葉檀：城市群中的核心地塊正成為資本游戲籌碼

葉檀

中國新“地王”誕生，但如果像這樣瘋狂下去，房地產很難持續太長時間。

中國新“地王”誕生，但如果像這樣瘋狂下去，房地產很難持續太長時間。

日前，融信集團斬獲上海靜安區（原閘北）中興社區N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，該地塊出讓面積31034.1平方米，容積率3.54，成交總價高達110.1億元，樓板價超10萬元/平方米，溢價率139%，未來價格或超15萬元/平方米。這是上海實施招拍掛制度12年來推出的最市中心地塊。

這塊地屬商住地塊，住宅比例可達到90%，另要求持有100%的商業物業；配建保障性住房5.0%以上，中小套型住宅建筑面積不得低于80.0%，計79022.9平方米以上。開發商只有大建20%的大戶型豪宅，或者想方設法將兩套相鄰的中小戶型住宅打造成一套豪宅，才能滿足土豪們的心愿。

以48個月正式峻工計算，意味著上海中興地塊4年后一手住宅每平方米單價將達到15萬元左右?，F在相鄰地塊已屬豪宅區，原上海閘北內環是近年來上海豪宅市場的新興區域，域內蘇河灣華僑城、綠洲雅賓利花園、新湖青藍國際等高端樓盤在售，均價沒有一塊低于每平方米7萬元。未來4年如果漲到15萬元，意味著以市中心較豪華的住宅計算，貨幣購買力還將大大降低。

很快，只要在上海內環內購買一套建筑面積在100平方米以上的住宅，購房者就是千萬富翁。

與以往不同的是，現在的住宅交房時精裝修，相當于為購房者省下了50萬元以上的裝修款。但與高漲的房價比，這筆裝修款可以忽略不計。

北京、深圳也不遑多讓。深圳規土委最新的數據顯示，從8月8日至14日的一周，新房成交均價為64812元/平方米，連續第二周站在6字頭上，環比上漲3.5%，較前期小幅上升。

另據《界面》報道，北京高房價向大七環蔓延，環北京炒房潮正從30公里傳導到70公里，并有再往100公里處發展的趨勢。

一年前，北三縣和永清、固安等區域在北京市政府搬遷和首都第二國際機場興建的利好條件帶動下，房價漲幅翻番?，F在，更遠的淶水和霸州的樓盤都在漲價，當地小開發商的上漲幅度在20%～30%，品牌開發商的漲幅更高，甚至在40%左右。

這是個瘋狂的時代。

地方政府在營改增之后，財政主動權進一步下放，對于房地產的熱情有增無減。

房地產開發商正在搶奪資產，一是因為資金杠桿成本低，二是因為未來城市群區域資源少。以后一線城市核心區域就是千萬富翁與億萬富翁的聚居地。

上海的新地王有18家大型開發商參與競拍，很多開發商未必擁有足夠的現金，卻有足夠的雄心，與相近的經營模式。

7月31日，《一財網》披露了搶下上海新地王的融信集團。這家公司從2013年啟動全國擴張，剛好趕上房地產大幅上漲前的風口，2015年在港股市場上市。

瘋狂是沒有止境的。數據顯示，今年以來截至7月底，該公司先后在土地市場上斥資超過230億元，在上海、杭州等多地搶奪地王。今年上半年，該公司合同銷售總額不足180億元。2015年，受益于首次公開發行，股東權益較2014年末大幅增長近5倍至50.72億元，融信中國凈負債比率較上一年的1541%大幅下降至247%，但在中國地產公司中仍居高位。明眼人會捏一把冷汗，公司則通過公司債、試水資產支持證券、入股險資、出售資產等方式，不斷增加在核心城市群的土地資源，同時以高負債與源源不斷的資金，支撐核心城市群的模式。

類似于融信這樣的模式，在房地產業內并不罕見，圍繞著萬科、廊坊發展的股權爭奪戰，說白了，就是一場資本游戲，這場游戲中的籌碼是城市群中的核心地塊。

也許中國三大城市群很可能將出現如下的圖景：核心區域富翁密布，城市群中的近郊衛星城市由白領占據，遠郊衛星城由普通工薪族居住，他們借助密集的軌道交通，每天花3～4個小時奔波在路上，但好歹算是在都市圈過上了大城市人的生活。