昆明市房地產價格影響因素分析

楊 金

（云南大學經濟學院，昆明 650500）

引言

改革開放以來，尤其是城鎮住房體制改革以來，我國城鎮居民住房觀念發生重大變化，住房消費有效啟動，住房商品化新體制基本確立，房地產投資持續快速增長。隨著國民經濟整體實力的提升，房地產業日益發展壯大，逐漸成為國民經濟的基礎性，先導性和支柱性產業。房地產價格是房地產市場最重要和最直接的反映，是房地產價值的貨幣表現。但由于我國市場經濟不夠成熟，房地產制度不夠健全，造成房地產投資過熱且開發結構不合理，產生巨額空置率，最終導致我國房地產價格居高。因此，如何有效調控房地產價格，保證我國房地產市場健康平穩發展是黨和政府所面臨的重大課題。昆明作為云南省會城市，其房地產市場除具備省內市場的主要特點以外，還表現出其獨有的特性。雖然昆明房地產市場發展規模日益壯大，但在發展過程中，矛盾難題日益凸顯，這不但影響昆明經濟的健康發展，也波及到社會的穩定。故昆明如何有效調控和規范房地產市場成為社會各界關注的焦點。

一 影響昆明市房地產價格主要因素分析

（一）從需求層面看

1.居民收入水平

收入水平直接影響消費者的購買能力與消費觀念。不同的收入水平下，居民具有不同的消費結構，對房地產的消費投資也不同。通常用需求收入彈性描述收入與房地產需求的相關性。需求收入彈性就是指收入I增加1%所引起的需求量Q的變化率，表示為：E=-(ΔQ/Q)/(ΔI/I)。E=1表示需求與收入等比例變動；E＞1表示收入富有彈性，即一單位的收入變動會引起更大的需求變動；E＜1表示收入缺乏彈性，即一單位的收入變動會引起更小的需求變動。

跟據昆明市統計年鑒數據顯示：2001～2007年昆明市年在崗職工人均年工資依次為（元）：10914，12287，13369，15464，17887，19683，21504；2001—2007年房地產需求量昆明市全年房地產投資總額表示為（億元）：66.15，68.33，78，94，140，172，221.99。以2001年作為基年代入需求收入彈性公式，可知2002～2007年昆明市房地產需求收入彈性為：0.262，1.56，1.24，3.06，2.3，3。從中不難發現，2005—2007年收入需求彈性小于1，表明收入缺乏彈性；2003年至2007年收入需求彈性大于1，表明收入富有彈性，隨著居民收入的增加，房地產需求大幅度提高了。房地產作為高價值的耐用商品，需要消費者支付的資金數額較大，這就要求人們有良好的收入水平。而收入水平又與職工平均工資、可支配收入密切相關。

圖1 需求收入彈性圖

圖1反映了2002～2007年昆明市居民對房地產的收入需求彈性的變化。隨著時間的推移，收入需求彈性交替變化，有增有減。表明需求對收入變化的敏感度總體上增強，則當收入水平與可支配收入還有一段差距時，人們對房地產投資支出很小，即房地產的有效需求小，使得需求變化率低，房地產價格變化不明顯。伴隨著經濟的發展壯大，居民收入增幅不斷加大，居民可支配收入和職工平均工資均大幅增加，提高了消費者的購買能力，促使消費需求結構發生變化，無房戶開始買房，小住戶開始換大住房，房地產支出明顯增加，需求市場推向縱深發展，房地產價格明顯上漲。

因此，收入水平與房地產價格呈正相關關系，收入水平越高，房地產價格越高，反之亦然。

2.人口現狀

圖2 昆明市2001—2007常住人口總數變化情況

昆明市是云南省地區科技實力最強，工業門類最齊全的特大型中心城市。是云南省的金融，交通，物流中心。每年吸引很多外來人口不斷轉移到昆明，使得常住人口絕對量大幅增長，如圖2所示昆明市人口從2001年的487.52萬人增加到2007年的619.33萬人。房地產的需求主體是人。就房地產而言，房地產需求面積可表示為人口數與人均房地產面積的乘積即房地產需求面積=人口數×人均房地產面積。因此人口的不斷增加直接導致居民對住房需求量增大。需求的增加帶來供不應求的局面，勢必拉動房地產價格上漲。

3.消費者未來預期狀況

需求是一種消費行為，是否實現或在何時實現取決于消費者對未來房地產形勢的預期，消費者未來心理預期一方面由現實生活或潛在需求決定，另一方面還受外部對現實支付能力的影響。如果消費者預期經濟形勢不好，房地產價格會下跌，更多的購買者會選擇持幣待購，使得更多的潛在需求難以轉化為現實需求。但如果預期經濟形勢好轉，房地產價格會上漲，更多的購買者不是持幣待購而是選擇購買，使得更多潛在需求轉化為現實需求，刺激當前需求。

