青年科技人才住房問題亟待解決

楊紅旭

青年科技人才住房問題亟待解決

楊紅旭

近幾年，隨著我國部分城市房價持續快速上漲，很多人購房難度越來越大，不僅是城鎮中低收入家庭，部分收入并不低的青年人亦面臨著住房難題。在此嚴峻形勢下，甚至部分大學生畢業生不再愿意在高房價的大城市求職，轉而去房價較低的中小城市找工作。其中還有一些畢業后幾年的中高端人才，也因房價問題，由一線城市轉投二、三線城市。

高房價不僅是一個民生問題，同時也是一個城市問題，它降低了城市對人才的吸引力，進而將降低城市長期發展的競爭力。在謀求“土地財政”和房地產稅收收益之余，有遠見的城市領導人必須正視和應對這一問題。當前國家推行科學發展觀，在轉變經濟發展方式的過程中，科技創新非常重要，青年科技人才更是重要的人力資源?，F實情況是，在青年人才結構中，金融人才、管理人才等一般收入較高、住房條件較好，相較而言，青年科技人才數量龐大，分布范圍廣，收入水平參次不齊，住房相對困難。

近兩年來，我國住房保障體系不斷健全，廉租住房、經濟適用住房、棚戶區改造房等正在逐步解決具本地戶籍的城鎮中低收入家庭的住房困難。今年6月住建部等七部委又出臺了《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，提出公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，有條件的地區，可以將新就業職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。七部委文件中提到新就業職工，但并未強調所有城市都落實，而且并未提及青年人才，遑論青年科技人才。

近期，上海市的一份抽樣問卷調查表明，無產權房者其比例高達58%，未婚者中這一比例更是高達85%。未婚者中有34.85%為與人合租，已婚者中有27.25%為單獨租賃。不管是租賃居住還是產權房居住，三分之二以上的青年科技工作者因租金負擔重或還貸負擔重而覺得生活壓力很大或較大。面對住房壓力，他們或者盡可能減少文化娛樂支出，或者盡可能節約飲食消費支出，或者通過跳槽、兼職和靠父母援助來增加收入緩解經濟壓力。

在這種形勢下，高房價城市的政府部門，必須籌劃和推出一些政策。對于科技工作者在住房方面的扶持，應堅持“政府引導，市場參與；全市統籌，以區以單位為主；租售并舉，租賃優先”的原則，提出以下四大類政策建議。

大力發展公共租賃住房，有針對性地健全運行機制。

七部委今年出臺了公共租賃住房的政策，實際上近兩年來北京、廈門、深圳、常州、重慶、上海等地已制定了相關政策。比如，《上海市發展公共租賃住房的實施意見》提出：公共租賃住房要有效緩解本市青年職工、引進人才和來滬務工人員及其他常住人口的階段性居住困難。因此，解決青年科技工作者的住房困難的主導和最佳方式，將是公共租賃住房。針對青年科技工作者的特殊情況，按投建和經營主體劃分，主要有如下三種形式。

首先，以單位（各類經濟和產業園區）為投建和經營的主體。通過單位力量為青年科技工作者提供公共租賃住房（單位租賃房），是最具操作性的路徑。主要原因有二，一是青年科技工作者在某些單位的集中度高，二是上海城市建設用地非常緊張，而部分單位擁有一些使用權固化了的土地資源。單位租賃房的土地主要為單位自有，政策允許其調整用地性質和改建閑置的非居住建筑，特殊情況下由政府安排少量新增用地；建設資金由單位解決；建筑標準主要為宿舍，因引進人才等需要，可按經濟適用住房套型標準（一室或兩室）配置中小戶型獨用成套住房； 租金以市場租金為基礎，可適當優惠，由單位確定；在建設、經營、公用事業收費等方面享受一定的政策扶持。

其次，以區縣政府為投建或經營的主體。針對青年科技工作者的公共租賃住房，不同于一般外來務工人員，配合區縣的人才戰略，政府應更加關心和積極參與。政府主導投建或經營的公共租賃住房，主要針對于單位租賃房覆蓋不到的青年科技工作者，尤其是針對層次較高者，可稱之為優秀人才公寓。土地由政府劃撥，資金由政府籌措，也可通過從市場中收購或改建物業籌集房源，運營由政府指定或委托機構負責。針對中級以上的青年科技工作者，進一步細分級別和層次，為其提供不同檔次的公共租賃住房，并給予不同級別的租金優惠。投資和建設費用由財政一次性投入，政府持有產權，政府只要靠租金維持運營即可。

再次，以社會機構為投建或經營主體。廣泛動員社會力量投建和經營公共租賃住房，用于解決單位租賃房和優秀人才公寓覆蓋不到的普通青年科技工作者。市、區（縣）政府應組織和扶持一批從事公共租賃住房投資經營管理的專業機構，負責公共租賃住房建設投資、房源籌措、定向供應和經租管理。運營機構應具有法人資格，按《公司法》有關規定組建，采取市場機制進行運作，以保本微利為營運目標，著重體現公共服務的功能。土地以一定的優惠幅度進行出讓，或者政府以土地入股；資金通過社會籌措；除了新建和配建方式外，鼓勵機構通過收購、改建、長期租賃方式籌措房源；租金以微利為原則，略低于市場租金水平；政府在土地出讓、融資、稅收方面給予政策優惠。另外，在符合城鄉規劃和土地利用規劃、建設用地總量不增加的前提下，鼓勵鎮、村集體經濟組織可以利用閑置的鎮、村企業用地或廢棄的其他集體建設用地，建設公共租賃住房。

