湖南吉鳳經濟開發區土地集約利用研究＊

莊大春

（吉首大學生物資源與環境科學學院，湖南 吉首 416000）

湖南吉鳳經濟開發區土地集約利用研究＊

莊大春

（吉首大學生物資源與環境科學學院，湖南 吉首 416000）

通過對湖南吉鳳經濟開發區土地利用狀況進行調查，評價、測算了開發區土地集約利用程度、土地集約利用潛力，并全面分析了土地集約利用狀況。結果表明吉鳳開發區土地集約度綜合分值為66.05%，集約利用潛力為469.96hm2；并提出了促進節約集約用地的對策建議.

經濟開發區；土地資源；集約化利用

中國社會經濟的快速發展，使人地矛盾、資源環境壓力日益突出.特別是城市化過程中廣泛存在著過多占用耕地、土地資源集約化水平低、城鎮用地結構不合理等問題.針對這些問題以及中國人多地少的國情，只有堅持土地節約和集約利用，才能保證社會經濟快速、持續、穩定發展，以及社會經濟與自然生態環境協調發展［1］.

湘西土家族苗族自治州（以下簡稱湘西州）地處湖南西北部武陵山區.湘西州本身具有區位交通的比較優勢、資源稟賦的相對優勢、經濟發展的成本優勢和產業發展的基礎優勢，這些優勢是實現社會經濟可持續發展的先決條件和基礎.但是隨著工業化、城鎮化的快速發展，不可避免地占用了一定數量的耕地，隨著人口的不斷增加，建設用地需求的不斷增大，人均耕地面積不斷減少，土地供需矛盾日趨尖銳，土地資源瓶頸制約顯現.湘西州尚有一定數量的存量土地，通過制定行之有效的措施，積極盤活存量用地，合理控制人均建設用地、容積率、建筑密度、綠化率等，土地利用還是有潛力可挖掘的［2］.吉鳳經濟開發區位于湖南省吉首市與鳳凰縣交界處，設范圍為北自吉首市乾州新區大坡公園南側起，南至鳳凰縣竿子坪鄉木林坪村南端，西沿209國道西側山脊，東到吉首市萬溶江鄉雙河村東側，規劃面積約6.627km2，由湘西自治州人民政府與吉首市、鳳凰縣人民政府共同出資建設，前身為吉鳳工業園，2006年4月被湖南省人民政府批準為省級開發區，同年7月由國家發改委予以審核公告.建設吉鳳經濟開發區是湘西州實施國家西部大開發、中部崛起和湖南省湘西地區開發戰略的重大舉措，是招商引資集聚產業，推進新型工業化的重要平臺.

1 土地集約利用程度評價

1.1 評價指標體系

土地集約利用程度評價指標體系由目標、子目標和指標3個層次構成［3-7］（見表1），采用特爾斐法確定評價指標權重.

表1 吉鳳經濟開發區土地集約利用評價指標體系

1.2 評價指標理想值

依據湖南省國土資源廳辦公室下發的《關于省級開發區土地集約利用集約利用評價工作中指標理想值設定有關問題的通知》，將全省的評價理想值統一在一定區間之內，最終得到吉鳳經濟開發區土地集約利用評價指標理想值（見表2）.

表2 吉鳳經濟開發區土地集約利用評價指標理想值確定結果

1.3 指標標準化

由于不同種類的指標評價目的不同，因此各項指標的取值范圍和單位都不盡相同，為此必須對各類型評價指標作無量綱處理，使所有的指標取值分布在同一個區間內，以便分析比較［8］.本次評價采用理想值比例推算法，以指標實現度分值進行度量.

1.4 土地利用集約度

土地利用集約度由目標分值、子目標分值和集約度綜合分值構成.按相關方法計算得出吉鳳經濟開發區子目標分值土地開發程度、用地結構狀況、土地利用強度、工業用地投入產出效益、土地利用監管績效、土地供應市場化程度分別為55.69%，88.41%，75.01%，86.32%，100.00%，100.00%；目標分值土地利用狀況、用地效益、管理績效分別為63.52%，45.53%，100.00%；集約度綜合分值綜合分值為66.05%.

