淺析旅游房地產融資

盧郁雙

【摘 要】本文對旅游房地產的目前的融資模式進行了分析,發現我國的旅游房地產融資任存在一些問題,提出了部分對策僅供探討。

【關鍵詞】旅游;房地產;風險;融資

中圖分類號:F592.9 文獻標識碼:A 文章編號:1009-8283(2010)07-0052-01

1 目前旅游房地產融資現狀

作為資金密集型產業,融資向來是旅游房地產業生存和發展的關鍵.目前,我國旅游房地產企業的融資模式是以間接融資為主、直接融資為輔,銀行貸款在房地產企業融資中占居主導地位。中國人民銀行副行長吳曉靈曾說,與西方發達國家的房地產融資體系相比,中國房地產融資仍然過分依賴銀行信貸,股權、債券、基金等融資方式的發展相對緩慢。目前,我國房地產開發資金來源還是以銀行信貸為主導的單一融資格局,造成房地產業潛在著極大的金融風險。并且我國房地產金融的二級市場實際上尚未形成,住房抵押貸款證券化業務遲遲沒有實施,實際上商業銀行直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險,因此,房地產業一旦發生危機就必然會引發銀行危機。近幾年來,銀行信貸的增長速度有所下降,主要是受國家一系列宏觀調控政策影響。隨著政府對金融調控的利劍頻頻出鞘,銀行信貸被逐步收緊,房地產企業融資面臨前所未有的挑戰。因此,目前房地產企業的銀行貸款門檻被大大抬高,面對資金瓶頸,開發商亟待拓寬新的融資渠道。

2 旅游房地產融資方式所帶來的問題

首先,由于房地產融資渠道十分單一,過渡集中于銀行,銀行信貸政策的每一次變化和調整必然會對房地產業產生巨大的沖擊和影響,十分不利于房地產業的健康穩定發展。占房地產開發資金來源55%以上的貸欲給銀行帶來了巨大風險。政策壓力促使銀行信貸門檻不斷提升銀行信貸融資的難度加大。

其次,這樣的情況對商業銀行也極為不利。商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”,在經營業務上容易產生急功近利的傾向,這種競爭方式埋下風險隱患,并可能最終導致銀行業務產生真正的損失。信息不對稱,導致房地產信貸業務的逆向選擇和道德風險。房地產企業為了順利獲得銀行信貸支持和更長久的占用銀行信貸資金,可能會故意隱瞞企業財務信息,致使銀行不能準確評估房地產企業的償還能力及貸款風險,這種貸款后雙方的信息不對稱會導致房地產企業的道德風險,最終演變為商業銀行的房地產企業信貸風險。

最后,由于旅游房產的直接融資的缺乏而容易造成房地產業的高債務依存度,這將導致企業形成軟約束。但是,如果選擇公開上市直接融資,又面臨信息披露問題。房地產業的自由資本偏低導致行業投資過渡,容易形成“泡沫”。近些年,房地產的“泡沫”問題似乎愈演愈烈,由此累計的巨大風險對旅游房地產的影響也是很大的。

3 我國房地產融資的相關建議

我國房地產融資渠道的多樣化的出現是經濟發展的必然產物,如何更好地運用這些渠道,少走彎路,為經濟發展服務,對投資者和政府相關部門提出了嚴峻的考驗。在此提出以下四點建議。

3.1 融資渠道多元化

隨著房地產行業的不斷發展、融資政策的逐步放松以及除銀行信貸之外各種融資渠道發展空間的進一步打開,這里我們介紹幾種旅游房地產可以運用的除銀行信貸的其他融資方式。如:房地產信托、海外基金、上市融資、債券融資、房地產證券化、項目融資、金融創新等。

3.2 商業銀行應大力發展多元化的房地產金融市場

應力求形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場,在確保房地產資金來源充足的同時分散房地產投資風險。一是商業銀行應該積極推進住房貸款證券化進程。通過證券化可以將房地產金融的信用市場化,加速間接金融向直接金融的轉化,使房地產金融的資金來源更加多元化和社會化,從而不僅擴大房地產開發資金的來源,而且可以分散投資資金的風險;二是應努力發展房地產業基金,可考慮引進海外房地產業基金,并在吸取其先進管理理念、方式的基礎上發展、培育國內房地產業投資基金,同時加快產業投資基金的立法步伐,出臺產業投資基金方面的專門法律,規范房地產投資基金運作。

3.3 努力完善法律法規

內地越秀 REIT 的香港上市,大連萬達集團尋求 REIT融資不成轉向 CMBS 并在國外發行,這些產業界的生動案例無疑折射出國內房地產融資及金融創新方面法律法規不完善、不健全的客觀現狀。當前,討論的焦點集中在《產業基金法》、信托集合投資最大合約數、稅收等方面。法律制度的健全是對房地產融資創新的一個有利的保障。融資渠道的多樣化發展是未來的發展方向,制定相應的法律、法規不僅有利于融資產品的創新,也有利于相關部門更好的執行監管職能,在完整、有序的法律框架下維護投融資渠道的暢通,防止監管落后于市場。

3.4 建立有效的信用評級制度

除法律法規外,還需建立一些配套制度,如良好的信用評級制度和健全的信息披露制度。在一個良好的社會環從而激勵其更好地維護信用。投資者需要良好的信用評價指標從事投資。建立信用評級制度的重點在于建立權利基礎,即信用評級是為誰的利益在評級,評級后主體的權能會有哪些增進。我國缺乏有效的信用評級制度和機構是我國房地產金融發展的重要障礙。對此,一方面要大力提高信用意識,努力完善信用制度;另一方面,可借鑒國外建立評級制度的成功經驗,逐步建立與市場相配套的評級制度。

4 總結

旅游房地產是一個風險很高,資金需求大的行業。如何規避風險,優化融資結構對于旅游房地產來說是一個十分重要的問題。目前,旅游房地產企業,無論在投資還是融資方面都應該更加理性。擺脫主要依賴銀行貸款的單一融資方式,大力發展多元化的房地產金融市場。旅游房地產企業應走向一條資金流滾動快、風險相對低、專業性強的集團化、專業化道路。政府也應加強對旅游房地產的監管,給予更多的指導,完善相關的法律法規。

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