對當前中國房價過快上漲的研究

崔 陽

摘要:房地產市場是社會主義市場經濟的重要組成部分,其發展能滿足人們改善居住條件需求,滿足享受型、投資型需求。但房價過快上漲,就表明其出現了問題,已引起社會各界重視。探討近幾年房價變化過程,分析房價過快上漲原因及其不利因素,認為應限制購房需求、分散異地購房需求。

關鍵詞:房價;商品房;購房需求

中圖分類號:F293.3 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)29-0009-04

2003年國務院提出房地產業已經成為國民經濟的支柱產業。然而到2010年年初,房價一直漲,而且漲幅過大,引起社會各界重視。關于房價過快上漲問題,需要通過進一步分析其原因,找出合理解決辦法。

一、中國房價變化過程(2003—2009年)

近年來,我國的房地產市場陷入了“越調越漲”的怪圈,這種怪圈以“調控—觀望—反彈”的形式出現,每經歷一次循環往復,房價都會攀升到一個新高點。自2003年以來,政府對住宅市場的宏觀調控政策的出臺逐年頻繁,幾乎是“一年一調”,房價也隨之“一年一漲”。

2003年,國務院18號文件提出:“房地產業關聯度高,帶動力強,已經成為國民經濟的支柱產業”,房地產被正式賦予產業的定義。自此,我國房價便開始了以每年兩位數的增幅快速攀升。

2004年,全國住宅的平均售價從2003年的2 197元/平方米上漲至2 608元/平方米,漲幅高達18.7%。

2005年,全國住宅平均售價繼續上漲12.6%。為穩住房價,2005年國務院辦公廳連續出臺了兩個“國八條”,國家出手控制房價自此正式拉開序幕。

2006年,“國六條”繼續出臺,使2006年全國住宅價格漲幅降到兩位數以下。全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%,新建商品住房銷售價格同比上漲6.3%。

2007年,市場經過一段觀望后,再度出現房價大幅上漲的一個高峰,全國住宅平均售價增長率達到16.86%,住房銷售平均價格達到3 645元/平方米。同年8月國務院出臺24號文件,指出“住房問題是重要的民生問題”,強調了住房與民生之間的重要關系,并從保障和改善民生的要求出發采取了一系列的調控措施,不再把房地產單純看為“支柱產業”。

2008年,全國住宅平均售價的漲幅為7.5%,再度回到兩位數以下。由于遭遇金融危機,為實現“保增長”的任務,房地產的“支柱產業”定位又再度受到重視,并承擔起對經濟增長的拉動作用。

2009年,房價在經過三四月份的“小陽春”之后,再度進入瘋漲期。據國家發改委、國家統計局發布的數據,截至12月,全國70個大中城市的住宅平均售價達到4 600元/平方米,比2008年均價上漲了1 000元/平方米,創下26個月漲幅新高。其中,深圳、杭州、南京、北京、上海等一線城市的房價漲幅超過全國平均水平。

截至2009年底,全國城鎮住宅市場的平均銷售價格已從2003年的每平方米2 197元上漲到了每平方米4 600元?？梢钥吹?政策的宏觀調控在抑制房價漲幅過高方面沒有取得預期成效,老百姓工資的增長水平遠遠趕不上房價的增長水平,大部分中低收入人群望房興嘆。①

二、中國房價過快上漲的原因

房價上漲過快的原因,主要有以下四個方面。

(一)各級政府支持

房地產能帶動相關行業的發展,如房屋拆遷、房屋新建、搬家公司、裝修公司、家電生產行業、家具業、廚具行業、鋼材行業、水泥行業、玻璃行業以及流通領域,等等,能帶動眾多人的就業。同時,中央及地方政府能增加對相關行業的稅收,如中央企業和地方企業的所得稅、營業稅、個人所得稅、城市維護建設稅、印花稅,等等,充足各級政府的財政。

以中央財政為例,財政部4月13日公布數據顯示,2009年全國土地出讓收入為14 239.7億元,比上年增長43.2%。分析人士指出,土地財政已經成為影響房地產市場發展的重要因素。

