樓市330新政：誰的利好，誰的大坑？

文/葉雷

樓市330新政與2008年、2009年的救市政策，雖然內容相似，但樓市發展的本質狀態已截然不同，現在供大于求、投資需求退市是樓市的大背景，救市導致房價暴漲的可能性并不大，因而可以在同樣起到助力減緩經濟下行壓力的同時，讓樓市伴隨中國經濟也實現軟著陸，進入“新常態”。

“Duang”！3月30日，央行在辟謠樓市將出臺利好政策后3個小時，就戲劇性地釋放了重磅“彩蛋”：二套房商貸最低首付比例降至40%；公積金貸款購首套房最低首付20%，二套房最低30%；二手房營業稅由“滿五年”放寬為“滿兩年”。新政一出，率先進入視野的新聞，一則是成都一市民在新政公布5分鐘內花600萬購房，另一則是部分房東開發商漲價“任性”，福建一樓盤單價甚至是應聲漲了3000元。消息稍微沉淀之后，專家開始繼續各說各話，有的認為差不多是2009年救市的翻版，房價將暴漲，至少有10%的上漲空間；有的認為不會改變樓市大勢。那么，究竟該怎么看待樓市330新政、怎么預判樓市330新政的影響呢？

“市場”決定性作用下的一箭數雕

習近平總書記反復強調，我國經濟進入了“新常態”，我們要“認識新常態，適應新常態，引領新常態”。其實，無論是認識、適應，還是引領，我們都必須以十八屆三中全會“使市場在資源配置中起決定性作用”的新論斷為基礎進行邏輯思考。而市場的決定性作用，最核心的就是資本市場在宏觀經濟中的主體作用將被進一步強化，資本市場實體經濟“晴雨表”的調節作用將逐步顯現。

在樓市快進入“寒冬”的狀態下，樓市330新政的“救市”色彩無疑是存在的。為何要救市？李克強總理在今年的政府工作報告中已經說的很清楚了，“我國經濟下行壓力還在加大，發展中深層次矛盾凸顯，今年面臨的困難可能比去年還要大”，2015年預期GDP增長也調整為7%左右?！熬仁小?，再次顯示出房地產業對于國民經濟的帶動作用及重要支柱產業地位，與中央穩定經濟增長的方向是一致的。

在出口和消費難以立刻扭轉的情況下，穩定經濟增長短期內最有效的辦法就是投資，于是我們看到鐵路建設、“一路一帶”、城市基礎設施等許多政府主導的大投資。這些投資都需要錢，特別需要地方政府出錢，可錢從哪里來呢？貸款，可我們不能忘了財政部口徑下的地方債就達到了23萬億，而且進入了償債高峰。盡管財政部已經下達了1萬億元地方債置換的額度，但“借新還舊”畢竟只是飲鴆止渴，“解鈴還須系鈴人”，地方政府的基礎就是土地財政，樓市新政正是處理好化解債務和穩增長關系的最簡單有效辦法。

在資本的視角，我們不能忘了2014年樓市930救市的一個重要內容，央行、銀監會聯合出臺《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，首次明確鼓勵房貸證券化，籌集資金以增加貸款投放。如果房子賣不出去，或者首付比例過高，銀行能拿什么來證券化呢？房貸證券化就注定做不起來。如果房價一直處于下跌狀態，即使房貸證券化了，但有誰會來買呢？怎么發揮撬動資本的“杠桿”作用呢？在這個意義上，樓市330新政，實際上是樓市930救市的配套政策。

就樓市本身來說，李克強總理反復強調“民生”政府，強調經濟的健康發展，不搞“強刺激”。在中國經濟下行壓力還在加大的情況下，如果樓市330新政導致房價暴漲，不僅會引來民怨，而且也不利于樓市本身的可持續健康發展。這次的樓市330新政，與2008年、2009年的救市政策，雖然內容相似，但樓市發展的本質狀態已截然不同，現在供大于求、投資需求退市是樓市的大背景，救市導致房價暴漲的可能性并不大，因而可以在同樣起到助力減緩經濟下行壓力的同時，讓樓市伴隨中國經濟也實現軟著陸，進入“新常態”。

