一線城市房價或將下跌二三成
——訪瑞銀亞洲房地產研究部主管王震宇

本刊記者 馮京津

一線城市房價或將下跌二三成
——訪瑞銀亞洲房地產研究部主管王震宇

本刊記者 馮京津

今年上半年國十條的出臺，使得房價不斷上漲的勢頭得到控制，樓市成交量大幅萎縮，購房者大都采取持幣觀望態度。那么，下半年房地產市場走勢如何？新政效力是否可以達到政府調控預期？近日，本刊記者帶著這些問題采訪了瑞銀亞洲房地產研究部主管王震宇。

記者：您預測今年下半年房地產市場走勢情況如何？

王震宇：我們預測，今年下半年一線城市的房價會跌，二線城市房價會跌得少一點，三線城市要看不同的地區，可能價格會有上升的趨勢。最主要的問題是中國房地產價格跌到什么時候，市場會有一個支持，進而政策會放松。

宏觀調控政策要到位，是需要一段很長時間的，所以我們判斷此輪調控不可能四五個月就放松。2007年的時候，政策是在10、11月之間出來的，如果不是要解救全球經濟危機，寬松政策不可能在2008年10月就出來。本來政府的意愿可能要樓市價格再低一些才讓市場比較合理地上漲。所以上一輪宏觀調控是功虧一簣，因為是為了救全球。那次迫不得已，還要十一二個月才進行政策調整，這次會不會四五個月就逆轉，我覺得不可能。因為現在樓價相對2007年更高了。

判斷樓價能跌多少？技術性的判斷，如果價格跌到2007年高位的話，也有百分之十幾，我們預計今年年底左右會到這個位置。但是，這是最樂觀的。稍微悲觀一點的可能性，樓市可能回落到2008年低位宏觀政策才可能放松，如果這樣的話，可能要持續到明年第一季到第二季之間。2008年政策調整在一年左右，如果本輪調控也是一年，這個的可能性很大。未來一線城市樓價下跌的幅度可能在兩到三成之間，這是比較技術性的分析。

從政策層面來說，影響房價最重要的政策里，真正出臺最完整的就是信貸政策，其他的都是猶抱琵琶，很多沒有出現。溫總理在4月份講話中第一個提到的是“稅務與政策要完善”；第二個才說“信貸政策”。

稅收政策，長遠來說是需要做的是一個很重要的管制的工具，比較成熟的市場，如美國、英國、香港都有一個跟房地產相關的稅項，而且是以市值為基礎的，中國在這方面沒有，所以很容易導致在沒有成本的情況下持有很多物業。所以，房地產稅的出臺是未來大勢所趨。有不少人說，未必會推出，其實是一廂情愿，即使在本輪調控中不出臺，最遲明年、后年也要出的。稅收政策對投資者的影響非常大。政府擔心調控力度過大，可能推出的時間會晚一些。

其實政府也很明白，像英國、美國那樣大炒特炒，造成泡沫性的經濟，還是像德國那樣，把房屋變成消費型的產品而不是投資性、投機性的產品，這在中國是更重要的問題，因為中國人口密集，這方面的需求非常大，怎么樣把握這個平衡，是非常重要的。

第三個政策也非常重要，但是中國一直沒有很好執行，需要緊急做的就是處置閑置土地。官方的數據，從2003年到現在，幾乎有9億多平方米的土地是賣出去還沒有形成有效的房屋供應，這是很大的資源浪費，也有所謂囤地的現象。但是怎么能夠解決呢？其實是很容易?，F在賣地的標準是，賣出去之后，兩年之內要動工，放一個推土機就算是動工了。但是像香港，賣出去之后，多少年之內要交房，這是最簡單的控制市場土地供應的有效方法。所以，中國也應該盡快朝著這個方向走，不然的話，囤積土地的方法會使房地產發展的暴利現象持續下去。這方面做得好的話，對地方政府層面的財政也會有益，因為如果不動工的話，可以收回來或者罰款，間接替代了不少損失掉的土地收益，而且活化土地閑置。政府可以賣土地，如果大家都存了十年的土地儲備的話，誰去買？低于市場價格的話，就沒有人買地了，如果只有兩年的土地，那邊在賣樓，就算市場低的話，開發商也要被迫去開始買土地，導致地方政府的土地收益更加穩定和有持續性，這也是造就一個更平衡市場的非常有利的政策。

