商品房價上漲的非經濟因素分析

周斯黎，曾怡喬，徐紹涵

（湖南農業大學 資源環境學院，湖南 長沙 410128）

1 前言

隨著我國市場經濟的大力發展、人民群眾生活水平的不斷提高以及城市化的逐步推進，我國房地產行業進入了高速發展時期。由于城市人口的急劇增長，居民對居住空間的需求量不斷增強，導致我國的商品房價格一直呈現上漲趨勢，甚至出現了房價不合理的上漲趨勢。商品房價格不僅僅是反映市場經濟活躍程度的風向標，同時也是反映國民經濟的晴雨表，房價上漲過快，必然引起社會方方面面的關注。在市場完善的情況下一般來說，商品房價格的高低是由市場的供求情況來決定的，在目前我國住房市場還不太完善的情況下，經濟學的供求關系決定價格這一理論就不完全適用了，我國的房地產業是政府高度介入的一個行業，因此房價并不完全是經濟規律作用的結果，非經濟因素同樣對房價的上漲起到一定的影響作用。

2 商品房價高漲的非經濟因素分析

2.1 政府因素

近年來我國在打造城市競爭力的同時一直陷入在一個誤區——不少地方官員一談到城市競爭力就是如何經營城市。經營城市的核心內容就是經營土地以盤活整個城市的存量資產，并為城市基礎設施建設聚攏資金。其中，有兩個動機促使地方政府更樂于房價維持在高水平上。一是追求GDP和增加財政收入，另一個是由于土地增殖，也促使擁有大量土地的政府獲益匪淺。一旦政府的權力陷入市場的運作中，如果對這種權力監管不嚴，那么政府就必然利用其掌握的權力來掠奪企業、百姓的財富與資源。當這種經營城市轉化為一種企業行為時，不僅惡化了整個企業的經營環境，也破壞了城市居民的生存條件。也正因為地方政府對城市的經營，使得我國在極短的時間內，社會財富向少數聚集、向少數企業聚集，導致了社會財富嚴重的分配不公，不少城市與村鎮的社會矛盾也由此而來。

2.2 制度因素

（1）住房保障制度的缺乏。從住房實物分配開始，我國實行的是全民住房社會保障性配給制度，而貨幣分配則實行的是大多數居民完全市場化選擇的住房消費制度。在住房制度改革中，政府忽略了應承擔的彌補收入差別引起的低收入家庭住房保障的責任，部分地方政府因擔心經濟適用房、廉租住房的供應量加大，影響城市土地出讓的收入，影響城市建設資金的來源，相應減少甚至取消了經濟適用住房的建設，使國家批準的經濟適用房開發建設計劃沒有真正得到落實，經濟適用房和廉租住房供應普遍不足，中低收入群體被迫購買價格昂貴的商品房。同時，由于對經濟適用房和廉租住房的入住者缺乏有效的界定機制，導致高收入者利用經濟適用房的價格優勢，通過房產投資賺取更大的利益，即經濟適用房“富人化”。我國經濟適用房和廉租住房供應普遍不足及對入住者缺乏有效界定，使中低收入群體被迫購買價格昂貴的商品房，這在很大程度上推動了商品房價的上漲。

（2）房屋預售制度和房地產金融制度不健全。隨著我國房地產市場的蓬勃發展，商品房買賣市場日益活躍，一種新型的房屋銷售制度——商品房預售應運而生。商品房預售俗稱“賣樓花”，是指房地產開發商將正在建設中的商品房預先出售給預購者，由預購者根據預售合同支付房款并在房屋竣工驗收合格后依法取得房屋所有權的一種商品房銷售形式。相對于現房交易，該種銷售方式有利于房地產開發吸收資金，對于解決房屋在開發建設中資金不足的問題起重要作用。盡管房屋預售制度曾大大推動了中國房地產市場的繁榮程度，但因為預售制度在我國還剛剛起步，實踐經驗相對欠缺，現行立法還不夠完善，不可避免的也為房地產開發商利用制度缺陷掠奪社會財富、民眾財富制造了可乘之機：通過“炒樓花”制造出樓市供應的虛假緊缺，借機囤積居奇抬高房價；將已抵押的房屋再預售，將已預售的房屋再抵押，或者進行房屋重復預售。目前商品房預售制度遭遇了前所未有的質疑與指責，預售制度能否繼續促進房地產市場健康發展已成為人們不得不認真思考的重要問題。

2.3 開發商因素

（1）“囤售”現象?！岸谑邸爆F象在全國各大城市的房地產市場屢見不鮮。開發商們一邊囤地一邊喊地荒，一邊囤售一邊喊旺銷，試圖造成人為的緊張，以賣得高房價。開發商囤積房源嚴重的干擾了市場信息與消費預期，嚴重的扭曲了供求信息，使得市場秩序遭到了破壞，無形之中就增加了商品房的成本，提高了商品房的價格，房價出現非理性上揚。