昆明市經濟已連續多年保持較快上漲態勢，2012年gdp達總量2509.58億元，比上年增長14%，這也是連續兩年保持14%及以上的增速。按照人均計算，全市人均生產總值達到38831元。在固定資產投資方面，數據顯示，全年全社會固定資產投資2701.11億元，比上年增長25%。其中，城鎮投資2647億元，增長24.8%。房地產方面，全年房地產開發投資625.97億元，增長42.1%。商品房屋施工面積4184.81萬平方米，增長18%。這一系列數據表明昆明市經濟增長還具有強大后勁，自然也就使得消費者看好未來經濟形勢，這對房價具有拉動作用。

（二）從供給層面看

1.土地取得成本

土地總是按競爭為其提供的收益而發揮作用，土地價值隨產品的價值派生出來，所以地價一定程度上體現的是“引致價格”，當房地產市場供不應求，房價上漲，使得開發商對土地需求增加，從而推動地價的上漲。從長期來看，房價走勢是地價走勢的基本支撐；而是在短期內，兩者存在相互影響的關系。

現就昆明市2003—2009年房地產土地取得成本與房地產銷售價格兩個指標，具體分析土地價格與昆明市房地產價格之間的密切關系。

表1 昆明市土地交易價格和房地產銷售價格（元/平方米）

圖3 土地取得成本與住宅銷售價格

根據表1可直觀看出2003—2009年昆明市房地產銷售價格和土地取得成本整體均呈上升趨勢。2006—2008年土地取得成本變動不明顯，基本保持穩中有升態勢；2005—2009年五年內土地取得成本總體上升較快，在此期間的房地產銷售價格也上升顯著，二者變化趨勢基本保持一致。

從圖3還可得出，2003—2009年土地取得成本在昆明市市房地產銷售價格中所占比重平均保持在20%左右，而土地取得成本并不能完全取代地產成本，只是其中一部分，這表明2003—2009年土地成本在房地產價格中所占比重平均大于20%，且呈逐年上漲之勢。出現土地成本逐年上漲之勢的原因主要表現在：首先昆明市人多地少使得建筑用地供給嚴重不足；其次昆明市城中村改造中拆遷量大，造成拆遷成本過高；最后建設項目收費名目繁多。這些因素都使得開發商的土地成本加大，表明土地成本未來將成為影響昆明市房地產價格的重要因素。

（三）從宏觀層面看

1.貨幣政策

當房地產業作為產業出現時，金融資本供給方的決策便會對房地產市場的價格產生重大影響 。利率作為貨幣政策的內容，是政府調控房地產市場的一種重要手段，利率變動作用于市場，改變其交易主體行為，進而對房地產供給與需求產生深刻影響。

下面具體看貨幣政策對昆明市房價的影響。經過數據收集，對比昆明2003—2010年貸款利率變動和房地產銷售價格變化的關系，具體分析如下：2003—2010年，昆明市房地產平均銷售價格分別為3120，3388，3700，4300，4500，5200，5740，6800萬元；貸款利率分別為5.76%，6.12%，6.39%，6.84%，7.11%，7.74%，7.47%，6.6%。如下圖所示：

圖4 平均房價與貸款利率

圖4可知，2008—2010年，貸款利率變動對昆明市房價影響明顯。2008—2010年利率下調，帶來昆明市房價指數平穩上升，且漲幅較大?？梢娰J款利率下調會引起房價上漲，二者之間呈負相關關系。而2003—2007年，利率上調卻帶來昆明市房價指數同方向變化，說明這段時期利率變動對昆明市房價調控效果不好，這是由貨幣政策的時滯性造成的。隨著住房改革的進一步深入，國家對利率不斷進行調整，目的是調控國家房地產市場，同樣也使得昆明市房地產市場不斷升溫。由于遭受美國次貸危機的沖擊，從2008年第三季度開始央行連續降息，這是國家為應對金融危機影響下的經濟下滑狀況采取的一種措施，目的在于通過降息來擴大內需。同樣受國際金融危機沖擊，昆明市房地產也受到不利影響，部分房地產項目處于停滯階段，房地產供給出現減少的局面；而房屋又是滿足人們最基本的生活條件，消費者對房地產的需求雖然也在減少，但遠小于供給的減少量，這仍然造成供小于求的局面，使得昆明市房價上升。

2.國民經濟增長

國民經濟增長與房地產市場密不可分。宏觀經濟增長促進固定資產投資加大，房地產投資是固定資產投資的重要組成部分，因此國民經濟增長推動房地產投資的增強，從而房地產業逐漸發展成為中國的支柱產業 。

通常用國內生產總值GDP表示國民經濟增長，GDP的高低代表經濟的興衰。當GDP上升，意味著國民經濟高速增長，促使居民收入增加，而收入代表消費者的需求能力，這樣會增大住房需求；同時GDP的上升也會促使房地產開發商投資活躍，使得有效供給增強，由于需求的敏感性引起供不應求的局面，房地產價格穩步上漲。當GDP下降時，意味著國民經濟發生衰退，地產開發商投資能力減弱，供給減少；企業及金融機構大量改組合并，居民失業現象出現，收入降低，導致增量住房的需求大幅下降，使得存量住房供給相對上升，供大于求造成房地產價格下降?？梢奊DP與房地產價格成正相關關系。