第四，我們覺得會對房地產未來一段時間導致比較大的影響就是加息?？梢钥吹?，銀行在2004年的時候，利率漸負，就加息了。2007年負利率，也加息了，但是2007年加晚了，就造成了泡沫。如果現在真的加息，對房地產市場也會有較大負面的影響。

其實這樣四個重要的政策里面，唯一真真正正市場已經完全期待甚至實現的就是信貸政策，也就是二套房政策。加息是半桶水，有人覺得會加有人覺得不會加。閑置土地方面，沒有人覺得會有任何力度的，沒有影響。

也有不少人在關心，如果房地產作為經濟拉動的板塊，這么大力度的打壓下來，會不會造成比較負面的影響呢？其實現在瑞銀的經濟分析，預測今年經濟增長是10%，所以要在今年動手術的話，不會對經濟有太大的影響，問題是明年會不會有一些問題出現。其實這次房地產政策就是打擊投機性的需求，但是另一方面想把經濟適用房或者廉租房推上去，此消彼長可以做到繼續有一個經濟推動力。

對寫字樓市場的判斷是比較樂觀的，2008年主要的原因是供應過剩，盡管政府有救市的措施，還是繼續跌。未來6個月到一年之間，我們覺得商業房地產是更適合投資的一個板塊。

記者：您剛才說到溫總理在4月份首先提出的是完善房地產稅收政策，您預測現在市場會不會出臺更重要的調控政策？下一步房地產政策是從松還是從緊，房地產稅會不會出來？

3.2.3 風機旋向確認：由于該風葉為后傾式葉型，一旦旋向錯誤，會使電流增大兩倍額定值，不僅會影響風量，嚴重的是開機兩三分鐘，就會造成風機配用電機冒煙燒壞。最終在現場有關人員配合下，頂部四個電機每個電機點動起動檢查確認旋轉方向，并用電流表監測(雖可以根據旋向標記)，確保風機電機絕對安全。

王震宇：房地產稅從任何角度都是應該出臺、應該完善的，問題不是會不會出，而是什么時候出，什么力度出，在哪里先出的問題了。為了先試水溫，可能在幾個試點城市先出，那幾個試點城市肯定是大城市，而這種稅的力度一定是針對于投資性需求最大的城市，越多投資性需求就越不看好。

下一步政策會從松還是從緊？沒怎么松或者緊，我剛才說四個政策里面應該出臺的東西其實還很多。未來需要把市場規劃，變成比較有效率的市場，很多東西要做，可能推遲了一些，但是最終還是要出來的。整體來說，對空置房或者以囤積樓房作為投資的那種需求是非常不利的。其實政府也很明白，像英國、美國那樣大炒特炒，造成泡沫性的經濟，還是像德國那樣，把房屋變成消費型的產品而不是投資性、投機性的產品，這在中國是更重要的問題，因為中國人口密集，這方面的需求非常大，怎么樣把握這個平衡，是非常重要的。

記者：您提到一線城市未來還有20%-30%的跌幅，這個幅度有沒有考慮到房地產稅收政策的影響？

王震宇：說實話沒有考慮到，我們完全是從技術性的層面來分析。如果跌到2007年的高位，基本上不會導致太多買房人出現負資產的那種情況，所以這是最安全的第一道防線，但是跌到2008年低位的時候，就可能出現負資產。央行做過測試，覺得對金融體系不會有任何大的負面影響，所以我們覺得，這是一個可以接受的水平，而且對緩解貧富不均的現象是最重要的，我想現在中央最關心的是這個問題。

