房地產限購對房地產市場的影響分析

陳冬芳

【摘要】房地產市場的發展狀況直接關系到我國的經濟建設，所以在房地產市場出現異常波動時，國家會出臺相關的政策，確保房地產市場的健康發展。其中的“限購令”就是為了遏制房地產投機而導致的房價上升而頒布的，限購政策的頒布在短時間內發揮了有效的作用，但是從長遠的角度來看，還無法成為長效機制。所以對限購政策對房地產市場的影響應該從客觀而全面的角度去分析，避免片面化，從而為房地產市場的穩定發展創造有利的條件。

【關鍵詞】房地產市場；限購；影響分析

房屋是人們正常生活狀態下的基本需求，所以房地產開發如果與實際需求相符的情況下，房地產市場就會處于供需平衡的狀態，由此能夠保持一個健康穩定的市場形勢。但是我國的人均財富占有量嚴重失衡，所以導致有需求的人買不起房，已有住房者而為了投資需要購買多套住房，在這種供需失衡的條件下，房價一路升高。當房價上升到一定程度后，開發商還會無節制的開發，而買方市場已經趨于平緩，從而導致房地產市場的交易量下降，造成房地產庫存量大幅上升，出現惡性循環。為了緩解房價過高，國家頒布了限購政策，減少了投機行為對房地產市場的影響，在短期內會取得有效的成果。

一、房地產市場的現狀

對于房地產的發展現狀主要分為兩個方面來闡述，根據政治、經濟、城市規模以及區域輻射力，分為一線城市和二線城市，一線城市和二線城市房地產市場的發展狀態不同，所以應該分別進行闡述。

（一）一線城市房地產市場發展現狀

根據上述的劃分標準，我國的一線城市的代表主要有北京、上海、天津、廣州和深圳，對這幾個城市的房地產市場發展情況進行分析，就能夠反應出整個一線城市的狀況。由于一線城市的經濟實力較強，所以吸引的外來人口較多，人口密度逐漸增加，所以對房地產的需求量較大，由此一線城市的房地產市場最為繁榮，但是供需也出現了嚴重的失衡。在國家頒布限購政策后，五大城市的房地產銷售量都有所下降，但是在價格上除北京外都有小幅上漲。因為一線城市對房地產的需求量太大，所以即使頒布了限購政策，但是仍有大量的購房者。

（二）二線城市房地產市場發展現狀

二線城市主要是以各省、自治區的省會城市以及沿海發達城市組成，相對于一線城市而言，二線城市的經濟發展相對較慢，人口密度較小，所以對于房地產的需求相對較小。在一線城市房地產逐漸區域飽和的狀態，很多開發商都將眼光放到了二線城市，加大了對二線城市房地產市場的投資，從而促進了二線城市房地產市場的高速發展。

二、限購政策對房地產市場的影響分析

限購政策的出臺對于不同城市房地產市場所產生的影響也不相同，主要還是受到城市經濟發展水平的影響。所以分別從限購政策對一線城市和二線城市的影響來闡述。

（一）“限購令”對一線城市影響的分析

由于一線城市的經濟發展比較繁榮，人口密度大，對房地產的需求量也大，從而促進了一線城市房地產市場的發展。正因為如此，限購政策的出臺對一線城市房地產市場的影響較大，在限購政策出臺后，一線城市的房地產銷售量普遍下降。但是由于人口眾多，所以具有購房需求的人口仍然占據很大的比例。雖然仍有購房者看房，但是大家更關心的是在限購政策出臺后，房價是否有所回落，所以還仍然持觀望態度。限購政策雖然遏止了投機行為，但同時也將一部分有能力的購房者排擠在外。主要原因是一線城市主要以外來人口為主，所以購房需求異常強勁，但是在限購政策的影響下，有購房能力的購房者在購房條件方面不符合要求，受到戶籍以及其他因素的限制而無法購買住房。還有一部分購房者是想改善住房需求，但是在限購政策的影響下，無法滿足需求，所以導致放棄購房。種種原因綜合到一起，就導致房地產銷售量下降。

限購政策的頒布的實質是為了抑制房價，但是從目前的效果來看主要是抑制了商品房的銷售量，而價格只是在短期內有所變化，但實際上幅度不大。這主要是一線城市對房地產市場的需求比較旺盛，還存在很大的購房需求。從開發商的角度來講主要是房地產市場的繁榮也帶動了土地價格的上漲，所以成本增加，價格下降幅度自然不大。所以從未來的發展來看，一線城市的購房需求還比較旺盛。

（二）“限購令”對二線城市影響的分析

二線城市實施“限購令”后，房地產市場受到的波動相對于一線城市來說較小。在短期內，“限購令”政策使普通住宅的成交量和價格都發生大幅下跌。東部地區人口密集，土地資源相對稀缺，對房屋的需求量大且價格高，房地產市場供求不平衡，房地產投資者看到了其利潤空間，就會產生房地產投機行為。中部地區相對于東部地區經濟較落后，發展速度也較遲緩，“限購令”出臺后出現了商品房銷售面積大幅增加，住房銷售面積卻大幅減少的現象。這種現象的出現是由于經濟發達地區的房地產市場日趨飽和，炒房者的利潤空間逐漸縮小，次發達的二線城市成為他們投資的目標，而限購政策的出臺也讓他們失去了這片“沃土”。西部地區近幾年由于國家政策扶持，居民生活水平有了極大提高，一部分居民是要新購住房，一部分居民是為了改善住房條件，該地區的剛性需求量大，限購政策的出臺正好抑制了房地產市場的投機行為，為剛性需求提供了良好的發展空間。

三、結束語

為了對房地產市場進行宏觀調控，確保房地產市場的規范發展，我國頒布了“限購令”，限制購房者的條件，從而達到抑制房價，減少投機行為的目的。由于受到經濟狀況的影響，限購政策的頒布對我國一線城市和二線城市的房地產市場所產生的影響程度也不相同，對一線城市的影響明顯高于二線城市，而二線城市中的沿海地區明顯高于中部地區和西部地區。在對限購政策對我國房地產市場的影響進行分析后，可以為國家對房地產市場的宏觀調控提供有利的依據，從而促進房地產市場的健康規范發展。

參考文獻

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