具體來看GDP對昆明市房價的影響。據昆明市統計年鑒數據顯示2003～2010年昆明市GDP分別為（億元）818.25，946.14，1061.55，1207.28，1405.04，1605.39，1800，2120。昆明市2003—2010年房地產平均銷售價格分別為（元）：3120，3388，3700，4300，4500，5200，5740，6800 。如下圖所示

圖5 GDP與平均房價

由圖5可知，昆明市一直保持國民經濟增長態勢。而昆明市2003—2010年房地產竣工面積與銷售面積也逐年上升，由此可推斷出GDP對房地產供給與需求存在較大影響。2003～2010年消費者需求平均增長率和房地產開發商供給平均增長率均接近GDP平均增長率，顯然GDP的增長都會促進供給與需求增長，但需求上漲幅度較快，出現供不應求的局面，帶動昆明市房價上揚。對比昆明市GDP與房地產平均銷售價格也可直觀看出房地產銷售價格隨著GDP的增長也一直呈現上漲趨勢。說明昆明市GDP與房地產銷售價格之間存在正向關系，并成為影響昆明市房地產銷售價格的主要影響因素。

二 政策建議

（一）優化土地供應制度

首先，土地開發的規模不但需要依靠市場需求的拉動，而且也離不開依靠政策約束引導。土地是對引導房地產投資開發方向、促進房地產供求平衡具有基礎性作用。但市場的單方面作用很難達到土地的最優配置，所以，政府有必要介入房地產市場，制定科學的城市規劃，大力推進老城改造，進而盤活土地儲備。

其次，完善土地儲備制度，促進土地流通市場的發展。對于已經納入儲備的土地，政府應當有計劃的進行開發和利用；務必實施公開透明的土地出讓制度和土地轉讓招標制度，不斷加強對土地供應計劃的統籌管理。要進一步規范土地交易二級市場并完善配套的政策措施，建立健全市場化的土地流通體系。

最后，要以堅持科學發展的理念，加強對房地產開發土地供應的監督管理。堅決避免政府缺位越位行為，加大對房地產開發企業非法圈地、占地行為的打擊力度，切實依法保障房地產購買者的正當權益，維持正常的市場秩序，規范市場行為，從而保證房地產市場平穩健康發展。

（二）完善房地產市場監督管理機制

首先是“明問責”：

就是明確各級政府責任。穩定房價，遏制房價過快上漲，關鍵在各級政府，特別是城市政府?！靶聡畻l”明確提出，穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府總負責，城市人民政府抓落實的工作責任制。昆明市要結合本市房地產市場情況，認真落實差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正越權減免稅以及其他與中央調控要求不相符合的規定。

其次是“抑投機”：

就是要堅決抑制投資投機性住房需求。實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，提高購買第二套，第三套及以上住房的首付金比例和貸款利率，嚴格住房消費貸款管理。發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用，加快研究出臺引導個人合理住房消費和調節個人房地產收益的稅收政策。

最后是“嚴監管”：

就是加強市場監管。加強對房地產開發企業購地和融資監管，嚴格查處土地閑置及炒地行為。加大交易秩序監管力度，對存在捂盤惜售，囤積房源，哄抬房價等行為的房地產開發企業，要加大曝光和處罰力度。抓緊制定適合本市的房屋租賃管理辦法，規范發展租賃市場 。

（三）著力改善房地產供給結構性矛盾

首先要做到“低端有保障”：

就是要增加保障性住房和普通商品住房有效供給，通過保障性住房建設解決低收入群體的基本住房需求。低收入群體由于自身經濟條件的限制，沒有能力進入市場，只能依靠政府保障解決住房問題。市政府和各級政府必須加大住房保障力度，逐步改善這部分困難群眾的居住條件。要制定保障性住房建設規劃，確保保障性住房用地在土地供應中的比例，保障性住房在住房供應中的比例，并優先保證供應，加大財政投入力度，多渠道籌集保障性住房建設資金，落實土地出讓收入的一定比例主要用于保障性住房建設的規定。

其次是要做到“中端有支持”：

就是要采取措施支持中等收入群體解決住房問題。中等收入特別是中等偏下群體既享受不了政府提供的保障性住房，又難以承擔價格昂貴的商品房。對這部分群體，應通過加大經濟適用住房建設力度，適當擴大經濟適用放供應范圍，加快建設限價商品房，公共租賃住房等方式，積極幫助他們解決住房問題。

最后是要做到“高端有市場”：

就是支持有支付能力的群體通過市場解決住房問題。市政府要逐步完善房地產市場體系，加強宏觀調控，規范房地產秩序，促進昆明市房地產市場持續，穩定，健康發展，并使其在滿足高收入群體多樣化的住房需求，促進經濟發展方面發揮更大作用。

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