有兩個因素制約了他們購買商品房，一是房價較高，二是積蓄較少。在房價難以有效降低的現實條件下，有必要通過金融優惠政策降低購房門檻。

各區因地制宜地建設優秀人才公寓，以有限產權房留住高層次人才。

各區縣應根據各自經濟水平、產業定位、職工結構等情況，因地制宜地制定優秀人才住房保障政策，其中包括優秀青年科技工作者，為了真正留住這些優秀或高級科技人才，可嘗試建設優秀人才公寓，以優惠價格和有限產權的形式，出售給他們。被納入的單位中符合學歷、職稱、貢獻大小的優秀高級人才，比如必須具有副高以上職稱或碩士研究生以上學歷，為區經濟社會發展作出突出貢獻，與單位簽訂一年以上工作合同的正式員工。戶型平均面積控制在90平米左右， 按市場銷售價格的60%-80%優惠銷售。 取得房產權證后在本區工作期限未滿5年確需轉讓的，由政府按照原價格并考慮銀行利息等因素進行回購。取得房產權證后在本區工作期限滿5年不滿10年需轉讓的，轉讓所得中優惠面積的增值部分，60%歸個人所有，40%上交政府。在本區工作期限滿10年后，可取得該配售房完全產權，可自由轉讓。政策扶持優秀人才公寓開發，可以新建，也可以在商品住宅項目中配建，給予土地出讓金的優惠，同時建議減免配套費、營業稅等相關稅費。

制定優惠的金融政策，降低青年人的購房門檻。

大部分青年科技工作者的工資水平并不算低，但有兩個因素制約了他們購買商品房，一是房價較高，二是積蓄較少。在房價難以有效降低的現實條件下，有必要通過金融優惠政策降低購房門檻。一是適當降低個人房貸的首付比例，可以比常規標準降低10-20個百分點，比如首次購買90平米以下普通商品住宅者，當前一般是三成首付，對青年科技工作者可實行二成甚至一成首付，如果商業銀行勉為其難，則可由單位為其提供貸款擔保。二是適當降低個人房貸利率，必要時由單位和政府出面與商業銀行協調，可優先考慮與本地銀行和政策性銀行合作。三是公積貸款政策向青年科技工作者傾斜，貸款首付和利率比常規適度降低，同時允許單位為青年科技工作者增加補充公積金金額。

制定優惠的財稅政策，減少青年人的購房成本。

對特殊群體在購房方面進行補貼,是發達國家通行的做法，尤其是對于中低收入家庭。上海市可以考慮運用多種方式對科技工作者購房進行補貼。一是，由市政府制定統一政策，按照不同職級，為政府機關、事業單位的科技工作者發放不同數量的房貼；有條件的企業單位可以根據自身情況發放房貼。二是，各區縣可根據經濟社會發展的重點領域和人才工作的重點對象，對科技工作者實施購房貸款貼息政策，但要限定所購住房的套數（首套）、戶型（比如90平米以下）和單價(不高于所在城市商品住宅均價)。三是，1998—2003年上海曾實行購房抵個人所得稅的政策，對科技工作者同樣可以實行此政策，但要限定所購住房的套數（首套）、戶型（比如90平米以下）和單價(不高于所在城市商品住宅均價)。四是，降低房產交易稅費，普通科技工作者首次購房，高級科技工作者二次改善性購房，可減免契稅、印花稅等；對于一定級別的科技工作者出售第一套房，購買第二套房者，可減少轉售住房的營業稅、個人所得稅、土地增值稅等。(本文作者系上海易居房地產研究院綜合研究部部長)規劃、安置補償資金、安置定銷商品房房源等前期工作的基礎上，必須開展社會穩定風險評估?！锻ㄖ窂娬{，未經過社會穩定風險評估的拆遷項目，將不得頒發拆遷許可證或進行集體土地房屋拆遷項目備案。

香港再出樓市降溫措施 征收額外印花稅

香港財政司長曾俊華宣布，香港在現有4.25%的物業印花稅基礎上，額外征收新的印花稅，以抑制不斷升溫的香港樓市。

曾俊華表示，本次調整的額外印花稅分為三級，如果在買入單位后六個月內轉售，買賣雙方需支付交易金額15%的額外印花稅；6個月至12個月內轉售，稅率是10%；12個月至24個月內轉售，稅率就是5%。持有物業時間越短，稅率越高，買賣雙方均需付稅。

澳門新樓宇明年起強制公布實用面積率

澳門土地工務運輸局公布，將于明年1月1日起，強制規定所有新樓宇必須提供實用面積比率，資料要上載至互聯網，讓市民可以上網查閱。

由澳門特區政府跨部門組成的“促進房地產市場可持續發展工作小組”經過分析研究，提出將循六大方向制定措施，包括取消中間移轉稅、收緊樓宇按揭成數、制定規范中介活動及“樓花”銷售制度的法律及信息透明化等，借此遏止房地產市場的過度投機活動，從而促進房地產市場健康可持續發展。

其中，澳門土地工務運輸局為改善房地產市場信息不對稱的情況，決定從明年1月1日起發出指引，強制要求發展商在提交新樓宇建筑計劃時須提供更詳細的資料。新措施要求，發展商必須在政府新修訂的“技術資料表”中填上建筑項目每一用途的實用面積比率；而是否填寫實用面積比率將成為政府核準申請的必要條件，并會影響政府此后對該計劃之“工程準照”及“使用準照”（即工程及入伙許可證）的核發。不過，明年1月1日前遞交的樓宇建筑計劃則沿用舊制。