關于資產租賃實施專業化管理的研究與實施

劉 超 上海鐵路局徐州鐵路經營集團有限公司

在主輔分離過程中，運輸主業將閑置資產及與運輸生產關聯度不大的資產，特別是由于運輸生產力布局調整而形成的閑置資產、土地、廠房交給多經企業。這些資產主要為不動產，多經企業除部分自己開發利用外，大部分用于對外出租經營。再加上多經自有對外租賃的資產，各鐵路集團公司都有大量的資產對外出租經營，但由于管理粗放，租賃中存在著漏洞，效益流失嚴重。為規范管理，謀求效益最大化，本文以徐州鐵路經營集團有限公司（以下簡稱集團公司）為例，分析探討實施資產租賃專業化管理的對策和措施。

1 集團公司資產租賃現狀

1.1 資產體量較大、分布不均衡

集團公司下屬13家二級公司都有不動產對外出租經營，據最新摸底統計，2008年度的資產租賃收入為1 500萬元左右。租賃資產雖然體量較大，但分布不均衡，除商貿公司、旅服公司相對集中外，其余分布較為分散，呈小、弱、散的局面。

1.2 各公司獨自經營、自行出租

資產分布在各公司，由各公司結合資產所在地的經濟社會環境和市場需求對其開發經營管理，形成各公司獨立經營、自行出租的局面，除商貿公司設有專門資產租賃管理部門外，其余均為其它部門代管。

1.3 現行資產租賃管理模式弊端和問題較多

（1）租賃行為不規范。合同簽訂和租賃過程沒有體現公開、公正、公平的原則，個別公司存在暗箱操作行為。

（2）定價機制不健全。絕大部分公司沒有建立集體定價機制，合同租金的確定往往是由某一部門甚至某個經辦人員決定，租金確定隨意性較大，不能反映資產的實際價值。

（3）效益流失嚴重。物價年年在長，而租賃資產的租金卻不見長。主要原因：一是市場信息不對稱，大部分公司因沒有專門職能管理部門對租賃市場行情進行充分市場調查比對，租金公允價格不清楚；二是人為因素、人情干擾以及損公肥私情況或多或少存在；三是個別公司無視集團要求租賃合同原則一年一簽的規定，與承租方低價簽訂長年租金不變的合同，個別合同已經簽至2017年。

（4）資產品質難以提升。由于資產分布不集中，呈小、弱、散狀況，租金收益對有些公司可有可無，難以引起領導足夠重視；有些租賃物業條件設施陳舊，未能及時投資改造，同時對租賃資產缺乏整體策劃包裝，品質得不到提升，影響租賃收益。

2 資產租賃實施專業化管理的必要性和重要性

2.1 實施資產租賃專業化管理，是路局增收節支的要求

當前，全局經營形勢十分嚴峻，運輸收入虧欠，剛性支出持續增加。路局接連召開各系統黨政主要負責人座談會，研討加強經營管理的措施，對挖潛提效、增收節支工作作出部署，明確要求各系統、各單位要充分認清今年的嚴峻形勢，認清抓好增收節支的重要性和必要性，強化責任意識，迅速行動起來，采取有效措施，挖潛提效，全力克服金融危機帶來的影響。實施資產租賃專業化管理，是細化路局"雙增雙收"的具體舉措，是貫徹路局加強經營管理部署要求的實際行動。

2.2 實施資產租賃專業化管理，是集團公司自身發展的需要

集團公司目前的經營狀況，仍然在“谷底”徘徊，經營收入及利潤和去年同期相比，均大幅減少了70%以上。在當前異常嚴峻的經營形勢下，集團公司要生存發展，就必須堅持增收與節支并舉，在抓好經營創效的同時，進一步轉變經營思路、創新管理理念，全面推行集約經營、精細管理。集團公司實施資產租賃專業化管理，對于堵漏增收、挖潛提效，具有非常重要的現實意義。

2.3 實施資產租賃專業化管理，是提升集團經營管理質量、實現資產保值增值的治本之舉

（1）有利于規范經營行為。集中租賃資產，實行專業管理，專業經營，專業開發，通過建立健全制度和機制，規范經營行為，同時便于集團公司加強監管。

（2）有利于堵漏增收和提高經營效益。專業公司組織專業人才加強租賃市場行情調研，在全面動態了解掌握市場行情的基礎上，實行市場化運作，本著公開、公平、公正的原則進行招租，必將提高資產租賃價格。同時通過專業公司集中資源經營和管理實現規?；\作，也必將降低租賃管理的總體成本。

（3）有利于資產的保值增值。實行專業化管理后，由于日常調研及資產管理到位，就能隨時掌握資產的現狀、租賃市場的發展趨勢和承租人對資產的需求等，可以及時盤活閑置資產，并根據需求投資維修、改造，提升資產的品質、檔次，確保資產的保值增值。

