重慶市房地產價格變動與物價總水平變動的關系

肖立飛

(重慶房地產職業學院培訓部，重慶 401331)

盡管從整體而言，房地產市場保持著健康、快速發展的勢頭和基本的供求平衡，但仍然存在一些地區的房價上漲過快、住房供應結構不合理等問題。本文以重慶為例進行分析。從1997年到2012年，重慶房地產房地產業呈現出高速增長狀態，與其他大城市相比，重慶房地產市場健康發展，房地產價格保持在合理的范圍內增長，房地產行業在重慶已經成為國民經濟的支柱。作為一種消費品、投資品，房地產價格變化意味著一種消費品的價格變化，同時房地產價格的變動將導致新投資的變化，從而導致原料和能源市場的改變，兩者都將影響整體價格水平的波動。由于我國房地產價格變化沒有計算在消費價格指數中，故本研究具有現實意義。

一、研究現狀與思路

房地產市場是一個特殊的市場，房地產作為一種特殊的商品，它既具有使用價值，又具有投資價值;既是一種消費必需品，同時又承載了人們的心理需求。房地產價格的形成大致是以下4個方面:土地成本、開發成本、政策稅費，以及開發商的預期利潤［1］。

1.土地成本。地價上漲，房價跟著上升，房價上漲又進一步推動地價上漲。因此，地價與房價呈現一種相互促進的關系。此外，政府壟斷土地供應，價格主要是由買方市場決定。而土地是政府資金的重要來源，而且是有限的，當需方市場疲軟時，政府首先采取的策略是減少土地供給數量，而不是降低地價。在實際運作過程中，通常以樓面價格來代替地價［2－3］。

2.開發成本。開發成本與通貨膨脹有密切關系。建筑材料價格的上漲、人員工資的上漲、住宅品質的提升都會帶來成本的增加。此外，小區的配套設施和周邊的環境對居民的居住舒適度影響顯著。其中小區的配套設施建設可歸并到開發成本之中。而周邊的環境對房價的影響多體現在地價成本里面。

3.政策稅費成本。政策稅費與國家的貨幣政策相關。當通脹水平超標時，國家通常會采用加息政策來緊縮銀根。加息從一定程度上也增加了開發商的貸款成本，這種貸款成本往往會轉化為房價的一部分。因此，影響房地產價格變動的因素中，地價、政策稅費均受到政府政策的影響。

4.預期利潤。針對房地產價格，消費者在做出投資決定之前通常通過理性分析，預測商品走勢。開發商可以根據消費者的預期調整建筑的銷售利潤，即預期利潤。市場情緒嚴重影響著消費者的預期，因此開發商預期利潤與市場的周期密切相關。市場經濟條件下，決定房價的不是開發商有多少出售的房屋，而是社會共同的經濟預期。經濟預期對房價的影響要比真實的供求關系大很多。宏觀經濟好轉，GDP不斷增長，人均收入不斷提高，推動了人們對房價的期待，此時房地產的投資屬性占據的比重明顯加大。因此，房價的上漲并非孤立的，而是與宏觀經濟狀況密切相關［4］。

國內很多專家和學者針對重慶房地產市場的發展提出了自己的見解。喻智成在《重慶房地產與經濟增長的實證研究》中以房地產投資增長變化與中國經濟增長周期、重慶房地產業住宅、商業營業用房，以及辦公樓建設投資等經濟增長因素來分析重慶的房地產市場。王昌蓮、譚天華在《重慶市房地產開發的歷史現狀和發展探討》中以2009—2010年重慶市場狀況數據、重慶市組團規劃為基礎，以金融危機后重慶市場資源型地產為重點研究對象，整合了相關分析模型。楊斌、馬智利在《重慶市房地產在國家新一輪宏觀調控后的趨勢分析》中對通過對我國房地產宏觀調控新政的回顧.結合重慶市房地產市場特有的市場狀況，對重慶房市的短期、長期以及二手房市場的影響和市場發展的趨勢進行了分析。王偉在《重慶房地產投資產出效率實證研究》中建立了“商品房銷售額占商品房建設投資比重”和“資金來源占商品房投資比重”作為解釋變量的投資產出效率模型;計算結果:“商品房銷售額占商品房建設投資比重”對“房地產總值占市內生產總值比重”的產出彈性為正，“資金來源占商品房投資比重”則為負;在兩者正負抵減效應下，重慶市房地產投資產出效率低下，為此建議政府相關部門加強對資本收入效率的監管和對資本投入效率的調控。

