貨幣政策對房地產價格傳導機制的作用

楊婧媛

摘要：貨幣政策是我國用來調控經濟的主要手段，影響著我國實體經濟的發展。作為我國實體經濟傳導過程的決定性因素，貨幣政策的好壞將直接影響傳導過程是否通順。近年來，我國的房地產行業迅速發展，其投資比重在全國范圍內也不斷上升，已經成為了我國經濟的支柱性產業，對經濟的發展狀況有著巨大的影響。隨著國民經濟的穩步上升和我國對房地產行業的政策扶持，房地產行業在不斷發展的同時也涌現出了大量的問題，其中最大的問題就是房價不斷上升且高居不下。本文主要從目前我國貨幣政策對房地產價格傳導機制的影響出發，分析貨幣政策對房地產傳導機制的作用，找出現階段我國貨幣政策在房地產傳導機制上存在的缺陷，并針對目前房地產行業的發展狀況，提出合理化建議。

關鍵詞：貨幣政策；房價；傳導機制；缺陷；建議

中圖分類號： F031 文獻標識碼： A

引言：自我國頒布住房改革政策以來，房地產行業的土地供應量不斷上升，加之各金融行業對房地產開發商的大力支持，使得房地產行業迅猛發展。隨著房地產行業的不斷發展，房價也隨之上升，導致我國目前的房地產行業膨脹過快。雖然政府為了遏制房價過快增長出臺了很多的貨幣政策進行宏觀市場的調控，但是收效甚微，房價依然不斷上漲，這也使得人們對貨幣政策的調控作用產生了懷疑的態度。為了更好的調節房價，滿足人們的住房需要，減輕由房價過高帶來的生活負擔，從而調節我國的國民消費狀況。需要我國政府關注房地產市場，依據房地產市場的發展現狀，制定有效的房地產傳導機制。

1.房地產的特點

第一，實物性。從家庭角度看，房地產為人民提供了必要的居住場所，是家庭的固定資產，也是重要的物質財富；從企業的角度看，房地產為企業提供了辦公用地，與企業的其他物資相同，都屬于企業資產的重要組成部分。因此，從商品的角度看，房地產具有與其他股票類資產不具備的實物性[1]。

第二，金融性。伴隨著社會經濟的增長和人民生活水平的提高，很多家庭都選擇了在滿足了自己的基本生活需要后，將多余的資金用來投資理財方案。繼股票和債券之后，房地產投資業成為了另外一個熱點投資項目，越來越多的人將投資房地產作為一種資本的積累，這使得房地產繼實物性之后又具備了金融性。

2.房地產的問題

2.1房價過快上漲

自進入21世紀以來，我國的房地產行業也邁入了一個新的發展階段。隨著房地產改革的深化和住房的城市化推進，人民平均生活水平的不斷提高和我國對外開放政策力度的不斷加大，使我國的住房需求量不斷增加，我國的房地產行業投資額度和房價也迅速上升。但是房價的大幅度提升超出了大部分居民的承受范圍，使得許多城鎮地區的中低收入家庭無房可住。而且，在未來的一段時間內，房地產的目標消費者都為剛步入社會的年輕人或者是工薪一族，這類人群的特點是收入低、存款少、對房產的購買能力弱。因此，過高的房價會導致未來市場的波動較大，不但不利于房地產市場的穩定發展，也會打破我國經濟的可持續發展模式[2]。

2.2商品房供應不足

目前，我國的房地產開發商大多將目光放在了高端住房建設，小戶型和中低價位的商品房建設較少，供應不足。雖然我國政府近幾年也出臺了一些有關經濟適用房建設的相關政策，在一定程度上提高了經濟適用房的數量。但是由于經濟適用房主要依靠的是政府的支持和投資，很少有房地產開發商建設經濟適用房，導致經濟適用房出現供不應求的社會現象。而房地產開發商大力建設的高端住房和商用房卻由于需求量小而出現供大于求的現象，使得我國目前的房地產結構十分不合理。

