陜西省人口遷移與穩定房地產市場價格問題思考

尚宇梅，孫懷生

（西安財經學院工程管理系，西安710100）

陜西省人口遷移與穩定房地產市場價格問題思考

尚宇梅，孫懷生

（西安財經學院工程管理系，西安710100）

根據第五次人口普查資料分析陜西人口遷移的特點，通過人口遷移驅動因素及對遷入地房地產價格影響的研究，提出建立由市場調節陜西省人口遷移的機制，進而達到穩定房地產價格的目的。

陜西??；人口遷移；市場調節；房地產價格

人口遷移是指人的居住位置在地理空間中的移動，包括城鄉之間、城市之間和國家之間人居住位置的移動。[1]作為一種與社會、經濟發展密切相關的社會現象，人口遷移一直都是城市發展研究的重要內容。改革開放前，我國一直實行以戶籍管理為核心、嚴格控制人口遷移的政策，據不完全統計, 1950～1982年間，全國省際遷移人口約為3000萬人，年均約90萬人。[2]改革開放后，經濟的快速發展激發了人口遷移活性，通過對全國第五次人口普查資料研究，1995～2000年,全國遷移人口總量達到12466萬人，比1990年第四次人口普查時增長了2.65倍，其中省際遷移人口規模達3398.12萬人，年平均遷移規模約為679.6萬人，標志著中國正在步入人口遷移的“高能力時期”。[3]

一、人口遷移的驅動因素及對遷入地房地產價格的影響

1.人口遷移對遷入地房地產價格的影響。人口規模不僅是城市規模的主要衡量標準之一，也是影響房地產需求的主要因素。美國人口學家埃弗雷特·S·李（EverettS.lee）認為人口遷移具有如下特征：人們的遷移行為是由與遷出地相關的正因素和負因素、與遷入地相關的正因素和負因素、介入障礙和個人因素共同作用的結果。根據李的“四因素”遷移模型，對于高端服務業和房產投資者來說，房價上漲意味著投資機會增多，因此房價上漲對他們形成了遷入地的正因素，吸引他們遷入；而對于小商業、餐飲業和娛樂業等低端服務業者來說，房價上漲會導致經營成本上升，從而對他們形成了遷入地的負因素，限制他們遷入；此外，由于對剛就業的大學生和其他外來青年勞動者來說，擁有住房是就業后的首選目標，過高的房價收入比會降低城市對他們的吸引力，從而對人才引進產生不利影響。

2.人口遷移的驅動因素。20世紀50年代唐納德·博格提出的“推拉理論”認為：從運動學的角度，人口流動存在兩種不同方向的作用力，一種是促使人口流動的積極力量，另一種是阻礙人口流動的負面力量；其中積極的力量又可分為推力和拉力，推力主要是自然枯竭、農業生產成本增加、農村勞動力過剩導致的失業和就業不足、較低的經濟收入水平等；而拉力則主要是較多的就業機會、較高的工資收入、較好的生活水平、較好的受教育機會、較完善的文化設施和交通條件、較好的氣候環境等。[4]因此，人口遷移的動因是遷入地和遷出地經濟、社會等方面的差異。

二、陜西省城市化進程中的人口遷移

改革開放以后，隨著東部沿海地區經濟的起飛，陜西省境內人口大量涌向東部發達地區。但是，隨著陜西經濟開放程度的加深，農村人口向城鎮遷移的步伐也在加快，周邊省份尤其是河南、青海、甘肅、內蒙古等地區也有大量人口遷往陜西。據第五次人口普查資料顯示，2000年11月1日零時陜西省3605萬常住人口中，共有遷移人口340.56萬人，占全省常住人口總數的9.5%；且遷移人口居住地主要分布在西安市、渭南市、咸陽市、寶雞市（四市共占58%），如圖1所示；出生地為省內的遷移人口居住地主要選擇在西安市（占19%）、渭南市（占15%）、咸陽市（占14%）、寶雞市（占10%），如圖2所示；出生地為省外的遷移人口居住地主要選擇在西安市（占49%）、寶雞市（占12%）、咸陽市（占11%）、渭南市（占9%），如圖3所示。導致陜西省人口遷移的原動力除了大量農村剩余勞動力的存在和城鄉與地區間收入的巨大差異外，陜西省人口遷移的原因如下：

1.學習培訓。陜西學習培訓遷移占遷移總量的20%，在社會原因中居于第一位。因學習培訓遷移到西安，主要由于陜西的教育資源不均衡所致：西安市擁有優越的中小學教育資源和密集的高等學校，陜北、關中地區依靠資源先富起來的一批人，望子成龍的心態促使他們在西安市投資置業將孩子送到西安學習，他們主要選擇西安市中心區和近郊區擁有教育資源的區域安家，并按照鏈式遷移模式而形成規模。