利益多元化之下，新政有人受益，也必然就有人可能受損；階段性、波段性行情，抓住的就是機會，把握不當的就是“跳坑”。 圖/東方IC

正因為這次樓市330新政，總體上是置于“使市場在資源配置中起決定性作用”的邏輯之中的，所以資本市場表現得較為謹慎。一方面，3月31日地產股在開盤一度沖高后，立即來了個回馬槍，收盤時居然有近百只房地產個股下跌，整個房地產板塊跌幅達到1.69%；另一方面，與此對應的是綠地、萬科、恒大等大開發商的“零點行動”：在不停暗示“不買馬上漲”的同時，卻“周二不打烊，通宵賣房，所有房源不漲價，還主動給優惠，并且還專門加推新房源”。

新政是誰的利好？

帶有“救市”性質的樓市330新政，從“使市場在資源配置中起決定性作用”的邏輯中，對政府的利好已經顯而易見，維穩經濟、化解債務風險、增加投資、擴大消費、拉長告別“土地財政”的緩沖期、進一步發揮“市場”作用等等。對銀行的利好也很明顯，新增房貸直接帶來利息的增加、地方債的置換在減輕系統風險的同時又增加新的利息來源、房貸證券化可以將房貸轉移至表外，減少負債，增加現金流，可以賺取貸款利率和MBS利率之間差價，甚至通道中介費。上到礦山、冶金、水泥，下到物業、家具和裝修，與房地產產業鏈密切相關的數十個行業，利好已被歷史實踐反復證明了。如果房貸證券化能夠順利撬動，房地產就將進入新金融時代，包括證券行業在內的幾乎所有金融產業都將收獲利好。

當然，樓市新政影響最直接的，就是開發商和購房者。對開發商來說，樓市330新政既是助力逃命的新政，也是助力發展的新政。對購房者來說，也一樣，既是助力逃命的新政，也是助力購房的新政。

市場競爭使然，任何一個行業都不可避免地走向整合集中之路，催生出行業寡頭。我國房地產行業近幾年的集中度在不斷加強之中，在樓市總體疲軟中，這一趨勢在2014年表現得尤為明顯。第一，規模效應得到了充分彰顯，80家房地產企業躋身百億軍團，占了市場份額的40%，其中7家房地產企業躋身“千億俱樂部”，銷售額均值達到1607億元，更是首次出現兩家銷售額超2000億元的房企；第二，銷售金額的增長率進一步凸顯了強者恒強的定理，“千億俱樂部”的增長率均值達到23.8%，300-1000億房企的增長率均值為14.6%，100-300億房企的增長率均值則只有10.4%，不同規模房企未來的差距將進一步拉大。

在如今供大于求、投資需求退市的樓市大背景下，樓市330新政對小開發商來說，毫無疑問是消化庫存、避免破產下場、完美撤退的最好時機；對中型開發商來說，要么借機做大做強，要么借機轉型轉業，要么賣一個好價錢委身大開發商；對大開發商來說，消化庫存和房貸證券化都將進一步增加其現金流，為“大魚吃小魚”準備了充足的資本，土地儲備的優勢、項目布局的優勢也將進一步發揮，都將推動集中度進一步提高。對已經推動好幾年但效果不明顯的、不是以房地產為主業的央企更是迎來了退出房地產的大好機遇，既可在大力發展混合所有制中實現保值增值，也可以由此華麗退出。