房地產價格的變動將導致新投資的變化，從而進一步導致原料和能源市場的改變，其中就包括了土地成本、開發成本、政策稅費，以及開發商的預期利潤的相關改變。無論是作為消費品還是投資品，房地產價格波動都將推動整體價格水平的波動。

二、重慶市房地產價格變動與物價總水平變動的關系

本文以1998年到2012年的數據為依據來研究重慶市房地產價格變動與物價總水品變動的關系。

(一)數據研究方法

選取1998—2012年的重慶市新建住宅價格指數NRPI和重慶市居民消費價格指數CPI作為分析數據，在平穩性與協整檢驗的前提下，對NRPI與CPI進行格蘭杰因果分析來判斷重慶市物價總水品變動與重慶市房地產價格的因果關系。原始數據來源于《重慶統計年鑒》。

(二)實證分析

為了消除異方差與量綱差距的影響，對NRPI與CPI取自然對數。

1.平穩性檢驗

非平穩時間序列的傳統的經濟計量分析很容易得出虛假回歸，故必須使用協整檢驗對數據進行分析，以驗證它們之間的長期均衡關系的存在。所需的時間序列進行協整檢驗前需進行平穩性檢驗，故先使用ADF檢驗方法進行平穩性檢驗序列。對應于第一個區別之前是DlnNRPI、DlnCPI，詳見表 1。

由表1可以看出，1998—2012年重慶市新建住宅價格指數NRPI和重慶市居民消費價格指數CPI是非平穩的時間序列，但是其一階差分皆平穩。因此，上述變量都是一階單整的，即為I(1)。

2.協整檢驗

因為lnNRPI、lnCPI都是一階單整變量，所以可以采用Engel和Granger提出的EG兩步法進行協整回歸并檢驗變量是否存在協整關系。根據1998—2012年重慶市NRPI、CPI的數據，使用OLS法對回歸方程進行估計，可得NRPI與CPI之間的長期均衡關系為:

式(1)括號中為相應參數的評估標準誤差。如果上述兩變量存在協整關系，則式(1)計算的殘差序列e應具有平穩性，現在對其進行ADF檢驗，其結果如表2所示。

由表2可以看出，在10%的顯著性水平下殘差e的ADF值是顯著的，故殘差序列是平穩序列，lnNRPI與lnCPI之間存在協整關系，即它們之間存在長期穩定的均衡關系。

3.格蘭杰因果關系檢驗

在證明了lnNRPI與lnCPI存在協整關系的情況下，需要檢驗兩者之間的因果關系，以判斷重慶市房價與物價之間的相互拉動關系(表3)。

表1 平穩性檢驗結果

表2 殘差e的ADF檢驗

表3 格蘭杰因果關系檢驗

從表3中可以看出，在5%的顯著性水平下，lnNRPI是lnCPI的格蘭杰原因，而lnCPI卻不是lnNRPI的格蘭杰原因，故初步可得出以下結論:重慶市房地產價格變動是影響重慶市物價總水品變動的格蘭杰原因，且兩者呈正相關，即重慶市房價變動是重慶物價變動的原因，而物價變動卻不是重慶市房價變動的原因。

三、有關思考

通過實證研究筆者發現，重慶房地產價格對重慶物價總水平的變化有一定影響，且兩者存在長期均衡的關系，然而物價并非是影響房價的原因。故房地產價格變化是由其他原因決定的，有以下幾點原因［5－7］:

1.市場監管制度滯后。重慶的房地產業自1995年開始發展以來，已有18個年頭，經歷了起步、發展、飛躍階段。但是，重慶的房地產市場發展仍然不成熟，問題較多，尚未形成有效的競爭機制。開發者真正在意的是更多的土地，而不是真的想要如何更好地服務客戶和滿足客戶的需求，因此房子的銷售價格變化十分隨意。政府在意的是擴大地方財政收入和實現經濟增長的目標，而對土地轉讓缺乏全面的科學的管理與規劃，而且對經濟適用房和廉租住房建設缺乏嚴格的監督，導致低收入人群的住房需求難以得到有效解決。

2.房市秩序混亂。目前，在重慶房市中仍有虛假廣告、物業管理混亂和中介服務不規范等問題。存在諸如買家因質量、建筑面積等問題與房地產開發商之間的糾紛、居民因物業管理費用標準與地產商發生的沖突、物業管理公司的服務質量出現問題引發的糾紛，以及房屋租賃過程中房屋中介違規行為等等。

3.房屋供給結構不合理。房屋結構的不合理主要表現在:一是戶型結構不合理，大戶型供給較多，中小型供給較少，且大戶型面積住房占總體住房供給中比重偏高，以導致整體房屋售價較高，從而使一般購房者望而卻步;二是價格不合理，中高端住房供給較多，低端住房供給較少，導致高價房居多，低價房偏少，導致一般購房者對低價房的需求不足;三是離城市中心近或者交通便捷的地方多為高檔住宅，使一般購買者偏離市中心的地方購房，增加了其交通費用等生活成本;四是政府經濟適用房、廉租房供應比例較小并且多集中在北部新區周邊。開發商之所以提供這樣的結構，一是利用土地的稀缺性來進行炒作，吸引房屋投資需求者和高收入者進入市場;二是利用房屋的最終銷售權來左右市場需求;三是利用其區位資源的壟斷性優勢，尤其是與周圍的商業、教育配套設施來提升房價、控制房屋供給結構。雖然國務院出臺過一系列政策，明確規定了調整住房結構，重點開發中低價位、中小型房屋以及經濟適用房和廉租房，但由于缺少嚴格的監督機制，這些政策并未得到嚴格有效的執行。以上的表現制約了一般居民的居住需求。

4.貧富差距大。重慶是個人口較多的城市，3 000多萬人口中，城區人口差不多超過了1 000萬，但農村人口仍占主。隨著重慶城鎮戶籍制度改革的推進，更多的農民工和大學生轉入城鎮戶口，然而其收入保障卻成了一個問題，其中絕大多數屬于中低收入階層。房價的持續上漲無疑給了這些人群的居住性需求造成了巨大的壓力。

收入差距過大，導致房地產開發商更愿意向高收入者提供產品，而低收入人群就只能從政府得到經濟適用房和廉租房。因此，在經濟快速發展的過程中，政府應關注弱勢群體的需求，改善和促進國家的廉租房制度和經濟適用房制度。

［1］ 巴曙松.我國房地產信貸政策的演變［J］.房地產世界，2005(9):71－73.

［2］ 劉云.向大套型住房開征超標房地產稅的設想［J］.稅務與經濟，2008(4):2 －8.

［3］ 吳榮勝，于子洋.房地產市場的供給需求與稅收政策調節作用分析［J］.北京工商大學學報:社會科學版，2010(3):19－31.

［4］ 安體富，王勇.我國房地產市場發展和房地產稅收制度改革研究［J］.經濟研究參考，2005(43):25－26.

［5］ 趙振寧.我國城鎮住房市場需求分析及對策研究［J］.東北工業大學學報，2009(2):3－6.

［6］ 徐康寧，張宗慶.宏觀經濟學［M］.北京:石油工業出版社，2009:20－46.

［7］ 許字枋.經濟適用房將被政府拋棄或者淘汰［J］.東北財經大學學報，2010(4):8－17.

(責任編輯 周江川)