圖1 陜西省遷入人口分布比例

圖2 出生地為省內的陜西省遷移人口分布比例

圖3 出生地為省外陜西省遷入人口分布比例

2.務工經商。城市基礎設施的不斷改善和城市經濟的多元化加快了城市吸納勞動力的能力，一方面，城市通達性的提高和城市空間范圍的不斷擴大，使城市容納外來人口的潛力進一步增強；另一方面，隨著城市經濟第三產業比重的增大，城市吸納各類型勞動力的能力也顯著增強，在諸如建筑、城市清潔、低端服務業等領域，農民工甚至成為城市勞動力的主力軍。特別是陜西積極開展對省外招商，“會展品牌”作用逐步顯現，外省在陜投資形成務工經商人員為陜西人口遷移的第二原因，約90%的資金投在關中地區（西安地區約占全省的60%，兩個國家級開發區則占西安地區的43%），陜南、陜北僅占10%左右。

3.隨遷家屬和投親靠友。我國最為普遍的遷移方式屬于鏈式遷移，遷移者遷移決策主要從親緣、鄉緣、人際關系網獲取遷入地的信息，而不是依靠政府和市場；所以，社會關系網絡成為目前我國流動人口空間選擇的主要影響因素。隨遷家屬是附屬于家庭中遷移決策者的被動遷移者，投親靠友是介于主動與被動之間的遷移者，西安市隨遷家屬和投親靠友占遷移總量的10%左右。隨遷和投靠遷移者中婦女和兒童比重很高，0～14歲的少年兒童占46.3%。

4.拆遷搬家。西安是一個具有三千多年建城史的古都，特別是唐長安以豐富的文化創造力和開放包容的姿態在東西方文明史上占有重要地位，這為西安建設具有東方神韻的人文城市提供了重要根基?！疤苹食菑团d計劃”的啟動，舊城改造、住宅新區的開發和市政建設的迅速發展，西安將通過行政中心外遷、降低老城區人口和建筑密度等辦法，將老城區45萬人口的居民外遷浐灞新城。新城總規劃面積為129平方公里，將承載90萬人口。因此，拆遷搬家大多屬于城市內甚至社區內行為，所以在省際遷移中份額很小，僅占遷移總量的9%。

5.工作調動和分配錄用。工作調動和分配錄用是以干部和知識分子為主體的遷移，受教育程度越高，發生遷移的可能性越大。對于陜西省內遷移人口，初中以上文化程度遷移發生率較大，大學本科以上文化程度遷移70%遷入地選擇在西安市，91.6%選擇在西安市城市中心區；對于陜西省外遷移人口，初中及以下文化程度和大學本科及以上文化程度成為人口遷移的兩個集中團體，九成人員選擇在西安市城市中心區和近郊區，這一方面是由于西安市作為省會城市高等學校眾多，吸引了大批異地學子來西安求學，另一方面也說明了西安市為遷移人員提供了大量的就業機會，在經濟發展的市中心為大學生們提供了展現實力的就業平臺；西安市經濟的快速發展和第三產業的升級，為具有一定職業技能的人員提供了建筑、運輸、餐飲、賓館、服裝、家政服務等服務行業的就業機會。同時，近年來來西安投資辦企業的外商和企業主不斷增多，專業技術人員、公司辦事人員和有關人員的工作調動也是人員流動和遷移的主要原因。

三、正確引導陜西人口遷移，穩定房地產價格

按照適度人口理論，一個城市的可持續適度人口要與當地的經濟、社會、環境三方面相互協調。為了控制城市人口的有序增長，充分發揮市場通過價格機制調節人口遷移方向的作用，應探索建立由市場調節人口遷移與房地產價格的機制。

1.地方政府應加強對人口合理目標的綜合調控。地方政府必須從當地的經濟、社會、環境三方面認真研究，從城市允許達到最大生產率和最大個人、社會福利時所能容納的人口；教育、健康、交通、住房等社會生活各方面主觀上達到市民最大滿意度，客觀上符合經濟發展水平時所能容納的人口；合理利用資源、保障生態環境物質能量循環相對均衡和滿足市民消費水平逐步提高的條件下，追求城市社會協調發展所能承載的人口等三方面確定城市不同時期的適度人口規模。適度人口規模是城市管理者管理城市的依據。