記者：從目前開發商持有的現金額來看都是非常不錯的，而且現在的市場情況下，如果降價的幅度不是特別到位的話，會引發一系列不良的預期，您對這個問題怎么看？

王震宇：不少開發商在推盤方面可能會避重就輕，比如說不是推類似的產品，推比較新落成的，沒有相比較的產品，可以避免業主輸打贏要的反應。但是對他們的財政狀況來說，實在是比2008年要好很多，所以可能也因為這樣，持續僵持不減價的情況，在不少開發商那里可能更加拖得長。但是，有一些開發商，他們今年的賣房率相對他們的目標比2008年高很多，也就是說，他們今年面對政策改變是更加積極、正面地應對?，F在經過2008年有不少破產、邊緣、要賣盤的情況之后，很多人說現金流的管理跟利潤率的管理一樣重要。所以，如果真是學了一課的開發商，基本上在積極減價方面做得比較好一點。

記者：現在一線城市有一個比較明顯的現象，銷售的萎縮有需求萎縮的因素，還有一個因素是供給在萎縮，特別是現在這種土地出讓制度下面，政府效率是比較低的，這種情況下，對于房價下降的推動，可能供給的萎縮對于降價會有一定的支撐，這個問題您怎么看？

王震宇：其實是量先降然后價才降，這是不二法則，量降到一定的水平，價就會跟上。大家都有很多的土地，或者不需要買地，正如我剛才講的，為什么閑置土地方面是很重要的關卡，如果把好這個關卡，供應量自然就會理順，而不是樓價高的時候賣得多，樓價低的時候就不賣，未來真的要在閑置土地或者落成的關卡上把握好，真的強行執行的話，可能有不少地會回歸政府，然后馬上拿出來賣，土地就激活了。

記者：關于保障性住房，住建部說，今年必須有580萬套的保障性住房的建設，按照每套50平方米來算，差不多有3億平方米的面積，相當于2009年成交量的三成多一些，如果這個量持續到明年的話，是不是對于整個的市場會形成壓力？特別是二、三線城市，因為他們的房價雖然有上漲，但是那個漲幅跟北京、上海來說還是有很大的差距，那個時候保障性住房推出之后會不會壓抑以后的成長預期？

王震宇：保障性住房一直是政策想拉動的板塊，但是一直沒有結果。我們也做過一些研究，過去幾年基本上保障性住房占商品住房整體的供應量1%-2%左右，如果上面的目標真的能實現是可喜可賀，如果實現不了，對未來結構性的調整還是沒有用處的。所以最終保障性住房重要的一點就是不是硬性規定只能賺多少百分比的利潤，沒有任何開發商有興趣做的，應該是什么價位賣房子，讓開發商自己去算能夠賺多少錢，然后用市場的力量去買或者拍賣，或者招拍掛，讓他自己定地價應該是多少錢賣出去，這樣一下子就釋放出來，供應量也會很快跟著上去。很多東西，現在房地產市場行政性規定卡死了很多活力，如果稍微微調一下，很多東西就由市場主導了，未來一段時間，政府應該考慮一些政策上的改動。

記者：從公布的上半年的房地產數據來看，上半年房地產的開發投資和增速都保持在相對比較高的水平上，有很多分析認為，之所以達到這個效果，很大的原因在于保障房的投資在拉動，其實商品房的投資一直存在退化的趨勢，不知道您怎么看這個數據。如果這種情況屬實的話，商品房對于開發商投資消費的話，在未來一段時間內會影響到下一段，會不會左右政府對下一步形勢的判斷和政策出臺的力度？

王震宇：應該會有的，這是政策到底成不成功的最重要的指標。我認為，未來中國可能需要考慮一個重要的政策原則性問題，到底住宅是投機投資性的產品還是消費型的產品。但是我不清楚中央的思路是怎么樣的，基本上可以知道未來的市場只能夠平穩，跟著整體收入上升而上升，而不是受信貸或者利率的短期因素撥付而導致過度的亢奮或者低迷的情況出現。這是一個更好的結果。