我國房地產風險溢出路徑研究

黨 凱（西安建筑科技大學 管理學院，陜西 西安 710055）

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我國房地產風險溢出路徑研究

黨 凱
（西安建筑科技大學 管理學院，陜西 西安 710055）

摘要：近年來房地產市場投資規模高速增長的過程中，銀行信貸規模持續增長，房地產價格一路攀升，高房價已經吞噬了居民儲蓄畢生心血甚至是幾代人的財富。高房價等因素產生的風險也在不斷的集聚，公眾更加關注房地產市場存在的風險。由于我國現在金融體系仍處于改革時期，各項制度、金融結構、資源配置功能仍不完善的階段，尤其需要注意防范房地產市場風險發生的可能性。

關鍵詞：房地產；風險溢出

一、引言

房地產市場在我國市場經濟中的地位是舉足輕重的，對國民經濟增長的貢獻率達13%之多，房地產市場的健康發展影響著整個國民經濟體系的健康運行。由房地產市場風險引發的美國次貸危機，進一步波及全球的系統性金融危機，啟示我們房價過度波動對系統性風險的影響重大而深遠。

二、中國房地產市場現狀及價格波動的主要原因

1、中國房地產市場現狀

我國房地產市場經過幾年的發展房屋交易規模規模急劇擴大，成交量不斷上升，房地產價格一路飆升。隨著國務院“國十條”的出臺，房地產行業經歷了最嚴厲國家宏觀調控的管控，但是這樣的政策并沒有能夠控制住房價的上升趨勢。在公眾媒體呼吁房價虛高的同時，公眾開始關注房地產市場存在風險的高低。房地產業迅速發展的過程中主要表現出如下特征：

（1）投資規模增長過快。從國家1998年國家住房改革之后，我國房地產市場得到了迅猛的發展，房地產開發投資增速高于GDP增長速度，略高于全社會固定資產投資增長速度。

（2）房價上行趨勢明顯。商品房銷售價格自2003年以來持續上升由2003年的2359元/平方米上升到2014年的6690元/平方米的價格，11年間增長了284%。房地產市場價格的上漲反映了房地產市場供不應求的狀況，近五年來同比增速下降，說明人們意識到商品房價格過高，商品房銷售價格雖然仍在上漲，但上漲速度有所下降。

（3）銷售量持續上升。根據2003-2014年統計數據可以看到進十年來商品房銷售面積總體來說呈上升趨勢，到2008年受到次貸危機影響后房屋銷售面積得到了暫時的下滑，2009年房屋銷售市場中房屋銷售價格到了極大的反彈，2010年之后商品房銷售面積增速恢復到常態水平，2011年、2012年商品房面積增長速度較前些年增幅有所下降，說明市場房屋需求量有所下降，究其原因可能是考慮都風險原因和資金成本風險投資性動機不強，2014年房屋銷售面積和住宅銷售面積同比增長率出現了除2008年的首次負增長，這說明受經濟形勢影響投資者觀望情緒蔓延，投資積極性下降。

（4）市場結構性失衡。根據《統計年鑒數據》國內商品平均銷售價格可以發現國內房價進年迅速上漲，由2003年的2197元/平方米到2012年的5430元/平方米，十年內價格上升了一倍。在國家加速城鎮化工業化加速發展的時期，國內房地產價格發生了巨大的變化。對比北京、上海、天津以及全國平均房價我們可以初步預判，中國房地產市場可能存在房地產局部過熱的可能。

2、中國房地產市場價格波動的主要原因

我國房地產市場風險的形成主要與我國特殊的經濟環境和經濟發展結構關聯性較強，房地產市場風險受到國家宏觀經濟、法律法規制度、政府干預、市場供給等因素的綜合影響，主要因素如下分析：

（1）經濟周期波動。房地產市場是國民經濟體系中的重要組成部分，因此房地產市場的好壞受到國民經濟發展周期的影響很大，房地產市場周期波動性類似于經濟周期波動性一樣，也有復蘇、繁榮、衰退、蕭條四個階段。房地產的周期波動性和經濟周期的波動性息息相關，并滯后于經濟周期波動。

（2）貨幣供給量過多。整體宏觀經濟指標向好時期，銀行等金融機構房地產貸款的發放標準降低，房貸市場規模迅速擴大。房地產市場得到了迅速的發展，房價也跟隨一路飆升，甚至部分地區出現了房地產投資過熱的情形。當下經濟下行壓力較大，銀行收縮房貸存量，房貸市場規模有所下降，房地產市場資金短缺。加之央行實行適度緊縮的貨幣政策和逐步放開存款利率市場，銀行吸儲壓力增加，存款利率逐步市場化，銀行資金成本增加，信貸頭寸減少，可能導致房貸市場的規模萎縮，進而引起一系列的連鎖反應而增加經濟風險發生的可能性。從國外經濟發展經驗看，即使是發達國家具有完善的金融體系，也可能會產生房地產市場風險，可能產生經濟危機。