2.借鑒國內外人口遷移的歷史經驗。在市場經濟條件下,人才的流動也是遵循最大利益原則規律的。西安市應采取鼓勵人口“雙向遷移”的政策，即鼓勵陜北、陜南貧困地區的低技能的勞動力遷移到東部地區，以緩解當地人口壓力和環境壓力，而鼓勵中東部地區受過良好教育的專業技術人員遷入西安市?？梢越梃b美國西部開發時政府的策略,加利福尼亞的金礦及淘金熱吸引了歐洲大量移民，前期的移民是靠利潤的誘惑和市場自發作用吸引的，而后期政府的引導對西部地區的移民起了重要作用。從1784年至1832年，聯邦政府連續頒布了6個出售西部土地的法令，售地限額由640英畝降到40英畝，每畝市價由2美元降到1.25美元。1862年5月林肯政府頒布了“宅地法”，土地的廉價出售和低價租賃吸引了大量移民去西部定居。移民富有開拓精神和冒險精神,對美國西部的開發起了重要作用。[5]其次，也可以借鑒我國東部沿海地區吸引人才的方法，即為各類人才提供優越的物質待遇以及良好的生活條件和工作環境。為了鼓勵理性的、合理的人口遷移,政府應制定寬松政策,引導人口遷移方向，使陜西省人口分布更加均衡，促進陜西經濟的可持續發展。

3.實施戶籍制度創新。走在戶籍改革前列的廣東、遼寧、福建、廈門等省市在進行城鄉戶籍統一的工作過程中，無一不是以具有合法固定住所作為落戶的基本條件,逐步放寬大中城市戶口遷移限制。廣東2004年以前，外來人口集中的廣州白云、東圃、芳村、海珠南部等樓盤以“可以辦理藍印戶口”為賣點，成功吸引外來置業者。但是2003年底，廣州市公安局卻因為外來人口的大量涌入所造成的方方面面的問題于2004年1月1日起，取消了購房入藍印戶口的政策。該規定一出，廣州全市的樓盤均受到不同程度的波及，白云、東圃等區域的樓盤即使立刻應急推出促銷優惠，影響仍舊無法完全彌補“取消藍印戶口”所造成的成交量下跌。不少開發商坦言戶籍政策對樓市繁榮起到的刺激作用不容小視，“購房入戶”對于外來購房者而言是極大的鼓勵。廈門在2003年時，將先前執行的購房落戶政策進行了調整，落戶房屋面積從45平方米一舉調整到80～150平方米，給廈門的房地產市場帶來極大的震動，特別是在政策頒布期間在建的商品房項目，因為政策的出臺，導致一部分不符合面積要求的商品房滯銷，廈門島內也引發了開發商關于今后開發房屋面積定位和如何開展市場營銷的激烈討論，隨后亦引起了房地產開發商的“洗牌”運動。這些寶貴經驗對于陜西戶籍制度的改革和穩定房地產價格具有指導意義。

西安經濟技術產業開發區、高新技術產業開發區也已經嘗試了購房落戶政策，經開區的準入標準是房總價20萬，不論付款方式，購房者只要有固定工作，即可連帶直系親屬一并立戶，可以說這個門檻相對于目前西安市的房屋均價和市民普遍的購房預算來講還是成正比甚至稍低的，所以經開區的部分開發商是最早以“購房落戶”為噱頭來進行宣傳的?？偨Y經開區多家樓盤針對陜北、西安周邊地市置業者所進行的宣傳，“買房落戶口”無疑成為這部分目標客戶選擇經開區房屋的重要理由。而高新區準入標準30萬，且要求購房者一次性付清全款，抬高了購房者的門檻，以高新區成熟的區內環境和以吸引高素質人才為標準，高新區的購房落戶政策在執行的幾年來，同樣為拉動區內房地產事業的發展做出了巨大的貢獻。

陜西各地方政府應實施有利于本市發展的購房落戶政策，不同區域在對于外來人口準入購房標準、文化程度的要求方面可以和區域的產業發展相聯系，真正起到引導人才流動的作用，只有這樣才能既保證了遷移人口的理性選擇，也避免了遷移人口盲目遷移過于集中所導致的城市混亂，真正實現由市場調節人口遷移、由市場調節房價，促使陜西省各市在適度人口規模的前提下，房地產業健康發展。

[1]許學強,周一星,寧越敏.城市地理學[M].高等教育出版社，1997:38.

[2]鄧文勝.我國人口遷移及其對社會經濟的影響[J].漢江論壇，2000,(9):91-93.

[3]丁金宏,劉振宇,程丹明,劉瑾,鄒建平.中國人口遷移的區域差異與流場特征[J].地理學報,2005,(1):106-114.

[4]劉家強.人口經濟學新論[M].西南財經大學出版社，2004：102-106.

[5]王春艷,吳老二.人口遷移、城市圈與房地產價格[J].人口與經濟,2007,(4):63-65.

[責任編輯：陳合營]

C 924.2

A

1002-7408（2010）11-0070-03

陜西省社會科學聯合會資助項目（08 Z 031）；西安財經學院資助項目（07XCK19）。

尚宇梅（1965-），女，西安財經學院工程管理系主任，教授，研究方向：工程項目管理、房地產開發與經營，孫懷生（1965-），男，西安財經學院工程管理系講師，研究方向：工程項目管理。