2.3金融風險加大

第一，由于房地產開發商自有的資金與房地產建設相比比重過低，其主要經濟來源為以土地抵押的方式，如銀行貸款，導致在資金上經常會有很大缺口出現。而且我國大部分房地產開發商的負債率都遠遠高于世界平均的百分之五十負債率的界限，使得其金融風險較高。

第二，炒房現象嚴重。房地產市場的基礎薄弱，但是發展速度過快，且沒有按照市場需求進行房屋建設，導致住房的空置率不斷上升。由于空置率不斷增加，使得越來越多的投機者加入了炒房的行列，導致房價不斷上升，同時也加劇了房地產行業金融的不穩定。

3.原有的調控房地產市場的貨幣政策

第一，二十一世紀之前，為了減輕亞洲金融危機對本國經濟的影響，擺脫國內經濟不斷下滑的狀態，抑制國內的通貨緊縮情況，進而拉動內需。我國改福利分房制為貨幣分房制，將房地產行業帶入到了市場化的發展階段。

第二，2003年，為了完善我國的房地產借貸制度，防止房地產投資增長過快，以建立一個健康有序的房地產發展市場，我國提出了“招拍掛”的房地產管理制度。同時，提高對房地產企業的信譽貸款的支持力度，采取提高第二套房首付價格的政策，抑制“買房熱”。但是，這一系列的政策卻為政府的“圈房”帶來了便利，在一段時間內，地方政府不斷“圈地”，導致地方房價不斷上升。

第三，2005年，這段時期，我國的房價增長速度較快，社會對于房價的關注也不斷提高，為了抑制房價的過快增長和過熱的投資現象，我國出臺了一系列控制房價的政策。在土地、稅收和貨幣方面進行有關改制，使得我國的住房開發結構不斷改善[3]。

第四，為了應對全球的金融危機，我國采取了寬松的貨幣政策。將原來的增加稅企業收，改為降低個人買房貸款利率；將提高存款準備金利率，改為降低首付比重。但是，這一次的對房地產市場傳導機制的貨幣調控并沒有收到很好的成效，房價依據“穩居不下”。

4.貨幣政策的作用

4.1利率渠道

作為商品，房地產在利率上存在著較大的彈性，可以通過調節銀行的利率來達到調整房價的目的。從開發商的角度講：銀行利率的提高會導致企業融資的成本提高，對于一些實力較小的企業來說，他們為了快速回籠資金，可能會降低房價。從炒房者的角度講：利率的上升會導致其炒房成本的增加，為了降低風險，他們會選擇其他的投資方式，從而減少房地產的市場需求，促使房價降低。所以，利率的上升會導致房價下降[4]。

4.2信貸渠道

現在的房地產開發商的資金來源都是依靠銀行貸款，而且大部分的人也是采取按揭的方式購房。所以，從房地產行業來講：其供需雙方都依賴銀行貸款。從這一角度來看，中央銀行可以通過對房地產行業貸款政策的改革來調整房價，遏制房地產行業的虛假繁榮。貨幣政策可以通過改變銀行貨幣的供應量，使銀行貸款無法被股票和債券等替代，進而對房地產行業投資者的建房行為和消費者的買房行為產生影響[5]。

結論：

房地產行業與我們的生活息息相關，房價過高不但會影響社會經濟的平穩發展，還不利于我國發展社會主義和諧社會的目標。作為我國調節宏觀經濟的重要手段，貨幣政策應該依據當今房地產行業的發展情況制定相應的調節措施，從而達到抑制房價過快增長，穩定市場經濟的目的。

參考文獻：

[1]邢時梅.中國貨幣政策房地產價格傳導機制研究[D].安徽財經大學，2013.

[2]張卓然.我國貨幣政策的房地產價格傳導機制分析[D].西南財經大學，2011.

[3]孫紅志.我國貨幣政策的房地產價格傳導機制研究[D].安徽工業大學，2012.

[4]韓軍.貨幣政策的房地產價格傳導機制分析[D].山東財經大學，2013.

[5]馬興芹.我國貨幣政策對房地產價格傳導機制研究[J].中國房地產金融，2010，05:8-10.