以地方財政為例,青年學者傅白水的研究報告顯示:2004年上半年,浙江省房地產稅收為86.82億元,同比增長75%,占地稅收入的21.9%,對全部稅收的增長貢獻率達到34.68%,成為浙江第一稅收來源。在江浙滬三地的地方財政收入中,房地產業和建筑業(不包括相關產業)所占的比例都在30%左右,在浙江房地產業中,其比例甚至達到35%。

以擴大就業、推動國民經濟發展、城市化改造等為宗旨的政府主導的房地產發展,助長了房價過快上漲。

(二)商品房有需求

1.改善型需求。以前房屋面積小,或者陳舊,或者想改變房屋構造,或者想換樓層住,或者想改變居住地等等改善型需求,要求商品房的開發。

現在到外地找工作是很普遍的現象,然而在長期生活的城市中沒有房子住,確實是令人苦惱的事情。雖然租房也可以,但能擁有一套房是再好不過的事情。據新浪網2010年7月23日報道:根據最新的統計數據,在北京市實際常住人口1 972萬人中,戶籍人口1 246萬人;登記流動人口763.8萬人,其中在京居住半年以上的726.4萬人。據分析,人口快速增長的主要拉動力來自流動人口,四年來流動人口增量逐年加大,共增加151.8萬人,年均增長37.9萬人。如果將駐京部隊、在社會上散居未登記的和短期來京探親、旅游、就醫的流動人口估算在內,北京的流動人口總量已超過1 000萬。這些流動人口,可以認為是推動北京購房需求的重要因素之一,事實上也如此。

2.享受型需求。在一個城市擁有兩套以上住房,生活方便,特別是家庭成員工作地點或上學地點離家相對遠,可以兩套房輪著用。還有,由于地區差異,想體驗異地生活的購房需求,如:據海南省房協2009年底統計,截至去年黑龍江人在海南購房占總數的三四成,黑龍江省每年有13萬人到海南過冬。近一個月各樓盤信息顯示,黑龍江人海南購房比例只增未減。據悉,相對于北京、上海等地購房人群,黑龍江人購房金額雖不是第一位,但是購房數量肯定居榜首。黑龍江人在海南購房主要看中海南冬季的溫暖氣候,海南房產是黑龍江人的第二居所,剛性的需求占了很大的比例。然而,近期的購房狂潮卻早已超出了這種剛性需求。據三亞市房協工作人員介紹,去年11月以來,三亞每天成交170余套房子。對一個常住人口僅50多萬人的地級市來說,數額驚人。三亞市一家房產銷售中心工作人員告訴記者,島外人群是三亞樓市主要消費群體,黑龍江人無疑是主流,黑龍江人購房的入住率能達到50%。

3.投資型需求。房子具有耐久性、不可移動性,因此決定了其有限性。在宏觀經濟環境穩定發展情況下,它具有增值性,也因此引起了投資性需求。再有,流動人口多的地方的房租收益,也是引起投資性需求的重要因素。房價上漲過快的城市,就是流動人口多的地方,如北京、上海、深圳。據2010年1月26 日網易房產報道:北京三年的房價上漲了120%,位于前三位的分別是西城區、東城區和海淀區。根據預測,北京未來二手房房價有可能出現15%的議價空間。鏈家地產《北京二手房價格趨勢研究報告》顯示,北京全市的二手房過去三年間平均成交價上漲了120%,13個行政區中房價漲勢最驚人的是大興區,漲幅高達166%。而漲幅最大的商圈則為宣武門,幅度為172.96%。據2010年2月22日新浪房產報道:上海房價年漲幅驚人,最高漲幅155%。南匯并入浦東新區的消息正式宣布后,南匯與浦東接壤的周康板塊率先活躍起來,板塊內不少新盤紛紛漲價,其中綠洲康城、親水灣在2009年第一季度成交價僅為9 000左右,目前最新的房價已達23 000,漲幅155%,

4.投機型需求。在城市中地段不一而產生房價差價,大、中城市的城市化進程不一而產生房價差價,按樓層不一而產生房價差價等差價誘惑下,刺激了為獲得交易差價的投機需求。而且近幾年房價飛速上漲,更助長了投機需求。再如,炒房團批量買商品房,縮小房源,抬高房價,刺激他人投機購房需求。據新浪網2010年7月28報道:有人百日拋售25套房源,據了解,房主是一位40歲左右的浙江籍女士,長期投資樓市,幾年前在北京一口氣買下的這些房源,總價近1.3億元,接近每平方米4萬元。亞豪機構副總經理任啟鑫分析,“北京的樓市里,投資客群體是長期存在的,而且大部分對未來持長期看漲態度。一人買25套房,別人就沒房買了,如果這種人多了,也就大大縮小了房源,房價上漲是正常的。

