基于ARIMA模型的廣州市房屋價格預測

中圖分類號：F830 文獻標識碼：A

摘要：通過對廣州市房屋價格的實際數據進行分析，建立了ARIMA模型，采用ARIMA模型對其變動趨勢進行分析，得到廣州市房屋價格將在2014年未來三個月份有所下降。其分析過程對類似問題具有一定的參考價值。

關鍵詞：廣州居民房房價；房價預測；ARIMA模型

一、問題背景

2010年以來，房地產市場在從緊的調控政策環境下運行。國務院三次出臺調控政策，以增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設為主，堅決遏制部分城市房價過快上漲。國土資源部下發通知，要求提高土地供應和開發利用效率。各部委相繼出臺政策措施落實差別化信貸政策和稅收政策，抑制住房投機。住建部發出通知，要求完善商品住房預售制度，整頓和規范房地產市場秩序。住房和城鄉建設部與省、自治區、直轄市人民政府以及新疆生產建設兵團簽訂2010年住房保障工作目標責任書，要求確保完成2010年保障房建設任務，共建設各類保障性住房和棚戶區改造住房580萬套，改造農村危房120萬戶。2014年6月，廣州市售價16000元至21000元的廣州亞運城山海灣項目突然降價銷售，只售9800元至12500元。一時間房價是漲是跌的揣測蔓延開來。

對于房價的預測，目前的評論與分析大多側重于宏觀經濟走勢、貨幣政策、房地產調控政策、保障性安居工程的推進等方面的定性分析，如徐斌從2009年以來我國寬松的貨幣政策指出：經濟過熱的萌芽開始發育，通脹趨勢開始悄悄地抬頭，央行和政府會逐漸開始貨幣和財政緊縮。從而預測，中國經濟和房地產將面臨全線崩盤和潰敗的危險；倪鵬飛從宏觀背景、市場主體、市場體系和公共政策等四個方面，對我國住房市場作了全面系統的分析、預測和評價。

二、模型設定與調整

已知廣州市2009年5月—2014年5月的商品房房價。

（一） 判斷序列的平穩性

1. 時序圖：

時序圖顯示該序列有顯著的趨勢，為典型的非平穩序列。

2. 取對數后序列的時序圖：

取對數后序列的時序圖顯示該序列有顯著的趨勢，為典型的非平穩序列。

3. 取對數后的單位根檢驗

根據檢驗結果可知，在1%，5%，10%三個顯著水平下，單位根檢驗的Mackinnon臨界值分別為-55441、-29109、-25931，t檢驗統計量值-1412953大于相應臨界值。表明對原序列取對數后的序列存在單位根，是非平穩序列。

（二） 平穩化處理

因為原序列呈現出近似線性趨勢，需要進行一階差分。差分后序列的時序圖顯示出一階差分序列在均值附近比較穩定地波動。

5. 做進一步檢驗

根據檢驗結果可知，在1%、5%、10%三個顯著性水平下，單位根檢驗的Mackinnon臨界值分別為-35461、-29117、-25936，t檢驗統計量值為-7731044，小于相應臨界值，表明原序列的差分序列不存在單位根，是平穩序列。即原序列是一階單整的。

6. 為了進一步確定平穩性，考察差分后序列的自相關圖

一階差分自相關圖顯示序列相關性較弱。

7. 考察二階差分的自相關圖

二階差分自相關圖顯示有很強的短期相關性。

8. 二階差分后序列的單位根檢驗

根據檢驗結果可知，在1%、5%、10%三個顯著性水平下，單位根檢驗的Mackinnon臨界值分別為-35527、-29145、-25950，t檢驗統計量值為-7683697，小于相應臨界值，表明原序列的二階差分序列不存在單位根，是平穩序列。

即原序列是二階單整的。

（三） 平穩的二階差分序列進行白噪聲檢驗

（四） 擬合ARMA模型

偏自相關拖尾、自相關一步截尾，建立MA（1）模型。因為序列進行了二階差分，所以實際上是ARIMA（0，2，1）模型。

（五） 殘差檢驗

殘差為白噪聲，模型信息提取充分；模型參數顯著，模型精簡，因此建立ARIMA（0，2，1）模型合格。

三、預測

由原序列一階差分的預測值和已只原序列值可預測出廣州市2014年6、7、8月份的房屋價格分別是176836205元、175690798元、174503779元，整體呈下降趨勢。

參考文獻：

[1]潘家華，李景國等中國房地產發展報告（No8）[M]社會科學文獻出版社2010：132

[2]徐斌.中國房地產大趨勢[M].中國經濟出版社，2011：5.

[3]閆鵬飛，王典，燕慧慧.基于GM（1，1）模型的鄭州市商品房房價預測[J].重慶交通大學學報，2013，13（3）：60-63.

作者簡介：張福新（1990.12-），女，漢，籍貫：山東省寧津縣杜集鎮后姜村，單位：內蒙古財經大學，學歷：碩士研究生，專業：信息管理與信息系統。