1.5 評價結果

從開發程度來看，吉鳳經濟開發區土地開發率、土地供應率和土地建成率分別為50.04%，66.22%，48.87%.由于該經濟開發區成立時間較短，目前尚處于基礎設施完善階段，在建成土地中，比重最大的為交通用地，工礦倉儲用地與公用服務設施用地所占比重次之［9］.

從土地利用程度來看，開發區土地和工業用地容積率水平較低，分別為0.62和0.50；開發區土地和工業用地的建筑密度較低，分別為26.80%和30.99%.

吉鳳經濟開發區內工業企業固定資產投入強度達1 223萬元／hm2，說明開發區工業投入處于中等水平.工業用地產出強度1 496.2萬元／hm2，達到較高水平.說明吉鳳經濟開發區入駐企業產業結構合理，效益明顯，土地的投入產出水平較高，從而保證了園區土地的集約利用.吉鳳經濟開發區目前無到期項目用地和閑置用地，土地利用監管績效很高.從土地供應市場化程度來看，吉鳳經濟開發區土地有償使用率達到72.18%，土地招拍掛率達到42.77%.

2 土地集約利用潛力分析

2.1 土地集約利用潛力構成與內涵

開發區土地集約利用潛力包括擴展潛力、結構潛力、強度潛力和管理潛力.擴展潛力是指截至評價時點，區內尚可供應土地的面積.結構潛力是指區內已建成城鎮建設用地中，通過用地結構調整可增加的工況倉儲用地面積.強度潛力是指區內已建成城鎮建設用地中，現狀工業用地綜合容積率、工業用地建筑密度、工業用地固定資產投入強度、工業用地產出強度與相應理想值的差距換算形成的用地面積.管理潛力是指通過處置到期項目用地和應收回閑置用地，可增加的土地供應面積.

2.2 土地集約利用潛力測算

根據《湖南湘西吉鳳經濟開發區總體規劃》，《湖南湘西吉鳳經濟開發區控制性詳細規劃》和實地調查分析測算，吉鳳經濟開發區尚可供應土地面積為384.92hm2.其中，工礦倉儲用地面積為230.79hm2，占尚可供應土地面積的59.96%.土地利用結構潛力為22.09hm2.由工業用地綜合容積率、工業用地建筑密度、工業用地固定資產投入強度、工業用地產出強度構成強度潛力，各分值為16.92，8.87，17.29，19.37hm2.由于目前沒有到期和閑置用地，所以其土地集約利用基本無管理潛力可挖.

2.3 尚可供地年數測算

開發區尚可供地年數應根據尚可供應土地面積、尚可供應工礦倉儲用地面積、年均供應土地面積、年均供應工礦倉儲用地面積測算得出.經過測算表明，綜合用地尚可供地年數為10.09a，工業用地尚可供地年數為12.81a.

2.4 潛力分析

匯總各類潛力測算結果（見表3），吉鳳經濟開發區土地集約利用潛力共計469.46hm2.其中，擴展潛力384.92hm2，能夠滿足吉鳳經濟開發區今后10a的用地需求，占總潛力的81.99%；結構潛力22.09hm2；強度潛力62.45hm2；管理潛力為0.

表3 吉鳳經濟開發區土地集約利用潛力匯總表

3 結論與建議

3.1 結論

吉鳳經濟開發區土地集約度綜合分值為66.05%，集約總潛力為469.96hm2.針對吉鳳經濟開發區成立時間較晚，目前尚處于基礎設施完善的現狀來說，開發區土地集約利用處于中等水平.開發區土地利用效益較低，和湘西州其他同級別開發區相比已達到平均水平，但與發達地區開發區相比有一定距離.

土地集約利用潛力測算結果的應用價值在于，明確了開發區今后用地擴展的總量、結構和分布狀況，同時從土地利用結構、強度和管理層面闡明了當前土地利用中存在的問題和差距，以此來指導今后如何集約高效利用土地.

