房地產進場轉讓應當著重把握的幾個法律問題

■ 李錚

（湖南省聯合產權交易所，湖南長沙410011）

房地產進場轉讓應當著重把握的幾個法律問題

■ 李錚

（湖南省聯合產權交易所，湖南長沙410011）

在產權交易市場中，房地產轉讓項目是產權交易機構的重要業務品類。本文所探討的房地產轉讓，不涉及房地產開發企業的商品房銷售。

從法律屬性看，房地產是一種較為特殊的資產，屬不動產物權。因此，房地產進入產權交易機構公開轉讓，應當遵循相關法律法規對不動產物權轉讓的特別規定。從實務操作的角度看，房地產進場轉讓應當著重把握以下幾個方面的法律問題：

1 轉讓方對持有的房地產具有完全處分權

轉讓方對持有的房地產具有完全處分權是進場轉讓的基本前提。完全處分權可從以下幾個方面來理解：

1.1 擬轉讓的房地產應當權屬清晰，不存在任何權屬爭議。對此，《城市房地產管理法》、《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》等法律、規章均有明確規定。

1.2 擬轉讓的房地產未被抵押。若已設置抵押，則轉讓前應當征得抵押權人的同意，或者注銷抵押登記后再行轉讓。

1.3 擬轉讓的房地產沒有被人民法院采取財產保全措施。若被人民法院采取了財產保全措施，則財產保全期間房地產持有人不得擅自對外轉讓，但是人民法院依法執行拍賣、變賣或者抵債的除外。

1.4 不存在法律、行政法規規定禁止轉讓的情形。比如擬轉讓的房地產被依法收回土地使用權的，不得轉讓；共有房地產，未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。

2 房屋與相應的土地使用權應當一并轉讓

《城市房地產管理法》規定，房地產轉讓時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓?！段餀喾ā芬幎?，建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。這兩部法律的規定，實際上就是通常所說的“地隨房走”。

相關法律作出“地隨房走”的規定的原因在于：房屋所有權和土地使用權是房地產的兩項基本權利。如果房屋所有權與相應的土地使用權分別處分，則可能會出現房屋所有權與相應的土地使用權分屬于不同的權利人，而房屋是建造在土地上的，若房屋所有權人與土地使用權人對各自的物權行使不一致時，則無疑會嚴重影響房地產的正常使用，使物權關系復雜化，無法體現“物盡其用”的目的。

3 轉讓涉及劃撥土地時應當辦理相應手續

《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》規定，轉讓企業國有產權涉及國有劃撥土地使用權轉讓的，應當按照國家有關規定另行辦理相關手續。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

4 應當充分保障優先購買權人的法定權利

4.1 共有人的優先購買權

《物權法》規定，按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》規定：共同共有財產分割后，一個或者數個原共有人出賣自己分得的財產時，如果出賣的財產與其他原共有人分得的財產屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優先購買權的，應當予以支持。

法律賦予共有人（包括共同共有、按份共有）享有優先購買權，是基于限制共有人人數增加和簡化共有關系的考慮，以保持原共有財產的整體性。

4.2 承租人的優先購買權

法律規定，出租人出賣租賃房屋時，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

法律規定承租人具有優先購買權，是基于以下立法初衷：

4.2.1 承租人優先購買權制度，可以維護和穩定既有的物的利用關系，使物的所有和物的利用合二為一，更符合效率原則，并能降低交易成本。

4.2.2 承租人基于優先購買權的合理預期，對房屋的使用作長遠打算，并盡最大努力維護該房屋，從而有利于提高房屋的使用價值。規定承租人取得優先購買權，符合經濟學上的資源配置原則。

關于承租人優先購買權的行使，相關司法解釋作出了較為明確的規定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，以下簡稱《解釋》）規定：出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

《解釋》同時規定，具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優先購買權的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；

（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

此外，在實際工作中，關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的問題，目前，法律法規和司法解釋沒有明確規定。對此，可結合《最高人民法院關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的復函》（以下簡稱《復函》），根據具體情況處理。

《復函》明確：處理承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的問題，可從以下兩個方面綜合考慮：第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優先購買權應僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優先購買權。第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優先購買權；反之則不宜認定其對全部房屋享有優先購買權。

5 房地產成交后的交付風險承擔

《合同法》規定：標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規定或當事人另有約定的除外。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接受的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外?！?/p>

根據上述司法解釋，在法律沒有另外規定、交易雙方沒有特別約定的情況下，房地產交付風險轉移以是否交付使用為判斷依據，與房地產相關權證過戶無直接關聯。

綜上，轉讓方與受讓方可在不違背法律法規規定的前提下，根據實際情況就房地產成交后交付風險進行約定，以切實保障各方合法權益?！?/p>