商業地產：進入還是觀望？

李永飚

【摘 要】 調控與城市化是當前商業地產蓬勃發展的兩大推手，市場充滿機遇，但由于先天的不足，開發商面臨資金、人才、專業以及競爭等多方面的挑戰，如能積極面對挑戰，尋求適當對策，化解種種壁壘，總體來看機遇大于挑戰。

【關鍵詞】 商業地產概念價值機遇挑戰 對策

隨著房地產調控的深入，中國大型住宅開發商紛紛開始介入商業地產，其中包括長期以來堅持只做住宅的萬科。調控政策對住宅市場的擠壓顯而易見，這就給商業地產帶來了跳躍式發展的機遇。同時，由于這是非正常的快速膨脹，一線城市的市場快速趨于飽和，二、三線甚至四線城市的商業地產很快成為各路資本競逐、機遇與挑戰并存的新熱土，進入還是觀望？這考驗著開發商們的智慧和膽識。

1. 商業地產的概念

商業地產是一個頗具中國特色的概念，理論上并沒有統一的定義。狹義的商業地產是指用于批發、零售、餐飲、娛樂、休閑等生活服務類經營業態的不動產；廣義的商業地產還包括寫字樓、連鎖商務酒店、營利性的養老院、教育、展示等具有商務運行屬性的不動產。從形態上區分，商業地產包括城市綜合體、大型購物中心、大型專業市場、商業街（區）以及其它泛商業地產。

2. 商業地產的價值

商業地產具有營運價值和物業價值雙重價值。出售型的商業地產能較快地實現物業價值，保證企業現金流的暢通；而持有型的商業地產則能享受營運價值和物業價值雙重價值，但要求開發商要有很強的資金實力和商業營運能力。

3. 當前環境下商業地產的機遇

3.1調控政策的擠壓效應。由于房地產市場調控政策的持續加力，商品住宅的投資性需求收到嚴重擠壓，大量資金和人才被迫向商業地產轉移。從去年9月份開始，北京、上海等一線城市的住宅交易量與商鋪的交易量比例發生明顯變化，商鋪的交易量開始高于住宅交易量，說明調控政策正在對商品住宅市場產生擠壓。

3.2我國城市化空間仍然非常巨大，商業業態升級的需求也非常迫切。根據中國社科院的報告，中國城市化率已達50%，而西方發達國家城市化率一般在70%-80%，相比之下我國還有很大的空間，同時由于我國人口基數非常大，未來農村人口向城市人口轉移的總數量還非常龐大。發達國家一般千人擁有商業網點12-14個，擁有營業面積不少于8000平方米，人均1.2平方米，而我國還未超過0.5平方米，商業提升的空間還非常巨大。

3.3我國國民經濟經過30年的高速發展，居民儲蓄額持續增加，根據央行數據，截止到2011年底，金融機構居民存款余額達到35.2萬億元，消費潛力巨大。隨著國家拉動消費政策的落實，居民的消費潛力將被釋放，消費將在政策的引導下逐步成為拉動國民經濟的主力之一，從而帶動商業地產的繁榮和發展。

3.4隨著調控的深入，開發商資金鏈日趨緊張，將有一批實力較弱的開發商轉讓其資金量占用大的商業地產項目，這給資金充裕、專業能力較強的大型專業開發商提供了大量低價并購的機會，商業地產將向專業化、規?；l展。

4. 當前環境下開發商進入商業地產面臨的挑戰

4.1開發商進入商業地產面臨的最大挑戰來自于資金壓力。商業地產資金投入大、回報周期長，是一個進入門檻很高的產業。全世界房地產開發商只有2%左右專門做商業地產，在中國的比例更少，而且國內開發商融資渠道比較單一，如果沒有好的融資平臺吧沉淀的資金置換出來或加以放大，必然存在非常大的資金壓力。

4.2專業的門檻。商業地產的產業鏈極其復雜，定位、規劃設計、招商、營運、管理等各個環節的專業要求都非常高，對人才的要求高、需求大。我國商業地產發展的時間還很短，人才缺口非常大，營運管理系統水平低，還沒有形成適合中國商業環境的商業管理系統，特別是具有自主知識產權的管理軟件，管理能力與發達國家相比差距還非常大。

