“限購令”到期之后

呂甜

在已經出臺限購政策的14個城市當中，福州、廈門、?？诿鞔_提出12月31日為限購政策執行“有效期限”，那么在限購令到期之后，明年又該怎么辦?

2010歲末，樓市在調控中波瀾不驚。

日前，中國社會科學院發布2011年《住房綠皮書》指出：35個大中城市平均房價泡沫為29.5％，其中福州的泡沫指數為70％，居全國之首。

一邊是學術界的集體“喊打”，一邊卻是市場的“誓不回頭”。福州今年賣地300億

福州地鐵1號線的建設，讓地鐵沿線地塊持續升溫。

2010年12月7日上午，福州市2010年第15次國有建設用地公開出讓——總面積149.724畝，出讓總金額16.47億元。三幅地塊全在地鐵一號線附近，一地塊樓面價因此拍出高達9429元／平方米。最先登場的宗地2010-55號，為面積72.18畝的秀峰路綜合商場項目地塊。此前，該地塊一直被認為是sM城市綜合廣場的囊中之物，但sM中國首席營運官何家華在幾輪象征性叫價后便罷手。經過63輪競價，最終，福建中維地產(泰禾集團)以8.91億元競得該地塊，泰禾集團副總裁肖寧隨后表示，將按照規劃要求建設城市綜合體，吹響了泰禾集團正式進軍商業地產的號角。

隨后進行的宗地2010-57號，原市聯合收割機廠及周邊地塊拍賣，由于競拍企業眾多而成為焦點。最終，經過55輪競價，面積19.09畝的宗地2010—57號地塊，由深深地產以2.88億競得，樓面價9429元／平方米，溢價率132％。

至此，福州市2010年累計出讓地塊總面積為2960.134畝，出讓總金額突破300億元，達到了311.961億元!創下了福州歷年來土地出讓的新紀錄。

據統計，福州今年52塊成功出讓土地中，純住宅用地項目4個，工業用地項目6個，其余全部是商服用地或商服、住宅綜合用地。商業地產的紅火可見一斑。

據悉，明年福州城區土地出讓，將以鶴林新城地塊(原2800畝地塊)分塊出讓、東部新城及舊屋改造項目(包太平汀州、洋下新村等)為主。-“限購令”到期之后

在土地拍賣持續紅火的同時，福州房地產二級市場也逐漸回溫。

與新政出臺市場成交量急劇下滑的現象相反，最近一個多月來，福州的二手樓市及時踩住了剎車，開始擺脫持續低迷的頹勢，環比成交量開始出現了逐月回升的勢頭。據記者調查了解，二手市場上性價比較高的房源，基本上在較短時間內就會被市場消化。不少房產中介表示，目前消費者的觀望情緒已明顯降低，客戶看房下定都較之此前主動。

根據不完全統計，截至2010年11月16日，有16個城市實施了限購令。據悉，這些城市的樓市限購令，基本上都將于2010年12月末到期。限購令結束后調控政策的走向，讓年前的房地產市場充滿變數—一旦限購令結束后調控無以為繼，被壓抑了數月的需求很可能在限購令結束后集中爆發，從而短期內推高房價。

目前看來，這一擔心很可能成為現實。中國指數研究院監測的數據顯示，到2010年11月下旬，全國大部分城市的房地產成交量以及價格已經止跌回升。在11月的第一周，市場明顯被調控“凝固”，第二周35個城市中已有12個城市成交量出現止跌回升；到第三周，18個城市開始上升；到了第四周，成交量全面回升。

而國家統計局12月10日發布的數據顯示，11月份，全國持續小幅上漲趨勢，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7％，漲幅比10月份縮小0.9個百分點。其中新建住宅銷售價格上漲9.3％。二手住宅銷售價格上漲5.6％。量價齊升的二級市場，新一輪地王潮，正直接挑戰進行中的樓市“二次調控”。

2010年11月29日，溫州本地房企置信房產以37，02億元高價競得溫州市區熱點區域的原溫師院地塊，其樓面價高達3.7萬元每平米，創下了新的溫州性宅地地王紀錄；11月25日，廣州年內掛牌的最大住宅用地被廣州鐵路集團羊城鐵路實業發展有限公司以86億元的高價拿下，折合樓面地價17276元／平方米，成為廣州年內新地王；11月25日，武漢掛牌出讓16宗土地，備受關注的武昌車輛廠地塊由上海綠地集團以53.98億元的價格拍得，樓面地價3500元／平米，每畝單價1300萬，成為武漢單宗土地總價新地王……

三次調控?

11月，央行連續兩次上調存款準備金率，該舉措雖非專門針對房地產業，但流動性趨緊必將強化樓市調控效應。另一方面，證監會宣布暫緩受理房地產開發企業重組申請，并對已受理的房地產類重組申請將進一步征求國土資源部意見，房企借殼上市渠道嚴重受阻，融資環境也再度收緊。

不過，從公布的上市房企3季報情況看，前期住宅市場良好的銷售令各家標桿房企所擁有的資金情況尚好，短時期內因資金壓力而急于降價拋貨的可能性并不大。例如，截N12月1日，萬科今年合約銷售額達千億，5年增幅達10倍；而保利、中海、恒大的合約銷售額今年都將突破500億。

市場評論認為，政府使盡了十八般武藝，最終沒能夠調控住房地產市場的高熱。

在“二次調控”難見效之際，日前，胡錦濤總書記關于“十二五期間要加強房地產市場調控”談話，引起市場推測，伴隨2011年的到來，上海等地將陸續出臺房產稅，并以此掀起第三波樓市調控。

近日，浙江省、北京市相繼出臺預售房款的相關監管辦法，分別從2010年11月1日、12月1日開始實施。新辦法規定，商品房預售時，房地產開發企業不得直接收存商品房預售資金，應按照一個預售許可申請對應一個專有賬戶，購房人應當將購房款直接存入專用賬戶。

預售房款一直是開發商資金鏈賴以維系的重要環節。對其進行監管，被認為掐到了開發商的資金“命門”。

與此同時，CPI的持續走高致加息可能大增。有分析報告認為，利率是否重回加息通道必然成為天平兩端的重要砝碼，對此前的調控措施起到放大加成作用，成為市場調整的真正決定力量。