淺談基于三維地籍的不動產登記

沈麗麗

【摘 要】 在不動產統一登記的大背景下，傳統的基于宗地的二維地籍管理模式已不能滿足登記管理的需要。本文首先引入“三維地籍”及“產權體”的概念，然后分析現有關于空間權登記管理的相關規定，最后提出基于三維地籍的不動產權利設定和登記模式。

【關鍵詞】產權體；三維地籍；空間權；不動產登記

隨著城市建設的發展，為了集約和節約用地，城市土地的立體化利用已成為當前土地利用的重要趨勢。高架道路、輕軌、地下商業空間等的出現，正挑戰著傳統的基于二維地表的地籍管理和登記模式。與此同時，《不動產登記暫行條例》的頒布宣告我國正式進入不動產統一登記時代，不動產登記范圍涵蓋土地、海域、以及房屋、林木等定著物，甚至包括附著于地表的空間構筑物。當同一土地表面相關的地上建筑物與地下空間構筑物權屬不同時，傳統的二維地籍管理系統將無法清晰界定權利空間。不動產登記迫切需要引入三維地籍概念，解決土地立體化利用中的空間權利設定和登記問題。

一、產權體及三維地籍

產權體是一個與不動產相關的概念，它不僅涵蓋了土地和房產空間，甚至囊括人們所利用的各種空間，比如：地下管線、空中廊橋、地下人防設施、地下軌道交通等。產權體可以定義為具有固定的地理空間位置、形體， 由權屬界線（ 面） 封閉的、獨立于主體且權利獨立的一塊空間域 （ 不動產產權單元） ， 是物質實體和權利的合成體。

三維地籍是基于上述產權體為基本單元，通過產權體記錄空間利用及權屬狀況的地籍管理模式。傳統的地籍是以地表權利為核心的， 在權利登記形式上還是以二維為基礎的， 并不能把同一宗地上的分屬于不同權利主體的空中、地表和地下權利很好地表現出來， 這意味著此類產權的保障還有缺陷。 不動產登記面臨的主要問題是地上空間和地下空間的利用信息沒有進行記載， 無法準確、完整地 反映存在空間權利重疊的宗地之間的拓撲關系， 無法實現空間產權的明晰化管理。三維地籍的產生，使得不動產登記不受二維信息記錄模式的掣肘，能更有效地反映不動產權利主體的空間利用狀況。

二、空間權登記管理的相關規定

《物權法》第136條規定“建設用地使用權可以在土地的地 表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權”。該法條明確了土地使用權的設立不僅局限于地表而可以設立于不同的垂直空間。

《不動產登記暫行條例》第八條規定“不動產以不動產單元為基本單位進行登記?！薄恫粍赢a登記暫行條例實施細則》第五條規定“《條例》第八條規定的不動產單元，是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間?！币陨舷嚓P規定表明了我國立法機構對不動產登記的著眼點轉向空間權的確權登記，不再僅拘泥于傳統土地加房屋權利信息的記載。這也為基于三維地籍的不動產登記提供了相應的法律支撐。

三、基于三維地籍的不動產權利設定和登記模式

根據上述三維地籍闡述和相關法律規定的闡述，本文提出基于三維地籍的不動產權利設定：引入產權體概念，將具有獨立使用價值的并具有固定的地理空間位置、形體，由權屬界線（面）封閉的空間作為不動產權利設定的權利客體。產權體概念的引入并非完全顛覆傳統不動產登記中的地表空間的權利設定，只是我們更加強調權利客體在范圍上的的空間性。以離開地表平面上下一定范圍單獨建造，且在地表投影的土地權利人為他人為特征的單獨地上空間或者地下空間利用，其利用的空間范圍需要單獨成為權利客體，設定地上空間或者地下空間的建設用地使用權，并強調其權利范圍的空間性和位置的地上性和地下性。通過權利客體的空間化，以三維地籍管理制度建立不動產空間權利體系，從而完成地表空間、地上空間和地下空間不動產權利的登記工作。

基于三維地籍的不動產登記模式同傳統不動產登記模式相比，在登記內容上側重有所不同。不動產登記內容應當包括權屬性質、權利類型、權利主體、權利客體（坐落、界址、面積、用途、使用條件、等級、價格，體積、空間權利范圍）等。傳統不動產登記模式以平面宗地為依托，在二維空間平面上表達權利客體空間范圍，對于較為復雜或是跨宗的產權體無法清晰描述，需要將權利客體空間范圍及權利信息按宗地切分記錄。而基于三維地籍的不動產登記模式以一個不依賴于地表土地而存在的產權體為登記基本單位，解決了因權利客體空間范圍不清晰而產生的權利信息記錄復雜冗余的問題。

四、結束語

在技術層面，三維地籍仍處于探索階段，短期內現行不動產登記只能實現二維地籍上添加三維信息注釋的登記模式。要加強對數據采集分析技術的研究，才能在不動產登記中實現真三維記載，體現產權體空間拓撲關系。在法律層面，我國目前缺少對空間權范圍詳細的法律規范，使得無法清晰地對產權體進行確權登記。三維地籍管理模式只有從技術和法律層都有相應地支撐，才能真正服務不動產登記。

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