商鋪租金的影響因素探析

文/吳金花

商鋪租金的影響因素探析

文/吳金花

引言

改革開放以來，我國的房地產市場已經發展了三十多年，房地產行業已成為國民經濟的一大支柱產業。由于中央和地方政府出臺的一系列針對住宅市場的宏觀調控政策，房地產行業面臨較大的調整，而尚未受到調控制約的商業地產日益活躍。商業活動是市場經濟條件下最基本、最廣泛的社會行為之一，商業房地產不僅是商業活動的物理載體，其本身又是市場交易的對象，是房地產市場的重要組成部分。商業房地產區別于住宅地產，有廣義和狹義之分，狹義的商業房地產專指用于零售、餐飲、休閑娛樂等商業服務業經營用途的物業形式，包括商場、商鋪、Mall、步行街以及社區商業等；廣義的商業房地產指各種非生產性、非居住性的物業形式，除狹義商業房地產外還涵蓋寫字樓、會議中心、連鎖酒店等具有商務運行屬性的不動產（劉勤，2007）。而租賃市場作為房地產市場的一個分支，是房地產市場的重要組成部分，尤其是對于商業房地產而言，租賃市場的活躍程度以及租金的高低是商業房地產項目經營成功與否的直接反映。商鋪是商業房地產的其中一種類型，其出租能為出租方帶來利益，同時使得承租方能夠經營某種業態從中盈利，從而帶動社會經濟的發展。因此，科學地確定商鋪租金，杜絕商鋪租賃過程中可能出現的“尋租”行為，能夠促進企業的高效管理，體現公平和透明原則。

研究原因

近年來，隨著中國房地產市場的迅猛發展，越來越多的學者和企業管理者開始關注商業與房地產開發等方面的問題，但多數的研究主要集中于房地產的估價、商業房地產項目的開發運作模式、經營模式、投資估算等方面，對商業地產租賃尤其是商鋪的租金的研究較少，并且主要偏于定性分析，特別是在對影響商鋪租金的驅動因素更缺乏系統的研究，而這些對于確定商鋪租金卻是至關重要。

本人所供職的上海市快樂（集團）有限公司（以下簡稱快樂集團），已經完全由傳統商業企業轉型為以商鋪租賃為核心業務的管理型企業，目前管理著遍布整個普陀區的24萬平米商鋪，對商鋪租金的影響因子進行分層的系統分析，可以為企業制定租金價格提供科學的，從而提升企業在敏感管理領域的管理水平，促進企業的健康、穩定發展。

商鋪租金影響因素分析

商業房地產作為房地產的一種類型，除具有房地產的固定性、異質性、耐久性、保值性等特點外，還具備其他特征，如區位的重要性、配套設施的差異性、經營狀況的影響性及相鄰商業房地產的相關性等。本人結合多年來在商鋪方面的管理經驗，總結分析商業房地產重要類型之一的商鋪的租金影響因素，從商圈區位、場所區位及個體因素三個層次進行分析。

1、 商圈因素

商業是由消費者的購買行為和商業企業的經營能力所決定的，而商圈是商業物業吸引顧客的空間范圍，即消費者到商業場所進行消費活動的時間距離或空間距離。商鋪在位置上具有固定性，任何一個商圈都存在特定的區位條件和地理環境中，商圈與區位密不可分，商圈狀況是影響商鋪租金的重要因素之一。在商圈區位這個層面上，需要考慮的以下因素：

（1）商圈購買力

商圈購買力涉及數量與質量，它與商圈半徑、人口密度和收入水平緊密相關，其數量可由商圈半徑和人口密度來測度，質量則是指商鋪所在商圈內居民的收入水平、消費能力、消費傾向等，購買力的質量和居住人口的學歷、平均年齡、就業狀況等人口因素有關（姜新國，2001）。在上海，人們一提起徐家匯、靜安寺、淮海路等商圈，就代表著時尚和高消費能力。近年來，隨著城市綜合體的興起，上海出現了很多各具特色的商圈，更有很多廢舊廠房成為新興商圈，帶動了周邊的商鋪的興旺。

（2）中心鄰近性

商鋪與商圈中心的距離對其租金具有顯著影響，是確定商鋪租金的核心區位因素，確定租金時需要考慮商鋪與所在商圈中心的距離，同時考慮其與最近的市級、區級商圈中心的距離。中心城區、繁華路段的商鋪是眾多投資者的首選。

（3）交通便捷性

交通因素對商鋪的經營有很大的影響，經營狀況好的商鋪多鄰近交通要道，交通越便捷，商業就越發達。擁有地鐵、干線公交站點或鄰近這些輸送能力較強的交通設施，能夠吸引更多的顧客到此消費，從而增加商鋪的租賃吸引力，提升租賃質量，產生更大的租金收益?？梢哉f交通因素是決定租金水平的一個重要因素。當然，還需要考慮商鋪鄰近軌道站的距離，臨街公交線路的班次等。近年來，隨著上海軌道交通7號線、11號線、13號線在普陀區的貫通，沿點商鋪無論是租金價格還是商業業態，都有了長足的提升。