（2）投機行為。住房是滿足居民基本生存要求的最終成品，但是在暴利回報的刺激下，一些人將生存必須品變為了中間產品進行投資，人為炒作形成了虛假的需求現象，人為減少了房地產市場的供應量，造成高購買力的假象，推動房價漲幅過快。同時，股市低靡、債市盤小、社會資金投資渠道單一，在這種情況下，大量的資金涌入房地產市場，轉變為房地產開發資金，成為企業最主要的資金來源。部分城市房價上漲過快，社會預期較高的情況下，局部性投資需求迅速擴大，加劇了投機炒作。

2.4 心理預期因素

恐慌心理是指消費者對房地產市場的健康發展缺乏樂觀的預期，在新樓開盤時所出現的搶購、熱銷、晝夜排隊等現象，都是這種恐慌心理的外在表現。一些消費者更是沒有明確的購買目的，看到別人購買自己也跟著購買。這是消費者的從眾心理在作祟，影響了需求市場的擴大。同時，“買漲不買跌”的購房心態也成為了房價上漲的內在因素。

3 緩解商品房價非理性上漲的措施與建議

3.1 加強土地政策調整，改善住房供應結構

切實加強對土地的引導和調控作用，著力增加中低價位、中小戶型普通商品住房和經濟適用房住房供應。政府可以通過土地供應政策來優化房屋供應結構，建立起中低價位、中小戶型住房供應的保障機制；可以根據市場的需求結構，及時調整土地供應結構，從嚴控制高檔商品房、別墅和商業用地的供應量，加大中低價位商品住宅用地的供應比例；在供求矛盾突出、房價上漲較快的地區，在保護耕地、從嚴供地的基本國策下，適當增加中低價位、中小戶型商品住宅建設的土地供應，緩解當前中低價位商品住宅供地不足的矛盾；抓緊清理閑置土地，促進存量土地的合理利用，提高土地實際供應總量和利用效率。

3.2 嚴格控制地方政府土地財政行為

從根本上改變經營城市的觀念，走出賣地生財的模式，一方面加大對地方財政的撥款，減小地方政府的財政壓力，降低地方政府對土地財政的依賴；另一方面，從制度上打破政府壟斷土地一級市場的格局，改變地方政府作為建設用地的土地經營者的角色，形成多元化的城市公共投資機制。

3.3 完善經濟適用房及廉租房等住房保障制度

明確各級地方政府的責任：制定相關的法律法規，將建設經濟適用房的數量和時間明確上升為法律法規來要求地方政府執行；將住房保障納入目標責任制管理，建立住房保障制度建設的推進機制，建立地契檢查制度和責任追究制度，從制度上斷絕了地方政府的不作為；成立專門的、以發展公共住宅為職能的機構，全權負責公共住宅的管理，制定完整的經濟適用房建造計劃，并向社會公布，接受群眾監督，以確保經濟適用房和廉租房建設順利進行。

政府應嚴格實施經濟適用房供應對象申請審查制度。嚴格審查購買經濟適用房者的條件，使廉價的經濟適用房真正落實到中低收入階層和弱勢群體的手中。保證經濟適用房的價格控制在中低收入階層經濟能力所能承擔的范圍內，為防止公共資源的培植出現嚴重畸形，必須嚴厲懲處侵占者。

3.4 完善商品房預售制度和房地產金融體系

（1）盡快建立完善約束房地產開發企業取得預售許可證后經營活動的保障機制。

（2）應當將預售活動監管中專業性較強的部分交由專業人士或者專業機構完成。

（3）加強執法力度，營造誠實守信的市場環境。

（4）加強房地產廣告發布管理。

（5）必須建立保證交易雙方信息對稱、地位平等的完善機制。

3.5 抑制過度投機行為

要解決投機的根本方法仍然是增大供給以根除因短缺而一直投機，使市場經濟平穩運行；其次是對投機行為設置更高的成本，房地產的投機成本越低，就越容易刺激房地產投機并造成住宅價格過高；第三，改變人們的預期，使住宅成為正常商品而非投機商品。

3.6 建立風險共擔機制，同時建立相關處罰開發商的制度

政府相關部門要制定明確的處罰標準和處罰措施，對不守信用、屢次違規的房地產開發商進行處理，限制這些違約企業再次進入房地產行業；制定相關的、清晰可操作的合同標準，保護購房者的利益；建立相應的投訴、仲裁、補償的機制，降低和減少消費者的損失；對住房預售資金還可采取專項管理、專項信托、專門賬號等方式來管理。通過多種手段的綜合運用，形成一個完整的對房地產業進行嚴格監管的鏈條，確保廣大群眾的合法權益不受侵害。

3.7 完善房地產市場信息系統和信息發布機制

進一步完善房地產市場信息系統和信息發布機制，使土地的供應量真正能夠轉變為商品房供應量。加強對房地產市場調控政策的宣傳，各新聞媒體要全面、客觀、公正地報道房地產市場情況，合理引導消費需求。

3.8 引導居民樹立合理的住房消費觀念

在改革住房制度的過程中，為了引導城市居民觀念的轉變，在輿論導向上是引導居民通過市場化的方式去解決住房問題。這樣導致的后果是無論貧富，人人都希望擁有自己的住房，造成對商品房的市場需求不斷擴大。我國城市居民也應當逐步樹立住房消費量力而行的觀念，不要人云亦云、一擁而上，切忌從眾心理。

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