購房者，無論是首套房的剛需，還是改善性需求，首付比例的降低，營業稅由“滿五年”放寬為“滿兩年”，都可以加快“有房夢”的實現。

隨著作為購房主力人口的25歲至49歲之間人群已經達到峰值，即使計劃生育政策全面放開，超高生育率在我國也注定不會重現，房地產遭遇人口結構預警是事實存在的。高庫存之下，一線城市房價止跌回升可期，二線城市房價左右搖擺，三四線城市房價穩中有降。對投資者、投機者來說，最重要的問題就是新政能讓樓市熱多久。能夠熱多久，其一取決于市場對新政的響應程度，其二取決于后續還有可能的救市政策，如進一步降息降準、房貸利率打折、減免個人所得稅等，其三取決于高懸的房產稅利劍何時落地、以什么樣的方式落地。也就是說，樓市330新政，帶來的只會是樓市的階段性、波段性行情，已陷入三四線城市的投資者、投機者，當抓住機會逃命；對二線城市的投資者、投機者，可抓住行情賣個好價錢；一線城市，則可考慮“逢低建倉”。

誰將跳進“大坑”里呢？

利益多元化之下，新政有人受益，也必然就有人可能受損；階段性、波段性行情，抓住的就是機會，把握不當的就是“跳坑”。

拿高懸的房產稅來說，針對我國國情，一套房免征基本上是可以確定，二套房要不要征注定存在爭議，三套或者以上的房屋被征稅是不可避免的。但無論如何，如果住房不能夠銷售出去，而以庫存的形式窩著，出臺房產稅就不僅征不到稅，而且還會讓本已不佳的樓市雪上加霜。因此，現在需要的正是樓市回暖。而根據國內外通行做法，二套房被征稅的幾率顯然大于不征稅的幾率?！恫粍赢a登記暫行條例》已經開始施行，2018年登記機構、簿冊、依據和信息平臺將實現全國“四統一”，開征房產稅的基礎條件將完全具備。國家“總的目標是要在2020年之前，全面落實稅收法定原則”，就意味著房產稅在2020年前后可根據需要隨時出臺。實際上，在房產稅的背后，還隱藏著遺產稅的巨大可能，《不動產登記暫行條例》也為其準備了條件，住房也毫無疑問將是我國遺產稅的最主要來源之一。在這種情況下，來不及出貨的投資者、投機者無疑就跳進了“大坑”；改善性購房又惜售首套房的，也可能跌進“大坑”后才后悔莫及。

中國城市的人均住房面積，已經達到20多平方米接近30多平方米，緊張階段已經過去了。一個城市未來的房價，將主要取決于三個因素，一是貨幣政策，如果“現金+活期存款”的增速大于廣義貨幣，漲價的預期就會比較強烈；二是城市經濟活力；三是購房主力人口的變化趨勢。而這三個因素，在中國經濟轉型的過程中，都充滿著巨大的不確定性。對于樓市330新政，如果房價應聲暴漲，對還沒來得及完成首套房剛需的消費者來說，本身就是一個悲??；而如果消費者都害怕“大坑”，高額庫存本身就需要長期戰斗消化，樓市熱銷只是曇花一現的“童話”，無論是剛需購房者，還是投資者、投機者，都將跌進“大坑”。

2014年樓市930新政開啟的樓市金融化大門，毫無疑問會“使市場在資源配置中起決定性作用”。市場的決定性作用要通過資本市場的價格來體現，房貸證券化正好通過證券市場將風險由銀行為主轉移到了民間承擔為主。我國的資本市場，在相當長一段時間內都還會有鮮明的“政策市”特征。特別是我們不能忘了，我國的國有資本，是要保值增值的，是要做大做強的。而房地產金融化，牽涉到無論是實業，還是金融業，都主要還是以國有資本為主。因此，無論是實現房地產的完全金融化，還是實現國有資本的保值增值，我們都需要一個好股市來配合，而現在的股市恰好處于牛市當中。

全面深化改革，經濟“新常態”，本身就是一盤復雜的“大棋”，樓市是其中很重要的一顆棋子，在很大程度上還具有杠桿的作用。由此可見，或許我國現在的股市牛市還只是處于起步階段，過萬點也許并不是夢，因為官媒已經說得很清楚了，“牛市有助化解改革阻力”。在這個意義上，也許資本市場的利好，比330新政對樓市本身的利好更有吸引力。當然，330新政第二天的股市已經做了預演，資本市場是提款機，但也是“雙刃劍”，房地產金融化有風險，投資需謹慎。買得好也許并不難，但賣得好卻很難。