新加坡年輕人為何能輕松買房？

李明波

中國買房最困難的階層還是二三十歲的這批人，他們大多工資不高，購房壓力大。我們說要發揮創新精神，年輕人沒有壓力和負擔，才可以放手去創新。

房價的又一輪暴漲，讓剛走出校門、在城市打拼的年輕人，在北上深等一線城市買套房已經變得越來越不現實。著名經濟學家、華南理工大學公共政策研究院執行院長楊沐教授曾經在新加坡工作多年，他對此現象感到很不理解。

在接受南風窗特約記者專訪時，楊沐表示新加坡的年輕人不存在工作多年后買不起房的現象，這一點值得中國借鑒。他介紹說，新加坡的住房制度能保證新加坡人，只要有工作就有公積金，只要有公積金就能買得起房子。即便新加坡的清潔工和收銀員拿的是最低收入，每個月收入1000新元，但他們在新加坡都能買得起房子。

84%的民眾住在政府組屋

《南風窗》：先請你介紹一下，新加坡在購房方面有沒有為年輕人提供購房便利的政策和經驗？

楊沐：我在新加坡智庫工作過多年，年輕人在那里工作一兩年以后買房子不是一個多大的問題。當然他們負擔貸款的時間也比較長。在這方面，新加坡還是有些經驗可以供中國借鑒：第一，新加坡確實能夠做到讓年輕人容易購房。新加坡是84%的民眾住在組屋里，組屋是政府興建的房子，82%是自己買下來的，2%是租的；而私人購買住房的民眾只占16%。（見圖1）

第二，新加坡的制度能保證新加坡人，只要有工作就有公積金，有公積金就能買得起房子。新加坡的組屋分為好多種類型，有兩房式，三房式，四房式和五房式的類型，另外還有老人公寓，屬于單身年輕人的住房等，基本上是以上6種類型。這6種房型分兩類，一類是一手房，就是民眾第一次買房時可以向政府申請補貼；第二個是在市場上可以買賣的二手房。如果你嫌房子小，可以在住房市場中賣出去，然后另外加錢買個更大的房子。這兩種市場的存在使得年輕人很容易在開始工作時先買個房子住起來，然后等到工資上漲后，可以再買更好的房子。這就形成了一套機制。

第三，新加坡的住房貸款主要是使用公積金，而不是銀行貸款。這就意味著民眾的工資收入實際是不受購房的影響，所以民眾就比較容易買房子。

第四，政府給不同的房子以不同的購房補貼。特別是收入比較低的，給的補貼就比較高；收入比較高的，給的補貼就低一些。

《南風窗》：請你用具體的例子來說明一下。

楊沫：這里我有一個2009年新加坡的購買組屋實際記錄的整體分析。

從圖2我們可以看到，買兩房式的，政府補貼是4萬新加坡元（以下簡稱新元，1新元約等于5元人民幣），三房式組屋的政府補貼3.5萬新元，四房式的政府補貼平均為1萬新元，五房式的政府不提供補貼。

每個月用公積金分期付款的數額，二房式的公積金還款是225新元，三房式的是461元，四房式的是955元，五房式的是1189元。這個是挺有意思的，因為購買二房式的人，是新加坡工資收入最低的一群人，而他們的最低工資收入是每月1000新元。而按照公積金制度，自己交20%，政府或雇主給20%，也就是有400新元的公積金。而購買二房式組屋的話，你需要每個月支付公積金220新元。也就是說一個人工資收入1000新元，他就可以買得起房子。然后如果是夫婦兩人一起工作，兩個人一起就是2000新元，他們就可以輕松購買二房式和三房式的組屋。

新加坡國立大學的畢業生，現在月收入起薪是3000新元左右，新加坡的polytechnic， 就是比中國的中專要強一點，比大專要弱一點的學校，他們拿的是一般的文憑證書，在人才市場上很容易找到工作，一個月工資收入是2000新元，如果組成家庭，夫婦兩人一共是4000新元，他們的40%的公積金補貼就是1600新元，連五房式的房子都可以買得起。換言之，在新加坡，只要你有工作就能買得起房子。

年輕人不存在工作多年買不起房現象

《南風窗》：如果購買新加坡的組屋，需要的最低首付是怎樣？

楊沐：首付一般來說是10%，比如說二房式2009年的平均售價是9.6萬新元，以10萬新元計算，10%就是1萬新元。而政府的補貼平均就是4萬新元，也就是說，他根本就不需要首付，因為政府已經幫他們支付了。如果是20萬的住房，10%就是2萬新元。新加坡的年輕人，以3000新元的月工資收入去打拼，工作一兩年后基本上就能達到一兩萬新元的收入。所以新加坡年輕人買房，首付不是個問題。

