淺析房地產項目面臨的風險

石東磊

摘 要：房地產行業是個高投入、高產出的行業，具有巨大的風險，本文從不同的角度分析了房地產行業面臨的主要風險，為房地產開發企業在風險分析上具有借鑒意義。

關鍵詞：風險 利率 供求風險

房地產行業面臨風險體現出不同的形式，在房地產項目活動中，按照風險的具體表現來進行分類，風險的種類主要有：

一、按照風險的來源分類

房地產項目風險可以分為宏觀風險、市場風險、自然風險、公司風險四類。

1.宏觀風險。宏觀風險主要是國家的政治、軍事、社會和經濟等方面發生重大的變化，將會對房地產產生重大的風險，對于我們國家來說，政治、軍事和社會都比較穩定，但是經濟方面的不確定性因素增大，主要是經濟增長和稅收方面的風險，最近幾年，我國經濟發展速度放緩，由于很多人對房子進行炒作，對房地產加大征稅力度的呼聲越來越大，這都是房地產項目的宏觀風險。

2.市場風險。隨著房地產的發展和巨大的利潤，很多公司都進行房地產開發，由于對市場過于樂觀，市場上出現了供大于求的局面。而且隨著人們生活水平的提高，大家對戶型和物業等方面的需求發生了很大的變化，如果開發商不按照市場需求進行開發，導致開發出的房子賣不出去的風險。

3.自然風險。然風險一個是指外部自然條件的變化，危害較大的有臺風、地震和較大的風雨等，他將會給房地產項目帶來不必要的風險，第二個自然風險是指地質條件的風險，由于前期了解不夠，巨額資產拍下的地可能不能按照預先設計的圖紙建設樓房，這必將會給公司帶來巨大的經濟損失。

4.公司風險。我們現階段的房地產公司，以民營企業為主，管理者普遍存在著文化水平不高，從而決策簡單，缺乏科學的決策手段，這樣經常造成公司決策的重大失誤，房地產商由于投資巨大，一個錯誤的決策，往往給公司帶來滅頂之災。而我們房地產公司的管理人員多數從基層提拔，管理經驗從實踐中來，對項目管理比較粗放，導致利潤率比其他公司低，在市場競爭中逐步被淘汰。

二、按照項目的實施階段

根據項目實施的階段，可以分為投資決策風險、事中風險、事后風險和售后服務

1.投資決策風險。投資決策風險主要指房地產項目施工前，在項目決策時產生的風險，一般這個階段的風險主要是拍地風險、設計風險和融資風險。。

2.事中風險。所謂期中風險是指施工過程中產生的風險，在施工過程中主要面臨人員安全風險、材料變動風險、人員變動風險、質量風險等。

3.事后風險。房地產竣工后，還有很多后續工作，主要是辦理好各種手續和進行市場銷售。房地產在銷售前，開發商要辦理好各種手續，尤其現在房地產價格過高，能否貸款和貸款的額度成為房地產銷售的重要指標，事后的第二個主要工作就是對房地產進行銷售，這就包括房地產項目的銷售策略、價格策略和銷售渠道，隨著市場競爭的激烈，房地產項目除了要有良好的性價比，銷售策略是否得當也是影響房地產項目銷售的重要因素。

4.售后風險。隨著人們生活水平的提高，人們對小區環境和物業管理的要求越來越高，由于房地產公司都會持續的進行開發，原來開發的樓盤的管理水平直接影響到今后該公司地產項目的銷售。一般售后包括物業管理水平、配套設施、安全防火、供水供氣、綠化衛生等方面的要求。如果小區的售后服務做的不好，直接導致今后樓盤的銷售不好。

三、按照影響的程度分類

按照國際標準，風險可以分為系統風險和非系統風險，一般認為不可避免的、對所有行業都有影響的項目認定為系統風險，只對個別項目有風險的，可以避免的風險我們一般認定為非系統風險。

1.通貨膨脹風險。通貨膨脹一般是指貨幣的購買力水平，通貨膨脹是經濟發展過程中不可避免的一種現象。國家的宏觀調控主要是保證經濟增長、充分就業和物價穩定，有的時候為了保證另外兩個指標的增長，使通貨膨脹高企。通貨膨脹導致房地產商表面有很大的利潤，但實際購買力下降。

2.市場供求風險。隨著房地產的發展，房地產公司有巨額的利潤，很多公司都進行房地產開發，由于對市場過于樂觀，市場上出現了很多供大于求的局面。而且隨著人們生活水平的提高，大家對戶型和物業等方面的需求發生了很大的變化，如果開發商不按照市場需求進行開發，導致開發的房子賣不出去的風險。

3.周期風險。按照西方經濟學和各個國家的實踐，一個國家的宏觀經濟和各個產業都是呈周期進行波動的，一般分為衰退、蕭條、復蘇和繁榮等階段，這將給開發企業帶來巨大的風險。而且房地產項目周期長的特點，當很多公司在繁榮的時期進行開發，在蕭條階段銷售的風險更加巨大。

4.變現風險。變現能力主要體現房子的銷售能力，房地產由于價格高，地域性強等特點，具有變現能力差的缺點。房地產項目周期長，涉及金額較多，所以當房地產商想把項目轉讓的時候，非常困難，如果用錢比較緊急，往往折價才能銷售，而且如果房地產市場進入下行通道，即使降價也不容易將房屋銷售或轉讓出去。

5.政策性風險。房地產業由于涉及到老百姓生活安定程度和生活水平，是老百姓關注的焦點，也是政府進行宏觀調控的重點，尤其是現在中國房價的迅速上漲，直接改變了人們的價值觀和對事情的看法，甚至影響到社會的穩定，所以國家頻繁的出臺各種房地產調控政策，例如限購等，這些房地產政策的出臺，直接導致了房地產項目的風險。

6.利率風險。按照資本估價的原理，如果加息，所有的資產價格都會下降，如果降息，所有的資產價格都會上漲。國家的利率政策并非直接針對房地產市場，但是利率的調整對房地產的影響是最大的，這對開發商帶來可風險。

7.政治風險。政治因素對房地產有重大的影響，領導人更迭、政治和軍事動亂、政策的變化對房地產商都有重大的影響。

8.經營管理風險。我們現階段的房地產公司，以民營企業為主，管理者普遍存在著文化水平不高的現象，從而決策簡單，導致缺乏科學的決策手段，這樣經常造成公司決策的重大失誤，房地產商由于投資巨大，一個錯誤的決策，往往給公司帶來滅頂之災。而本項目房地產公司的管理人員多數從基層提拔，管理經驗從實踐中來，對項目管理比較粗放，導致利潤率比其他公司低。

9.財務風險。由于土地價格高，原材料和人工費用不斷提高，而且房地產銷售周期長，所以房地產企業具有資金占用多，時間長的特點，因而房地產公司資金短缺、財務費用高給公司帶來巨大的財務風險。