標等內容。并為下一步實施項目設計提出具體操作方案，初步設計不得違背可行性研究已經論證的原則?？尚行匝芯渴菄腋骷売媱澗C合部門對投資實行調控管理，編制發展計劃、投資、技術改造投資的重要依據。由于房地產建設項目尤其是大中型項目考慮的因素多，涉及的范圍廣、投入的資金數額大，可能對全局和當地的近、遠期經濟生活帶來深遠的影響，因此有些項目的可行性研究內容更加詳細，可作為計劃綜合部門實際對項目投資調控管理的重要依據。近年來，國家提出實施項目法人責任制，過去那種普遍存在的條塊行政隸屬關系和無經濟責任的狀況已大部分被合同經濟關系所代替。項目法人及項目主管部門可依據批準的可行性研究同國內或國外有關組織和生產業主簽訂項目所需的原材料、能源資源、運輸、工程設施、工程發包、水電供應以及資金籌措等協議合同?？尚行匝芯渴琼椖拷ㄔO單位擬定采用新技術、新設備研制供需采購計劃的依據?？尚行匝芯恐袑M建項目采用新技術、新設備已進行了可行性分析和論證認為是可行的，項目建設單位可依據可行性研究擬定的新技術引進和采購新設備的計劃。

批準的可行性研究是房地產項目建設單位向國土開發及土地管理部門申請建設用地的依據。因為可行性研究對擬建房地產項目如何合理利用土地的設想提出了辦法和措施，國家開發部門和土地管理部門可根據可行性研究具體審查用地計劃，辦理土地使用手續?？尚行匝芯繛榇_保房地產項目達到環保標準，提出了治理措施和辦法，這些信息可作為環保部門對項目進行環評、具體研究治理措施，簽發房地產項目建設許可文件的主要依據。在可行性研究過程中，因為運用了大量的基礎資料，一旦有關地形、工程地質、水文等數據不完整，不能滿足下一個階段工作需要時，負責初步設計的部門就需要根據可行性研究所提出的要求和建議，進一步開展有關地形、工程地質、水文等勘察工作或加強工業性實驗，補充有關數據。

二、可行性研究與設計房地產項目管理的關聯作用

可行性研究是編制設計任務書的重要依據，也是進行初步設計和工程建設管理工作中的重要環節?？尚行匝芯坎粌H對擬議中的房地產項目進行系統分析和全面論證，判斷項目是否可行，值得投資，要進行反復比較，尋求最佳建設方案，避免項目方案的多變造成的人力、物力、財力的巨大浪費和時間的延誤。這就需要嚴格房地產項目建議書，可研報告的審批制度，確?？裳袌蟾娴馁|量和足夠的深度。假如在設計初期不能提出高質量的、切合實際的設計任務書，不能將建設意圖用標準的技術術語表達出來，自然也就無法有效地控制設計全過程。如果使工程的初步設計起不到控制工程輪廓及主要功能的作用，或在只有一個粗略的方案下便草率地進入施工圖設計，設計項目管理與施工肯定會出問題?？尚行匝芯恐械目偟哪繕巳缈刂撇缓?，在設計過程中朝令夕改，使設計者無所適從，顧此失彼，往往造成產品先天不足。因此初步設計概算必須在可研報告估算控制范圍之內，初步設計未獲批準，不得進入施工圖設計階段，重大設計變更必須報原批準機關審批。避免工程建設中不斷追加投資使工程管理失控，給國家及投資業主帶來巨大損失。房地產工程項目的建造成本在很大程度上直接取決于可行性研究及設計。如果設計的房地產項目管理早一點介入到建設前期中去替業主把好關，在設計前就對項目設計提出一些功能要求，設計中變更工作量就會減少，設計周期就會縮短。由于設計任務書不完整，可行性研究報告深度不夠，使設計者無從下手，其結果是設計圖紙泛泛而繪，邊設計邊施工，很容易匆忙急就，草率交圖，給施工和項目建設管理帶來困難。

在現實經濟環境中，業主建設單位希望挖潛降低工程造價，特別是一些缺乏技術的專家為他們的項目認證、研究，因此下達的設計任務書作為設計依據的基本文件就很不規范?？梢蛉硕?，條款過于簡單，可執行性差，往往還隱藏著一些可行性研究中應解決的問題，不能為設計階段提供良好的設計環境，造成設計工作不應有的反復，甚至在施工中產生過多的設計變更，造成部分工程廢棄及延誤工期。解決這一問題的最好辦法是設計項目管理盡早介入，就建設規模、標準、投資限額等，協助業主完善設計任務書，選擇優秀的方案設計，這樣可使下達的設計任務書更切合實際，更便于控制建設標準，達到控制工程造價的最終目的。

因此，搞好可行性研究和設計房地產項目管理這兩個環節非常有必要，這兩個環節的工作做的不細，決策失誤不但工程項目沒有經濟效益，而且損失可能是慘重的?？尚行匝芯颗c設計房地產項目管理是避免投資決策

失誤、保證工程項目建設及投產后經營效益責任的重要手段。

三、做好可行性研究的措施

為適應社會主義現代化建設和市場經濟體制改革的需要，我國的房地產企業必須實現兩大轉變：一是改企轉制，由過去的附屬于部門的事業單位轉變為獨立的市場競爭主體，并建立現代企業制度。二是轉變經營機制，由過去局限于特定行業開展單一業務的職能型機構，轉變為面向投資建設全過程服務、并按照市場機制進行的社會中介機構。在當前加強房地產企業內部改革，努力提高隊伍素質，具有十分重要的現實意義。在日趨激烈的房地產競爭市場，項目的競爭更加激烈。這就要求房地產企業要勇敢地走向市場，使可行性研究與設計工作上一個新臺階，轉變觀念、加強管理、增強技術人員的責任感。設計是將科學技術轉化為生產力的橋梁，圖紙上每一條線、每一個點和數字都代表著技術責任和一定數量的資金，設計質量的優劣對房地產工程建設有直接的聯系。因此在我國房地產工程項目中把好工程質量關,就是保證房地產工程建設質量的重要途徑?？尚行匝芯恳再|量控制為核心，對房地產項目的規模、建設標準、布局、規劃、技術進步等方面應實事求是地科學分析。從事可行性研究的人員要真正樹立為國家、為建設業主服務的精神，熟悉國家和地方對項目建設有關法律、政策、規定，準確掌握有關專業知識，不斷學習新技術，真正做到科學地、獨立地、不受任何干擾地把握好產業的發展方向，提高可行性研究的深度和質量，為社會提供質量精良的產品。

因此，要樹立房地產項目管理的權威，推進設計技術進步，確保投資效益的成效，必須堅持內行咨詢內行的原則，不能搞外行咨詢內行。這對節省投資，提高勘察設計質量，維護社會公眾利益和國家利益不受損失有著重要的意義。

作者簡介：蔣可揚（1966- ），男，浙江杭州人，供職于浙江新南北投資置業集團有限公司，研究方向：房地產項目開發與管理。