正是上述購房需求,也推動了房價的上漲。

(三)信貸支持

由于金融機構的參與,銀行向購房者發放貸款,使購房者得以提前獲得住房。對房地產開發公司來說,銀行向購房者發放貸款,使購房者提前買房,有利于房地產開發公司資金的周轉,以獲得更多的利潤。對銀行來說,如果直接向房地產開發公司發放貸款,開發公司用貸款來建造的房屋并不能很快地全部銷售出去,這勢必影響開發公司的還貸能力;如果直接向購房者發放貸款,購房者將所得的貸款全部用于購房,由于給予購房者的貸款額要低于房價,購房者自己還要投入一筆資金用以購買房屋,又由于購房者在獲取貸款時以購得的房屋作抵押,所以還貸的可靠性得到充分的保證。這種抵押貸款,對于購房者、房地產開發公司和銀行都是有利的,因此,刺激了商品房需求,促進了房地產市場的發展。以2 000元/平方米的90平方米商品房為例,貸50%的房款,銀行到期后能收38 446.38元的利息。正常情況下房貸越多,這種利息收入越高,這更是銀行放房貸的動機,也是刺激購房需求的重要原因。

(四)常住外國人住房需求

對中國常住外國人沒有具體統計。據新華網2008年2月27日報道:2006年,有4 400萬外國人出入中國,比2001年增長將近98%。在北京登記居留的外國人有7萬人,上海則更多?，F在的在中國常住外國人人數應該更多,他們也有住比賓館更便宜、舒適的自住房需求,這影響針對他們放出租的購房投資需求。雖然大城市中人口多,針對外國人購房需求對整體房價影響不大,但還是有不少刺激購房需求的作用。

三、房價過快上漲不利因素

1.人們可支配資金減少,其他消費受到限制,生活質量下降

吃、住、行、游、購、娛,是旅游業中的六大要素,更是作為一般人的生活要素,在住的方面花的比重大,必然在其他五方面消費上受到限制,導致生活水平的下降。特別是貸款購房的中低收入階層成為了房奴,其生活質量可想而知。假設收入2 500元的單身,按揭50%房款購買1套2 000元/平方米的90平方米房屋,15年還清,他每月向銀行要繳納713.59元房款,剩下的1 786.41元中,還要拿出一部分做儲蓄,這樣,日常開銷就受到了限制。前幾年,媒體報道,北京有個單身貸款購房者,為了還貸節省錢,把自己的房子租出去,再與別人合租一間房,可見生活質量下降了多少。

2.貧富差距拉大,引起社會不穩定

房價漲幅過快,將引起行業收入狀況失去平衡,房子多的人越富,收入少的人越買不起房。貧富差距拉大,增加社會矛盾,引起社會不穩定。據房地產門戶——搜房網 2010年5月11報道:5月7日,大連某地產論壇上,有“任大炮”之稱的華遠地產董事長任志強還沒來得及“放炮”,就先遭到“鞋襲”。當天,自稱為“中國人最想揍的第三個人”的任志強走上演講臺,一句話未說完,會場內一男子朝臺上扔出了兩只鞋。躲過“攻擊”的任志強自嘲說,“看來我的待遇能比得上總統了”。房產大佬遭“鞋襲”引起了網友的熱烈討論和惡搞。有人對扔鞋行為歡呼叫好,評價說“扔的不是鞋,是民憤”;也有人認為,任志強不過實話實說,被扔鞋不過是“替人受過”。這件事情反映的是,確實有不少人對房價過快上漲有不滿?，F在強調和諧社會,人的必需品房子與其價格不應成為引起矛盾的焦點。