2、場所區位

場所區位主要有兩個方面：鄰里因素和微區位。

（1）鄰里因素

左鄰右舍的影響也可正可負，主要由其經營業態所決定的。若是經營同類商品，有可能會產生競爭，使客源分流，但也可能形成規模效應，吸引更大規模的客源；若銷售不同商品，則可能進行互補，吸引更多顧客消費，但也可能因規模效應不足而難以達到門檻客源。制定租金時需根據實際情況具體分析相鄰商鋪的影響。在2012年5月，快樂集團將區內另兩家商業集團納入管理范疇后，原先各集團的眾多點狀商鋪連成片，形成了一定的規模，在下一輪的業態提升和租金談判中明顯有了更大的優勢。

（2）微區位

一般地，處于街道兩端、十字路口的商鋪，由于交通方便、人流匯集，擁有兩條道路上的客流，價值較高，可以獲取更高租金，這即是人們常說的“金角銀邊”。即便是在同一交叉路口，位于4個不同街角的商鋪也可能因人流和“注目”效應差異而產生不同的商業價值和租金水平，這些都是在長期的市場選擇中自然形成的，后天人為改變實現逆轉的概率相當低，即使是在上海的最繁華區域，有些商鋪生意興隆一鋪難求，可能斜對面的商鋪幾經易主依然門可羅雀。

3、個體因素

商鋪租金除了受外在的區位因素影響，還取決于各個商鋪的具體狀況。

（1）商鋪面積

商鋪面積是租金的重要決定因素之一，主要有三方面原因：①規模經濟。每份租約的交易成本可能與商鋪的規模是相互獨立的，那么每個商戶都占據一個更大面積的零售單元，這將會減少出租方所需協商的租約數量，從而帶來規模經濟，租戶可以享受更大的租金折扣。②侃價能力。租用商鋪的面積越大，租戶的侃價能力就越強，更容易獲得租金優惠。③產品選擇。更大面積的商鋪就意味著更為豐富的產品選擇、更為舒適的消費環境，對消費者的吸引力就更大。但對于出租方來說，通常將大面積商鋪分割為若干小面積招租反而能獲得更大的租金收益，不過由此帶來的管理成本以及安全風險同比增加。

（2）建筑年代

年代較早的建筑由于功能不完善，基礎設施落后、陳舊，可能被消費者所忽略，不能產生足夠的吸引力，還要面臨新建商鋪的競爭，因此，年代更久的商鋪預期可得到更低的租金?？鞓芳瘓F在計劃經濟年代公建配套獲得的商鋪面臨的就是這個問題，招商質量也始終難以突破。不過也有例外，有些老商鋪由于已經形成相對固定的客源市場，可以滿足消費者長期形成的消費習慣，或者滿足人們的懷舊情結，這些商鋪也能實現較高的租金。

（3）層高

合適的層高能為顧客營造舒適的消費環境，層高應有一個合適的度，低于2.8米的小型商鋪會給人壓抑感，而較大規模的商鋪（200平方米以上）的層高低于3.2米又會顯得十分沉悶（姜新國，2001）。

（4）經營業態

不同的業態經營策略，能夠承受的租金水平也不同，這就為出租方通過業態調控達到提高收益提供了可能?？鞓芳瘓F近年來就是通過對租賃到期商鋪進行業態引導和調整，實現社區商業環境和租金收益的雙提高。

結語

商鋪是以房地產形式存在的具有商業價值的地產，最終決定商鋪價值的是其產租能力，包括租金價格和有效產租時間（姜新國，2001）。而商鋪的租金價格是由一系列外在的區位條件和內在的個體因素所決定的，在具體確定租金時需要識別一系列影響因素，并進行量化測算與分析，賦予權重，實現對商鋪租金的科學估算。

上海的商業活動十分活躍，商業房地產的發展在城市經濟發展中有極其重要的作用，其發展帶動了第三產業的迅速發展。近年來，快樂集團運用“科技+制度”的信息化手段對商鋪進行管理，獲得了有益經驗和經濟效益，加之企業所處的普陀區在“十二五規劃“中明確提出發展商貿科技區，因此，深入研究商鋪的租賃狀況，掌握歷史統計數據及市場發展狀況，客觀、科學、定量地分析影響因素，探討科學合理的商鋪租金定價方法，構建商鋪租金定價模型，對于判斷商鋪租金是否合理、實現租金收益最大化意義重大，并能夠揭示租金變化規律，預測未來發展趨勢，從而提出相關建議與措施，可減少乃至杜絕商鋪租賃過程中的“尋租行為”，以促進企業的高效管理與健康、穩定、可持續發展。

［作者系上海市快樂（集團）有限公司副總經理］