4.3競爭白熱化。競爭主要來自于三個方面，一方面是來自于傳統成熟商業區的競爭，中國的城市幾乎都有較成熟的傳統商業街（區），這些傳統商業街（區）占據了先入的優勢，也就是房地產界常說的“地段”優勢；第二方面來自于同行，特別是房地產“大鱷”的競爭，他們有著明顯的資金、人才和品牌優勢；第三方面的競爭來自于大型跨國零售商進入國內商業地產，著手在中國購地自建商業項目，如特易購（TESCO）等，隨著對中國房地產市場的了解和熟悉，這些跨國公司將會更多地考慮自建項目，畢竟在中國地價快速飆漲的情況下，自建項目不僅能獲得營運的利益，還能坐享物業升值帶來的收益。

4.4市場的壓力。一線城市商業地產已基本飽和，二線城市正趨于飽和，大型專業商業地產商已進入布局三線甚至四線城市。三、四線城市的市場容量、消費能力與一、二線城市不可同日而語，將面臨更大的市場壓力。

4.5互聯網突飛猛進的發展沖擊傳統商業業態。隨著帶寬的增加，傳統城市綜合體中的商業行為都可以通過互聯網實現，購物、訂餐自不必說，你甚至可以在家中拍婚紗、看院線電影?；谠萍夹g的智能手機的發展，更是使得人們能隨時隨地“逛商場”?？梢韵胂?，隨著熟練應用互聯網人口規模的不斷擴大，基于互聯網的商業業態將爆炸式發展，從而嚴重沖擊傳統商業業態。

5. 對策

5.1加強合作，取長補短，分散風險。培養穩定而優質的客戶資源保證商業項目在立項之初就提前完成了招商，有利于業務的復制和擴張，這些主力客戶往往都有自己獨特的需求和發展戰略，像家樂福、沃爾瑪等大型零售企業，對商場規劃都有嚴格要求，需要為其合作定制，在這方面萬達做得比較成功。另一種合作途徑是與有意自建的跨國零售企業合作開發，可以緩解資金壓力，分享管理經驗。

5.2拓展融資渠道。完全依賴銀行和信貸來進行商業地產操作是不現實的和危險的，還可通過發行企業債券、PE私募股權投資基金、REITs投資信托基金（一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金）、CMBS（商業不動產抵押貸款支持證券）、分拆上市、借殼上市等多種手段來解決商業地產融資難題，商業地產應該有一個多元化的融資渠道。

5.3把握政府發展規劃，準確定位，以定位指導項目的規劃設計。政府的規劃（包括城市規劃和社會發展規劃）對項目的成敗至關重要，應順應其目標和方向做出決策。定位包括營運模式的定位、規模的定位、形象的定位、客戶群的定位等幾個方面。營運模式分為銷售型和持有型兩種，營運模式的選擇取決于開發商的資金實力（融資渠道）和機會成本（資金是否有更好的投資方向），從國際成熟經驗來看，由于有健全的金融體系支持，商業地產運營商在完成商業地產的開發后通常都是自己持有物業、只租不售。國外商業地產的收益主要來自于物業銷售和租金的收益，商業地產運營商更看重的是長期利益，他們通過長期持有物業，使物業持續增值。

5.4制定合理的價格。銷售型商業房產的價格透支一般不要超過5年（即按預計5年后的銷售價格銷售），以免擠壓投資人的回報率，降低投資意愿。持有型的商業房產租金則需要根據不同經營階段采用不同的價格策略。

5.5擴展盈利點和盈利模式?，F代商業已經不僅僅是一個購物場所，而是一個社交平臺，在這個平臺上人們需要的不光是購物、用餐等物質層面的需求，還需要更全面的體驗，這就給經營者創造的新的商業機會。

總之，在當前環境下，只要開發商找準自身的定位，采用合適的策略，機遇仍然大于挑戰，目前還是一個進入商業地產的恰當時機。

（作者單位：廈門市房地產股份有限公司）