3.提高生活成本、生產成本,引起通貨膨脹

房價高引起地價上漲,與房子關聯產品價格上升,導致通貨膨脹;房價高,人們提出提高收入,將導致生產成本上升,物價上漲,導致通貨膨脹。過度的通貨膨脹不是好事情,他能引起社會不穩定,降低產品在國際市場價格上的競爭力。雖然現在沒有出現大范圍的通貨膨脹,但市場經濟條件下沒有一個產業是獨立存在的,各產業是相互密切聯系在一起的統一系統,一個系統環節出現問題,必然引起其他產業的變化。近幾年大蒜價大漲,綠豆價大漲,各地的提出漲工資要求等現象是偶然的嗎?本人想,不是,是表明市場經濟系統確實出現了問題,才發生的現象。雖然不能斷言是房價過快上漲引起的問題,但不能否認房價過快上漲刺激了其他商品的漲價需求。

四、對抑制房價過快上漲的建議

1.限制購房需求

房子是建在有限土地上的固定資產,其數量供應不是無窮大,因此對家庭擁有房子套數進行限制,抑制需求,如戶口所在地兩代最多三套房,異地一套房。戶口所在地有兩三套房子,可滿足一對夫妻與長輩或子女安居需求,也可以滿足享受型、投資型需求,異地一套房,可以滿足各種需求,但能抑制投機型需求。異地可購多套房,會限制當地中低收入者購房,特別是流動人口多的城市,房價飛漲將導致當地中低收入者買不起房,將引起社會矛盾,不利于社會穩定。因此,應限制異地購房套數,一般異地兩代一套房夠用了。

2.分散異地購房需求

近幾年房價漲勢看,北京、上海、深圳房價漲勢最快。因為這幾個城市是國家核心城市,北京是首都,是政治中心、文化中心、教育中心,最近經濟發展也飛快;上海是我國重要的金融中心,傳統經濟中心,外資企業多,貿易發達,高校也多;深圳是我國第一個開放的城市,制造業、加工業相對發達,貿易也發達。因此,這幾個城市里,人們做生意、生活相對比其它城市好得多,也因此流動人口多,使其成為人們重要的異地購房目的地,也導致房價漲勢最快。有些人甚至談外地人禁購當地房子,這顯然是對外地人的歧視性言論,房地產市場作為市場經濟的一部分,異地購房應視為正常的現象。要避免人口過度集中于某幾個核心城市,就應該引導分散人們購房目的地,如提高各省、自治區中心城市的容納外地人能力,也就是提高地方的中心城市盈利能力,服務能力,居住環境,提高異地人的購房吸引力,以達到分散、降低幾個核心城市的房價漲勢過快壓力。

正常情況下,中國人口未來趨勢看,因實行計劃生育政策,人口不會一味漲上去,但從城市化發展趨勢看,重要城市人口還是有上升的趨勢,再看中國社會經濟發展形勢看,主要城市流動人口是上升的趨勢。因此,在保證國家保護地情況下,適當增加主要城市用于蓋房土地,增加樓層,以達到充足供應主要城市商品房套數。

3.控制信貸

為了抑制房價過快上漲,2010年以來幾個核心城市實行了“認房又認貸”信貸政策。所謂“認房又認貸”,含義是:第一種情形:對于借款人首次申請利用貸款購買住房,如果在擬購房所在地房屋登記系統當中,包括預售合同的登記備案系統當中,其家庭已登記有一套或者以上住房的,他再貸款購買的住房一定是第二套或者以上住房;第二種情形:借款人已經利用貸款購買過一套或者以上的住房,又申請貸款買住房,也認定是第二套及以上住房;第三種情形:銀行通過查詢征信記錄、居訪等訪問形式的調查,確信借款人的家庭已經有了一套或者以上住房的,再貸款也按照第二套或者以上來執行。

顯然,這種信貸政策應該是嚴厲的政策,能有效防止拿貸款購買的房子再抵押套另一個房貸的連環套貸方式引發的房源人為縮小,也能很大程度上抑制房產投機需求,穩定房價有積極作用。本人認為,這一政策不要局限于幾個核心城市,應全國推廣。再有,對超過1套的貸款購房者,期限處理剩余房子,如給1—3年事件處理,達到增加房源效果。

房地產業歷來是各國的重要產業,在我國也是支柱產業,如何穩定、健康發展是關系國民經濟穩步發展、社會穩定的重要因素。如何引導房價正常發展是以前、現在,也是今后的重要課題。我們要時刻關注它、調節它,因為房價變化也是體現宏觀經濟變化的一種重要表現。

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