一般來說，新加坡買房還有一個方法，就是從銀行貸款。如果公積金付款不夠還可以從銀行貸款。公積金貸款對一般的新加坡人不成問題；但是新加坡的“新移民”，因為工作時間不多，自己的公積金不多。比如我在1992年到新加坡，1993年就買房子了。因為我的年齡較高，所以我的公積金就只能申請到12年的貸款。當時我從公積金貸了12萬，再加上首付2萬，總共14萬，剩下的6萬就從銀行借。每個月我要還給銀行利息1200新元左右。而當時我如果在市場上租一套同樣的四房式房子，每個月也需要1200新元的租金。也就是說，我把用于租房的錢付給銀行而不是房主，12年后這個房子就是我自己的了。

所以說，這不僅對新加坡本國人來說很容易，而且對新加坡的新移民相對來說也很容易。當然最近幾年新加坡為了控制組屋房價漲得太快，開始采取新措施，要求新移民在工作3年以后才能在二手市場購買組屋。這同以前剛到新加坡就可以買房就不太一樣。

《南風窗》：新加坡的購房政策還有沒有別的一些特色？

楊沫：“我們還要注意到，新加坡的購房補貼政策，除了補助窮人，還重點補助家庭、小孩和需要照顧老人的家庭。因而它有鼓勵婚姻和鼓勵家庭生活的效果。在新加坡如果要申請政府組屋，優先照顧已婚人士。沒結婚的單身人士也可以申請，但是要35歲以上，而且只能申請65平米的小型住房。如果結了婚就可以申請三房式、四房式等住房。凡是有小孩的家庭，也會在申請組屋時優先被批準。此外，如果你買的房子和你的父母住得較近，政府還特別給你提供1萬新元補貼。所以說通過政府補助，它起到了鼓勵家庭照顧父母，鼓勵生育小孩，鼓勵結婚等效果。

通過這幾個方面，我們可以看到新加坡的年輕人不存在工作多年后買不起房的現象。即便新加坡的清潔工拿的是最低收入，每個月1000新元，超市里的收銀員也是低收入群體，這些人在新加坡都能買得起房子。

另外我還看到網上有一篇文章在介紹新加坡組屋制度時，有個不準確的說法是，新加坡人用收入的20%還房貸。這個說法是不對的：我們說新加坡人還房貸，它的房貸是公積金的房貸，公積金里的房貸是使用公積金存款，個人存入月工資的20%，雇主存入20%。因而，還房貸對新加坡人的實際收入沒有影響，不能簡單說成是工資收入的20%還貸。也就是說在新加坡，只要是有工作的，還房貸不影響你的月收入。

在新加坡這樣的購房政策下，“房奴”壓力不是很大。而且盡管私人買了房子，房價也漲得比較慢。新加坡政府政策的目的是，隨著房價的上漲，購房者除了帶著公積金退休以外，房子本身有一個增值，來保證退休以后的生活，這個政策體系是比較完善的。

要讓中國的年輕人放手去創新

《南風窗》：你覺得這些經驗能用到中國內地嗎？

楊沐：表面上看，中國和新加坡有很多不同。新加坡現在一共是530萬人口，中國14億人口。新加坡700平方公里，中國960萬平方公里。但是我感覺我們應該學的是新加坡的房地產市場的原則和思路。

第一，新加坡從上世紀60年代李光耀就提出“居者有其屋”，在這種思路主導下，新加坡的青年人、社會精英都很容易買房子，這個原則我們可以學。中國買房最困難的階層還是二三十歲的這批人，他們大多工資不高，購房壓力大。我們說要發揮創新精神，年輕人沒有壓力和負擔，才可以放手去創新。這是第一個應該學的東西。

第二，新加坡的房價也是隨著市場不斷變化，但其調控政策很成熟。新加坡政府每年新建組屋數量是不一樣的，數量跟著市場走，在經濟比較好的時候就建很多房子，經濟不好的時候房地產市場就有比較多的庫存，政府新建組屋的數量就下降。最多的時候，每年新建2.6萬多套組屋，最少的時候是3000多套。新加坡政府通過新建房數量改變供給量，再通過其他政策，像貸款政策等來調控房價。

新加坡政府調控房價特別注意跟人均收入聯系在一起。2014年新加坡組屋的價格開始下跌，政府新建組屋的數量也一直在下降，2014年比2013年減少25%，大約1.6萬套。但是2014年政府仍不放寬對房價的擠壓措施，為什么呢？按新加坡政府的計算，從2009年～2014年，新加坡私人房子的價格已經上漲50%，但是新加坡的人均收入只上漲30%，個人收入增幅沒趕上私人房產漲幅，所以還要繼續擠壓房價。我們可以看到，新加坡的房價盡管也在漲，但是房價漲得不能比老百姓收入漲得還快。

第三，老百姓需要有買賣組屋的機會，讓他有渠道通過個人努力來改善住房條件。新加坡法律體系嚴密得讓你不可能有兩三套組屋，因為這是違法的。如果老百姓收入提高后，就回到市場上把已有的房子賣掉，同時買進一套更好的。這就意味著老百姓有機會、有空間通過自己努力來改善住房條件。