3.2 建議

3.2.1 科學制定和實施土地利用規劃，確保土地的高效利用 科學的土地利用總體規劃是實現開發區土地高效利用的重要前提.要按照有利用開發區發展的要求，在科學論證的基礎上，突出土地供應的中長期計劃，同時每年要根據變化的形勢和發展情況制定年度土地利用規劃，及時調整不合時宜的發展規劃［10］.

3.2.2 促進產業結構升級，強化土地配置的市場機制 一是促進產業結構升級，有效整合工業園區.二是實施項目準入制度.（1）嚴格實施項目準入制度；（2）嚴格控制單層廠房建設，鼓勵和推行多層標準廠房建設；（3）積極推行中小企業園用地模式，實現土地利用的集約化和企業成本的最低化.

3.2.3 提高土地的產出效益 增加所在地區經濟總量，提高投入產出比，增強競爭力是設立開發區的根本目的.開發區作為現代工業的集聚地，應該體現土地利用的集約效應，單位面積的資金集聚度和產出率應大大高于其他地區.

3.2.4 建立開發區土地儲備制度，增強政府引導土地集約化利用的能力 政府通過開發區用地儲備，不僅可以增強政府對于開發區的調控力度，還可以促進開發區土地集約利用［11］.

3.2.5 建立集約用地激勵機制 為了鼓勵建設項目集約用地，對現有工業用地符合規劃、不改變原用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的原則上不再收取或調整土地有償使用費.充分運用土地市場機制和土地價格、稅收兩種經濟杠桿，建立土地集約利用的激勵機制.

3.2.6 建立和完善園區統計體系和監測評價體系 加強園區統計工作，建立健全開發園區統計指標體系和管理體制.在統計體系基礎上，利用園區土地利用管理信息數據庫建立動態監測體系，以土地集約利用為目標對園區的發展態勢實施動態監測.同時以土地的集約高效利用為核心，制定園區土地利用管理考核指標體系和考核辦法，通過建立相應的集約用地考核制度，實現開發園區土地利用動態考核評價.

［1］潘學標.經濟地理與區域發展［M］.北京：氣象出版社，2003.

［2］陳秀山.中國區域經濟問題研究［M］.北京：商務印書館，2005.

［3］壽嘉華.國土資源管理理論與實踐 ［M］.北京：經濟管理出版社，1996：96－103.

［4］中華人民共和國國土資源部.開發區土地集約利用評價規程（試行）［M］.北京：科學技術出版社，2008.

［5］鄭凌志.土地管理在土地資源可持續利用中的作用 ［J］.資源產業，2003，5（2）：27.

［6］潘錫輝，雷涯鄰.開發區土地資源集約利用評價的指標體系研究 ［J］.技術經濟與管理，2004，202（17）：35.

［7］余 翔，張玉梅.土地資源集約利用評價指標體系的研究 ［C］／／中國科協學術年會論文集.北京：北京科技大學出版社，2005.

［8］王 梅.昆山開發區企業土地集約利用評價指標構建與應用研究 ［M］.北京：科學技術出版社，2004.

［9］GB／T21010—2007土地利用現狀分類 ［S］.北京：科學技術出版社，2007.

［10］周 誠.土地經濟研究 ［M］.北京：中國大地出版社，1996.

［11］謝衛蕙，鄧 衛.城市經濟學 ［M］.北京：清華大學出版社，1999：112－150.

（責任編輯 陳炳權）

Intensive Utilization of Land Resources in JiFeng Economic Development Zone，Hunan

ZHUANG Da－chun
（College of Biological Resources and Environmental Science，Jishou University，Jishou 416000，Hunan China）

With a thorough investigation into the the land utilization condition in JiFeng Economic Development Zone of Xiangxi，Hunan，a comprehensive evaluation of the intensive land utilization and land utilizing potential is given in this paper.The results show that intensity on the value of land is 66.05%，and the total utilization potential is 469.96hm2.Measures to promote economical and intensive land utilization are proposed.

economic development zone；land resource；intensive utilization

F293.2

A

10.3969／j.issn.1007－2985.2012.03.024

1007－2985（2012）03－0105－04

2012－02－24

莊大春（1963－），男，湖南桃源人，吉首大學生物資源與環境科學學院副教授，碩士，主要從事資源管理、生態環境規范與環境地理學研究.