（4）有利于構建監督約束激勵機制。專業化管理后，租賃行為并不是專業公司獨家操作，相關公司可以全程參與，如價格不合適，相關公司有建議和否決權，同時專業公司的收入根據租賃增量效益進行清算，因此專業公司必將追求經營效益最大化，實現"共贏"。

（5）有利于促進黨風廉政建設。目前，資產租賃存在暗箱操作的現象，價格是少數人參與制定，個別人說了算，既不利黨風廉政建設，又因價格不公影響了公司聲譽。專業化管理后，市場化公開操作，規范了經營行為，從制度上保證一切公開、公平、公正，避免了個別人的違法違紀行為，促進了黨風廉政建設。

3 實施專業化管理的指導思想

實施專業化管理的指導思想是：以路局《關于加快推進全局多元經營現代服務業發展的實施意見》和俞局長《全局多元經營產業結構調整轉型的思考與對策》精神為指導，以集約化經營、精細化管理為理念，以堵漏增收和效益增量為目的，集中資源，專業經營管理，統一招租，互相協作，互利互惠，共同發展。

4 實施專業化管理的對策

目前，集團公司正在實施新一輪企業重組整合。對于業務雷同、專業相近的企業，本著"優化資源整合，發揮規模效應"的原則重組整合，實現"錯位經營、專業突出"的目標。整合后個別公司需要進行業務轉型。集團公司根據實際，指定某個轉型公司為專業化管理公司，履行實施專業化經營管理的職能。

資產租賃專業化管理應本著"先易后難，穩步推進"的原則，分步實施。

第一步是租賃資產權屬關系不變。對各公司既有的用于租賃的資產，不改變產權及隸屬關系等現狀。集團公司以行政指令方式統一交給專業化管理公司，實施租賃行為管理并負責物業檔次提升，以移交管理時租金為基準，努力實現效益增量，全部租賃收益及物業檔次提升費用仍由各產權單位享有和承擔。專業管理公司根據當年租賃效益同比增量50%向集團公司清算收入。對各公司新增租賃資產，由專業管理公司公開招租經營，權屬不變，收益雙方按8：2分成，專業管理公司收取20%。

第二步是租賃資產統一劃歸專業管理公司。第一階段平穩操作，效益增量明顯，各公司均認可后，集團公司將租賃資產全部有償劃撥給專業管理公司，清償費用由專業管理公司與原權屬公司依據該資產近幾年的租金收益商定，原則上專業管理公司應保留20%的租金收益，雙方簽訂費用清償協議，每年從租金收入中清償一次。專業化管理公司負責資產經營管理，清償后的租金收益及物業檔次提升費用由專業管理公司享有和承擔。

專業化管理公司運作后，集團公司新建門面房或商鋪原則上由專業化管理公司投資建設和享有收益，以提高其自有資產比例，穩定其創效能力。其它公司可聯合專業管理公司共同投資建設，收益雙方共同協商確定。

5 實施專業化管理的保障措施

實施資產租賃專業化管理，是一項涉及經營管理各方面的系統工程。為了確保專業化管理的有序實施，必須加強組織領導和協調配合，同時做好人才隊伍建設和相關的信息化管理工作。

（1）加強組織領導。資產專業管理屬于新興事物，加之涉及方方面面的經濟利益，剛開始運作，難免會出現這樣那樣的問題和阻力，集團公司應加強組織領導，成立領導小組，協調解決推進過程中出現的問題和阻力。各公司也要比照集團公司，成立相應組織機構，并明確各公司黨政正職是實施專業化管理的第一責任人。

（2）加強部門協調配合。在實施專業化管理領導小組的統一指揮下，黨群工作部負責加強宣傳，引導職工認識，形成良好的輿論氛圍；經營管理部要發揮好辦公室管理職能；財務部負責資產賬、卡的移交、帳務處理；紀檢審計部門負責對弄虛作假和阻礙實施專業化管理等違紀違規行為進行查處，嚴肅追究有關人員的責任。各有關部門密切配合，形成合力，確保資產租賃專業化管理工作順利推進。

（3）加強經營管理專業人才隊伍的選拔培養。專業管理公司可在集團范圍內擇優選聘經營人才，并按照"培養與引進并舉、內部培養為主、外部引進為輔"的原則著力優化經營管理人才隊伍，為租賃經營專業化管理的順利開展奠定人才基礎。

（4）加強信息化管理平臺建設。為實現資產的科學運用管理，資產租賃應實行網絡化管理，集團公司要開發建立租賃資產數據庫，并與集團公司財務系統和合同管理系統建立節點連接，便于從財務和合同管理上加強過程監督和把關。同時加快外網建設，建立集團公司電子商務平臺，向社會公眾提供不動產招租信息，并向會員單位提供標書下載等服務。