（3）土地制度減少供給量。城市土地供給由原來的行政劃撥變為現在的土地轉讓，實行土地儲備制度，通過招投標的方式實現土地供應控制，由于房價的迅速上漲，導致土地轉讓價格大幅上漲；地方政府當局為了自身政績等因素以及獲得高額的土地出讓金，控制房地產市場土地供應導致市場上土地供應量的不足間接推高了房地產市場；國家政策事項最低農田保護制度劃定了最低耕地數量的標準，當地政府能提供的土地量有限，在高房價的背景下進一步助長了房地產市場價格的上漲。

（4）金融系統內在脆弱性?，F階段我國金融體系改革取得了一定成果，但金融體系仍處于一個較為落后的階段。金融系統已銀行為主體，債券市場、基金市場、信托市場仍然處于以銀行為核心的業務開展階段，其發展仍然受到諸多的限制。企業融資途徑仍然以銀行為主體，特別是房地產市場企業的融資渠道對銀行依賴性更強。

三、房地產風險溢出路徑

1、系統性風險向宏觀經濟溢出

房價過度波動對宏觀經濟的影響主要通過對其他產業和居民消費投資的影響來影響整個社會經濟發展的水平。

（1）房地產產業鏈長的特點拓寬了系統性風險溢出的廣度。房地產產業是我國國民經濟中的支柱產業，與其相關的產業包括其上游產業：建材業、冶金業、化工業、機械設備制造業等；下游產業：裝飾裝修業、電器業、家具業、旅游業、園林業、運輸業等；還有公共事業、中介服務業等其他產業，如此之廣的涉及面，使得房地產業與其他產業的關聯面巨大。

（2）房地產業在國民經濟中占比過大加深了系統性風險溢出的深度。2014年我國房地產開發投資占GDP的比重由2003年的7.5%增長至14.9%，其比重整整增長了一倍，在固定資產投資中，房地產業貢獻率超過三成，其對宏觀經濟的影響度可見一斑。2014年我國以7.4%的GDP增速創下二十四年來的最低值，其中最主要的原因就是受房地產業的拖累。2014年我國房地產開發投資增速逐漸下降，商品房銷售額逐月下降，房地產投資增速已經從2013年的20%下降至10.5%，拖累GDP增長速度至少1.1個百分點。房地產業在國民經濟中長期占據著支柱地位，這使得房地產市場價格一旦下跌，對國民經濟的影響將是沉重的。

2、系統性風險向金融系統溢出

房地產業作為資金密集型產業其發展離不開大量資金的支持，而在我國，這種資金的主要來源是金融機構尤其是銀行提供的信貸資金。同時金融市場的市場改革，外資的進入、混業經營的推動等都為系統性風險的溢出提供了途徑。

（1）房地產金融機構支持體系不健全是風險溢出的基礎。在我國，伴隨著房地產市場化改革，越來越多的信貸資金投入房地產市場，這是造成房地產市場規模迅速擴大的主要原因，但我國并沒有建立一個配套的完善的房地產金融支持體系，房地產市場還停留在高度依賴商業銀行貸款的階段。而在我國這個并不發達的金融市場中，商業銀行在金融體系中占絕對的主導地位，一旦房價下跌導致商業銀行不良貸款增加，其不良反應便會通過商業銀行迅速得傳播至金融體系的其他機構。

（2）金融市場的市場化改革是風險溢出的契機。系統性風險溢出效應與金融市場的改革開放密不可分，隨著國際分工日益明確，金融市場的競爭逐漸劇烈起來，傳統的金融管制嚴重阻礙了金融市場的發展，從發達國家開始，各國金融體系分別開始進行金融創新。然而金融市場自由化也是一把雙刃劍，其在很大程度上推動了金融市場的發展，也以更多的方式加快了風險在金融體系中的溢出。

（3）投資結構不合理、投資者盲目投資是風險溢出的助推器。近些年來，隨著國民經濟的增長，我國機構投資者不斷擴大，但相對西方國家成熟的資本市場而言，我國個人投資者占比仍然較大。在我國資本市場發展不完善的情況下，普通民眾的投資渠道十分單一，在趨利心理的作用下，大量的民間資本流入房地產市場。

3、系統性風險向地方政府溢出

在我國，土地一級市場處于被地方政府壟斷的情況，同時國有土地使用權出讓收入也是地方政府性基金收入的很大一部分，地方政府在投資建設、償還債務的開支很大程度上依賴于土地出讓金收入，這使得地方政府的榮辱與房地產市場的興衰緊密相關。

四、結論

本文以房地產市場價格波動對經濟體系的溢出風險路徑為研究對象，在對國內相關房地產風險現狀進行梳理的基礎上，具體描述了房價波動所導致的風險傳染動態過程，并結合具體國情闡述了由房價波動引起的系統性風險在我國傳播快速且廣泛的原因。通過以上的理論及實證研究，本文得出的基本結論為：房地產市場價格波動所產生的風險通過宏觀經濟、金融機構、制度環境和資產市場四個方面向經濟體系溢出。

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（責任編輯：李 ?。?/p>