誰也阻擋不了民眾投資雄安的熱情

即使有較為嚴厲的限購限貸措施，甚至采取暫時限制交易買賣的“封盤”手段，但是，值得關注的是，這些措施勢必是暫時的措施，這些措施難以阻擋投資客進入這個市場的熱情。

雄安新區消息一出，炒房火爆至極，同時，當地也采取了一些限制性措施，這場短炒的資本盛宴似乎被強制“圍剿”了。但是，還是有少數投資客能夠突破重圍，通過各種方式進入雄安樓市，甚至有的投資客開始涉獵雄安外圍市場，受這些外溢性投資需求影響，霸州、文安、任丘等地樓市開始迅速升溫。

對于上述地區來講，如果有購買行為，房價上漲100%幾乎沒有任何爭議，甚至有的個案交易房價由每平米幾千元上漲到每平米兩三萬元。當前，雄安新區及外圍市場房價已經開始瘋漲，已成為一場非理性的資本短炒盛宴。

從這場非理性的資本短炒盛宴背后原因來看，主要有四方面：

第一、雄安新區成立之后，盡管當地采取了一些強制性措施來“圍剿”投資客，但是，這并不會擋住投資客對于雄安新區的投資熱情，投資客看好區域投資價值，尤其是非首都相關功能疏解而帶來的市場價值；

第二、北京、天津、石家莊等大中城市已經限購限貸，部分投資需求無法在本地釋放，股市又跌跌不休，海外資金又大規模出不去，當前剛好有雄安新區規劃，投資客迅速轉場投資雄安新區樓市；

第三、媒體對于雄安新區的解讀，短期內的利好消息引爆樓市投資，引起全民關注雄安樓市的狀況；

第四、雄安新區規劃出臺恰逢清明假期，投資客臨時改變出行計劃，剛好集中時間爆炒雄安新區樓市。

正式由于這場非理性的資本短炒盛宴引起官方關注，于是，霸州、文安、任丘等地樓市調控政策落地。

從霸州、文安、任丘等環北京或環雄安新區城市出臺限購措施的嚴厲程度來看，雖然對非本地戶籍的購房者的首付比例提高，但是，這些措施對購房者的投資需求影響并不是很大。很簡單的道理，因為霸州、文安等環雄安新區的單價、總價本來都不高，而購房者多來自周邊大城市，比如北京、天津等，首付50%或全款買對他們來說都是可以接受的。不像上海北京限購限貸，一旦有首付比例的提升，就可以會擋住不少需求。

接下來，除了霸州、文安、任丘等已經出臺調控政策的城市之外，雄安新區周邊的縣市也可能也會限購限貸，同時，雄安新區后續也還會有一些限制買賣的措施，而雄安新區的限購限貸等調控措施或像北京、上海那樣嚴厲。只有做到這樣，才可以將這些短炒的游資暫時抑制在雄安新區之外。

但是，這些政策面的措施畢竟是暫時，大家看好的仍然是雄安新區的中長期市場價值，比如，交通、醫療、學校等城市配套價值，非首都功能疏解為雄安新區帶來的產業價值等等。因此，無論是投資客還是房企都不會放棄對這個區域的戰略布局。

從投資客來講，即使有較為嚴厲的限購限貸措施，甚至采取暫時限制交易買賣的“封盤”手段，但是，值得關注的是，這些措施勢必是暫時的措施，這些措施難以阻擋投資客進入這個市場的熱情。對于投資客來講，個人現在暫時無法購買，那么就先簽合同一年兩年后再交易，實在不行以公司名義、海外戶籍等身份購買，這些大招過去都用的，不用筆者來一一強調。

對于房企來講，雖然過去對雄安新區“愛答不理”，但是，現在已經“高攀不起”。當前無論當地對于商品房什么樣的政策，學習哪個城市的發展模式，“造房子”（住宅、商辦、工業等等）這件事肯定少不了。

因此，對于全國性的品牌房企來講，一方面要通過與政府合作、收并購當地企業等形式（招拍掛貌似不可以了）想法設法進入雄安新區，另外一方面，據了解，雄安將啟用新的房地產試行方案，新城將不允許配建商品房，試行以公租房、廉租房為主的建設模式，沒有固定住宅用地，這里將成為一個無限活力的年輕城市，成為一個萬眾聚集租賃型新都。由此可見，雄安新區具體項目的操作模式上和傳統還不太一樣，想布局雄安新區的品牌房企，在這塊還是要多下點功夫。

綜上所述，盡管調控政策已經開始“圍剿”當地投資需求，房企布局雄安新區的門檻也會提高，但是，由于非首都功能的疏解為雄安新區會帶來中長期投資價值，因此，無論投資客還是房企仍然會積極關注并出手雄安新區，甚至雄安新區的外圍區域。

按照這樣邏輯，非首都功能的疏解勢必還會帶動雄安新區房價短期內快速上漲，一場短炒的資本盛宴在嚴格的樓市調控政策的背后仍然將繼續，但這樣的紅利來臨的同時，也會帶來更加嚴厲的樓市調控的風險，隨之而來的有可能是投資客“短炒”為之而付出一定的代價。（感謝新浪財經意見領袖供稿，本文作者張宏偉，同策咨詢研究中心總監。）